ザ・テラス下目黒 part2

[匿名さん]

新しくpart2を立てました。引き続き有意義な情報交換をしましょう。


part1 ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142106/


＜全体概要＞
所在地：東京都目黒区下目黒5-890-2他（地番）
交通：山手線・南北線・都営三田線目黒駅から徒歩18分、又はバス5分徒歩4分。東急目黒線武蔵小山駅から徒歩15分
総戸数：99戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.86～81.73平米
入居：2012年3月下旬予定

施工会社：東亜建設工業
管理会社：興和不動産レジデンスサービス

[351: 匿名さん]

仮に収益還元法で大雑把に試算するとリセール評価額は次のようになります。

純収益　年間家賃＝24万円ｘ12ヶ月＝288万円
還元利回り 5%
評価額　5760万円
家賃が月額22万円だと5280万円
それぞれのパラメータは仮定です、ちょっといじるだけで数値が大きく変わる。
駅から遠いので家賃の妥当性が不明だ。あくまでも話題提供です。

[352: 匿名]

新築だからここを買う人が多いと思います。例えば中古で探してここが２、３年の中古で出ても自分が選ぶとは考えにくいです。借りるにしても駅から遠いのは対象外です。ただ不動産やさんの強い勧めで現物を見て気に入ることはあるかもしれませんね。

[353: 匿名さん]

中古で出した場合相当買い叩かれそうですね。
転売目的ではなく、永住目的の方が多いと思います。
前の道は広い割りに車の通りも少なく、
高齢になったとしても坂が少なく、デイケア施設も多いので比較的暮らしやすそうですね。

[354: 匿名さん]

リセールの場合、近隣の売買実績から値を付けます。この物件だけは価値があるという考え方は止めた方が良いでしょう。5年も経てば実績が積み上がり相場が形成されますね。いろいろ言われていますが、長く住むにはよい物件と思いますけどね。

[355: 匿名さん]

林試の森は、ちょっと怖いイメージがあります。昔の事でしょうか。

[356: 匿名さん]

>351
自分の物件を賃貸に出した経験はないんだけど、仮に家賃が22万円だとしても、仲介業者が20％ぐらいとってくから、上記例に当てはめれば実質利回りは4％ってことでおけ？

[357: 匿名さん]

バス物件では、とてもそんなに賃料は取れない。新築でそこそこの反応だから、その後の資産価値も期待したくなりますが、それはキッパリあきらめるしかない。それに、周辺に同じような物件が増え、一方で、駅から遠くても借りる、セカンダリーでも買うという層極めて限られるということですから、借り手を見つけるだけでも相当苦しいと思った方がいい。

新築にのみこだわる物件です。この物件、駅徒歩圏物件より安いから、かわりに将来資産価値がないのは覚悟の上で買っているはず。

[358: 匿名さん]

ここで賃貸って？？？誰が20万出してここ借りるの？10万後半から初めて検討するんじやないのかな。リセールはまず期待できない。6000で買って4800とかで売れるかどうか。いきなり、1000損したくないひとはまず手出さないほうがいいマンションダヨ。

[359: 匿名さん]

資産評価はその物件が将来的に産むであろう利益を基に試算するモデルです。現実的にバス物件を買おうというインセンティブは価格が最も大きな要素となるので新築の販売価格と同価格帯では買おうと考える人は皆無でしょう。
357さんが説明しているように、販売価格にはその分が織り込み済み、それらを考慮して長く住むという物件です。損失分も見越して納得がいく方向きです。

[360: 匿名さん]

賃貸の需要は見込めないと思って検討している人がほとんどでは？
徒歩圏より安い分、織り込み済みですからね。

[361: 匿名さん]

10万円台後半だったら東京郊外の駅近物件とそれほど変わらない賃貸料金、目黒でもバス物件だとこの程度になっちゃうの？

[362: 匿名さん]

賃貸に出すなら、借りてくれる人が見つかればラッキーって立地と
思います。賃貸時代は便利な場所が人気だからね。

[363: 匿名さん]

契約者です。
永住する予定ですが、どうしても転居しなければならない事情ができた時には
賃貸なんて出さずにキッパリ売ろうと思います。
環境の利を得られて、賃貸に年間250万くらい払っていたと考えれば、
別に損した気分にはならないですから。

[364: 匿名]

今さらネガどうした？(笑)賃貸考えてる人なんかいないしリセール厳しいのも承知で買ってるだろ！それ以上にその人の価値観で魅力を感じて買ってるわけだから。

[365: 匿名さん]

ここは現金一括購入者がソコソコいるらしいじゃないですか。ローン返済の心配が無いなんて羨ましい限り、そんな人たちにはリセールとか賃貸料の話をしている我々は滑稽に見えるでしょうね。宝くじでも当たんねーかな・・

[366: 匿名]

下目黒３丁目ならいい物件だったのにな

[367: 匿名さん]

結構このバス物件付近のファミリー向け賃貸を探すと２０万くらいいくんですよね。

駅から遠くて不便なのになんでこんなに高いのか不思議です。

それなりに需要のある場所ってことだと思います。

初めて来たときはインテリアショップが沢山あって、おしゃれな通りだなと思ってましたし、

インテリアショップが近い分、インテリアには詳しくなれるし、小さい家具はそのまま持って帰れるのもいいですよね。

[368: 匿名さん]

目黒駅西口は川越えた辺りから住宅街ですからね。目黒一丁目はごちゃごちゃしすぎだし川沿いやだし、目黒二丁目とかも結局徒歩１５分くらいのとこだったり、目黒三丁目が理想ですがかなり高い。そんなかんじだから意外と この辺賃貸ファミリーいますよ。子供ができるとこの辺の良さがわかりますよ。小学校も下目黒小は人気ないが油面、不動小は評判いいし。

[369: 匿名さん]

リセールの話から賃貸の話に繋がったようですが、現実は蓋を開けてからです。
この物件を契約した人、これから第3期を検討しようとしている人、既にこの立地条件と販売価格の折り合いを理解していることでしょう。住環境は良いと思います。下目黒五丁目は平坦で近隣地区と違い道路がよく通っています。都心に近いこともあり在外公館も多い。バス便となりますが歩けない距離でもない。付加価値のある住宅地ですね、同様な住宅地は他にそれほどないでしょう。実際にこのあたりを歩いてみるとわかりますよ。

[370: 匿名さん]

確かにここが評価されるのは３年後くらいだと思います。三井の戸建てや住不の低層が完成し、新しい価値が創造されるようなら先見の明があったということになるでしょう。
あまりぱっとしなければ、よほどのことがない限り永住ということになります。ただ、ギリギリでローンを組むようでなければ処分もできますので、大丈夫じゃないかと思います。

[371: 匿名さん]

目黒通りに地下鉄でも作られるようなことがなければ、この場所に賃貸やリセールの面で価値が出てくることは将来的にもありません。でも、バス生活に苦痛を感じない人が長く住むのなら、それは個人の趣味や価値観だから、それはそれでいいんじゃないですか

確かにこの不確実な時代、「将来動きにくい」というのは不安ではありますけれども・・・

[372: 匿名]

↑評論家気取り きもちわるっ 誰もあんたに意見聞いてないし

[373: 匿名さん]

んだ。

[374: 匿名さん]

そこまでは言わないが、決めつけないで、頭はもう少し柔軟にした方がいいと思うね。逆バリとかにはむかないタイプかな。

[375: 匿名さん]

ＣＡＴＶ加入は強制じゃないですよね。最近は殆んど地上波を見ないし、どうしても見たい時でもＰＣで充分。ＢＳ・ＣＳは室内アンテナを立てれば無問題だし個別にＮＨＫ受信料を払えば大丈夫ですよね？

[376: 匿名]

３７１さんみたいな心ない人がいますよね、買った方にわざわざ精神的ダメージでも負わせたいんでしょうか。 ＣＡＴＶは強制ではないと思います～

[377: 匿名さん]

建設前の敷地状況、樹木がが多いが完成後は少なめですね。
(google earth)

[378: 匿名さん]

３７１さんは契約された方ではないですか。不安要素を並べたように感じます。
出尽くしていますがこの物件が立地する下目黒五丁目の第一種低層住居専用地域は質の高い住宅地ですね。将来的にもこの質が維持されることがこれから住もうとする住民の願いではないでしょう。
変化する要素は、教育研究所跡地や農林中金社宅跡地の再開発で住宅になることですが、他にはありません。

[379: 匿名さん]

確かに緑は大分整理されるようですが、だからっといって、以前の塀と金網もどうかという気がしますので、ほどよくこぎれいになる方がよいような気はします。

[380: 匿名さん]

378さん
業界の方？

[381: 匿名さん]

豊かな緑は継承する意義はありますが、塀と金網には継承する優位性がありませんよ。

[382: 匿名さん]

379です。確かに塀と金網には全然継承価値はないですね。言葉足らずでした。あくまで、あの汚い感じが残らない方がよいという意味です。
緑は多いに越したことないのですが、新たに植えても10年もすれば結構育ちますので、虫もくれば日当たりも悪くなります。贅沢な敷地内のちょっとだけ離れたところにあるのが理想ですが、そうでないならきれいに整理された方が住みやすいとは思っています。

[383: 匿名さん]

目黒アドレス－それは、都心に寄り添う住宅街。駅前とは違う、穏やかな暮らしがここにはあります。目黒通りから一本入ったこの地では、目黒の都市機能、そして喧噪の届かない閑静な住環境を手にすることができます。（パークハウス目黒中町より）

下目黒五丁目　約6,500m2もの、広大な敷地を持つ「旧興銀社宅跡地」。第一種低層住居専用地域の庭園邸宅。低層住宅が建ち並ぶこのエリアにあって、広大な敷地を誇るザ・テラス下目黒。99邸、ひとつひとつの暮らしに確かなゆとりを生む広さと、美しい緑を配した庭園が生む癒しを贈る。そして邸を抱く環境は、第一種低層住居専用地域だからこその住まいに相応しい静けさを享受できる。（ザ・テラス下目黒）

三井不動産のがキャッチコピーは上手いね。でも中身は三菱地所に軍配が挙がる。

[384: 匿名さん]

378
多分、最後に「か」が抜けたのな。
将来的にもこの質が維持されることがこれから住もうとする住民の願いではないでしょうか。

[385: 匿名さん]

川崎のライオンズマンションが手抜き・欠陥マンションだった事が判明した件で
東亜建設が一枚かんでいましたね。事業計画では施工主は東亜建設だったけど
下請けに丸投げして、そこがやっちまった。大京から業者を紹介された下請けで
東亜は内情はよく分からないと言ってるけど無責任だね。建て替え費用１６億円は
大京と東亜が負担するとの事。ココは手抜き無しでお願いしますよ。。

[386: 匿名さん]

385の件、構造上の欠陥で建て替えることになったのは97年完成の物件で東亜建設工業が施工した。
http://www.47news.jp/CN/201108/CN2011082701000427.html

姉歯事件以降、建築確認申請制度の修正や売主による性能表示システムの導入により品質向上が図られるようになっている。欠陥の物件は異物混入や鉄筋不足という明らかに施工業者の怠慢、本物件は「CHECK EYE’S」という性能表示システムで品質が確保されるよう施工されているとの説明。
東亜建設工業は、海洋土木を得意とする会社ではあるが建築も受注している。要は施主（売主）のマネージメント次第。このニュースにより更に品質向上の再確認が行われることを期待したい。

[387: 匿名さん]

東亜も一度手抜きして痛い目を見たのだから、今後はしっかりやるんじゃないの？
でも築15年でまるっと建て替えてまた新築に住めるというのもいいなあ。

[388: 匿名さん]

甘いよ、会社のカルチャーは簡単には変わらない。次は見つからないように手口が巧妙になると考えた方がいい。

[389: 匿名さん]

１６億円のうちどれ位を負担するか分からないけど、損した分をどこかで穴埋めしようとするよ

[390: 匿名さん]

問題を起こしたことのある業者は別の角度からチェックする仕組みを是非お願いしたいが、一度でも問題を起こしたらだめとなると、どこのマンションも商業ビルもだめなんじゃないの。

[391: 匿名さん]

新しいネガの話題だね。前から思ってたけど、この物件意外と注目されてるね。

[392: 匿名さん]

三菱のチェックがあってよかったね。

[393: 匿名さん]

まあ、売主でも施工会社でもいいから”ちゃんと”説明はしてほしものですね。

[394: 匿名さん]

林試の森には夜間ホームレスらしき人がベンチに数人いた、もう5年ほど前だけど今はどうだろう。夜は人通りが極端に少なくなるので警察が見回っていてほしいが、区の境界が公園を二分している。縦割りだと目黒区と品川区の警察だね。

[395: 匿名さん]

東亜建設工業が97年に建設した川崎市のマンションが、柱への発泡スチロールなどの異物混入や鉄筋不足などにより構造上の欠陥が判明したが、日経によれば東亜建設工業は元請けであるが外注した会社へ丸投げし、その会社が既に分割されていることから原因不明としている。逃げ切り姿勢だね、もっと真摯に対応しなくちゃね。
http://www.nikkei.com/news/headline/article/g=96958A9C93819695E0EBE2E2...

[396: 匿名さん]

数年前は池の近くにホームレスらしき人たちいましたよね。
最近はあまり見なくなったような、違う場所に移動したのかな。

[397: 匿名さん]

ＣＡＴＶ＋ＮＨＫだと結構な金額になりますか？ローン返済・管理費・個資税などで貯金なんてなかなか出来そうもないなぁ・・

[398: 匿名さん]

私が見た時はグランドがある近くのベンチに何人かいました。もう何年も前なので。いなくなったのなら幸いですね。

[399: 匿名さん]

ネットも安い所と契約したみたいだからＣＡＴＶも安いと希望的観測

[400: 匿名さん]

別料金は当然ですが、ここってＣＡＴＶを契約しないと衛星放送みれないのですか。

[401: 匿名さん]

もちろんそうですよ。入って下さい。

[402: 匿名さん]

インターネットはユーコム、管理費と一緒に支払う
http://www.fttx.co.jp/index.php

ケーブルTVは、イッツ・コミュニケーションズ、これは任意加盟、
http://www.itscom.net/userpage/news/index2.html

BSは管理費分で視聴可能、別途NHK受信料は支払う義務あり。
との理解ですが。

[403: 匿名さん]

ＢＳ込みで年間２万５千円くらいＮＨＫに支払うんでしょ？　ＣＡＴＶは月額４～５千円くらいとして合計７万円以上になるのかな・・・これにスカパーにも加入すると結構な額だ。

[404: 匿名さん]

400です。ありがとうございます。
NHKは別にしてスカパーだけ継続します。

[405: 匿名さん]

ユーコムのインターネット、マンション一括なので低廉な価格設定のようですが、本当にお得なのか、使ってみないとわからない。

[406: 匿名さん]

最終期の抽選は9/18なんですが、夏休みが終わった途端に先着物件が１つ減ったんですよね。

[407: 匿名さん]

売れましたね。確か最上階だったのでは。先着順販売住戸が売れ残ったのはキャンセル住戸なのですか？

[408: 匿名さん]

先着になってるのは、一度販売した後のキャンセル分ですね。

[409: 匿名さん]

ここ夜の人通りが少ないので一階二階の防犯が心配。

[410: 匿名]

二階は大丈夫だと思いますよ、一階も戸建てよりははるかに安心かと

[411: 匿名さん]

先着順のキャンセル住戸、足が遅いですね。第一期の状況だとさらっと売れてしまうと思われましたが。

[412: 匿名さん]

そりゃ、住友が10月開始だからじゃないの。

[413: 匿名さん]

だから住友も強気ではなく完売目指す方向になるのでは

[414: 匿名さん]

最上階とは言え南棟の外廊下から丸見えですからね躊躇するでしょ
歩いている人に自然に視線は向くし、見られていなくても人の気配を
感じるだけで気になるでしょうから。

[415: 匿名さん]

そういう人もいるでしょうね。南棟でなくても、まわりに民家や通行人がいるのは低層の宿命なので、あとはタワーの高層にでも行くしかないかな。

[416: 匿名さん]

そういったことを考えると躊躇してやめてしまった。

[417: 物件比較中さん]

静かな町ですが、
駅から凄く遠いのが実際住んでみてどうなんでしょう？
車はあるのですが、時々電車も利用します。
徒歩では無理な距離ですが、タクシーすぐひろえますか？

[418: 匿名さん]

大人気ということはないですが、好んで住んでいる人もたくさんいる。それだけじゃないですか。
タクシーは呼んだ方が早いと思います。

[419: 匿名さん]

セキュリティという意味では、一般的に２階（ここの表示は３階）以上がいいのですが、１階庭付き（表示は２階）とかでも内側のⅢ棟であれば結構安心できますね。
でもここであれば、外側のⅠ棟でも庭付き１階（表示は２階）の方は地面より１ｍくらい高くなってますし、東側１階（表示は２階）でも地下があることでベランダ仕様になってますから、道から距離がある分大丈夫な気はします。
テラス付き地下（表示は１階）でも垣根を跨いでさらに３ｍくらい降りてくるのも大変ですので、通常の１階よりは安心できるのではないでしょうか。

[420: 匿名さん]

こういう構成の住宅に住んだことがないのでわかりませんが、外廊下から見られるものなんですか？見下ろされるのは気分的によくないけど、同じマンション内なら他よりはいいかとも思いますけどね。

[421: 匿名さん]

確かに住友不動産の物件が現実味を帯びてきたので第三期は苦戦を強いられそうですね。でもこの物件のがバス停や駅に少しだけ近いし、価格は売れる範囲で設定するだろうから同じだろうからこちらのがよさそうに思います。地所は値引きがあるのかなー？

[422: 匿名さん]

外廊下から見られてしまうとありますがよくある事ですよね。
密集してる戸建や大規模物件の複数棟が接近してるマンションよりいいかと思いますがどうでしょう。
気になるなら高層マンションの高層階や隣接して建物がない物件しか住めません。
ここの魅力はそういうものではないので合致しないですよね。
住友は住友価格なのでここより安いとは思えません。

[423: 匿名さん]

東亜建設のラオンズ建て替えの件は、その後どうなったの？

http://www.toa-const.co.jp/news/pdf/20110830.pdf

[424: 匿名さん]

一応、東亜建設工業はコメントしてるんですね。

大京から推薦を受けた施工会社へ一括下請け云々、ではなぜ大京は直接その会社へ発注せず、東亜建設工業を通して問題となったマンション建設を発注したのか、この点が不明確です。

そして「建て替えに真摯に対応・・・」とあるが当たり前のことだ、この流れだと費用負担はしていないだろうな、施主である大京の指示に従ったに過ぎないとの認識だから。

構造上の問題点が指摘され、建て替えなければならなくなった点については「粗雑工事」という表現でごまかしている。雑すぎる。

住まいの性能表示システム「CHECK EYE’S」は経過報告よりも、中身、つまり設計通りに施工されているかどうかの設計監理がしっかり実施されているのか確認を行ってほしい。

[425: 匿名さん]

チェックアイズって言葉に踊らされてる感じがする。

[426: 匿名さん]

機能するかは別にして、「災害対策カルテ」等いろいろやろうという姿勢は評価しますがね。

http://www.mec-r.com/news/08_30_02.pdf

[427: 匿名さん]

知らないうちに、物件ＨＰに「ザ・パークハウス　キャンペーン」なんてバナーが出てましたが、ここもザ・パークハウスの一つ扱いなんですか。同じと言えば同じですが、何かちょっと違和感があります。

http://www.mecsumai.com/campaign/?adid=2033

[428: 匿名さん]

↑　どういう意味なんでしょうか？

[429: 匿名さん]

ザ･テラス下目黒もザ･パークハウスとして扱われているってことでは。これって単に客集めですよ、こんなことしなきゃならないんですね。

[430: 匿名さん]

>424
大京の言い分
http://www.daikyo.co.jp/dev/files/20110829.pdf

一方、本件は施工不具合に起因するものであり、施工会社である東亜建設工業が確実に
施工管理を行っていれば、このような問題は起きることはなく、大変遺憾であり、今後、
施工会社への責任を追及してまいります。

ということで、双方ともに「お前が悪い」と主張しています。

[431: 匿名さん]

でた！うちは悪くない的な。

[432: 匿名さん]

雨が上がったので早朝散歩のついでに見て来ました。エントランス側よりⅠ棟の方が進んでいました。写真はⅠ棟の南西側ですがやっぱり４階建てには見えませんから半地下は結構深いかも。

[433: 匿名はん]

半じゃなくて全だよ！

[434: 匿名さん]

432さん
ありがとうございます！
なかなか見学に行けないので、経過を見ることができてうれしいです。
エントランスってどのくらいでできるのでしょうか。
とても楽しみです。

[435: 匿名さん]

売主の欄の左側は必ず興和不動産で、三菱は従属。ここは興銀社宅の跡地だから当然、本質的には完全に興和不動産の物件なのですが、売る時だけは三菱の名前を前に出した方が売りやすいから、そうするという延長線上の策なのでしょうね。

興和不動産は実はどういうところか良く知りませんが、悪い話も聞かないので、特に心配はしていません。ただ、東亜建設工業に任せたという判断だけは気になります。コストカットのためだったのでしょうか。例の手抜きみたいなこと、こちらの物件にはないといいですね。

[436: 匿名さん]

この物件の建築を東亜建設工業に選定したのは地所でしょう、他の地所物件でも請け負っていますから。高層住宅なら大手ゼネコンになりますが、低層ですから中堅ゼネコンでも技術的には問題ないとの判断でしょう。
興和不動産はあくまでも土地提供者というスタンスと感じています、興和の人に会ったことある人、いらっしゃいますか？
興和不動産物件は多くはないと思います、地主である興和が企画販売力の勝る地所を取り込んでギブ・アンド・テイクでリスク分散しつつ、お互いに儲けようっていうところではないですか。

[437: 匿名さん]

＞430
大京は「施工会社の責任を追及する」と言っているが、東亜建設工業は「大京から要請された会社へ一括外注した」と説明している。

推測すると、大京が親しい建設会社へ工事を発注したいが、元請けになるには表向きの信頼性が低い等の理由から、東亜建設工業を利用してこの会社へ一括外注してくれないかと持ちかけた可能性が高い。この場合、東亜建設工業は手数料を取っているはずなので元請けとしての責任は負う。そして、大京は何らかのバックマージンを得たと思われる。

よって、両社は責任を負う立場にあるが売主と建設会社の関係から、大京の責任はより大きい。釈明文書で大京は「従来から法的事項はもとより的確な品質管理を行っている」と説明ししているが、無責任を露呈している証となっているは皮肉だ。

[438: 匿名さん]

432さん写真ありがとうございます。なかなか見にいけないので進み具合が気になってました。本当完成が楽しみです。

[439: 匿名さん]

客観的に読むと、大京の方が分が悪そうだな。

[440: 匿名さん]

大京さんのプレスリリースが感情的でダメだな。
当該物件以外は大丈夫とか言い切るのは、ちゃんと調査した結果なのかね。
普通の業界なら調査結果も公表するんだけどな。
建設業界ってこんなのがまかり通るんだな。

[441: 匿名さん]

＞432
現況写真、進捗がよくわかりますね。スクリーンがある高さで地上3階が収まるのかしら？この土地ではインパクトありますね。

[442: 匿名さん]

湾岸タワー物件の試金石、
http://diamond.jp/articles/-/13867

[443: 匿名さん]

↑低層がいいってことかな？

[444: 契約済みさん]

東亜は、過去にクレーンが転倒して工事が中断したことがあったな。
まあ、規模から言ってＳゼネコンに発注する程ではないしね。
地所さんは、それでも東亜さんを信頼してるからでしょう。
住不のゼネコンは東海みたいだし、Ｓゼネコンでは合わないというだけでしょう。
中古の市況はどうなってますかね？
そろそろ覚悟しないとまずいんですけど。

[445: 匿名さん]

知らないうちに先着順は残り１戸になったんですね。

[446: 匿名さん]

東雲のタワーが売れるようならばタワーが市場に容認されたと判断し、他のデベロッパーも継続してタワーを売りだすという意味でしょう。既に用地を取得しており、塩漬けになるか否かの重要な判断をしたいということ。

[447: 匿名さん]

一部の大手以外のゼネコン業界なんて、こんなもんですよ。

[448: 匿名さん]

大手ゼネコンも不況の時は中層の商業ビルや集合住宅を積極的に請け負っていましたが、昨今、中堅に多くがシフトしているようです。売主がそういう判断をしているのでしょう。技術的には問題ないのでマネージメント能力さえあれば、中堅でもいけるということかな。

[449: 匿名さん]

>445
先着順、211号室のみとなりましたね。ここは南側のI棟の1階で地階があるところかな？直ぐに売れてしまうだろうな。

[450: 匿名さん]

スミフよりはこっちだろうなー