ザ・テラス下目黒 part2

[匿名さん]

新しくpart2を立てました。引き続き有意義な情報交換をしましょう。


part1 ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142106/


＜全体概要＞
所在地：東京都目黒区下目黒5-890-2他（地番）
交通：山手線・南北線・都営三田線目黒駅から徒歩18分、又はバス5分徒歩4分。東急目黒線武蔵小山駅から徒歩15分
総戸数：99戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.86～81.73平米
入居：2012年3月下旬予定

施工会社：東亜建設工業
管理会社：興和不動産レジデンスサービス

[251: 匿名さん]

目黒区「緊急財政対策にかかる事務事業見直しの検討状況について」8月15日付けを拝見、なぜこんなに財務状況が悪いのか理由がよくわかりませんが、区長、副区長、教育長、代表監査は名誉職とし退職金や期末手当は無しにするなど抜本的な対策を講じないと経費削減に繋がらないでしょうね。

[252: 匿名さん]

財政難深刻、目黒区が保育料値上げへ
http://www.yomiuri.co.jp/politics/news/20110813-OYT1T00557.htm

[253: 匿名さん]

目黒区の見直し素案（約181億円財源確保）は、直接区民生活に影響するところは一応気を使っている感じですね。

・各部局事務経費の削減　：45億円
・未利用地区有資産売却　：39億円
・東山小学校改築の延期　：26億円
・公益法人等見直し　　　：7.5億円
・第四老人ホーム整備延期：7.5億円

[254: 匿名さん]

財政難の原因は、「100年に1度の不況といわれるような経済状況の中、特別区税と特別区交付金の合計で、平成21年度は前年度より98億円、平成22年度も当初見込みより28億円減少しています。その結果、平成20年度に173億円あった活用可能な積立基金は、数年後にも底を突く危険性があります。こうした状況になったのは、かつて例のないほどの特別区税・特別区交付金の大幅な減少が最大の要因です。」
http://www.city.meguro.tokyo.jp/shitsumon/meguro_gyosei/kinkyuuzaisei/...

173-98-28=47億円

リーマンショックが原因としているが、要は特別区交付金に依存しているってことなのかな。

98億円と28億円の減少も年度が異なるだけで3倍以上の開きの意味が不明。、

[255: 匿名さん]

教育委員会事務局の所管する見直し事業「教ー71」にある、みどりがおか幼稚園とげっこうばら幼稚園の認定こども園への移行、とは別に民営化するのかな。

[256: 匿名さん]

バス物件は不便そうですが、ここは目黒駅からどのバスに乗っても大体は着くので、バスを延々待つということは少なくていいですね。
慣れてしまえば楽だし、たまに歩いて帰っても良いし、ただ、終電後や、大雨の日のタクシーは混むのでタクシー待ちが大変です。

[257: 匿名さん]

終電後や大雨の日は、どこでも大変なのでは？

[258: 匿名さん]

身障者用の駐車場は該当者がいなければ一般にも貸し出すのですか？
ここの購入者層は若そうなので病気の後遺症で体が不自由になる人も
近々には出なさそう。やっぱり将来は駐車場難民になる可能性有り？

[259: 匿名さん]

契約者の年齢層は３０代から５０代でしょうが、若い層が多いという印象ではありませんね。

身障者用の駐車場は希望者がいなければ貸し出すようですが、希望があった場合一定期間内に契約が解除されます。

[260: 匿名さん]

今月の８月１日現在の目黒区人口は255,090人、人口推移では平成７年まで減少し、それ以降増加傾向にある。特に財政に状況に影響するほどの変化ではないな。

目黒区の人口
http://www.city.meguro.tokyo.jp/gyosei/tokei/tokei/jinko/kongetsu_jink...

目黒区の人口推移
http://www.city.meguro.tokyo.jp/gyosei/tokei/index.html

[261: 匿名さん]

財政難の影響が直接どこにくるか分からないけど、例えば、月に数千円みとけばいいってことかな。

[262: 匿名さん]

管理組合の理事って１０人くらいでしたっけ？立候補者がいない時はデベが指名するんですか？

[263: 匿名さん]

財政難の影響は直接受けるのは指定ゴミ袋と保育園、幼稚園料の値上げ、
小学校や公共施設の改築の延期など、
ファミリーにはさらに住みづらい区になりそうですね。

単身の方にはあまり影響はないのかな。

[264: 匿名さん]

目黒区のHPには以下の説明があります。東京都の財政状況が良いので何とかしてくれるとでも思っているのでしょうか、かなり抜本的な改革を断行しなければならない状況です。一般区民への影響はない内容となっていますね。

今後、計画的に見直しを行っていくもの

新規採用職員の抑制
管理職ポストの削減
廃止や統合を含めた外郭団体のあり方
区の公債権及び私債権を含めた滞納対策
今後の財政的視点を踏まえた、施設のあり方　など

区民生活への影響度などを考慮し、今回、見直しを行わないもの

ごみの無料収集
地区サービス事務所
子ども医療費助成制度
私立幼稚園園児保護者補助
施設の緊急修繕
高齢者・障害者各種助成制度
障害者施設運営費
予防接種
耐震化促進
住宅用新エネルギー助成　など
http://www.city.meguro.tokyo.jp/gyosei/keikaku/keikaku/kaikaku/minaosh...

[265: 匿名さん]

近くに美味しいパン屋ってありますか？

[266: 匿名さん]

目黒通りを挟んで反対側の油面商店街に、良さげなパン屋さんありますよ。この商店街はかなり寂れてしまってますが、このパン屋と酒屋のカクヤスは使えると思います。
と言いつつ、パン屋に入ったことないので、的外れだったらすみません。

[267: 購入検討中さん]

田道小学校入口の交差点にあるパンやさんは美味しいです。
ちょっと高いですけど。

[268: 匿名さん]

油面は、油面木村屋ジョリーさん、

そして、

田道小学校入口の交差点にあるパン屋さんはこちらのパン屋さんでしょうか？

ジャンティーユ
http://www.gentille.ne.jp/

[269: 匿名さん]

カクヤスって安くないんですってね。知ってました？すっかり名前に
騙されてましたよ。

[270: 匿名さん]

269さん>
いえ、知りませんでした。
いつも、カクヤスで箱でビール（正確には発泡酒）買ってます。
現地近くで、もっと安い所どこかありますかね？

[271: 匿名さん]

例えばオオゼキとかの方が安いという話です

[272: 匿名さん]

「カクヤス」ってここのことですね。
http://www.kanshin.com/keyword/61482

カクヤス
http://www.kakuyasu.co.jp/

目黒区南だったかな、環7沿いの「やまや」が安いけど車がないとね。カクヤスより安い。
http://www.yamaya.jp/

目黒駅前や武蔵小山に店がある信濃屋、カクヤスのメモを書いた人はここへ行くそうです。
http://www.shinanoya.co.jp/

選択肢が多いのですね。

[273: 匿名さん]

油面木村屋ジョリーは昔の名前、改装してブーランジュリ　ジョリィです。
http://www.kanshin.com/keyword/58603

旨そう
http://yodies.blog.so-net.ne.jp/2009-02-28

[274: 匿名さん]

目黒通り沿いに「マインマート」を見かけました。
うちの近所にあって安価なのでよく使っていたのと、
7000円以上だと宅配してくれていたのですが、
ここはどうでしょうかね？
http://www.minemart.co.jp/corp/detail.html?storeId=39

[275: 匿名さん]

酒屋ですよね「マインマート」は、恥ずかしながらはじめて聞きました。けっこうあるのですね。

[276: 匿名さん]

地所のマンションは結構売れているんだね。大型物件が比較的つらいってことかな。

http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C889DE1E6E2E6E7EB...

[277: 匿名さん]

↑
「実需にそった物件の供給で、震災後も販売は順調」

[278: 匿名さん]

Jollyは美味しくてよく買ってます。
朝から買いに来るお客さんがいるほどです。

カクヤスはあまり安くないですね、
武蔵小山の信濃屋は結構遠いし、
生協の方が安いときがあるのでそっちで買ってます。

[279: 匿名さん]

地所に限らず、どのマンションも販売順調ってことだね。

[280: 匿名さん]

大震災が発生して販売を自粛しなければもっと好調ってこと、マンション需要は底堅いのですね。

[281: 匿名さん]

ジョリーは三井の中町物件にも紹介されていたパン屋ですね。
油面地蔵通り商店街、巣鴨のそれを思い浮かべてしまうけどそれほど有名じゃないから地方都市のシャッター街化しなければと危惧している。

[282: 匿名さん]

マンション売れてるように見せて売れ残りまくりだよ。決算に合わせて在庫処分で叩き売ってるよ。

[283: 匿名さん]

地所はたたき売ってくれないのかな？

[284: 匿名さん]

ここは9割以上なくなったので、たたき売りは無理でしょうね。他物件ならまだあり得るかも。

[285: 匿名さん]

もう一月くらい現地へ行っていないのですが、工事はどれくらい進んでいるのでしょうか、楽しみです。
9月の大鳥神社の例大祭にいって、ついでに状況を確認しようと思っていますが。

googleのstreetviewを見ると、興銀の社宅だったころの様子が見られて、とても面白いですね。

川沿いや世田谷公園野球場そばにしなくて、やっぱりヨカッタと思う近頃です。

[286: 匿名さん]

三井はわかるけど、住商はどうしてかな？

[287: 匿名さん]

「実需にそった物件の供給」というのがこの物件人も当て嵌まるな、売れそうな販売価格帯に抑え込んである。某目黒洗足の９０００万円台を混ぜるような無茶はしていない。

[288: 匿名さん]

出た～！

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/shimomeguro/

[289: 匿名さん]

ずっと気になっていた土地です。
HPが出来て現実感が出てきましたね。
以前の敷地入り口に綺麗な濃いピンクの桜の木が植わってたんですが、
あれは伐採してしまうのかな。

[290: 匿名さん]

桜の木もったいないですね。
春には綺麗に咲くのに。

[291: 匿名]

>>288

バス停から徒歩６分はナシだね…
車が通勤用と家族用と１世帯２台は必要な場所。

[292: 匿名さん]

>288
二匹目のドジョウを連想しますが…

[293: 匿名さん]

ここより、バス停からは遠くなる分、８０㎡が中心で価格は６千万円台が最多価格帯だそうで・・。

[294: 匿名さん]

教育研究所の跡地、HPは表紙と資料請求のみ、早い公開ですね。それにこちらも「テラス」、流行なのですかねー。地上3階地下1階建てのようなので、この物件と内容が似たものになりそう、相乗効果でこの地区の評価が上がる？かな。敷地が9700平米（1.5倍）と広い分販売戸数も175戸と1.8倍、地階住戸が多いんだろうな。

[295: 匿名さん]

住友不動産の近隣物件、80平米が中心なのですか、この物件と同じ平米単価とすると約6800万円ですね。

[296: 匿名さん]

ザ･テラス下目黒とシティテラス下目黒、紛らわしいマンション名だ。

[297: 匿名さん]

住友の方が１戸あたりの敷地面積が少し狭いから、多少安くなるのは必然ですね。
バス停が遠く、目黒へのアクセスがここより悪いですしね。

住友なので強気価格かもしれませんが。
どちらにしろ、この地域に、それなりの規模の一流デベマンションが増えることは、地域にとっても互いのマンション住民にとっても悪くないと思います。
小学校の学区はどうなるんだろう。
同じかな。

[298: 匿名さん]

住友はもともと高いイメージだしテラスの売れ行きを見てかなり強気な値段でくるでしょうね。これを待ってたらやっぱりテラス安かった！ってことになりそう。。。。。

[299: 匿名さん]

スミフは高いからなー

[300: 匿名さん]

＞２９１

５０歩、１００歩！

＞２９８

だから、高くないって！

ここの狭さと田の字型で敬遠した人は、期待しても良いのでは？
（ここも田の字型の変わり映えのしない間取りかも知れませんが・・・。）

どうなることやら。

[301: 匿名さん]

うちは田の字型、結構好きなんだけどな。

[302: 匿名さん]

住友のは専有面積が54.48m2～84.19m2で2LDK～4LDK、やや詰まった設計で戸数が多いことからザ・テラスと同じくらいの価格帯かそれ以下での販売になるのではと直感的に思いますね。

[303: 匿名さん]

下目黒5丁目、6丁目はこの物件を含めて、斜め前の三井不動産の物件といい、教育研究所跡地の住友不動産物件、三井の戸建物件とこの数年に住宅開発が集中していますが、どういうことなのでしょうか。偶然？

[304: 匿名さん]

フラット３５の優遇に間に合うように申し込みたい。

[305: 匿名さん]

シティテラス下目黒の航空地図にこの物件（ザテラス下目黒）の工事現場がうつってますね。
先週現地を見てきました。南棟は3階くらいまで出来ているようでした。
北棟はまだ足場ができている程度でしたが、エントランス位置が確認できる状態ではありました。

[306: 匿名さん]

「ザ･テラス下目黒」、シティテラス下目黒、確かに紛らわしいですね。
古い物件だと「テラス下目黒」「下目黒テラス」が近隣にあるので
初めて訪れる方に案内をするときに注意しないと。

[307: 匿名さん]

駅から遠い物件は、交通の便の悪さをなんとなく静かなイメージでもみ消すため、テラスという名称を一般的に使いたくなる傾向にあると、不動産関係の人が言ってました。

[308: 匿名さん]

他は知らないけど、テラスを目玉にしているからザ・テラスにしてるんじゃないの？

[309: 匿名]

相乗効果がある一方で希少価値は下がりますから、リセール価格は抑えられるかもしれませんね。

[310: 匿名さん]

都心の西側で、近くて、住宅地で、手が出せる価格のところに住みたい。

[311: 匿名さん]

家から突き出した１階の部分をテラスというが、ここの場合、地階をテラスと呼んでいたような記憶だ、住戸から庭が突き出しているように見えるのでテラスと言えないことはないのか？

テラスハウスという言葉があるが、これは同じ形の住宅が側壁を共有して連続している集合住宅のこと、英国に多い。意訳すれば長屋となるが、ザ・長屋では印象が悪いので横文字そのままなんだろうな。

住宅なので「テラスハウス下目黒」とでもしておけば素直な気がする。近隣物件と区別するためなのか、「ザ」を付けて唯一を強調しているように見えるが、先の通り、「テラス下目黒」と「下目黒テラス」では物件名だけ見た場合、「ザ・テラス下目黒」と混同しやすい。

[312: 匿名]

↑たまに妙に語り口調の書き込みがあるな

[313: 匿名さん]

いやー長くて読む気シネー

[314: 匿名さん]

変わりゆくゆく下目黒かな・・・

[315: 匿名さん]

リセールを気にする人はこの物件、絶対止めたほうがいい。駅から遠すぎて、セカンダリーで売れない。
このセリフ、実は、別の地所のセールスから聞いたもの。聞いたときは驚いたが、ありがたい重い言葉。
買った瞬間値段は下がるけど、それはあきらめて、住みつぶす気で、長く住むしかないですね。

[316: 匿名さん]

↑　どういう意図でおっしゃっているのかな？

[317: 匿名さん]

契約者はすでに価格等で納得済みなのだと思いますが、非契約者にとっては確かにリセールは不安要素なのでしょうから、営業ならそういうコメントをするのもわかります。

ただ、キャンセルがあったとしても２カ月で９３名が一度は契約したという事実の方が結構驚きです。実際ここの営業員の勧誘姿勢はおとなしい（だいたい２週間以上夏休みですし）ので、常識的には圧倒的に駅近物件が売れると思いますが、多くの新規物件がある中で９割契約＝こういう市場が確実に存在するということが新鮮です。

[318: 匿名さん]

最近、地所ＣＭの露出が増えたのか目につきます。ＣＭ自体は別に悪くないんですけど、「Theをつけたくなる毎日。」だそうですので、やはりここにも The をつけたかったのでしょう。

http://www.mecsumai.com/cm

[319: 匿名]

確かに駅近よりバス物件を選んだ自分に驚き。。

[320: 匿名さん]

「Theをつけたくなる毎日」なんて、売るまでだよ。

[321: 匿名さん]

我が家も駅近よりバス物件を選んだことに驚き。。
現在、都心の駅徒歩5分に住んでいるので、
朝夕の人の多さに疲れていたのかもしれません。
林試の森で癒されたい。

[322: 匿名さん]

①治安、②設備、③間取り、④広さ、⑤築年数、⑥最寄駅の利便性、⑦駅からのアクセス。

ほかにもあるかもしれないけど、すべて満足のマンションなんてどうせ億越えだから、
⑥を捨てて千葉や埼玉、神奈川、あるいは都内北部なんかに住む人は多いよね。
そこで、⑦を捨てて都内南部に住みたいっていう自分みたいな人も結構いると思うんだけどな。

ちなみに今のマンションは渋谷区の駅まで徒歩20分、築浅の３LDK。
これが売れたらという条件付きで契約しましたが、内覧希望もそこそこ入ってるよ。
要は値段との兼ね合いってことでしょう。

[323: 匿名さん]

内覧希望者がいるのと売却できるかは、別。

値切られない様に、がんばって売却して下さい。

[324: 匿名さん]

322じゃないが、どこだって多少の値切りは当たり前。
そもそも駅近物件より安かっただろうし複数の内覧希望があれば、とんでもない価格にさえしない限りまあ売れる。
相場があるかどうかが問題だと思う。

[325: 匿名さん]

渋谷徒歩20分築浅のほうがちょっと聞くだけだと良さそうですが、
こちらに移ろうと思ったのはナゼですか。
参考までに教えていただけると幸いです。

[326: 匿名さん]

この物件のために特約を付けて現住居を売却することにした。査定は厳しく、昨年の販売実績より低めであった。内覧希望少なく売るのに苦労している。不動産屋が言うには、ロケーションが一番重要だそうだ。それから買い手次第とも言っていた。

[327: 匿名さん]

>326
中古を検討してる人って価格にシビアだし、購買力が十分でない人も
混じってるから、希望期間内に希望値段て言うのは難しいね。

[328: 匿名さん]

中古はシビアで買い手次第となるので駅近物件以外は下げないと売れないだろうね。都心なら別だろうけど。

[329: 匿名さん]

現住居の売却が大変なのは同情するが、この物件との関連がよくわからん。現住居が下目黒でないなら、単に資金手当ての見通しが甘かったっていう話？

[330: 匿名]

３１１と３２６同じ人？やめてその口調

[331: 匿名さん]

バス物件のリセールが不利なのは当選ですが、既に販売価格に織り込まれた分（駅近低層より1000万円～1500万円低い水準）程度で相場が形成されるかです。
ここに関して言えば、売買実例が少なすぎると難しいと思います。但し、大型タワーみたいに常時十数件売りがでるというこはないにせよ、スミフと合わせれば程よい売買実例が積み上がると思いますので、自然と適正な市場が形成されると思います。まあ、スミフの販売価格と売れ行き次第とも言えますね、

[332: 匿名さん]

「テラス」でも「ザ」でも、住んでからマンション名を言うことはあまりないな。住所は番地と部屋番号しか書かないし。

[333: 匿名さん]

>330に同意。
>311と>326は自分の書き込みに酔ってる感じが気持ち悪い。
しかも内容が薄っぺらいしわかりづらい。

[334: 匿名さん]

ココ、中古買おうと思わないかな。

[335: 匿名さん]

そうかもね。ここに価値ありって人がくるところだからね。

[336: 匿名さん]

買った人が実際にいるんだから、それなりにニーズがあるってことじゃないの。

[337: 匿名さん]

中古は格安にしないとないって。

[338: 匿名さん]

↑なに力んでんの。

[339: 匿名さん]

いや、かんでないよ。

[340: 匿名]

↑つまんね

[341: 匿名さん]

つまんねーの、おまえだよ、おまえ。銀ちゃんだしてくるからだろ！

[342: 匿名さん]

338とかじゃないが、数分で返すの疲れるんじゃない。いろんな意見があっていいけど、他物件含めて結構参考にしてるので、ためになるコメントよろしく。

[343: 匿名さん]

確かにテラスという名前が多くて驚きました。
でも住友や三井ができてお店も活性化したり増えると住みやすくなりますね。

[344: 匿名さん]

ここはもう終了かな。

[345: 匿名さん]

9/18に最終期6戸の抽選がありますけどね。

[346: 匿名さん]

テラス部分は気をつけないと猫に居座られますよ。一度マーキングされてしまうとやっかいです。

[347: 匿名さん]

それじゃ、猫除けのペットボトルが必要なのかな。

[348: 匿名さん]

賃貸に出したらいくらで貸せるだろうか？

[349: 匿名さん]

それも気になりますが、リセール価格っていくらくらいを想定しているんでしょうね。

[350: 匿名さん]

基本的に賃貸の場合、駅から徒歩15分超は対象外です。不動産屋の話では、賃貸や中古の買い手のうち、検索条件に15分超でも可と入力する人は１０％未満とのこと。母集団が極端に小さいことが賃料にも、店子探しの難しさにも反映されてしまうとのこと。