ザ・テラス下目黒 part2

[匿名さん]

新しくpart2を立てました。引き続き有意義な情報交換をしましょう。


part1 ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142106/


＜全体概要＞
所在地：東京都目黒区下目黒5-890-2他（地番）
交通：山手線・南北線・都営三田線目黒駅から徒歩18分、又はバス5分徒歩4分。東急目黒線武蔵小山駅から徒歩15分
総戸数：99戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.86～81.73平米
入居：2012年3月下旬予定

施工会社：東亜建設工業
管理会社：興和不動産レジデンスサービス

[21: 匿名さん]

先着順の最上階は北棟の424号(6190万円)・432号(6640万円) です。

[22: 匿名さん]

最上階でその値段とは本当に安いですね。
部屋のタイプはどれになりますか？

[23: 匿名さん]

>>22
公式HPに載ってる。

1. エントランスから遠いほど（西ほど）価格が高い。
2. 階が高いほど価格が高い。

[24: 匿名さん]

バス物件かなり順調ですね、パークホームズ下目黒も戸数が少ないとはいえすぐほぼ完売したし、９９戸はこの辺りじゃ多いんじゃないかと思ったのですが 完売しそうな勢いですねー。実際現地行ったりＭＲ行って意外と想像よりよかったんでしょうね！ 二年後のスミフも好調に行きそうですね

[25: 物件比較中さん]

今残ってるところって、なにか問題あるのかな？
窓からの眺望が電線ばっちりとか？？？
残りの部屋が気になってます。あまりものにはふくがある。

[26: 匿名さん]

この地区では99戸とかなり大規模ながら売行きが好調というのは買い手がそのコストパフォーマンスを高いと判断したのでしょう、バス便といえども目黒駅まで1.5kmですからね。

[27: 匿名さん]

>25
単純に、全部を売り出していなかったと言うことなのでは？
地階（１F）も、第一期ではほとんど売りに出てなかったようですが、二期で全部？決まったようです。
余りものが安く売られるほど人気薄でもないし、私は売り切れが怖くて先に決めちゃいました。。。

[28: 匿名さん]

売れ残っている2階（実質1階）は、売れ残るに値する理由がありますね。部屋が斜めとか、キッチンが変な構造とか、バルコニーの前が電柱やゴミ置き場だったり、前の廊下が変に曲がっていたりと。ここは値下げしてさばくのでしょう。

[29: 匿名]

住不はどうかなぁ。強気の値段設定をしがちな会社さんですからね。
今回の興和・三菱連合は現実的な良いマーケティングだったと感じました。斜め向かいの三井も上手かった。需給の均衡点を見つけだすって難しいそうですね。
当たり前ですが在庫を持つって苦しいですからね。。。はは、個人的な経験ですが。

[30: 匿名さん]

すみふならそんな感じだと思います。

[31: 匿名]

スミフ完売しなくても気にしない
在庫は資産と考えてるから２年でも３年でも安売りしない

あと関西だからいけいけなかんじ
財閥でも三井、三菱の方が自分にはいいなー

[32: 匿名さん]

ごみ置き場は移動するよう依頼しているそうなので入居までに戸建側にかわると
説明がありました。道路の向こう側なら問題ないと思われます。
話にある二階は地面に接していないのでふつうより防犯面もいいと聞きました。
テラスの空間部分があるのでバルコニー前の空きも多いので道路ぎりぎり
ではなく植栽までゆったりしていますね。
そこが近くの三井より好みです。

[33: 匿名さん]

第2期抽選が終わったのに先着順住戸受付中とHPにありますので、前述のテラス物件のことでしょうね。販売計画でテラス物件は確か1期で1戸、残りを2期で販売する予定だったので何か意図があるのでしょう。

[34: 匿名さん]

住不物件が販売されるときにこの物件が比較対象としてされるので、売り手はしっかりウオッチしているいるはずだ、場が異なるので止めとこ。

[35: 匿名さん]

HPの間取りを見ると値段と部屋番号が出てますね。
1期1次で販売されたキャンセル部屋や1期2次以降先着順になってた部屋、今回の2期で販売予定だった部屋。
単純に売れ残りの部屋とキャンセル部屋ですね。

[36: 匿名さん]

>33
私も2期で２戸売りと聞いてましたが、MR見に行って、１戸除いてすべて売り切れていると聞きました。
何やら営業の仕方がうまいんですかね。。
この調子だと、売れ残りの数戸って本当にタイミングの問題ですべて売れるのでは？？

[37: 匿名さん]

2です。帰ってきたらpart2概要の２重表示が解消されていました。管理人さんのおかげでしょうか。どなたかわかりませんが、ありがとうございました。

[38: 匿名さん]

>36
出し方、上手いですね、無理せず、欲張らず、確実に進めていく。余裕のある地所だからできるのでしょうね。吸収した藤和不動産の印象は表に出ていません。

[39: 匿名さん]

今のはキャンセル分で、全体ではまだ10くらいは残っているみたい。

[40: 匿名さん]

つまり北棟最上階より良い部屋が残っている可能性も有りって事か？
まさかの南棟角部屋が第三期の目玉商品だったりして・・わけ無いか。

[41: 匿名さん]

今から検討する人の最大の問題はもうすでに駐車場の空きがないこと。

[42: 匿名]

駐車場少ないですよね、今は車なくても いずれは買いたいと思ってる人は近くに借りるしかないですよね、

[43: 匿名さん]

自分は子供いますが車は手放すことにしました。
毎月の駐車場代をタクシーに使ってもお釣りがくると言う計算です。
遠出するときはレンタカー使うし。
ただ、駐輪場が将来足りなくなるのは明らかですね。アルコープに置くしかないか。。。

[44: 匿名さん]

ここで車ないとつらくないですか？

[45: 匿名さん]

>44
感じ方次第じゃないかな。
月曜から金曜まで毎日タクシーで目黒駅までを往復しても30,000円ちょっと。
駐車場代、ガソリン代、高速料金、保険、自動車税、メンテナンス費用も考えたら、上記もアリって感じがします。

[46: 匿名]

私はこのあたりに住んでいて、毎朝タクシー使ってます。目黒通りに出てタクシーつかまえようとしても、7時半以降になると、意外と他の人と競合することもあって、結局電話で呼んでいます。(プラス400円)
バスが一番リーズナブルで、かつ本数も多いから確実かもですね。

[47: 匿名さん]

次の目玉はどこの部屋？？

[48: 匿名さん]

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　■□　 　 　　　　 『ザ・テラス下目黒』　　 　 　　　　　□■
　　　□■　　 　　　 「第二期２次登録受付」 　　　　　 ■□
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■販売価格：６，１３０万円～６，３５０万円
■面　　積：６９．６１平米～７０．８１平米
■間 取 り：３ＬＤＫ
■販売戸数：３戸
■登 録 日：７月２９日（金）・７月３０日（土） 　
■受付時間：《 ７月２９日（金） 》１１：００～１８：００
　　　　　：《 ７月３０日（土） 》１０：００～１２：００
※３０日（土）のご登録受付は１２：００にて締め切りとなりますので
ご注意下さい。



というメールが来ていた。
もうこれだけ？

[49: 匿名さん]

駅から遠くても住環境良さそうだと人気高いですね。

[50: 匿名さん]

キャンセル（先着）分を除けば残り９戸だったと思いますので、そのうち３戸に希望が入って形式的に抽選（実質先着）になったのではないかと思います。
ＨＰからも先着４戸の案内がなくなっていますので、キャンセル分も順調になくなっているのではないでしょうか。
そうなると残り６戸ですが、前の棟と間隔があいていることを考えますと、実質２階以下には関係ないのでしょうけど、電線とかもお見合いにならず日当たりが確保できるⅢ棟の実質３階（最上階）などがいいでしょうか。

[51: 匿名さん]

↑
読みが深い。第二期１次で残ったのが３戸かと思っていた。

[52: 匿名さん]

タクシー代って高いように感じますが、車の維持費と比較すると必要なときにしか使わないのタクシー代のが結局安くなるんだよね。ここなら目黒駅から1.5kmなので初乗り料金（2kmまで710円）だね。

[53: 匿名さん]

カーシェアも使えるし。

[54: 匿名さん]

今回の抽選３戸（6,130万円・6,240万円・6,350万円、69.61m2・69.67m2・70.81m2）は、これまで販売されなかった部屋だと思います。先週末の抽選にも多少は倍率があったかもしれませんね。

[55: 匿名さん]

価格でいくなら、テラス付きの最後の一つがいいかも。

[56: 匿名]

テラス付き 残り１戸なんですか？好調ですね～

[57: 匿名さん]

ネガじゃないです。ここの管理費、積立金は少し高い気がするのですが皆様どうお考えでしょうか？ しっかり中庭などきれいに手入れをしてくれれば特に文句はないのですが。
低層は高いとかありますか？素人質問ですみませんです

[58: 匿名さん]

管理費等は、タワーはもっと割高だから、低層だから高い、とは
思っていません。品質に見合ったものならいいです。

[59: 匿名さん]

カーシェアリング、需要がありそうですが利用希望時間帯が集中するように思います。先着順の運用だろうか、レンタカーのカテゴリーではないので最大利用時間が短いのだろうな。それからこの物件、自転車はシェアするアイディアはないようですね、電動補助付き自転車があったらいいと思うけど。

[60: 匿名さん]

維持費がかかりそうなのは油圧式の駐車場、あとエレベータかな。管理人や掃除人の人件費はもちろんだけど。

エレベーター２機、５０戸に１機と少ないなと感じたけど低層だからこんなもんか。

[61: 匿名さん]

＞57
物件価格で検索すると分かりますが、
このぐらいの物件価格のマンションの管理費+修繕積立金は、
だいたい2万前半から後半の間に収まりますよ。
管理費の内訳の大半は人件費だと思いますが、人件費はタワーも低層も関係ないし、妥当なのでは？

[62: 匿名さん]

>59
電動自転車レンタル、私も賛成ですが、最初の時点で付いてないから自分で購入する予定です。。。

ドアを出るタイミングでカーシェアを使えるかどうか分からないと、荷物や服などが決められないのは微妙だな。
週末ゴルフに行く人は、早朝にまず確保しとく感じでしょうか。

[63: 匿名]

５７です。皆様ご丁寧にありがとうございます。 妥当なんですね！安心しました！不動前のマンションなども検討しまして そちらの方が管理費が安かった気がしまして。 戸数なども関係ありますもんね、

[64: 匿名]

そりゃカーシェアリングに管理費とか使われてるんじゃない。
でもここは修繕ひの上がり幅が低いからいいよね

[65: 匿名さん]

国土交通省が修繕積み立て関するガイドラインを策定しています。これによると延べ床面積5,000-10,000m2の場合140-265円/m2、平均で202円/m2とのこと。この物件の毎月支払う修繕積み立て金は、単位あたり120円で計算されています。修繕積み立て一時金が単位あたり9000円ですので75か月分に相当します。

修繕積み立て金＋修繕一時金が修繕費用となるのですがこれで修繕を行うときに足りているか否かと言うこと。低層なので足場を組む費用など中高層より安く抑えられることは確かですね。

国土交通省マンション管理について
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm

朝日新聞は実際は2倍必要であり国交省ガイドラインが目安と言っている。
http://www.asahi.com/national/update/0418/TKY201104180437.html

例えば10年後に大規模修繕を行う場合、修繕一時金を単位あたりの月額に割り戻すと75円、120円＋75円＝195円/m2となり、国土交通省のガイドラインの範囲に入り、単位あたりの平均積み立て必要額202円に近い数値となる。

いい線じゃあないでしょうか。これが適当かどうかはこの程度では判断が付きかねるが。実際には大規模修繕を行う際の業者見積でもかなり左右する。

[66: 匿名さん]

駐車場料金が管理費や修繕の原資にかなり貢献すると聞いたことがあります。

[67: 匿名さん]

６５さん 詳しくありがとうございますー！

[68: 匿名さん]

カーシェアは予め、予約できるだろうから、出掛ける時に
あるかないか？って状況は考えてないけど。

[69: 匿名さん]

エレベーターは実質１階の方は使わないですし、低層ですので主に使うのは最上階の方なのではないでしょうか。

[70: 匿名さん]

>68
カーシェアリング、予約とかできないってMRで言われた気がするけどなあ。
間違ってたらだれか訂正よろしく。

[71: 匿名さん]

カーシェアリングを予約制＠管理人室とかにしちゃうと、管理人がいない深夜にちょっと出かけたくなったりした場合は使えないよね。
ネット上で24時間いつでも予約可能とかならば便利だけど、そんな設備の説明受けてないからたぶん予約できないんだと思う。

[72: 匿名]

えー、それはマジですか？
渋滞とか巻き込まれたら、時間通りに帰ってこれないからかなぁ。うーん、運営に工夫しないとですね。

[73: 匿名さん]

いま思うと第１期の抽選だけを月曜日にやったのは何かウラが有ったんですかね？まぁ希望の部屋に当選したしたから別に構わないですけど。抽選の様子を実際に見た方がいらっしゃいましたら教えて下さい。

[74: 匿名さん]

>72
>渋滞とか巻き込まれたら、時間通りに帰ってこれない
これは真を突いてるね。

また、予約制にすると、必要ないのに毎週末予約を入れる人とかも出そう。
で、いらなくなったらドタキャンとかね。
かえって運営が難しくなりそうだから、やっぱり予約なしってのが消去法的に一番良いのかも。

[75: 匿名さん]

今のマンションでもシェアありますが、半日以上だと割安なレンタカー借りる人が多いです。
そういう使い分けができれば便利ですね。

[76: 匿名さん]

ここにきて、販売苦戦してるね。

[77: 匿名さん]

これが苦戦なら、すみふの物件は超苦

[78: 匿名さん]

そりゃ、中住戸で、この場所で駐車場無しって感じなら買いにくい

[79: 匿名さん]

うちのマンションもそうですが、駐車場がうまらないケースが多いようです。即、管理組合収入に響きますから管理費、修繕積立費の計画が狂います。不足も困りますが、余るのも大変で、適正数の判断は難しそうです。都内マンションの駐車場数は減少傾向のようです。

[80: 匿名さん]

まーいいや。ここ駅から何分だっけかな。

[81: 匿名さん]

基本的に駐車場収入を修繕とかの原資にするアイディアはどうかと思うね、駐車場は付帯施設だから付いていて当たり前、されど、苦肉の策だろうね、地価の高い東京では。ヨーロッパのように路上駐車が基本という場合もあるが、東京じゃ考えられん。駐車場権利付きマンションも東京では少ないからね。売値が高ければ駐車場が付いているか、若しくは駐車場代が安いかと考えがちだが、それは肩透かしのようだ。

[82: 匿名さん]

この物件、一昔前の地所物件と比較するとカーシェアリングに限らず資料提供は非常に限定的な印象を受けますね、パンフの内容も同様。販売費を抑えるために必要最低限ににしているのでしょう。これで問題があるかというと、不明な点は聞けば対応してくれるのでその限りではない。その分、販売価格が抑えられれば、売主も売り易く、買う方もお得感が出る。ふと、最近のカーシェアリングのコメントをみて思い出した。

[83: 匿名さん]

カーシェアの予約はこの物件と一緒かどうかわかりませんが、三井不動産が今後首都圏で導入していく方針なので枠組みは同じようなものでは、ここはネット経由予約だね。それから「宅配レンタカーサービス」も同時提供だね、短時間はカーシェア、長時間はレンタカーってことだろうな。
http://release.nikkei.co.jp/detail.cfm?relID=286881&lindID=6

[84: 匿名はん]

なんだ76、78、80の突然のネガは。上から目線というか。。。
別にお前なんか買わなくていいよ。買える金もないんだろうけど。

[85: 匿名さん]

ちょっと前の、特に大規模物件は、確かに箱みたいな分厚い販売資料を配っているところが多かったですね。ＭＲを複数訪れると持って帰れなくて、タクシーで直ぐ帰らないと自宅あてに宅配便を頼まざるを得ない感じでした。

[86: 匿名さん]

住友は看板で8/1着工とかなってたけど、住宅エコポイントの期限が7/31になってたので、それまでに着工するのかな。

[87: 匿名さん]

もう予算がつきて終わったんじゃなかった？

[88: 匿名さん]

そうでしたか。それじゃテラスも貰えないね。

[89: 匿名さん]

既出から見ますと、全99戸中おそらく以下のような感じですか。

・第１期１次（5/30抽選）：65戸　　　　　残34
・第１期２次（6/ 4抽選）：10戸（救済）　残24　
・第１期３次（6/18抽選）： 4戸（救済）　残20
・第２期１次（7/23抽選）：11戸　　　　　残 9　
・第２期２次（7/30抽選）： 3戸（救済）　残 6

途中で先着4戸等がありましたが一応終了として、今日でなければあとは受渡までの転勤等による手付け放棄のキャンセルとかでしょうか。

[90: 匿名さん]

好調のようですね。

[91: 匿名さん]

84
買えにくい要素に対して
買える金ないんだろうけどって、お前、馬鹿か
買えない物件1秒でも検討するほど時間持ってねーよ。

[92: 匿名さん]

>91
買いたいから評判をおとして競争率を下げたいと。

わかります。

[93: 匿名さん]

住友はまだ概要わからないですかね。やっぱり高目かなあ。

[94: 匿名さん]

91
たいした仕事もないくせに無理すんな(笑)。

[95: 匿名はん]

91
お前ほんと余裕ないな。
馬鹿に一つ教えてやるけど駅から何分とかってHPとか見りゃ載ってるからな。
ま、買う金もないんだろうけど。

[96: 匿名さん]

94
たいした仕事って言いますと具体的にはどんな？
95
申し訳ありませんが現金で買うお金は持ち合わせてありませんよ。やっとローンを組んで買えるのですが、あしからず。

[97: 匿名さん]

現在タワーで低層に住んだことがないのですが、震災以降、下の階が火事になったらどうしようか、結構気になっていまして、手ごろな低層への住みかえを考えています。
ここであればバス等は織り込み済みなのですが、一般的に「低層には想像してなかったこんな盲点がある」とかあるんでしょうかね。

[98: 匿名さん]

キャンセルには停止条項とかの場合もあるけど、もし手付放棄のキャンセルがあったら、その分値下げしてくれる可能性あるのかな。

[99: 匿名さん]

＞８９

８月３０日以降にキャンセル物件が多少出るのでは？

結構、買い替え特約を付けて購入している方が多いらしいので、特約の期間３カ月の上記日時以降、売却不可でキャンセルが出るかも？

[100: 匿名さん]

91みたいなやつが住むテラス、住みたくね～。環境悪すぎ

[101: 匿名さん]

94,95はもっとひどいな

[102: 匿名さん]

買い替えでこの物件を購入される方は少なくないのではないでしょうか。ご指摘のとおり特約設定期限後にキャンセルが出る可能性がありますね。もし出たとしても、これまでの販売状況から直ぐに売れてしまうのではないでしょうか。それから、特約付きで仲介を依頼する場合、かなり控え目の評価・販売価格設定をするようですので、かなり高い確立で売れる（売る）と思いますね。

[103: 匿名さん]

手付金というのは売主が要求している10％程度の前金ですよね、これを放棄する、もしくは放棄せざるを得ないような買い替えは一般的に考えてしないのではと思いますが。

[104: 匿名さん]

>100
むしろ、こういう輩が少ないのが驚きです。このスレ。
91はネガなので購入しないかできない、もしくはとても買いたいのでネガキャンしているのだと思いますが、仮に予算ありだとしたら、リアル社会ではこんなとんがった態度とれない人がふつうです。
気にしないでいいでしょう。
いずれにせよ、いざご近所さんになったら皆さんよろしくお願いしますね。

[105: 匿名さん]

すげーな、ふつうって？
とんがった人は住まないとでも思ってんのかね。そういう人はここを買う予算がないとでも思ってんの。
リアル社会ではそういう人もいるんですよ！残念ながら、あなたが望まない人達も世の中にいっぱいいて、
ここに住みますからね。

[106: 匿名さん]

とんがったくらいはいるけど、実社会ではもう少し常識的な会話ができる人が多いかな。

[107: 匿名さん]

バス物件と言うけど電車の乗り換えよりマシなんじゃない？　ＪＲから私鉄ホームへ行くだけで普通に１０分ぐらいかかるし地下鉄はもっと酷い。私は勤務先が山手線駅なので乗り換え無しで行けるのがありがたいです。

[108: 匿名さん]

>97
低層3階だと、最上階は人気あって価格も高くついているけれど、
いざ住んでみると、外断熱とは言いながら、１、２階より暑い場合も
あるみたい。この物件はどうですかね。

[109: 匿名さん]

屋上緑化って何にどの程度機能するのでしょうか？

[110: 匿名さん]

マンションも完売に近づいて、広告が多数発行されているせいか、
多くの方々が興味深く見ているようですね。
「新しくpart2を立てました。引き続き有意義な情報交換をしましょう。」
というせっかく立ててくださったスレ主さんの意図を尊重していきたいです。

屋上緑化は条例か何かの「緑化率」をクリアするために作られただけだそうです。
特に機能は無さそうですけど。

インテリアオプション会は秋頃でしたね。
ＭＲのベランダタイル、とてもキレイだったので検討しているんですが、
お手入れしないとダンゴムシとゲジゲジが巣を作るというウワサを耳にしました。
ここは低層で緑豊かな敷地なので、やはり虫だらけの例外ではないのでしょうか。
皆さんどうされますか？

[111: 匿名]

ベランダのタイルはハンズで買えばかなり安くできると話を聞いた事があります。が 詳しくご存知の方いらっしゃいますか？ 営業の方も言ってましたが紹介のインテリアはかなり割高らしいです。

[112: 匿名さん]

91と101は同一人物だな(笑)。

[113: 匿名はん]

タイルやはりそうなんですか。自分でやるとうまくできないと思い思ったより安かったので申し込もうと思ってたんですが、自分でもできるみたいですね。じゃあじぶんでコツコツやろうかな。どちみちあれは貼り付けはしないみたいですね。のせてあるだけなんですってね。固定しないで大丈夫なのかと意外でした。

[114: 匿名さん]

残念！違うよ～

[115: 匿名はん]

いよいよ最終期ですね。

[116: 匿名]

１１３さん そうなんですか！？置いてあるだけなんですねー 完ぺきにきれいにしたかったら頼んだ方が無難ですよね、

[117: 匿名さん]

8/27から最終期ということは、販売側もほとんど夏休みですね。なんか余裕だなあ。

[118: 匿名さん]

91は高卒公務員。
101は、地方私立大出の二流不動産営業。

ま、こんなとこだろｗｗ。

[119: 匿名さん]

いつの間にか、公式ＨＰでかなりの区画が紹介されていますね。
いよいよ完売間近といったところでしょうか。

個人的には、強気な夏休み設定が気になるところですが…
羨ましい。

[120: 匿名さん]

118
絡むね、絡むね～いいよーナイスファイト！調子良さそうだね～どんどんいこうよ！