ザ・テラス下目黒 part2

[匿名さん]

新しくpart2を立てました。引き続き有意義な情報交換をしましょう。


part1 ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142106/


＜全体概要＞
所在地：東京都目黒区下目黒5-890-2他（地番）
交通：山手線・南北線・都営三田線目黒駅から徒歩18分、又はバス5分徒歩4分。東急目黒線武蔵小山駅から徒歩15分
総戸数：99戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.86～81.73平米
入居：2012年3月下旬予定

施工会社：東亜建設工業
管理会社：興和不動産レジデンスサービス

[161: 匿名さん]

ココ、もう、一期で駐車場の抽選が住んでおります。従って駐車場はもうすでに空きがありません。
しかし、この不便な場所で車が使えないと売れないとデベロッパーも理解しているために、あらかじめレジデンスが付近の月極め駐車場と契約して空きを確保してあるので、それを購入後に契約者が月極め駐車場を
契約して借りる仕組みです。駐車場が付近の月極めはシンドイので、ウチはここを諦めました。マンション買って駐車場が付近の月極めでいつまで駐車場かも分からない所に車置くのはウチはナシです。こういうこと書くとここのすれは購入者なのかなんなのか分かりませんが、買えないくせにとかけなされますのでご注意を下さい。

[162: 匿名さん]

ここはテラスですが、ザ・パークハウスのシリーズにも、そのうち上位グレードとかいろいろなネーミングがでてくるかもしれませんね。

[163: 匿名]

駐車場すでに空きがないとなると完売は時間かかるかもしれませんね。リセールも難しくなりそう。

[164: 匿名さん]

最近、「ザ」という定冠詞を付けた物件を多く耳にしますね。唯一のとでも言いたげですが、その名に相応しい内容であってほしいと願っています。

[165: 匿名さん]

駐車場を借りる権利とリセールは関係がないのではと思います。専用使用権ではないので売却する時に一旦管理組合との賃貸契約が解消されるので、リセール物件を購入された方はあらためて管理組合に駐車場を借りる申し込みをするのではないでしょうか。

[166: 匿名さん]

住んでる人で借りたい人はどーなるんですかね？

[167: 匿名さん]

160ですが、通勤で自家用車はあまり使わないでしょうし、維持費等を考えればタクシー等の方がはるかに楽だと思います。個人的にはリスクが高いのでタクシーの方がいいです。
ですので、あのコメントは「一戸建て車が趣味とかならわかりますが、駅からはなれているとはそんなに自家用車ニーズがあるんですね」という思いの方が強いです。

[168: 匿名さん]

どこのマンションでもそうですが、駐車場に空きがなければ自分で探すのでしょう。

[169: 匿名さん]

ありがとうございます。車よりタクシーがいい話。ご自分のライフスタイルで御勝手にどうぞ。多分、あなたのような考え方の人が多ければ、駐車場の抽選なんかなかったのでしょう。

[170: 匿名さん]

そういえば、駐輪場抽選、バイク置き場抽選ってあったのでしょうか
それはさほど競争率なかったんですかね

[171: 匿名さん]

タクシーですが、目黒通りやテラス近辺で空車のタクシーを探すのは大変ですよ。
通りに出てもほとんどお客の乗っているタクシーなので呼ばないと無理かも。
流れてるタクシーを捕まえようとして、１５分たっても空車タクシー０で電話で呼んだことがある…。

車がないと生活できないほど不便じゃないけど、あった方がいい場所かもしれない。
近くに空いてる駐車場があるといいですね。

[172: 匿名さん]

駐車場が余ると収入が減り住人にしわ寄せがくるから若干少なめが望ましいのは一般論だし、
マンションで空きがなければ近隣で借りるのもふつうなので話題にのぼるのが不思議です。
車は小さな子供がいる家庭も大きくなれば手放すこともあります。
物件概要を見ると三菱も近隣の駐車場の空きをあっせんしてるようですよ。

[173: 匿名さん]

>172に同意。
特に機械式駐車場の場合、空室（？）率が高いと最終的に住民負担が増えるしね。
駐車スペースの競争率が高いことだけを見て問題と言い切るのではなく、マンション自体の売れ行きとの兼ね合いを見ればまた感じ方は変わりますからねえ。
すべての点で満足するようなマンションなんてないと割り切った人が住めばよいだけのこと。

[174: 匿名さん]

この物件の駐車場台数は、37台(機械式:27台、平置き:8台、カーシェアリング用:1台、身障者用:1台）です。実質37台ですね。現在、敷地外の駐車場を紹介している状況から、空きがないということなのでしょう。敷地内駐車場の希望は空きが出た時点で募集されるが通常の手続きではないでしょうか。

[175: 匿名]

駐輪場は子供達が大きくなったら足りなくなりそうですね。

[176: 匿名さん]

この立地だと車がないとありえないとか言っている人は、駅徒歩2分の物件なら車がいらないってことなのかな。
だとしたら、駅まで車で行って、駅の駐車場に車を止めるっていう人か、もしくは会社の駐車場にとめるっていうこと？
うーん、車が必要な人は駅までの距離って関係ない気がするんだけどなあ。。
まあ、このスレとは直接関係ない話なんだけど。

[177: 匿名]

定期券のない奥さんがどこへ行くにもバス、タクシーなら、車って思うんじゃないかな。ベビーカーでバスも途中からだと乗るの大変ですし。

[178: 匿名さん]

176
送ってもらうって思考はないの？
駅までクルマで行ったら必ず駐車場に入れなきゃいけないわけではない。
独身かな？

[179: 匿名]

結構どうでもいい議論になってきましたね。

[180: 匿名]

駐車場の事は暮らすには考える内容ではありますが。

[181: 匿名さん]

駅まで歩けない以上、バスや車のネタになるのは当然では？

[182: 匿名さん]

駐車場は、管理費や修繕積立の原資となるため、マンションの運営には欠かせない要素となっていますね、それと現在の生活スタイルから車は持ちたい、あって当然と考える家庭も少なくないはず。その決定は駐車場料金、家族構成、家族の年齢構成、駅への距離やアクセス方法等によって変化します。駐車場のないマンションはないのでしょうから、この問題は住まうことにとっては重要なことでは。

現在時点で、駐車場の利用希望者が多く、設置台数である３７台を超えている需要がありますが、今後、入居が開始され５年１０年と同じ需要が維持されるか否かは予想できませんね、それでもこの計画台数（３７台）ならば概ね満たされるとの予測分析結果でしょう。

[183: 匿名さん]

この時期にこの板をウオッチしている人は既に契約をされた人、惜しくも抽選に漏れた人、第三期を考えている人が主ではないでしょうか。些細なことであっても気になるのですね、バスのアクセス、駐車場と駐輪場の台数もそうですね、これらはこの物件に住まおうという人や住まいたい人の通過点のような気がしますので、どんどん情報交換が進めば新たな場面へ進み収斂していくのではないでしょうか。

[184: 匿名さん]

178
いい年してママに送り迎えって思考？
駅でママに降ろされているおじさんって、けっこうカッコ悪いよ

[185: 匿名]

１８４きも

[186: 匿名さん]

残り９戸は確かな情報ですか？　本当に今どき１００戸前後のバス物件が９割も売れたとしたら大したもんですね。間取りもごく普通だし価格も目黒にしては低めとはいえ６千万台中心で手頃とは思えないのですが。本当は大量に売れ残っていたりして・・通りすがりの嫉み＆戯言でした

[187: 匿名さん]

みなさん、環境を買っているのでしょう。
震災後の埋立地などの被害を見ていると地盤がしっかりしている元からの住宅地は魅力的です。
また低層住宅地にあって近隣との距離がとれているのもいいですね。
こういう条件が駅近であればそれに越したことはありませんが難しいですね。

[188: 匿名さん]

この場所でこの価格帯、お得感はそれほどないけど低層構造＋住環境は皆さんが指摘している通り、その結果が残り9戸ということではないでしょうか。今後、買い替え特約が成立しないキャンセル住戸出てくる可能性はありますが、あったとしても数戸では。

[189: 匿名さん]

駅近に住みたい環境ってなかなかないんですよ。

[190: 匿名さん]

バス便OKなら住環境良いですね。

[191: 匿名]

マイナス面が、バス、駐車場。気にしない人にはたいした問題ではないのですから。これだけ売れれば、すごいですよ。手頃な価格だと思います。新築だから需要はあるという事です。リセールは中古になった時、やや厳しい面もあるかもしれませんが、でもこの需要が物語るように金額次第で買う人もいるでしょうね。

[192: 匿名さん]

バス便であっても、住環境優先でこの物件選ぶとなると、
マンション内住民の価値観も共通のところあって、住み易いかな、と思います。

[193: 176]

176ですが、8月以降に確認して、抽選、先着合計9部屋、ほかの部屋はすべて成約済みであることをMRで教えていただきました。
99世帯もあればこれから買い替え予定の方の買い替えがうまくいかない、銀行審査基準に抵触することが起こった（転職など）などがあるはずなので、上記9部屋含め、合計15～20部屋ぐらいの募集があるのかなと思います。

ちなみに自分は今の住居が横浜駅近なのですが、都内の勤務地まで片道30分なので、その内訳が徒歩5分+電車25分と比べて、徒歩20分+電車10分ならば目黒近辺のほうがメリットを感じるタイプです。（奥さんも仕事しているので、駅まで送ってもらうという発想は残念ながらありません。。。）

[194: 匿名さん]

リセール、５年後１０年後に日本経済がどうなっているかによりますが、バスなのでどんなに物件が良かろうとも覚悟はしておく必要がある物件です。契約された人はこの点を認識した上で話しを進めた。つまり、それでもこの物件を買いと判断した結果でしょうね。

末永く住もうと考えて契約された方は、良い選択ではないかと思いますね。

[195: 匿名さん]

物件の敷地の近く、消防署あたりの柱状図をみると、１２ｍ以下が岩盤となっている。もしそうなら安定していると思うのですが。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/110simomeguro.ht...

[196: 匿名さん]

地盤も良さそうですね。

[197: 匿名さん]

一種低層地域の北端に位置していると言うのが絶妙ですよね。南端だと突然高層ビルが建つかもしれないし、真ん中だとコンビニやスーパーが遠くなる。

[198: 匿名さん]

そういえばスミフに比べるとコンビニと小児科が近所ですから便利ですね。
児童館も近いから子供が小さいうちは心配がなくていいです。

[199: 匿名]

児童館はどの辺にありますでしょうか？ 学芸大の駅は歩いていけますか？質問ばかりですみませんです！

[200: 匿名さん]

ヤマハも近い？

[201: 匿名さん]

先日の目黒区長の財政見直しの記者会見では今一つ詳細が不明ですが、とりあえず「小学校については統廃合を見送った。」とのことです。わかっていたことですが、15日公表の素案を確認したいと思います。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110810-00000119-san-soci
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/20110812/CK2011081202000040.ht...

[202: 匿名さん]

児童館はわからないけど、駅までの道ぐらいならこういったサイトで調べられるよ。
http://42.195km.net/jogsim/

[203: 匿名]

お隣の品川区はいろいろ充実していると評判ですね。目黒は税も高く、保険料も高く、手当ては低いらしいです。改善してほしいですよね。

[204: 匿名]

２０２さん ありがとうございました！ふらっと外食するなら 目黒か学芸大学の方まで散歩しながらってかんじですよね、

[205: 匿名さん]

エコポイントやフラットの駆け込み需要ってあるんですね。反動で市場があまり冷えこまなければいいですが。

http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C93819481E3E0E2E1...

[206: 匿名さん]

物件が9月抽選でもフラット優遇は間に合うのかな？

[207: 匿名さん]

区立不動児童館は徒歩１分、米油の裏ですね。

[208: 匿名さん]

税金は全国一律なので、北海道でも沖縄でも目黒区でも同じです。

[209: 匿名さん]

住宅街を歩いていたら、ピアノ教室を開いているお家をいくつか見つけました。
評判などはわかりませんが、ヤマハよりも安価でできますかね。

[210: 匿名さん]

周辺スーパーは意外に高くないですね
　東急ストア
　　http://www.tokyu-store.co.jp/shop/guide/shopinfo.php?id=89
　オオゼキ
　　http://ozeki.digimu.jp/sel_shop_DB/sel_shop.php?code=0012_0007#
　　　

[211: 匿名さん]

社会保障や教育は自治体によってばらつきがありますね、それで品川区が充実していて目黒区が見劣りするということのようですね。品川と目黒では事業所の本社所在地数がまったく異なりますので法人地方税などの歳入が影響しているのではと思われます。素人ですのでどなたか補足してください。

[212: 匿名さん]

目黒駅アトレ２の地下1階にプレッセがありますね、中目黒よりも品揃えは良いようです。場所が変ですが駐車場へもエレベータを使えば容易に行けました。

[213: 匿名さん]

税率や各種保障・手当については年収300万円の人と1000万円の人では大きく違うし、扶養者のあるなしでも変わってくるので、一概に目黒が劣っていると断言できないと思います。

[214: 匿名さん]

目黒区の財政は厳しいのはわかるけど、実生活にどの程度影響があるかだね。

[215: 匿名さん]

ここの地下の部屋は日当たり問題ないのでしょうか?
よく売れたなあと。スミフの二年後を楽しみに見送りました。

[216: 匿名さん]

地下の日当りは期待できないと思う。だけど広いテラスには当たるから、思ったよりは明るそう。

[217: 匿名さん]

テラスに当たれば十分て気がする。

[218: 匿名さん]

スミフは高いんじゃないかなあ。

[219: 匿名さん]

子供や老人に対するケアなり健康保険料負担などが区によって異なるようですが、東京都は近隣の県と比較した場合、手当てが厚い。これはプラスアルファ分なので比較対照が低いと言うことではないのです。要するに都内であれば一定以上の公共サービスが受けられ、税負担は収入による差はあれ定率ということです。

さて、目黒区ですが、財政は23区中ワースト2位だそうです。経常収支比率が高く(80％超）、積み立て基金が後ろから2番目、公債費比率も高い（12％）、将来にわたる高い財政債務負担、などです。

目黒区財政白書(2009年）
http://www.city.meguro.tokyo.jp/gyosei/zaisei/jokyo/hakusho2006/files/...

その他、ネット上で公開されている情報です。

東京23区生活実感ランキング(2006年）
http://homesclub.next-group.jp/research/research/2006/post_18.php

東京23区自治体保育比較（2008年データ）
http://www.geocities.jp/nhk_wm/jichitai/

23区行政水準比較（江東区施設白書、H18年）
http://www.city.koto.lg.jp/kusei/keikaku/52787/16352/file/25589_huroku...

東京23区医療費補助比較（All About)
http://allabout.co.jp/gm/gc/10253/

高齢者が暮らしやすい街　23区比較(森記念財団）
http://www.mori-m-foundation.or.jp/published/survey/5/koreisha_gaiyo.p...

目黒区の行政情報Z(生活ガイド行政情報）
http://www.seikatsu-guide.com/citysearch/?ccd=13110

[220: 匿名さん]

中学生までの乳幼児医療費助成とか削減されたりするのかな。

[221: 匿名さん]

引越しても住民票を動かすつもりのない私には目黒区の財政難とか関係無いと考えてＯＫ？

[222: 匿名さん]

>221
ローンを組む予定なら住民票の移動は必要事項ですよ。
投資物件用の２軒目としてのローンを組まれてるか、現金一括なら可能ですが。

[223: 匿名さん]

>221
区道がガタガタして走りにくい程度？

[224: 匿名さん]

はい、セカンドハウスで現金一括払いです。住み心地が良ければ永住用に、そうでもなければ賃貸に出すつもりです。

[225: 匿名さん]

この立地で賃貸ニーズがあるかはわかりませんが、居住用でなければ税特例や学校、その他行政サービスも関係ないですね。関係するとすれば、実際に住民票を移してその賃貸に住む方が利便性低下をどう考えるかでしょう。

[226: 匿名さん]

ここをセカンドハウスで現金一括で賃貸に出すって、すごいなー。こんなバス物件に賃貸つけるとしたら、かなり割安にしないと…でも、いろんな対策だったらあり何ですかね。

[227: 匿名]

すげー金持ちだな

[228: 匿名さん]

立派な庁舎も建てていないのになぜ目黒区は財務内容がワースト２なのか？

[229: 匿名さん]

財政は健全ではないようですが「子ども医療費助成制度」の変更はないでしょう。
http://www.city.meguro.tokyo.jp/kurashi/kosodate/josei/ko_iryojosei/in...

[230: 匿名さん]

そもそも会社名義にするので個人の住民票は関係ないのですけど

[231: 匿名さん]

>221
セカンドハウスでこの立地に現金一括を選択できる人はかなり珍しいと思うけど、まあ個人の自由だからね。
それだけお手頃価格という認識なんでしょう。

[232: 匿名さん]

ここに住もうって人はゴミ袋の有料化くらい気にしない、とかなら分かるんだけど、誰かに貸すんじゃないの？ たまにしか使わない別宅ってことか。確かに凄いね。

[233: 匿名さん]

セカンドハウスとしてこの物件をキャッシュで、それは景気の良いことで。小金持ちでなくてもこの程度はキャッシュで買える人が他にもいそうです。投資対象にはならなさそうだから、何か気に行った点があったのでしょう。賃貸に出したとしらリターンは低そう。

[234: 匿名さん]

会社名義ならわかりまっせ。

[235: 匿名さん]

別宅ならＮＨＫ受信料が半額になりますよ

まぁキャッシュで買える人にはどうでもいい事か・・

[236: 匿名さん]

ここの場所はさすがにないですね。
安いには訳があるよ。でも安いよね(笑)

価格が高くなるけど池尻のクラッシーか駒場のプラウドは場所がいい。
2つともいい部分のポイントが違うので趣味嗜好性だとは思いますけど。

クラッシー
http://www.ch195.jp/
プラウド
http://www.proud-web.jp/komaba/

[237: 匿名さん]

人によっては駅からの距離よりも駅自体の利便性の方を重要視するからね。池尻や駒場？よりも目黒駅の使い勝手を優先する人ならこちらを取るわな。
もっとも、同じ目黒駅利用なら更に駅近物件も複数あるわけだが。
あとは値段との兼ね合いか。

[238: 匿名]

池尻はないわ(笑)駒場も静かだけど不便だよ

[239: 匿名]

ここの80平米で貸したら30万とれますかね？

[240: 匿名さん]

渋谷で私鉄に乗り換えるのならバスも同じ。ホームに行き着くまで上り下りしてる間にバスに乗れちゃうよ～ん。駅前バスロータリーの７つのバス停のうち５つが元競馬場前に止まるから直ぐに発車するのに乗れるよ。

[241: 匿名さん]

中庭つぶして内廊下にして敷地に目いっぱい詰め込まなかった三菱はエライ！

[242: 匿名さん]

目黒区の素案が出てますね。取り敢えずゴミ有料化はなくなり、助成もまあまあ維持、その他の項目で頑張るようですね。

http://www.city.meguro.tokyo.jp/gyosei/keikaku/keikaku/kaikaku/minaosh...

[243: 匿名]

しかも本数バスの方が多いし 池尻はありえない

[244: 匿名さん]

リターンを考えたら、駅近、目黒駅前のアトレ2の横にできる再開発マンションだろうね。デベロッパーは私の好みではないが。そんなことより、駅近で評価がきまるようだ。

[245: 匿名さん]

>240
それはバス利用者がバス利用を正当化するときに口揃えて言うこと。
でも現実は、私鉄への乗り換えなどがあって例え結果バス使った方が早かったとしても、駅から歩けないという事実が資産価値を大きく下げる。

[246: 匿名さん]

> でも現実は、私鉄への乗り換えなどがあって例え結果バス使った方が早かったとしても

これが一番重要。買い替え予定がないなら資産価値より日々の通勤のしんどさ軽減の方が大切

[247: 匿名]

バスに慣れていないと、バス物件というだけで敬遠はされますよね。徒歩は寄り道が容易ですが、バスは寄り道の選択をしづらいと思います。駅からまっすぐ帰るにはいいですね。

[248: 匿名さん]

バス便は電車に比べて終バスが早いですが、ここは、目黒駅は
いくらでもタクシーいるし心配なさそうですね。

[249: 匿名さん]

バス便となる距離は否定できないが、歩こうと思えば歩ける１．５ｋｍ、バスは山手線の目黒駅なのでアクセス性は他の私鉄と比較しても利便性は高い。目黒駅は駅自体がそれほど大きくないので山手線からは乗り換えがしやすいですね。

[250: 匿名さん]

第一種住居専用地域、建蔽率60%、容積率100%の制約がありますので、詰め込みはできないのですよ。

[251: 匿名さん]

目黒区「緊急財政対策にかかる事務事業見直しの検討状況について」8月15日付けを拝見、なぜこんなに財務状況が悪いのか理由がよくわかりませんが、区長、副区長、教育長、代表監査は名誉職とし退職金や期末手当は無しにするなど抜本的な対策を講じないと経費削減に繋がらないでしょうね。

[252: 匿名さん]

財政難深刻、目黒区が保育料値上げへ
http://www.yomiuri.co.jp/politics/news/20110813-OYT1T00557.htm

[253: 匿名さん]

目黒区の見直し素案（約181億円財源確保）は、直接区民生活に影響するところは一応気を使っている感じですね。

・各部局事務経費の削減　：45億円
・未利用地区有資産売却　：39億円
・東山小学校改築の延期　：26億円
・公益法人等見直し　　　：7.5億円
・第四老人ホーム整備延期：7.5億円

[254: 匿名さん]

財政難の原因は、「100年に1度の不況といわれるような経済状況の中、特別区税と特別区交付金の合計で、平成21年度は前年度より98億円、平成22年度も当初見込みより28億円減少しています。その結果、平成20年度に173億円あった活用可能な積立基金は、数年後にも底を突く危険性があります。こうした状況になったのは、かつて例のないほどの特別区税・特別区交付金の大幅な減少が最大の要因です。」
http://www.city.meguro.tokyo.jp/shitsumon/meguro_gyosei/kinkyuuzaisei/...

173-98-28=47億円

リーマンショックが原因としているが、要は特別区交付金に依存しているってことなのかな。

98億円と28億円の減少も年度が異なるだけで3倍以上の開きの意味が不明。、

[255: 匿名さん]

教育委員会事務局の所管する見直し事業「教ー71」にある、みどりがおか幼稚園とげっこうばら幼稚園の認定こども園への移行、とは別に民営化するのかな。

[256: 匿名さん]

バス物件は不便そうですが、ここは目黒駅からどのバスに乗っても大体は着くので、バスを延々待つということは少なくていいですね。
慣れてしまえば楽だし、たまに歩いて帰っても良いし、ただ、終電後や、大雨の日のタクシーは混むのでタクシー待ちが大変です。

[257: 匿名さん]

終電後や大雨の日は、どこでも大変なのでは？

[258: 匿名さん]

身障者用の駐車場は該当者がいなければ一般にも貸し出すのですか？
ここの購入者層は若そうなので病気の後遺症で体が不自由になる人も
近々には出なさそう。やっぱり将来は駐車場難民になる可能性有り？

[259: 匿名さん]

契約者の年齢層は３０代から５０代でしょうが、若い層が多いという印象ではありませんね。

身障者用の駐車場は希望者がいなければ貸し出すようですが、希望があった場合一定期間内に契約が解除されます。

[260: 匿名さん]

今月の８月１日現在の目黒区人口は255,090人、人口推移では平成７年まで減少し、それ以降増加傾向にある。特に財政に状況に影響するほどの変化ではないな。

目黒区の人口
http://www.city.meguro.tokyo.jp/gyosei/tokei/tokei/jinko/kongetsu_jink...

目黒区の人口推移
http://www.city.meguro.tokyo.jp/gyosei/tokei/index.html