ザ・パークハウス 錦糸公園ってどうですか？

[物件比較中さん]

錦糸町駅北口も再開発が進んでいるようですが
どうでしょう？

所在地：東京都江東区亀戸２丁目２-５(地番)
交通：JR総武線・JR総武線快速「錦糸町」駅(北口)より徒歩9分
　　　東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅(5番出口)より徒歩7分
総戸数：56戸
間取り：1LDK～3LDK
販売予定：平成23年10月下旬予定
公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-kinshikoen/?adid=ad00000450000222
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：不明

[スムログ 関連記事]
ザ・パークハウス錦糸公園の出物にダイレクトアタック！！　リコリス・リコイルのキャラクターパネルを見てきました！【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/46030/

[21: 匿名]

あの汚い川が結構臭うのでキツいなぁ。
川沿いじゃなければまだよかったのに…。

しかしネーミングが苦しい。

[22: 物件比較中さん]

現地を見に行きましたが確かに汚い川でした。
川の臭いは盲点でした…。もう一度行かなくては。

ベランダが川のある西向きで検討しているので、
重要なポイントですね。

[23: 匿名]

そんなに汚いですかね…。

こないだ横十間川で、子供がハゼ釣りしてましたよ。
食べられるかは分かりませんが。

増水とかはするのかな？

[24: 物件比較中さん]

こないだの台風のときは大丈夫だったと聞きましたよ。

[25: ご近所さん]

川が汚いってイメージでいってませんかね
大雨の後は当然にごりますが、そうでないときは晴れてれば底までみえますよ。
魚も上からよく見えます。匂いも真夏でもそんなしませんよ。ただ、船着場は近所の中高年のおじさんのたまり場みたいになってますけどね。。
最近はスカイツリーの遊覧船のコースみたいでよく船をみかけます。

鉄橋の音はかなりすると思います。音を気にする人には駄目な場所じゃないかな。

[26: 深川在住]

モデルルーム・現地見学に行ってきました。
気になった点は…

・錦糸町駅から使う橋が意外に急角度
・目の前の道路も意外と車通りあり。
　パーキングメーターが並んでいるので、路駐でズラっと車が並んでました。
　（※錦糸公園で祭りがあったので、その関係でこの日だけかも。。）

・横十間川は川幅が思ったよりも広かった。
　川自体は異常に汚くも臭くもないが、川の両岸にあるスペースのゴミや、
　コモディイイダ側の方に行くと古い公衆トイレが匂ったりと、
　あまりキレイな川環境ではないなーと思いました。
　ウチの近所の隅田川テラスのように今後整備されれば良いですが…。

・電車の音はそこそこ聞こえます。南側の高層階は遮蔽物が無く気になるかも？
・ディスポーザー無い。。

良かったのは
　
・変電所、電磁波についての説明がある程度してくれたこと。
　完全に安全は無いですが、スルーするような対応では無かった。
　騒音に関しても同様に、サッシやペアガラスなどある程度説明してくれた。

・2分のコモディイイダにマツキヨも併設。便利。
・西側の眺望は、川のお陰でヌケてて、「おっ」て少し思いました。
　スカイツリーもベランダからは見える感じ。

・南側は眺望的にはめっちゃ悪いが（オフィスビルと対面）
　東京電力ビルは、段々形なので、目の前壁ではなく、意外に天空率も
　高そうで、南の日照のみと割り切るならありなのか？


などなど、皆様の検討の参考になれば。

検討されて・現地を見た方。

南側ってどうでしょう？（三菱は川沿い西側推しみたいですがｗ）
あと、川の状況、目の前の道などどう思いましたか？(・ω・)情報交換しましょー


僕は他とも検討していますが

ぶっちゃけ「錦糸町の賑やかさ・便利さ・雑多さ」をどう捉えるかで
大きく価値がブレるなぁと。
場外馬券や夜の街や外国人居住が至近距離にあるのは事実なワケですから。
でも、錦糸町界隈はお店も多く、散歩圏として飽きない街でもあります。


個人的にはこの設備、仕様、駅距離、広さ、便利さ、三菱地所ブランドを
考えると、妥当な物件な気はしますが、4000万中後半～5000万前半の
値段含め、やや決め手にかける印象。


悩ましいなぁー。

>>18さん

確かに、錦糸町駅からは半蔵門から徒歩8分、
JRからは10分くらいですね＾＾

[27: 匿名さん]

確かに、横十間川周辺はあまりキレイな環境ではないですよね。
でも来月、11月頃から整備の話があるようですね。
平成23年11月から平成27年まで「基盤整備工事」
平成26年度から28年度にかけて「修景整備工事」
が行なわれるそうです。
修景整備工事では遊歩道の設置や植栽の設置が予定されているので
少しはキレイになるのではないでしょうか。

[28: 周辺住民さん]

>27さん

それは良いことを知りました。遊歩道は江東区側ですかね？もともと場所によっては江東区側は
遊歩道はあるから墨田区側かもしれませんね。楽しみです。
最近はカヌーや観光船を良く見るので、観光ルートとして育てようということかもしれませんね。

[29: 匿名]

あの川、数年前はよく近くに住めるなってくらい臭って橋の上なんかでは強烈だったけど、今は臭わないの？

[30: 深川在住]

＞＞29

川は、実際に通った感じでは匂いはなかったです。
気になったので注意して嗅いで見たんですが。
コモディの所にある超レトロな公衆トイレだけは勘弁なりませんがｗ

で、東京都の河川整備計画をチラ見したんですが、
ここ数年では、源流となっている隅田川が綺麗なった影響もあり
水質基準はクリアしているようです。

ただ、ここは支流なので川の流れがほとんどなく、汚れやすい傾向があり、
底流にダイオキシンの濃度が高めでヤバそうなので
江東区では対策会議を開いたり、改良工事をここ5年くらいで計画してるみたいなので
釣りはしない方がいいようです。。

ソースはこちら
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/kasenseibikeikaku/index.html
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/kasenseibikeikaku/index.html

でも　＞＞27　さんが書いてくれた護岸整備ですが、
これは見方を変えると、来年くらいから数年くらい、マンションの目の前で
大規模な工事がおっぱじめられるとも言えるので、
短期的には良し悪しかな、、と想像してました。

まあ、物件の資産価値にはプラスっぽいので我慢ですかね。

[31: 物件比較中さん]

> 26さんの「決め手にかける」というの、よく分かります。

間取りは悪くないんですが、
南向きは東電の変電所で陽が当たらない上にハーフバルコニー。
西向きにしてはやっぱりちょっと金額高いかなという印象です。

私はグランアルト錦糸町とこことすごく悩んでます…。

[32: 匿名さん]

本当は南向きがいいと思っているのですが、陽が当たらないことを考えると悩みます…。その点、西向きは遮るものがなく、よいイメージですね。スカイツリーもベランダから見える感じと聞いて、ますます検討に入れているのですが、夏場の西日は厳しいでしょうね。あと、梅雨の時期の川の臭いも気になる点です。

[33: 匿名さん]

川の臭いって季節、天候、風向きなどで全然違うんですよね。ただ私の場合付近をよく歩く機会があるのですが臭いが気になったことはないですね。マンションなどの高い場所になるとまた違うのかも？
利便性の高い錦糸町駅ですが、そこから少し距離のある物件だけに周辺環境がもうちょっとよければなというのは感じますね。

[34: 匿名さん]

小・中学校の評判についてご存知の方いましたら教えていただけますか？このエリアに詳しくないので、お願いします。

[35: 匿名]

管理費が高いように感じたのですが
妥当なんでしょうか？

[36: 物件比較中さん]

周りの物件が2万円程度というのを考えると体管理費高いですね。
余計な設備がないのになぜこの値段なのか疑問が残ります。

三菱系列の管理会社が純粋に高いという話だと思うので、
入居後に複数社で見積りを取って、管理会社を変更すれば安くなりませんかね？

[37: 匿名さん]

＞＞36さん
そうですよね。
毎月のことですから気になります。

一時修繕積立金も他と比べて高く感じます。

＞＞余計な設備がないのになぜこの値段なのか疑問が残ります。
たしかに、そうですね。

[38: 物件比較中さん]

ここに対抗した…のかどうかは分かりませんが、グランアルト錦糸町の予定価格が300万円くらい下がってました。グランアルトは管理費、修繕積立金もこちらより2割ほど安いのでものすごく悩みます。

[39: 匿名さん]

管理費や修繕積立金って住んだ後にじわじわと気になってきますよね、払う感覚としては賃貸の家賃みたいなものなので。
修繕積立金は別としても管理費については高いなりの理由が知りたいです、その上で納得できなければ管理会社の変更をということになるのでしょうね。

[40: 物件比較中さん]

管理会社って三菱のグループ会社ですよね？
売買契約に、管理会社は変更できませんとか書いてあったりして（笑）

[41: 検討中さん]

よければ大体の価格を教えてください。

[42: 購入検討中さん]

まだ正式に価格は公開されていないようですがおおよそ1m2あたり70〜80万円くらいのようです。
基準の3LDKで4600万から5500万くらいの間ではないでしょうか。部屋にもよるとはおもわれますが。

[43: 購入検討中さん]

西向きマンションに住んだ事がないのですが、日当たり等どうでしょうか？

[44: 物件比較中さん]

西側は川沿いなので日当たりはかなり良さそうですよ。
逆に夏場はちょっと厳しいかもしれないですね。

南向きは隣に東電の変電所があるので上の階でないと日当り厳しそうです。
ただし南向きはなぜかバルコニーが半分のサイズなのでちょっとどうかと思います。

値段は少し値下げしたようですが、
まだまだ割高ですね。このスレッドでも話題にでていますが
管理費も他の物件に比べると割高です。

もう一段値下げしないと、近隣の物件に競り負ける条件に思われます。

[45: 購入検討中さん]

No.44さん＞
ご回答ありがとうございます。
よく西日が厳しいと聞く事がありましたけれど夏場は特に厳しそうですね。
逆にそれ以外の季節であれば太陽を有効に活用できるかもしれませんね。
それと価格は割高感を感じますね。

[46: 購入検討中さん]

今日は価格発表ですね。
最上階に一個しかない1LDKはどんな感じなのでしょうか？
みなさんファミリータイプを探しているので、眼中にないかもしれませんが、情報をお持ちの方はぜひお願いします。
ファミリータイプに中にある一人暮らし物件ってどうなんでしょうか？
子供の声とかうるさいのでしょうか？

[47: 物件比較中さん]

今週末から申し込み受付開始にしては、まったくスレが伸びないですね。
そこまでひどい物件ではないと思うんですが、なんでこんなに人気ないんだろう？？
物件価格？管理費？環境？

[48: 購入検討中さん]

川沿いで目の前に建物が建つ心配もないですし
駅から少し離れてて静かで観光はいいと思います。
価格も妥当に思うのですが。。
ディスポーザーがないとはいえ
標準でほしい設備はそろってますよね。
管理費は若干お高い感じがします。

個人的には悪くないマンションと感じますか
いかがでしょうか。

[49: 住まいに詳しい人]

ここは眺望は完全に諦めなきゃいけないマンション。
川だからといって日照こそ保たれるが川を挟んで向かいには高層マンションがあるわけで高層階でなければ見晴らしが良いとはいえない。ツリーが綺麗に見えるのが救い。
南には変電所。北には築40年超のマンモス団地。また昔ほどでは無くなったけれど川の臭いってのもある。あとは銃弾事件のあった解体屋が近いというのも。

[50: 物件比較中さん]

確かに全然動き無いですね…。

まるでもう販売終盤のような
近くのパークホームズ押上と同じ匂いがします。
あっちも悪くない物件と思いますが、完売に至らず
動きがないですね。

僕もこの物件、ＭＲを見学・現地も散歩しましたが、
そんな悪くないマンションだと思いましたよ。

ただ、やっぱり錦糸町の町の治安・イメージや
横十間川がいまいち綺麗じゃない感じとか、
裏手が全部団地だったり、横が変電所だったり、
総武線の鉄橋の騒音が気になったり
という複合要素で、4000万出す！と今のこのご時世で決めきれる
要素が少ない気がします。

三菱物件で全体的に、そこそこいいけど、
一生をかける購入の決め手には欠ける。

ぶっちゃけ周辺の中古と比較して、ある程度のお得感が無いと、
いまのご時世売れ切れないと思います。
これくらいの規模の中小マンションは、豪華共有施設など規模も
出せないので、差別化が難しいですね。

[51: 購入検討中さん]

新築物件は居住開始までは値引きができないが、居住が始まれば値引き販売できるそうです。そりゃそうですよね、いきなり値引きなんてされたら先に申し込んだ人がさすがに怒りますよ。

売れ残りで大変なパークホームズ押上がまさにその状況で、値引きできないがオプションこっそりつけるとか交渉可能と言っていました。

この物件は3月には引渡しなので、その時点で売れ残りがあれば4月以降は値引き交渉ができるってことですね。確かに悪くないけど決め手に欠ける物件なので、そんなに先の話じゃないし、今あわてて飛びつくより待ってみようかなあという気になります。一応申し込みはしてみますが。

[52: 申込予定さん]

どなたか隣の墨東変電所がいつ作られたかご存知の方いらっしゃいませんか？
一般的に寿命は30年と以下の記事で書いてありました。

http://www.toshiba.co.jp/tech/review/2008/12/63_12pdf/a02.pdf

せっかく南向きの部屋を買っても建て替えで高いビルにでもなったら目も当てられません。
入金の期限が明日までなので、情報があればぜひ教えてください。

[53: 匿名さん]

完売おめでとうございます。

[54: 購入検討中さん]

完売したんですかぁ？？

[55: 匿名さん]

完売はガセネタでしょ。

サイトもまだ生きてるし（先着販売戸数15個って書いてますね）
グーグルのアドワーズすら生きてますからｗ

たぶん、ここはもうちょっと掛かりますね。
南側なのに変電所で眺望悪かったり、開けてる方は西向きだったり
交通の便と駅6分では4500万の物件として即売は難しいかと。

3月に物件が出来て、実物を見て（モデルルーム物件とかにして）
こっそり値下げして売り切る感じですかねー

[56: いつか買いたいさん]

完成を待つって人がいるけど（書き込んでるのは同一人物？？）
値引きっていっても、端数をきるとかオプションをつけるとかですよね。

たとえ待っても、値引きするとは限らないし
希望の間取りとか階数はなくなってる可能性は高いよね。

[57: 購入検討中さん]

一生の買い物だからこそ、欲しい部屋があるなら、数十万～百万位の値段が下がるのを待って買いのがすより、買って住んでしまったほうが、絶対後悔しないとおもうけどなぁ・・・

[58: 購入検討中さん]

完売はウソですよ。低層階を中心にまだ半分くらい残ってます。

[59: 契約済みさん]

私はグランアルトと比較して、最終的にこの物件を購入することにしました。

ちなみに狙っていた部屋は抽選で外れてしまったので
別の部屋で妥協しましたが^^;

私が感じるこの物件のメリット、デメリットを挙げていきます。
ご参考になれば幸いです。

■メリット
・ごちゃごちゃした錦糸町から少し離れるので住む環境としてはプラス
・近くにスーパーがとにかく多い。これは奥さんがものすごく喜んでます
　-コモディイイダ（徒歩2分くらい？値段はまあまあ安い）
　-新鮮市場（亀戸方面。ここめちゃくちゃ安いです！）
　-西友（楽天地）
　-トウキュウストア（オリナス）
　-クイーンズ伊勢丹（アルカキット）
　-テルミナのスーパー
　-業務用スーパー（名前忘れましたが、ここもすごく安かったです！）
・食洗機や棚などが標準で付いているのでオプション代金が安く収まる
・玄関、トイレとも電気が人感センサー（これは地味に嬉しい）
・徒歩3分くらいのところにある小学校がなかなか良さそう
・中学校も評判いいらしい
・錦糸公園がすぐ近く
・亀戸にも近い

■デメリット
・駅から歩くとそこそこ距離を感じます
・間取りが西側中心。南側も日当たりが微妙
・高い（物件価格、管理費とも）
・狭い
・梁のせいで部屋が使いづらい

最終的には立地と、グランアルトだと入居がさらに一年後になる
という点を考慮して決めました。

何か質問があれば分かる範囲で回答します＾＾

[60: 匿名]

あの小学校は評判悪いみたいですょ。地元で学校の目の前に住まわれてる知人はわざわざ毛利に行かせてます。来年入学する友人宅マンションの方々も評判の悪さから毛利に行かせてますし…グランアルトの学区は墨田区でも群を抜いて悪評高いのであちらよりはマシかと思います。

[61: 契約済みさん]

インテリアオプション会に行かれた方
いらっしゃいますか？

[62: 契約済みさん]

インテリアオプション会行きましたよ。

[63: 匿名さん]

よさそうな物件でましたね。
まだ様子見かな。
たぶん3末直前の値引き時がチャンスかな。
正確に言うと3末引き渡しを条件とした2月契約。
年明けお邪魔してみます。

[64: 匿名さん]

マンション名にもなっている錦糸公園ですが、久しぶりに前を通ったらずいぶんと綺麗になっていてビックリしました。
まだ工事途中で立入禁止の場所や、シートがかかっている場所もありましたが、それでも以前と比べて段違いにスッキリした感じです。
失礼ですが以前の錦糸公園はちょっと怪しげな雰囲気を感じていただけに、この改修工事は嬉しいです。

[65: 匿名さん]

その錦糸公園が真南とかにあればいいんだけどね。

[66: 匿名さん]

あんなに大きな公園が
真南になったらうるさいでしょ～

[67: 匿名さん]

変電所よりは公園がいいわ。
視界の保証があるから。

[68: 匿名さん]

オプション会で売られているものって…やっぱり高いのでしょうか!?

きちんとサイズ合わせをするならオプションを買った方がよさそうですが

ものの値段にあまり詳しくないながらも、けっこう高いな～と感じちゃいます…

[69: 契約済みさん]

高いです。ネットで調べると業者はいくらでも見つかりますし、同じメーカーの製品を指定してもかなり安くなります。

私の場合はハウスコーディング(防カビ・フッ素)、ガラスフィルム、エコカラットを比較し、オプション会で33万円だったものが25万円で済みました。

オプション会に来ているのも結局は三菱から受託を受けている一般の業者なのでパークハウス自身がやっているわけではありませんし、オプション会だから品質が良いということもないと思います。

[70: 匿名さん]

よく言われるのは
「オプション会で購入したり契約したものは、入居前に設置・対応できる」
というよさがあると言いますよね。

夏入居だったら、冷房は入居前の期間に設置してもらいたいし、
コーティング系だったら、家具を入れる前に処理しときたいし、
という感じですかね。

僕はちょっと不便でも、安い方をとると思いますがｗ