ザ・テラス下目黒 part2

[匿名さん]

新しくpart2を立てました。引き続き有意義な情報交換をしましょう。


part1 ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142106/


＜全体概要＞
所在地：東京都目黒区下目黒5-890-2他（地番）
交通：山手線・南北線・都営三田線目黒駅から徒歩18分、又はバス5分徒歩4分。東急目黒線武蔵小山駅から徒歩15分
総戸数：99戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.86～81.73平米
入居：2012年3月下旬予定

施工会社：東亜建設工業
管理会社：興和不動産レジデンスサービス

[51: 匿名さん]

↑
読みが深い。第二期１次で残ったのが３戸かと思っていた。

[52: 匿名さん]

タクシー代って高いように感じますが、車の維持費と比較すると必要なときにしか使わないのタクシー代のが結局安くなるんだよね。ここなら目黒駅から1.5kmなので初乗り料金（2kmまで710円）だね。

[53: 匿名さん]

カーシェアも使えるし。

[54: 匿名さん]

今回の抽選３戸（6,130万円・6,240万円・6,350万円、69.61m2・69.67m2・70.81m2）は、これまで販売されなかった部屋だと思います。先週末の抽選にも多少は倍率があったかもしれませんね。

[55: 匿名さん]

価格でいくなら、テラス付きの最後の一つがいいかも。

[56: 匿名]

テラス付き 残り１戸なんですか？好調ですね～

[57: 匿名さん]

ネガじゃないです。ここの管理費、積立金は少し高い気がするのですが皆様どうお考えでしょうか？ しっかり中庭などきれいに手入れをしてくれれば特に文句はないのですが。
低層は高いとかありますか？素人質問ですみませんです

[58: 匿名さん]

管理費等は、タワーはもっと割高だから、低層だから高い、とは
思っていません。品質に見合ったものならいいです。

[59: 匿名さん]

カーシェアリング、需要がありそうですが利用希望時間帯が集中するように思います。先着順の運用だろうか、レンタカーのカテゴリーではないので最大利用時間が短いのだろうな。それからこの物件、自転車はシェアするアイディアはないようですね、電動補助付き自転車があったらいいと思うけど。

[60: 匿名さん]

維持費がかかりそうなのは油圧式の駐車場、あとエレベータかな。管理人や掃除人の人件費はもちろんだけど。

エレベーター２機、５０戸に１機と少ないなと感じたけど低層だからこんなもんか。

[61: 匿名さん]

＞57
物件価格で検索すると分かりますが、
このぐらいの物件価格のマンションの管理費+修繕積立金は、
だいたい2万前半から後半の間に収まりますよ。
管理費の内訳の大半は人件費だと思いますが、人件費はタワーも低層も関係ないし、妥当なのでは？

[62: 匿名さん]

>59
電動自転車レンタル、私も賛成ですが、最初の時点で付いてないから自分で購入する予定です。。。

ドアを出るタイミングでカーシェアを使えるかどうか分からないと、荷物や服などが決められないのは微妙だな。
週末ゴルフに行く人は、早朝にまず確保しとく感じでしょうか。

[63: 匿名]

５７です。皆様ご丁寧にありがとうございます。 妥当なんですね！安心しました！不動前のマンションなども検討しまして そちらの方が管理費が安かった気がしまして。 戸数なども関係ありますもんね、

[64: 匿名]

そりゃカーシェアリングに管理費とか使われてるんじゃない。
でもここは修繕ひの上がり幅が低いからいいよね

[65: 匿名さん]

国土交通省が修繕積み立て関するガイドラインを策定しています。これによると延べ床面積5,000-10,000m2の場合140-265円/m2、平均で202円/m2とのこと。この物件の毎月支払う修繕積み立て金は、単位あたり120円で計算されています。修繕積み立て一時金が単位あたり9000円ですので75か月分に相当します。

修繕積み立て金＋修繕一時金が修繕費用となるのですがこれで修繕を行うときに足りているか否かと言うこと。低層なので足場を組む費用など中高層より安く抑えられることは確かですね。

国土交通省マンション管理について
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm

朝日新聞は実際は2倍必要であり国交省ガイドラインが目安と言っている。
http://www.asahi.com/national/update/0418/TKY201104180437.html

例えば10年後に大規模修繕を行う場合、修繕一時金を単位あたりの月額に割り戻すと75円、120円＋75円＝195円/m2となり、国土交通省のガイドラインの範囲に入り、単位あたりの平均積み立て必要額202円に近い数値となる。

いい線じゃあないでしょうか。これが適当かどうかはこの程度では判断が付きかねるが。実際には大規模修繕を行う際の業者見積でもかなり左右する。

[66: 匿名さん]

駐車場料金が管理費や修繕の原資にかなり貢献すると聞いたことがあります。

[67: 匿名さん]

６５さん 詳しくありがとうございますー！

[68: 匿名さん]

カーシェアは予め、予約できるだろうから、出掛ける時に
あるかないか？って状況は考えてないけど。

[69: 匿名さん]

エレベーターは実質１階の方は使わないですし、低層ですので主に使うのは最上階の方なのではないでしょうか。

[70: 匿名さん]

>68
カーシェアリング、予約とかできないってMRで言われた気がするけどなあ。
間違ってたらだれか訂正よろしく。

[71: 匿名さん]

カーシェアリングを予約制＠管理人室とかにしちゃうと、管理人がいない深夜にちょっと出かけたくなったりした場合は使えないよね。
ネット上で24時間いつでも予約可能とかならば便利だけど、そんな設備の説明受けてないからたぶん予約できないんだと思う。

[72: 匿名]

えー、それはマジですか？
渋滞とか巻き込まれたら、時間通りに帰ってこれないからかなぁ。うーん、運営に工夫しないとですね。

[73: 匿名さん]

いま思うと第１期の抽選だけを月曜日にやったのは何かウラが有ったんですかね？まぁ希望の部屋に当選したしたから別に構わないですけど。抽選の様子を実際に見た方がいらっしゃいましたら教えて下さい。

[74: 匿名さん]

>72
>渋滞とか巻き込まれたら、時間通りに帰ってこれない
これは真を突いてるね。

また、予約制にすると、必要ないのに毎週末予約を入れる人とかも出そう。
で、いらなくなったらドタキャンとかね。
かえって運営が難しくなりそうだから、やっぱり予約なしってのが消去法的に一番良いのかも。

[75: 匿名さん]

今のマンションでもシェアありますが、半日以上だと割安なレンタカー借りる人が多いです。
そういう使い分けができれば便利ですね。

[76: 匿名さん]

ここにきて、販売苦戦してるね。

[77: 匿名さん]

これが苦戦なら、すみふの物件は超苦

[78: 匿名さん]

そりゃ、中住戸で、この場所で駐車場無しって感じなら買いにくい

[79: 匿名さん]

うちのマンションもそうですが、駐車場がうまらないケースが多いようです。即、管理組合収入に響きますから管理費、修繕積立費の計画が狂います。不足も困りますが、余るのも大変で、適正数の判断は難しそうです。都内マンションの駐車場数は減少傾向のようです。

[80: 匿名さん]

まーいいや。ここ駅から何分だっけかな。

[81: 匿名さん]

基本的に駐車場収入を修繕とかの原資にするアイディアはどうかと思うね、駐車場は付帯施設だから付いていて当たり前、されど、苦肉の策だろうね、地価の高い東京では。ヨーロッパのように路上駐車が基本という場合もあるが、東京じゃ考えられん。駐車場権利付きマンションも東京では少ないからね。売値が高ければ駐車場が付いているか、若しくは駐車場代が安いかと考えがちだが、それは肩透かしのようだ。

[82: 匿名さん]

この物件、一昔前の地所物件と比較するとカーシェアリングに限らず資料提供は非常に限定的な印象を受けますね、パンフの内容も同様。販売費を抑えるために必要最低限ににしているのでしょう。これで問題があるかというと、不明な点は聞けば対応してくれるのでその限りではない。その分、販売価格が抑えられれば、売主も売り易く、買う方もお得感が出る。ふと、最近のカーシェアリングのコメントをみて思い出した。

[83: 匿名さん]

カーシェアの予約はこの物件と一緒かどうかわかりませんが、三井不動産が今後首都圏で導入していく方針なので枠組みは同じようなものでは、ここはネット経由予約だね。それから「宅配レンタカーサービス」も同時提供だね、短時間はカーシェア、長時間はレンタカーってことだろうな。
http://release.nikkei.co.jp/detail.cfm?relID=286881&lindID=6

[84: 匿名はん]

なんだ76、78、80の突然のネガは。上から目線というか。。。
別にお前なんか買わなくていいよ。買える金もないんだろうけど。

[85: 匿名さん]

ちょっと前の、特に大規模物件は、確かに箱みたいな分厚い販売資料を配っているところが多かったですね。ＭＲを複数訪れると持って帰れなくて、タクシーで直ぐ帰らないと自宅あてに宅配便を頼まざるを得ない感じでした。

[86: 匿名さん]

住友は看板で8/1着工とかなってたけど、住宅エコポイントの期限が7/31になってたので、それまでに着工するのかな。

[87: 匿名さん]

もう予算がつきて終わったんじゃなかった？

[88: 匿名さん]

そうでしたか。それじゃテラスも貰えないね。

[89: 匿名さん]

既出から見ますと、全99戸中おそらく以下のような感じですか。

・第１期１次（5/30抽選）：65戸　　　　　残34
・第１期２次（6/ 4抽選）：10戸（救済）　残24　
・第１期３次（6/18抽選）： 4戸（救済）　残20
・第２期１次（7/23抽選）：11戸　　　　　残 9　
・第２期２次（7/30抽選）： 3戸（救済）　残 6

途中で先着4戸等がありましたが一応終了として、今日でなければあとは受渡までの転勤等による手付け放棄のキャンセルとかでしょうか。

[90: 匿名さん]

好調のようですね。

[91: 匿名さん]

84
買えにくい要素に対して
買える金ないんだろうけどって、お前、馬鹿か
買えない物件1秒でも検討するほど時間持ってねーよ。

[92: 匿名さん]

>91
買いたいから評判をおとして競争率を下げたいと。

わかります。

[93: 匿名さん]

住友はまだ概要わからないですかね。やっぱり高目かなあ。

[94: 匿名さん]

91
たいした仕事もないくせに無理すんな(笑)。

[95: 匿名はん]

91
お前ほんと余裕ないな。
馬鹿に一つ教えてやるけど駅から何分とかってHPとか見りゃ載ってるからな。
ま、買う金もないんだろうけど。

[96: 匿名さん]

94
たいした仕事って言いますと具体的にはどんな？
95
申し訳ありませんが現金で買うお金は持ち合わせてありませんよ。やっとローンを組んで買えるのですが、あしからず。

[97: 匿名さん]

現在タワーで低層に住んだことがないのですが、震災以降、下の階が火事になったらどうしようか、結構気になっていまして、手ごろな低層への住みかえを考えています。
ここであればバス等は織り込み済みなのですが、一般的に「低層には想像してなかったこんな盲点がある」とかあるんでしょうかね。

[98: 匿名さん]

キャンセルには停止条項とかの場合もあるけど、もし手付放棄のキャンセルがあったら、その分値下げしてくれる可能性あるのかな。

[99: 匿名さん]

＞８９

８月３０日以降にキャンセル物件が多少出るのでは？

結構、買い替え特約を付けて購入している方が多いらしいので、特約の期間３カ月の上記日時以降、売却不可でキャンセルが出るかも？

[100: 匿名さん]

91みたいなやつが住むテラス、住みたくね～。環境悪すぎ