ザ・パークハウス 錦糸公園ってどうですか？

[物件比較中さん]

錦糸町駅北口も再開発が進んでいるようですが
どうでしょう？

所在地：東京都江東区亀戸２丁目２-５(地番)
交通：JR総武線・JR総武線快速「錦糸町」駅(北口)より徒歩9分
　　　東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅(5番出口)より徒歩7分
総戸数：56戸
間取り：1LDK～3LDK
販売予定：平成23年10月下旬予定
公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-kinshikoen/?adid=ad00000450000222
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：不明

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[1: 物件比較中さん]

公式HPで間取りを見たら63㎡と65㎡で３LDKでした。60㎡台だったら２LDKが妥当ではないでしょうか。それに間取りもいまいちなのが残念。

[2: 物件比較中さん]

いい場所だと思っていました。ただ、南側隣接地が東京電力の変電所っていうのがひっかかっています。

[3: 匿名]

錦糸公園、っていうより亀戸って感じの立地ですね。

[4: 匿名]

変電所の電磁波は医学的に証明されてませんからねぇ…

江東区と墨田区ってどんな違いがあるのでしょう？

[5: 匿名]

隅田川の近くだが湾岸エリアがないのが墨田区。

[6: 匿名さん]

湾岸エリアなんてあったら資産価値暴落でしょ

[7: 匿名]

６５平米じゃ夫婦なら良いが、家族連れにはかなり狭すぎるね。

７５でも狭いぐらいなのに。


７５以上の３Ｌ部屋はないのかな？

[8: 匿名]

ここに限らず、錦糸町・両国の物件は、６５平米前後が多いですよね。
何か理由があるんでしょうか…？

[9: 匿名]

ファミリー購入客を相手にしていない、なのでは？

[10: 匿名さん]

錦糸町駅近のマンションを買おうとする人は4000万～5000万程度の予算の人が多い。

広くしてしまうと予算をオーバーするので、狭くして購入検討者を増やそうという作戦では？

[11: 匿名]

やはり購買層とのマッチングですかね。

[12: 購入検討中さん]

錦糸公園といいながら墨田区ではなく江東区という罠を見落としていました。

[13: 周辺住民さん]

>12さん

それ、むしろプラスでしょう。そういう私は墨田区民…。

[14: 匿名さん]

駅から遠い
川があるし橋も小さいし急坂
錦糸公園からの距離がだいぶある
場所も江東区亀戸。

友人みんな苦笑いで気も使う。

[15: 匿名さん]

色々な間取りを見ていくと、三菱の間取りってうまいけど良くある感じになりますね。
マンション名に錦糸公園って書いてあるのに川を渡らないと行けないし、近くないのが残念。

[16: 周辺住民さん]

暮らしやすくていい場所だと思いますけどね。
すぐ近くに東京都の給水所もあるし、何かと便利？かな。

[17: 深川在住]

今週からモデルルームの事前案内会ですね。
来週に行く予定ですが

・交通、生活便利な錦糸町徒歩4分
・千葉に実家があるので千葉にも戻りやすいｗ
・比較的感じの良い北口
　　　南口は場外馬券場があるし、その裏の立ち飲み商店街の
　　　競馬開催中の悲しい感じは泣けます。
　　　グランアルトとか…ハロワの横だし。。
・公園近い。
・江東区。

という利点から金額次第では検討上位なので楽しみにしてます。
気になるのは、夏に川の匂いがあるかないかと、隣が変電所だということ。
健康被害は無いとは思いますが、少し気になりますね。

[18: 物件比較中さん]

>17さん

先日内覧会に行ってきました。

錦糸町駅からは10分くらいですね。
半蔵門線の出口からはもう少し近いですが、
地下道を200m強歩くので、実質的には変わらないですね。

南側は東電の変電所で日当たりNGなので、
基本的には川沿いの西側を狙う感じになるかなと思います。

西側はグランアルト錦糸町よりは気持ち安い感じでしたので、
悩ましいところです。

川を挟んで江東区というのが少し残念ですが、
徒歩2分にスーパーがあるのは高評価です。

[19: ご近所さん]

コモディもいいけど、都営住宅の中の新鮮市場が地域で一番安いよ。
コモディ、リビン、クイーンズ伊勢丹、東急ストア、テルミナ、成城石井、新鮮市場
が徒歩圏内スーパーですかね。

[20: 匿名さん]

徒歩2分のスポーツクラブ　ルネッサンスの会員です。
スポーツクラブの近くもいいかと思い検討していましたが、
住むには、陸橋を渡る総武線の騒音が結構気になるところです。
にもかかわらず、防音対策がまるで　なされていないのにはびっくり＆がっかりです。
モデルルームで担当者に確認したのですが、
５０～７０デシベルの騒音がすることを調査していながら、
野放しなんてひどいと思います。

あと、集会室は江東区から集会室を設けるよう指導されたためで、
レイアウトもテーブルやいすを設置するかどうかも現在不明で、
契約時までには返答できるかと思いますって言われました。
これって契約前に明確化すべきことじゃないんでしょうか？
それに、
住んでから管理組合でいすやテーブル等の備品を検討する可能性について、
否定もされませんでした。
普通、集会室はこんな感じですって、
パンフレットに完成予想図とか掲載するんじゃないんですか。

[21: 匿名]

あの汚い川が結構臭うのでキツいなぁ。
川沿いじゃなければまだよかったのに…。

しかしネーミングが苦しい。

[22: 物件比較中さん]

現地を見に行きましたが確かに汚い川でした。
川の臭いは盲点でした…。もう一度行かなくては。

ベランダが川のある西向きで検討しているので、
重要なポイントですね。

[23: 匿名]

そんなに汚いですかね…。

こないだ横十間川で、子供がハゼ釣りしてましたよ。
食べられるかは分かりませんが。

増水とかはするのかな？

[24: 物件比較中さん]

こないだの台風のときは大丈夫だったと聞きましたよ。

[25: ご近所さん]

川が汚いってイメージでいってませんかね
大雨の後は当然にごりますが、そうでないときは晴れてれば底までみえますよ。
魚も上からよく見えます。匂いも真夏でもそんなしませんよ。ただ、船着場は近所の中高年のおじさんのたまり場みたいになってますけどね。。
最近はスカイツリーの遊覧船のコースみたいでよく船をみかけます。

鉄橋の音はかなりすると思います。音を気にする人には駄目な場所じゃないかな。

[26: 深川在住]

モデルルーム・現地見学に行ってきました。
気になった点は…

・錦糸町駅から使う橋が意外に急角度
・目の前の道路も意外と車通りあり。
　パーキングメーターが並んでいるので、路駐でズラっと車が並んでました。
　（※錦糸公園で祭りがあったので、その関係でこの日だけかも。。）

・横十間川は川幅が思ったよりも広かった。
　川自体は異常に汚くも臭くもないが、川の両岸にあるスペースのゴミや、
　コモディイイダ側の方に行くと古い公衆トイレが匂ったりと、
　あまりキレイな川環境ではないなーと思いました。
　ウチの近所の隅田川テラスのように今後整備されれば良いですが…。

・電車の音はそこそこ聞こえます。南側の高層階は遮蔽物が無く気になるかも？
・ディスポーザー無い。。

良かったのは
　
・変電所、電磁波についての説明がある程度してくれたこと。
　完全に安全は無いですが、スルーするような対応では無かった。
　騒音に関しても同様に、サッシやペアガラスなどある程度説明してくれた。

・2分のコモディイイダにマツキヨも併設。便利。
・西側の眺望は、川のお陰でヌケてて、「おっ」て少し思いました。
　スカイツリーもベランダからは見える感じ。

・南側は眺望的にはめっちゃ悪いが（オフィスビルと対面）
　東京電力ビルは、段々形なので、目の前壁ではなく、意外に天空率も
　高そうで、南の日照のみと割り切るならありなのか？


などなど、皆様の検討の参考になれば。

検討されて・現地を見た方。

南側ってどうでしょう？（三菱は川沿い西側推しみたいですがｗ）
あと、川の状況、目の前の道などどう思いましたか？(・ω・)情報交換しましょー


僕は他とも検討していますが

ぶっちゃけ「錦糸町の賑やかさ・便利さ・雑多さ」をどう捉えるかで
大きく価値がブレるなぁと。
場外馬券や夜の街や外国人居住が至近距離にあるのは事実なワケですから。
でも、錦糸町界隈はお店も多く、散歩圏として飽きない街でもあります。


個人的にはこの設備、仕様、駅距離、広さ、便利さ、三菱地所ブランドを
考えると、妥当な物件な気はしますが、4000万中後半～5000万前半の
値段含め、やや決め手にかける印象。


悩ましいなぁー。

>>18さん

確かに、錦糸町駅からは半蔵門から徒歩8分、
JRからは10分くらいですね＾＾

[27: 匿名さん]

確かに、横十間川周辺はあまりキレイな環境ではないですよね。
でも来月、11月頃から整備の話があるようですね。
平成23年11月から平成27年まで「基盤整備工事」
平成26年度から28年度にかけて「修景整備工事」
が行なわれるそうです。
修景整備工事では遊歩道の設置や植栽の設置が予定されているので
少しはキレイになるのではないでしょうか。

[28: 周辺住民さん]

>27さん

それは良いことを知りました。遊歩道は江東区側ですかね？もともと場所によっては江東区側は
遊歩道はあるから墨田区側かもしれませんね。楽しみです。
最近はカヌーや観光船を良く見るので、観光ルートとして育てようということかもしれませんね。

[29: 匿名]

あの川、数年前はよく近くに住めるなってくらい臭って橋の上なんかでは強烈だったけど、今は臭わないの？

[30: 深川在住]

＞＞29

川は、実際に通った感じでは匂いはなかったです。
気になったので注意して嗅いで見たんですが。
コモディの所にある超レトロな公衆トイレだけは勘弁なりませんがｗ

で、東京都の河川整備計画をチラ見したんですが、
ここ数年では、源流となっている隅田川が綺麗なった影響もあり
水質基準はクリアしているようです。

ただ、ここは支流なので川の流れがほとんどなく、汚れやすい傾向があり、
底流にダイオキシンの濃度が高めでヤバそうなので
江東区では対策会議を開いたり、改良工事をここ5年くらいで計画してるみたいなので
釣りはしない方がいいようです。。

ソースはこちら
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/kasenseibikeikaku/index.html
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/kasenseibikeikaku/index.html

でも　＞＞27　さんが書いてくれた護岸整備ですが、
これは見方を変えると、来年くらいから数年くらい、マンションの目の前で
大規模な工事がおっぱじめられるとも言えるので、
短期的には良し悪しかな、、と想像してました。

まあ、物件の資産価値にはプラスっぽいので我慢ですかね。

[31: 物件比較中さん]

> 26さんの「決め手にかける」というの、よく分かります。

間取りは悪くないんですが、
南向きは東電の変電所で陽が当たらない上にハーフバルコニー。
西向きにしてはやっぱりちょっと金額高いかなという印象です。

私はグランアルト錦糸町とこことすごく悩んでます…。

[32: 匿名さん]

本当は南向きがいいと思っているのですが、陽が当たらないことを考えると悩みます…。その点、西向きは遮るものがなく、よいイメージですね。スカイツリーもベランダから見える感じと聞いて、ますます検討に入れているのですが、夏場の西日は厳しいでしょうね。あと、梅雨の時期の川の臭いも気になる点です。

[33: 匿名さん]

川の臭いって季節、天候、風向きなどで全然違うんですよね。ただ私の場合付近をよく歩く機会があるのですが臭いが気になったことはないですね。マンションなどの高い場所になるとまた違うのかも？
利便性の高い錦糸町駅ですが、そこから少し距離のある物件だけに周辺環境がもうちょっとよければなというのは感じますね。

[34: 匿名さん]

小・中学校の評判についてご存知の方いましたら教えていただけますか？このエリアに詳しくないので、お願いします。

[35: 匿名]

管理費が高いように感じたのですが
妥当なんでしょうか？

[36: 物件比較中さん]

周りの物件が2万円程度というのを考えると体管理費高いですね。
余計な設備がないのになぜこの値段なのか疑問が残ります。

三菱系列の管理会社が純粋に高いという話だと思うので、
入居後に複数社で見積りを取って、管理会社を変更すれば安くなりませんかね？

[37: 匿名さん]

＞＞36さん
そうですよね。
毎月のことですから気になります。

一時修繕積立金も他と比べて高く感じます。

＞＞余計な設備がないのになぜこの値段なのか疑問が残ります。
たしかに、そうですね。

[38: 物件比較中さん]

ここに対抗した…のかどうかは分かりませんが、グランアルト錦糸町の予定価格が300万円くらい下がってました。グランアルトは管理費、修繕積立金もこちらより2割ほど安いのでものすごく悩みます。

[39: 匿名さん]

管理費や修繕積立金って住んだ後にじわじわと気になってきますよね、払う感覚としては賃貸の家賃みたいなものなので。
修繕積立金は別としても管理費については高いなりの理由が知りたいです、その上で納得できなければ管理会社の変更をということになるのでしょうね。

[40: 物件比較中さん]

管理会社って三菱のグループ会社ですよね？
売買契約に、管理会社は変更できませんとか書いてあったりして（笑）

[41: 検討中さん]

よければ大体の価格を教えてください。

[42: 購入検討中さん]

まだ正式に価格は公開されていないようですがおおよそ1m2あたり70〜80万円くらいのようです。
基準の3LDKで4600万から5500万くらいの間ではないでしょうか。部屋にもよるとはおもわれますが。

[43: 購入検討中さん]

西向きマンションに住んだ事がないのですが、日当たり等どうでしょうか？

[44: 物件比較中さん]

西側は川沿いなので日当たりはかなり良さそうですよ。
逆に夏場はちょっと厳しいかもしれないですね。

南向きは隣に東電の変電所があるので上の階でないと日当り厳しそうです。
ただし南向きはなぜかバルコニーが半分のサイズなのでちょっとどうかと思います。

値段は少し値下げしたようですが、
まだまだ割高ですね。このスレッドでも話題にでていますが
管理費も他の物件に比べると割高です。

もう一段値下げしないと、近隣の物件に競り負ける条件に思われます。

[45: 購入検討中さん]

No.44さん＞
ご回答ありがとうございます。
よく西日が厳しいと聞く事がありましたけれど夏場は特に厳しそうですね。
逆にそれ以外の季節であれば太陽を有効に活用できるかもしれませんね。
それと価格は割高感を感じますね。

[46: 購入検討中さん]

今日は価格発表ですね。
最上階に一個しかない1LDKはどんな感じなのでしょうか？
みなさんファミリータイプを探しているので、眼中にないかもしれませんが、情報をお持ちの方はぜひお願いします。
ファミリータイプに中にある一人暮らし物件ってどうなんでしょうか？
子供の声とかうるさいのでしょうか？

[47: 物件比較中さん]

今週末から申し込み受付開始にしては、まったくスレが伸びないですね。
そこまでひどい物件ではないと思うんですが、なんでこんなに人気ないんだろう？？
物件価格？管理費？環境？

[48: 購入検討中さん]

川沿いで目の前に建物が建つ心配もないですし
駅から少し離れてて静かで観光はいいと思います。
価格も妥当に思うのですが。。
ディスポーザーがないとはいえ
標準でほしい設備はそろってますよね。
管理費は若干お高い感じがします。

個人的には悪くないマンションと感じますか
いかがでしょうか。

[49: 住まいに詳しい人]

ここは眺望は完全に諦めなきゃいけないマンション。
川だからといって日照こそ保たれるが川を挟んで向かいには高層マンションがあるわけで高層階でなければ見晴らしが良いとはいえない。ツリーが綺麗に見えるのが救い。
南には変電所。北には築40年超のマンモス団地。また昔ほどでは無くなったけれど川の臭いってのもある。あとは銃弾事件のあった解体屋が近いというのも。

[50: 物件比較中さん]

確かに全然動き無いですね…。

まるでもう販売終盤のような
近くのパークホームズ押上と同じ匂いがします。
あっちも悪くない物件と思いますが、完売に至らず
動きがないですね。

僕もこの物件、ＭＲを見学・現地も散歩しましたが、
そんな悪くないマンションだと思いましたよ。

ただ、やっぱり錦糸町の町の治安・イメージや
横十間川がいまいち綺麗じゃない感じとか、
裏手が全部団地だったり、横が変電所だったり、
総武線の鉄橋の騒音が気になったり
という複合要素で、4000万出す！と今のこのご時世で決めきれる
要素が少ない気がします。

三菱物件で全体的に、そこそこいいけど、
一生をかける購入の決め手には欠ける。

ぶっちゃけ周辺の中古と比較して、ある程度のお得感が無いと、
いまのご時世売れ切れないと思います。
これくらいの規模の中小マンションは、豪華共有施設など規模も
出せないので、差別化が難しいですね。