ザ・テラス下目黒 part2

[匿名さん]

新しくpart2を立てました。引き続き有意義な情報交換をしましょう。


part1 ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142106/


＜全体概要＞
所在地：東京都目黒区下目黒5-890-2他（地番）
交通：山手線・南北線・都営三田線目黒駅から徒歩18分、又はバス5分徒歩4分。東急目黒線武蔵小山駅から徒歩15分
総戸数：99戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.86～81.73平米
入居：2012年3月下旬予定

施工会社：東亜建設工業
管理会社：興和不動産レジデンスサービス

[351: 匿名さん]

仮に収益還元法で大雑把に試算するとリセール評価額は次のようになります。

純収益　年間家賃＝24万円ｘ12ヶ月＝288万円
還元利回り 5%
評価額　5760万円
家賃が月額22万円だと5280万円
それぞれのパラメータは仮定です、ちょっといじるだけで数値が大きく変わる。
駅から遠いので家賃の妥当性が不明だ。あくまでも話題提供です。

[352: 匿名]

新築だからここを買う人が多いと思います。例えば中古で探してここが２、３年の中古で出ても自分が選ぶとは考えにくいです。借りるにしても駅から遠いのは対象外です。ただ不動産やさんの強い勧めで現物を見て気に入ることはあるかもしれませんね。

[353: 匿名さん]

中古で出した場合相当買い叩かれそうですね。
転売目的ではなく、永住目的の方が多いと思います。
前の道は広い割りに車の通りも少なく、
高齢になったとしても坂が少なく、デイケア施設も多いので比較的暮らしやすそうですね。

[354: 匿名さん]

リセールの場合、近隣の売買実績から値を付けます。この物件だけは価値があるという考え方は止めた方が良いでしょう。5年も経てば実績が積み上がり相場が形成されますね。いろいろ言われていますが、長く住むにはよい物件と思いますけどね。

[355: 匿名さん]

林試の森は、ちょっと怖いイメージがあります。昔の事でしょうか。

[356: 匿名さん]

>351
自分の物件を賃貸に出した経験はないんだけど、仮に家賃が22万円だとしても、仲介業者が20％ぐらいとってくから、上記例に当てはめれば実質利回りは4％ってことでおけ？

[357: 匿名さん]

バス物件では、とてもそんなに賃料は取れない。新築でそこそこの反応だから、その後の資産価値も期待したくなりますが、それはキッパリあきらめるしかない。それに、周辺に同じような物件が増え、一方で、駅から遠くても借りる、セカンダリーでも買うという層極めて限られるということですから、借り手を見つけるだけでも相当苦しいと思った方がいい。

新築にのみこだわる物件です。この物件、駅徒歩圏物件より安いから、かわりに将来資産価値がないのは覚悟の上で買っているはず。

[358: 匿名さん]

ここで賃貸って？？？誰が20万出してここ借りるの？10万後半から初めて検討するんじやないのかな。リセールはまず期待できない。6000で買って4800とかで売れるかどうか。いきなり、1000損したくないひとはまず手出さないほうがいいマンションダヨ。

[359: 匿名さん]

資産評価はその物件が将来的に産むであろう利益を基に試算するモデルです。現実的にバス物件を買おうというインセンティブは価格が最も大きな要素となるので新築の販売価格と同価格帯では買おうと考える人は皆無でしょう。
357さんが説明しているように、販売価格にはその分が織り込み済み、それらを考慮して長く住むという物件です。損失分も見越して納得がいく方向きです。

[360: 匿名さん]

賃貸の需要は見込めないと思って検討している人がほとんどでは？
徒歩圏より安い分、織り込み済みですからね。

[361: 匿名さん]

10万円台後半だったら東京郊外の駅近物件とそれほど変わらない賃貸料金、目黒でもバス物件だとこの程度になっちゃうの？

[362: 匿名さん]

賃貸に出すなら、借りてくれる人が見つかればラッキーって立地と
思います。賃貸時代は便利な場所が人気だからね。

[363: 匿名さん]

契約者です。
永住する予定ですが、どうしても転居しなければならない事情ができた時には
賃貸なんて出さずにキッパリ売ろうと思います。
環境の利を得られて、賃貸に年間250万くらい払っていたと考えれば、
別に損した気分にはならないですから。

[364: 匿名]

今さらネガどうした？(笑)賃貸考えてる人なんかいないしリセール厳しいのも承知で買ってるだろ！それ以上にその人の価値観で魅力を感じて買ってるわけだから。

[365: 匿名さん]

ここは現金一括購入者がソコソコいるらしいじゃないですか。ローン返済の心配が無いなんて羨ましい限り、そんな人たちにはリセールとか賃貸料の話をしている我々は滑稽に見えるでしょうね。宝くじでも当たんねーかな・・

[366: 匿名]

下目黒３丁目ならいい物件だったのにな

[367: 匿名さん]

結構このバス物件付近のファミリー向け賃貸を探すと２０万くらいいくんですよね。

駅から遠くて不便なのになんでこんなに高いのか不思議です。

それなりに需要のある場所ってことだと思います。

初めて来たときはインテリアショップが沢山あって、おしゃれな通りだなと思ってましたし、

インテリアショップが近い分、インテリアには詳しくなれるし、小さい家具はそのまま持って帰れるのもいいですよね。

[368: 匿名さん]

目黒駅西口は川越えた辺りから住宅街ですからね。目黒一丁目はごちゃごちゃしすぎだし川沿いやだし、目黒二丁目とかも結局徒歩１５分くらいのとこだったり、目黒三丁目が理想ですがかなり高い。そんなかんじだから意外と この辺賃貸ファミリーいますよ。子供ができるとこの辺の良さがわかりますよ。小学校も下目黒小は人気ないが油面、不動小は評判いいし。

[369: 匿名さん]

リセールの話から賃貸の話に繋がったようですが、現実は蓋を開けてからです。
この物件を契約した人、これから第3期を検討しようとしている人、既にこの立地条件と販売価格の折り合いを理解していることでしょう。住環境は良いと思います。下目黒五丁目は平坦で近隣地区と違い道路がよく通っています。都心に近いこともあり在外公館も多い。バス便となりますが歩けない距離でもない。付加価値のある住宅地ですね、同様な住宅地は他にそれほどないでしょう。実際にこのあたりを歩いてみるとわかりますよ。

[370: 匿名さん]

確かにここが評価されるのは３年後くらいだと思います。三井の戸建てや住不の低層が完成し、新しい価値が創造されるようなら先見の明があったということになるでしょう。
あまりぱっとしなければ、よほどのことがない限り永住ということになります。ただ、ギリギリでローンを組むようでなければ処分もできますので、大丈夫じゃないかと思います。

[371: 匿名さん]

目黒通りに地下鉄でも作られるようなことがなければ、この場所に賃貸やリセールの面で価値が出てくることは将来的にもありません。でも、バス生活に苦痛を感じない人が長く住むのなら、それは個人の趣味や価値観だから、それはそれでいいんじゃないですか

確かにこの不確実な時代、「将来動きにくい」というのは不安ではありますけれども・・・

[372: 匿名]

↑評論家気取り きもちわるっ 誰もあんたに意見聞いてないし

[373: 匿名さん]

んだ。

[374: 匿名さん]

そこまでは言わないが、決めつけないで、頭はもう少し柔軟にした方がいいと思うね。逆バリとかにはむかないタイプかな。

[375: 匿名さん]

ＣＡＴＶ加入は強制じゃないですよね。最近は殆んど地上波を見ないし、どうしても見たい時でもＰＣで充分。ＢＳ・ＣＳは室内アンテナを立てれば無問題だし個別にＮＨＫ受信料を払えば大丈夫ですよね？

[376: 匿名]

３７１さんみたいな心ない人がいますよね、買った方にわざわざ精神的ダメージでも負わせたいんでしょうか。 ＣＡＴＶは強制ではないと思います～

[377: 匿名さん]

建設前の敷地状況、樹木がが多いが完成後は少なめですね。
(google earth)

[378: 匿名さん]

３７１さんは契約された方ではないですか。不安要素を並べたように感じます。
出尽くしていますがこの物件が立地する下目黒五丁目の第一種低層住居専用地域は質の高い住宅地ですね。将来的にもこの質が維持されることがこれから住もうとする住民の願いではないでしょう。
変化する要素は、教育研究所跡地や農林中金社宅跡地の再開発で住宅になることですが、他にはありません。

[379: 匿名さん]

確かに緑は大分整理されるようですが、だからっといって、以前の塀と金網もどうかという気がしますので、ほどよくこぎれいになる方がよいような気はします。

[380: 匿名さん]

378さん
業界の方？

[381: 匿名さん]

豊かな緑は継承する意義はありますが、塀と金網には継承する優位性がありませんよ。

[382: 匿名さん]

379です。確かに塀と金網には全然継承価値はないですね。言葉足らずでした。あくまで、あの汚い感じが残らない方がよいという意味です。
緑は多いに越したことないのですが、新たに植えても10年もすれば結構育ちますので、虫もくれば日当たりも悪くなります。贅沢な敷地内のちょっとだけ離れたところにあるのが理想ですが、そうでないならきれいに整理された方が住みやすいとは思っています。

[383: 匿名さん]

目黒アドレス－それは、都心に寄り添う住宅街。駅前とは違う、穏やかな暮らしがここにはあります。目黒通りから一本入ったこの地では、目黒の都市機能、そして喧噪の届かない閑静な住環境を手にすることができます。（パークハウス目黒中町より）

下目黒五丁目　約6,500m2もの、広大な敷地を持つ「旧興銀社宅跡地」。第一種低層住居専用地域の庭園邸宅。低層住宅が建ち並ぶこのエリアにあって、広大な敷地を誇るザ・テラス下目黒。99邸、ひとつひとつの暮らしに確かなゆとりを生む広さと、美しい緑を配した庭園が生む癒しを贈る。そして邸を抱く環境は、第一種低層住居専用地域だからこその住まいに相応しい静けさを享受できる。（ザ・テラス下目黒）

三井不動産のがキャッチコピーは上手いね。でも中身は三菱地所に軍配が挙がる。

[384: 匿名さん]

378
多分、最後に「か」が抜けたのな。
将来的にもこの質が維持されることがこれから住もうとする住民の願いではないでしょうか。

[385: 匿名さん]

川崎のライオンズマンションが手抜き・欠陥マンションだった事が判明した件で
東亜建設が一枚かんでいましたね。事業計画では施工主は東亜建設だったけど
下請けに丸投げして、そこがやっちまった。大京から業者を紹介された下請けで
東亜は内情はよく分からないと言ってるけど無責任だね。建て替え費用１６億円は
大京と東亜が負担するとの事。ココは手抜き無しでお願いしますよ。。

[386: 匿名さん]

385の件、構造上の欠陥で建て替えることになったのは97年完成の物件で東亜建設工業が施工した。
http://www.47news.jp/CN/201108/CN2011082701000427.html

姉歯事件以降、建築確認申請制度の修正や売主による性能表示システムの導入により品質向上が図られるようになっている。欠陥の物件は異物混入や鉄筋不足という明らかに施工業者の怠慢、本物件は「CHECK EYE’S」という性能表示システムで品質が確保されるよう施工されているとの説明。
東亜建設工業は、海洋土木を得意とする会社ではあるが建築も受注している。要は施主（売主）のマネージメント次第。このニュースにより更に品質向上の再確認が行われることを期待したい。

[387: 匿名さん]

東亜も一度手抜きして痛い目を見たのだから、今後はしっかりやるんじゃないの？
でも築15年でまるっと建て替えてまた新築に住めるというのもいいなあ。

[388: 匿名さん]

甘いよ、会社のカルチャーは簡単には変わらない。次は見つからないように手口が巧妙になると考えた方がいい。

[389: 匿名さん]

１６億円のうちどれ位を負担するか分からないけど、損した分をどこかで穴埋めしようとするよ

[390: 匿名さん]

問題を起こしたことのある業者は別の角度からチェックする仕組みを是非お願いしたいが、一度でも問題を起こしたらだめとなると、どこのマンションも商業ビルもだめなんじゃないの。

[391: 匿名さん]

新しいネガの話題だね。前から思ってたけど、この物件意外と注目されてるね。

[392: 匿名さん]

三菱のチェックがあってよかったね。

[393: 匿名さん]

まあ、売主でも施工会社でもいいから”ちゃんと”説明はしてほしものですね。

[394: 匿名さん]

林試の森には夜間ホームレスらしき人がベンチに数人いた、もう5年ほど前だけど今はどうだろう。夜は人通りが極端に少なくなるので警察が見回っていてほしいが、区の境界が公園を二分している。縦割りだと目黒区と品川区の警察だね。

[395: 匿名さん]

東亜建設工業が97年に建設した川崎市のマンションが、柱への発泡スチロールなどの異物混入や鉄筋不足などにより構造上の欠陥が判明したが、日経によれば東亜建設工業は元請けであるが外注した会社へ丸投げし、その会社が既に分割されていることから原因不明としている。逃げ切り姿勢だね、もっと真摯に対応しなくちゃね。
http://www.nikkei.com/news/headline/article/g=96958A9C93819695E0EBE2E2...

[396: 匿名さん]

数年前は池の近くにホームレスらしき人たちいましたよね。
最近はあまり見なくなったような、違う場所に移動したのかな。

[397: 匿名さん]

ＣＡＴＶ＋ＮＨＫだと結構な金額になりますか？ローン返済・管理費・個資税などで貯金なんてなかなか出来そうもないなぁ・・

[398: 匿名さん]

私が見た時はグランドがある近くのベンチに何人かいました。もう何年も前なので。いなくなったのなら幸いですね。

[399: 匿名さん]

ネットも安い所と契約したみたいだからＣＡＴＶも安いと希望的観測

[400: 匿名さん]

別料金は当然ですが、ここってＣＡＴＶを契約しないと衛星放送みれないのですか。