ザ・テラス下目黒 part2

[匿名さん]

新しくpart2を立てました。引き続き有意義な情報交換をしましょう。


part1 ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142106/


＜全体概要＞
所在地：東京都目黒区下目黒5-890-2他（地番）
交通：山手線・南北線・都営三田線目黒駅から徒歩18分、又はバス5分徒歩4分。東急目黒線武蔵小山駅から徒歩15分
総戸数：99戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.86～81.73平米
入居：2012年3月下旬予定

施工会社：東亜建設工業
管理会社：興和不動産レジデンスサービス

[281: 匿名さん]

ジョリーは三井の中町物件にも紹介されていたパン屋ですね。
油面地蔵通り商店街、巣鴨のそれを思い浮かべてしまうけどそれほど有名じゃないから地方都市のシャッター街化しなければと危惧している。

[282: 匿名さん]

マンション売れてるように見せて売れ残りまくりだよ。決算に合わせて在庫処分で叩き売ってるよ。

[283: 匿名さん]

地所はたたき売ってくれないのかな？

[284: 匿名さん]

ここは9割以上なくなったので、たたき売りは無理でしょうね。他物件ならまだあり得るかも。

[285: 匿名さん]

もう一月くらい現地へ行っていないのですが、工事はどれくらい進んでいるのでしょうか、楽しみです。
9月の大鳥神社の例大祭にいって、ついでに状況を確認しようと思っていますが。

googleのstreetviewを見ると、興銀の社宅だったころの様子が見られて、とても面白いですね。

川沿いや世田谷公園野球場そばにしなくて、やっぱりヨカッタと思う近頃です。

[286: 匿名さん]

三井はわかるけど、住商はどうしてかな？

[287: 匿名さん]

「実需にそった物件の供給」というのがこの物件人も当て嵌まるな、売れそうな販売価格帯に抑え込んである。某目黒洗足の９０００万円台を混ぜるような無茶はしていない。

[288: 匿名さん]

出た～！

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/shimomeguro/

[289: 匿名さん]

ずっと気になっていた土地です。
HPが出来て現実感が出てきましたね。
以前の敷地入り口に綺麗な濃いピンクの桜の木が植わってたんですが、
あれは伐採してしまうのかな。

[290: 匿名さん]

桜の木もったいないですね。
春には綺麗に咲くのに。

[291: 匿名]

>>288

バス停から徒歩６分はナシだね…
車が通勤用と家族用と１世帯２台は必要な場所。

[292: 匿名さん]

>288
二匹目のドジョウを連想しますが…

[293: 匿名さん]

ここより、バス停からは遠くなる分、８０㎡が中心で価格は６千万円台が最多価格帯だそうで・・。

[294: 匿名さん]

教育研究所の跡地、HPは表紙と資料請求のみ、早い公開ですね。それにこちらも「テラス」、流行なのですかねー。地上3階地下1階建てのようなので、この物件と内容が似たものになりそう、相乗効果でこの地区の評価が上がる？かな。敷地が9700平米（1.5倍）と広い分販売戸数も175戸と1.8倍、地階住戸が多いんだろうな。

[295: 匿名さん]

住友不動産の近隣物件、80平米が中心なのですか、この物件と同じ平米単価とすると約6800万円ですね。

[296: 匿名さん]

ザ･テラス下目黒とシティテラス下目黒、紛らわしいマンション名だ。

[297: 匿名さん]

住友の方が１戸あたりの敷地面積が少し狭いから、多少安くなるのは必然ですね。
バス停が遠く、目黒へのアクセスがここより悪いですしね。

住友なので強気価格かもしれませんが。
どちらにしろ、この地域に、それなりの規模の一流デベマンションが増えることは、地域にとっても互いのマンション住民にとっても悪くないと思います。
小学校の学区はどうなるんだろう。
同じかな。

[298: 匿名さん]

住友はもともと高いイメージだしテラスの売れ行きを見てかなり強気な値段でくるでしょうね。これを待ってたらやっぱりテラス安かった！ってことになりそう。。。。。

[299: 匿名さん]

スミフは高いからなー

[300: 匿名さん]

＞２９１

５０歩、１００歩！

＞２９８

だから、高くないって！

ここの狭さと田の字型で敬遠した人は、期待しても良いのでは？
（ここも田の字型の変わり映えのしない間取りかも知れませんが・・・。）

どうなることやら。

[301: 匿名さん]

うちは田の字型、結構好きなんだけどな。

[302: 匿名さん]

住友のは専有面積が54.48m2～84.19m2で2LDK～4LDK、やや詰まった設計で戸数が多いことからザ・テラスと同じくらいの価格帯かそれ以下での販売になるのではと直感的に思いますね。

[303: 匿名さん]

下目黒5丁目、6丁目はこの物件を含めて、斜め前の三井不動産の物件といい、教育研究所跡地の住友不動産物件、三井の戸建物件とこの数年に住宅開発が集中していますが、どういうことなのでしょうか。偶然？

[304: 匿名さん]

フラット３５の優遇に間に合うように申し込みたい。

[305: 匿名さん]

シティテラス下目黒の航空地図にこの物件（ザテラス下目黒）の工事現場がうつってますね。
先週現地を見てきました。南棟は3階くらいまで出来ているようでした。
北棟はまだ足場ができている程度でしたが、エントランス位置が確認できる状態ではありました。

[306: 匿名さん]

「ザ･テラス下目黒」、シティテラス下目黒、確かに紛らわしいですね。
古い物件だと「テラス下目黒」「下目黒テラス」が近隣にあるので
初めて訪れる方に案内をするときに注意しないと。

[307: 匿名さん]

駅から遠い物件は、交通の便の悪さをなんとなく静かなイメージでもみ消すため、テラスという名称を一般的に使いたくなる傾向にあると、不動産関係の人が言ってました。

[308: 匿名さん]

他は知らないけど、テラスを目玉にしているからザ・テラスにしてるんじゃないの？

[309: 匿名]

相乗効果がある一方で希少価値は下がりますから、リセール価格は抑えられるかもしれませんね。

[310: 匿名さん]

都心の西側で、近くて、住宅地で、手が出せる価格のところに住みたい。

[311: 匿名さん]

家から突き出した１階の部分をテラスというが、ここの場合、地階をテラスと呼んでいたような記憶だ、住戸から庭が突き出しているように見えるのでテラスと言えないことはないのか？

テラスハウスという言葉があるが、これは同じ形の住宅が側壁を共有して連続している集合住宅のこと、英国に多い。意訳すれば長屋となるが、ザ・長屋では印象が悪いので横文字そのままなんだろうな。

住宅なので「テラスハウス下目黒」とでもしておけば素直な気がする。近隣物件と区別するためなのか、「ザ」を付けて唯一を強調しているように見えるが、先の通り、「テラス下目黒」と「下目黒テラス」では物件名だけ見た場合、「ザ・テラス下目黒」と混同しやすい。

[312: 匿名]

↑たまに妙に語り口調の書き込みがあるな

[313: 匿名さん]

いやー長くて読む気シネー

[314: 匿名さん]

変わりゆくゆく下目黒かな・・・

[315: 匿名さん]

リセールを気にする人はこの物件、絶対止めたほうがいい。駅から遠すぎて、セカンダリーで売れない。
このセリフ、実は、別の地所のセールスから聞いたもの。聞いたときは驚いたが、ありがたい重い言葉。
買った瞬間値段は下がるけど、それはあきらめて、住みつぶす気で、長く住むしかないですね。

[316: 匿名さん]

↑　どういう意図でおっしゃっているのかな？

[317: 匿名さん]

契約者はすでに価格等で納得済みなのだと思いますが、非契約者にとっては確かにリセールは不安要素なのでしょうから、営業ならそういうコメントをするのもわかります。

ただ、キャンセルがあったとしても２カ月で９３名が一度は契約したという事実の方が結構驚きです。実際ここの営業員の勧誘姿勢はおとなしい（だいたい２週間以上夏休みですし）ので、常識的には圧倒的に駅近物件が売れると思いますが、多くの新規物件がある中で９割契約＝こういう市場が確実に存在するということが新鮮です。

[318: 匿名さん]

最近、地所ＣＭの露出が増えたのか目につきます。ＣＭ自体は別に悪くないんですけど、「Theをつけたくなる毎日。」だそうですので、やはりここにも The をつけたかったのでしょう。

http://www.mecsumai.com/cm

[319: 匿名]

確かに駅近よりバス物件を選んだ自分に驚き。。

[320: 匿名さん]

「Theをつけたくなる毎日」なんて、売るまでだよ。

[321: 匿名さん]

我が家も駅近よりバス物件を選んだことに驚き。。
現在、都心の駅徒歩5分に住んでいるので、
朝夕の人の多さに疲れていたのかもしれません。
林試の森で癒されたい。

[322: 匿名さん]

①治安、②設備、③間取り、④広さ、⑤築年数、⑥最寄駅の利便性、⑦駅からのアクセス。

ほかにもあるかもしれないけど、すべて満足のマンションなんてどうせ億越えだから、
⑥を捨てて千葉や埼玉、神奈川、あるいは都内北部なんかに住む人は多いよね。
そこで、⑦を捨てて都内南部に住みたいっていう自分みたいな人も結構いると思うんだけどな。

ちなみに今のマンションは渋谷区の駅まで徒歩20分、築浅の３LDK。
これが売れたらという条件付きで契約しましたが、内覧希望もそこそこ入ってるよ。
要は値段との兼ね合いってことでしょう。

[323: 匿名さん]

内覧希望者がいるのと売却できるかは、別。

値切られない様に、がんばって売却して下さい。

[324: 匿名さん]

322じゃないが、どこだって多少の値切りは当たり前。
そもそも駅近物件より安かっただろうし複数の内覧希望があれば、とんでもない価格にさえしない限りまあ売れる。
相場があるかどうかが問題だと思う。

[325: 匿名さん]

渋谷徒歩20分築浅のほうがちょっと聞くだけだと良さそうですが、
こちらに移ろうと思ったのはナゼですか。
参考までに教えていただけると幸いです。

[326: 匿名さん]

この物件のために特約を付けて現住居を売却することにした。査定は厳しく、昨年の販売実績より低めであった。内覧希望少なく売るのに苦労している。不動産屋が言うには、ロケーションが一番重要だそうだ。それから買い手次第とも言っていた。

[327: 匿名さん]

>326
中古を検討してる人って価格にシビアだし、購買力が十分でない人も
混じってるから、希望期間内に希望値段て言うのは難しいね。

[328: 匿名さん]

中古はシビアで買い手次第となるので駅近物件以外は下げないと売れないだろうね。都心なら別だろうけど。

[329: 匿名さん]

現住居の売却が大変なのは同情するが、この物件との関連がよくわからん。現住居が下目黒でないなら、単に資金手当ての見通しが甘かったっていう話？

[330: 匿名]

３１１と３２６同じ人？やめてその口調

[331: 匿名さん]

バス物件のリセールが不利なのは当選ですが、既に販売価格に織り込まれた分（駅近低層より1000万円～1500万円低い水準）程度で相場が形成されるかです。
ここに関して言えば、売買実例が少なすぎると難しいと思います。但し、大型タワーみたいに常時十数件売りがでるというこはないにせよ、スミフと合わせれば程よい売買実例が積み上がると思いますので、自然と適正な市場が形成されると思います。まあ、スミフの販売価格と売れ行き次第とも言えますね、

[332: 匿名さん]

「テラス」でも「ザ」でも、住んでからマンション名を言うことはあまりないな。住所は番地と部屋番号しか書かないし。

[333: 匿名さん]

>330に同意。
>311と>326は自分の書き込みに酔ってる感じが気持ち悪い。
しかも内容が薄っぺらいしわかりづらい。

[334: 匿名さん]

ココ、中古買おうと思わないかな。

[335: 匿名さん]

そうかもね。ここに価値ありって人がくるところだからね。

[336: 匿名さん]

買った人が実際にいるんだから、それなりにニーズがあるってことじゃないの。

[337: 匿名さん]

中古は格安にしないとないって。

[338: 匿名さん]

↑なに力んでんの。

[339: 匿名さん]

いや、かんでないよ。

[340: 匿名]

↑つまんね

[341: 匿名さん]

つまんねーの、おまえだよ、おまえ。銀ちゃんだしてくるからだろ！

[342: 匿名さん]

338とかじゃないが、数分で返すの疲れるんじゃない。いろんな意見があっていいけど、他物件含めて結構参考にしてるので、ためになるコメントよろしく。

[343: 匿名さん]

確かにテラスという名前が多くて驚きました。
でも住友や三井ができてお店も活性化したり増えると住みやすくなりますね。

[344: 匿名さん]

ここはもう終了かな。

[345: 匿名さん]

9/18に最終期6戸の抽選がありますけどね。

[346: 匿名さん]

テラス部分は気をつけないと猫に居座られますよ。一度マーキングされてしまうとやっかいです。

[347: 匿名さん]

それじゃ、猫除けのペットボトルが必要なのかな。

[348: 匿名さん]

賃貸に出したらいくらで貸せるだろうか？

[349: 匿名さん]

それも気になりますが、リセール価格っていくらくらいを想定しているんでしょうね。

[350: 匿名さん]

基本的に賃貸の場合、駅から徒歩15分超は対象外です。不動産屋の話では、賃貸や中古の買い手のうち、検索条件に15分超でも可と入力する人は１０％未満とのこと。母集団が極端に小さいことが賃料にも、店子探しの難しさにも反映されてしまうとのこと。

[351: 匿名さん]

仮に収益還元法で大雑把に試算するとリセール評価額は次のようになります。

純収益　年間家賃＝24万円ｘ12ヶ月＝288万円
還元利回り 5%
評価額　5760万円
家賃が月額22万円だと5280万円
それぞれのパラメータは仮定です、ちょっといじるだけで数値が大きく変わる。
駅から遠いので家賃の妥当性が不明だ。あくまでも話題提供です。

[352: 匿名]

新築だからここを買う人が多いと思います。例えば中古で探してここが２、３年の中古で出ても自分が選ぶとは考えにくいです。借りるにしても駅から遠いのは対象外です。ただ不動産やさんの強い勧めで現物を見て気に入ることはあるかもしれませんね。

[353: 匿名さん]

中古で出した場合相当買い叩かれそうですね。
転売目的ではなく、永住目的の方が多いと思います。
前の道は広い割りに車の通りも少なく、
高齢になったとしても坂が少なく、デイケア施設も多いので比較的暮らしやすそうですね。

[354: 匿名さん]

リセールの場合、近隣の売買実績から値を付けます。この物件だけは価値があるという考え方は止めた方が良いでしょう。5年も経てば実績が積み上がり相場が形成されますね。いろいろ言われていますが、長く住むにはよい物件と思いますけどね。

[355: 匿名さん]

林試の森は、ちょっと怖いイメージがあります。昔の事でしょうか。

[356: 匿名さん]

>351
自分の物件を賃貸に出した経験はないんだけど、仮に家賃が22万円だとしても、仲介業者が20％ぐらいとってくから、上記例に当てはめれば実質利回りは4％ってことでおけ？

[357: 匿名さん]

バス物件では、とてもそんなに賃料は取れない。新築でそこそこの反応だから、その後の資産価値も期待したくなりますが、それはキッパリあきらめるしかない。それに、周辺に同じような物件が増え、一方で、駅から遠くても借りる、セカンダリーでも買うという層極めて限られるということですから、借り手を見つけるだけでも相当苦しいと思った方がいい。

新築にのみこだわる物件です。この物件、駅徒歩圏物件より安いから、かわりに将来資産価値がないのは覚悟の上で買っているはず。

[358: 匿名さん]

ここで賃貸って？？？誰が20万出してここ借りるの？10万後半から初めて検討するんじやないのかな。リセールはまず期待できない。6000で買って4800とかで売れるかどうか。いきなり、1000損したくないひとはまず手出さないほうがいいマンションダヨ。

[359: 匿名さん]

資産評価はその物件が将来的に産むであろう利益を基に試算するモデルです。現実的にバス物件を買おうというインセンティブは価格が最も大きな要素となるので新築の販売価格と同価格帯では買おうと考える人は皆無でしょう。
357さんが説明しているように、販売価格にはその分が織り込み済み、それらを考慮して長く住むという物件です。損失分も見越して納得がいく方向きです。

[360: 匿名さん]

賃貸の需要は見込めないと思って検討している人がほとんどでは？
徒歩圏より安い分、織り込み済みですからね。

[361: 匿名さん]

10万円台後半だったら東京郊外の駅近物件とそれほど変わらない賃貸料金、目黒でもバス物件だとこの程度になっちゃうの？

[362: 匿名さん]

賃貸に出すなら、借りてくれる人が見つかればラッキーって立地と
思います。賃貸時代は便利な場所が人気だからね。

[363: 匿名さん]

契約者です。
永住する予定ですが、どうしても転居しなければならない事情ができた時には
賃貸なんて出さずにキッパリ売ろうと思います。
環境の利を得られて、賃貸に年間250万くらい払っていたと考えれば、
別に損した気分にはならないですから。

[364: 匿名]

今さらネガどうした？(笑)賃貸考えてる人なんかいないしリセール厳しいのも承知で買ってるだろ！それ以上にその人の価値観で魅力を感じて買ってるわけだから。

[365: 匿名さん]

ここは現金一括購入者がソコソコいるらしいじゃないですか。ローン返済の心配が無いなんて羨ましい限り、そんな人たちにはリセールとか賃貸料の話をしている我々は滑稽に見えるでしょうね。宝くじでも当たんねーかな・・

[366: 匿名]

下目黒３丁目ならいい物件だったのにな

[367: 匿名さん]

結構このバス物件付近のファミリー向け賃貸を探すと２０万くらいいくんですよね。

駅から遠くて不便なのになんでこんなに高いのか不思議です。

それなりに需要のある場所ってことだと思います。

初めて来たときはインテリアショップが沢山あって、おしゃれな通りだなと思ってましたし、

インテリアショップが近い分、インテリアには詳しくなれるし、小さい家具はそのまま持って帰れるのもいいですよね。

[368: 匿名さん]

目黒駅西口は川越えた辺りから住宅街ですからね。目黒一丁目はごちゃごちゃしすぎだし川沿いやだし、目黒二丁目とかも結局徒歩１５分くらいのとこだったり、目黒三丁目が理想ですがかなり高い。そんなかんじだから意外と この辺賃貸ファミリーいますよ。子供ができるとこの辺の良さがわかりますよ。小学校も下目黒小は人気ないが油面、不動小は評判いいし。

[369: 匿名さん]

リセールの話から賃貸の話に繋がったようですが、現実は蓋を開けてからです。
この物件を契約した人、これから第3期を検討しようとしている人、既にこの立地条件と販売価格の折り合いを理解していることでしょう。住環境は良いと思います。下目黒五丁目は平坦で近隣地区と違い道路がよく通っています。都心に近いこともあり在外公館も多い。バス便となりますが歩けない距離でもない。付加価値のある住宅地ですね、同様な住宅地は他にそれほどないでしょう。実際にこのあたりを歩いてみるとわかりますよ。

[370: 匿名さん]

確かにここが評価されるのは３年後くらいだと思います。三井の戸建てや住不の低層が完成し、新しい価値が創造されるようなら先見の明があったということになるでしょう。
あまりぱっとしなければ、よほどのことがない限り永住ということになります。ただ、ギリギリでローンを組むようでなければ処分もできますので、大丈夫じゃないかと思います。

[371: 匿名さん]

目黒通りに地下鉄でも作られるようなことがなければ、この場所に賃貸やリセールの面で価値が出てくることは将来的にもありません。でも、バス生活に苦痛を感じない人が長く住むのなら、それは個人の趣味や価値観だから、それはそれでいいんじゃないですか

確かにこの不確実な時代、「将来動きにくい」というのは不安ではありますけれども・・・

[372: 匿名]

↑評論家気取り きもちわるっ 誰もあんたに意見聞いてないし

[373: 匿名さん]

んだ。

[374: 匿名さん]

そこまでは言わないが、決めつけないで、頭はもう少し柔軟にした方がいいと思うね。逆バリとかにはむかないタイプかな。

[375: 匿名さん]

ＣＡＴＶ加入は強制じゃないですよね。最近は殆んど地上波を見ないし、どうしても見たい時でもＰＣで充分。ＢＳ・ＣＳは室内アンテナを立てれば無問題だし個別にＮＨＫ受信料を払えば大丈夫ですよね？

[376: 匿名]

３７１さんみたいな心ない人がいますよね、買った方にわざわざ精神的ダメージでも負わせたいんでしょうか。 ＣＡＴＶは強制ではないと思います～

[377: 匿名さん]

建設前の敷地状況、樹木がが多いが完成後は少なめですね。
(google earth)

[378: 匿名さん]

３７１さんは契約された方ではないですか。不安要素を並べたように感じます。
出尽くしていますがこの物件が立地する下目黒五丁目の第一種低層住居専用地域は質の高い住宅地ですね。将来的にもこの質が維持されることがこれから住もうとする住民の願いではないでしょう。
変化する要素は、教育研究所跡地や農林中金社宅跡地の再開発で住宅になることですが、他にはありません。

[379: 匿名さん]

確かに緑は大分整理されるようですが、だからっといって、以前の塀と金網もどうかという気がしますので、ほどよくこぎれいになる方がよいような気はします。

[380: 匿名さん]

378さん
業界の方？