ザ・テラス下目黒 part2

[匿名さん]

新しくpart2を立てました。引き続き有意義な情報交換をしましょう。


part1 ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142106/


＜全体概要＞
所在地：東京都目黒区下目黒5-890-2他（地番）
交通：山手線・南北線・都営三田線目黒駅から徒歩18分、又はバス5分徒歩4分。東急目黒線武蔵小山駅から徒歩15分
総戸数：99戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.86～81.73平米
入居：2012年3月下旬予定

施工会社：東亜建設工業
管理会社：興和不動産レジデンスサービス

[341: 匿名さん]

つまんねーの、おまえだよ、おまえ。銀ちゃんだしてくるからだろ！

[342: 匿名さん]

338とかじゃないが、数分で返すの疲れるんじゃない。いろんな意見があっていいけど、他物件含めて結構参考にしてるので、ためになるコメントよろしく。

[343: 匿名さん]

確かにテラスという名前が多くて驚きました。
でも住友や三井ができてお店も活性化したり増えると住みやすくなりますね。

[344: 匿名さん]

ここはもう終了かな。

[345: 匿名さん]

9/18に最終期6戸の抽選がありますけどね。

[346: 匿名さん]

テラス部分は気をつけないと猫に居座られますよ。一度マーキングされてしまうとやっかいです。

[347: 匿名さん]

それじゃ、猫除けのペットボトルが必要なのかな。

[348: 匿名さん]

賃貸に出したらいくらで貸せるだろうか？

[349: 匿名さん]

それも気になりますが、リセール価格っていくらくらいを想定しているんでしょうね。

[350: 匿名さん]

基本的に賃貸の場合、駅から徒歩15分超は対象外です。不動産屋の話では、賃貸や中古の買い手のうち、検索条件に15分超でも可と入力する人は１０％未満とのこと。母集団が極端に小さいことが賃料にも、店子探しの難しさにも反映されてしまうとのこと。

[351: 匿名さん]

仮に収益還元法で大雑把に試算するとリセール評価額は次のようになります。

純収益　年間家賃＝24万円ｘ12ヶ月＝288万円
還元利回り 5%
評価額　5760万円
家賃が月額22万円だと5280万円
それぞれのパラメータは仮定です、ちょっといじるだけで数値が大きく変わる。
駅から遠いので家賃の妥当性が不明だ。あくまでも話題提供です。

[352: 匿名]

新築だからここを買う人が多いと思います。例えば中古で探してここが２、３年の中古で出ても自分が選ぶとは考えにくいです。借りるにしても駅から遠いのは対象外です。ただ不動産やさんの強い勧めで現物を見て気に入ることはあるかもしれませんね。

[353: 匿名さん]

中古で出した場合相当買い叩かれそうですね。
転売目的ではなく、永住目的の方が多いと思います。
前の道は広い割りに車の通りも少なく、
高齢になったとしても坂が少なく、デイケア施設も多いので比較的暮らしやすそうですね。

[354: 匿名さん]

リセールの場合、近隣の売買実績から値を付けます。この物件だけは価値があるという考え方は止めた方が良いでしょう。5年も経てば実績が積み上がり相場が形成されますね。いろいろ言われていますが、長く住むにはよい物件と思いますけどね。

[355: 匿名さん]

林試の森は、ちょっと怖いイメージがあります。昔の事でしょうか。

[356: 匿名さん]

>351
自分の物件を賃貸に出した経験はないんだけど、仮に家賃が22万円だとしても、仲介業者が20％ぐらいとってくから、上記例に当てはめれば実質利回りは4％ってことでおけ？

[357: 匿名さん]

バス物件では、とてもそんなに賃料は取れない。新築でそこそこの反応だから、その後の資産価値も期待したくなりますが、それはキッパリあきらめるしかない。それに、周辺に同じような物件が増え、一方で、駅から遠くても借りる、セカンダリーでも買うという層極めて限られるということですから、借り手を見つけるだけでも相当苦しいと思った方がいい。

新築にのみこだわる物件です。この物件、駅徒歩圏物件より安いから、かわりに将来資産価値がないのは覚悟の上で買っているはず。

[358: 匿名さん]

ここで賃貸って？？？誰が20万出してここ借りるの？10万後半から初めて検討するんじやないのかな。リセールはまず期待できない。6000で買って4800とかで売れるかどうか。いきなり、1000損したくないひとはまず手出さないほうがいいマンションダヨ。

[359: 匿名さん]

資産評価はその物件が将来的に産むであろう利益を基に試算するモデルです。現実的にバス物件を買おうというインセンティブは価格が最も大きな要素となるので新築の販売価格と同価格帯では買おうと考える人は皆無でしょう。
357さんが説明しているように、販売価格にはその分が織り込み済み、それらを考慮して長く住むという物件です。損失分も見越して納得がいく方向きです。

[360: 匿名さん]

賃貸の需要は見込めないと思って検討している人がほとんどでは？
徒歩圏より安い分、織り込み済みですからね。