登記の所有権配分

[匿名さん]

はじめまして、とても急に住宅購入（土地購入&注文住宅建築）の話が進んでしまい、
その前に、登記について、疑問があったため、早急にご相談に乗っていただきたく、
スレッドをたてさせていただきました。

疑問は、登記の所有権配分についてです。

状況としては、私は正社員で２年程度、妻は自営で開業１年程度という
状況で、住宅ローンの審査を行ったところ、
私と妻の合算で、ローンが,希望の満額（仮に4000万とします。）おりました。
ただし、借り入れは、すべて私一人の名義で行います。
合算のため、大体、配分としましては、私：妻=8:2　位ですねと不動産の営業に言われました。

問題なのは、もともと所有権を私：妻=5:5にしたかったので、
ペアローンを組みたかったのですが、これでは、妻のほうのローン審査が
とおらなかったので上記のような状態になりました。

そこで、ハウスメーカーに言われましたのが、次の方法です。
「不動産と、住宅の登記は、私1/2　妻1/2で行います。
　そして頭金を私と妻それぞれの口座から半分ずつ、住宅ローン引き落とし口座に
　振り込みます。
　その後の、毎月の住宅ローンの支払いも、
　私と妻それぞれの口座から半分ずつ、住宅ローン引き落とし口座に
　振り込み続けます。
　これにより、住宅ローンの借り入れは私の名義ですが、
　所有権は、私：妻=5:5であることを、税務署に認めてもらえます。」
とのことでした。
ちなみに妻は私の住宅ローンの連帯保証人となります。
妻はこの先も自営で仕事を続けていくつもりであるとして、

このような方法は、一般的にありえるのでしょうか？
これで、きちんと、私：妻=5:5の所有権となりうるのでしょうか？

なにぶんスレッドを立てるのは初めての経験なもので、
足りない情報等あるかもしれませんが、言っていただければ開示できる範囲で
お答えいたします。

長文で申し訳ないのですが、ご回答のほどよろしくお願いいたします。

[2: 匿名さん]

スレッドのたて主です。
申し訳ありませんが、解決してしまいました。
削除依頼とかしたほうがよろしいでしょうか？

[3: インコのチル]

解決の過程を示せば、他の人の役にも立つことですから、削除する必要はないでしょう。

うちは何度も夫婦で持分比率１：１で購入しているものが複数あります。
ローンは私だけだったり、妻だけだったり。その物件をどう使うかも考えてやっています。

生活費は一つの口座にしておいて、それ以外は別口座で充分と思います。
毎月のローン支払いは生活費にあてる口座を使うのが現実的です。
生活費にあてる口座とそうでない二人の別口座間の調整を、収入に応じて合理的に行うのが正しい方法と思います。

生活費まで別口座だと、電気やガスの集金まで後清算しなければならず、不便このうえありません。

[4: 匿名さん]

ご回答ありがとうございます。
それでは下記に解決の過程を記します。

スレッド最初に明記した内容について税務署のほうに直接確認をしました。
(ハウスメーカー様には申し訳ないと思ったのですが、話をしていただいた税理士の方が
そのハウスメーカーに所属している方だったということもあり、まったくの第三者に話を伺いたく
スレッドを立てたり、税務署に確認したりしたのです)
そして、税務署側の回答として、「ご主人名義でローンを借りてますが、あくまでも収入合算
ということですので、支払いが確実にお二人から半分づつ入金されている状態が確認できるよう
その履歴だけはしっかりとしていただくことが条件にはなりますが、所有権配分は半分づつということは
可能ですよ」とお答えをいただきました。

上記の対策として、また、融資していただく銀行に口座もないことから、
ローン引き落とし用として私と妻の口座を開設し、私はそのまま自分の
給料口座からそのローン用口座に、妻は給料口座からいったん妻の新規
開設する口座にお金を移し、その後ローン用口座に入金することにより
入金額は半分づつであるという証拠にできるそうなのです。

口座が単純に２つ増えること、また、毎月(でなくてもいいようなのですが)
妻の入金にワンクッション必要であるという手間はありますが、
逆に言うとこちらのほうが私たち夫婦には理想的だったので
この方法を採用したいと考えております。

…説明になっているでしょうか？

いろんなサイトでこの件について調べてみたのですが
なかなかやっている方というのを見つけられずにいるのですが、
このような話はレアケースなのでしょうか？

[5: 匿名さん]

うちはローンの引き落とし口座はローン契約者本人の生活用のものにしており、特に両方の別の口座から入金はしていません。
他の貯蓄性預金や投資信託・有価証券などとは別管理です。

口座のお金をいくら厳密に移し変えても、収入総額が夫婦でかなり異なる場合は持分調整が必要な場合があります。
二人の年収差が２００万円くらいまでなら問題ないようです。（１００万円毎年贈与しても無税だからなのかな。）

[6: 匿名さん]

ご回答ありがとうございます。

05様、
差し支えなければ持分調整とはどのようなものかを
お教えいただけませんか？
自分でも調べてみたのですがいまいち漠然としかわからなかったもので…。

また、一度登記した後も何か制約があると考えたほうがよろしいのでしょうか？
ちなみに収入的な話をすると、私と妻では妻のほうが自営という性質上
収入は多く、およそ私の2倍近くの年収があるのですが、自営を始めて
1年ちょっとということと、前回の確定申告の内容が、時期的に賞味半年分の収入も
記載することができなかった経緯から銀行の審査ではねられた形となりました。
なので、登記をするタイミングでは妻の年収は私の半分くらいなのですが、
来期以降になると逆に妻の年収が私の年収の倍くらいになってしまうのです。

この場合だと持分調整が必要になるのでしょうか？

長文で申し訳ありませんが、ご回答をいただければうれしく思います。

[7: インコのチル]

>>06 さんへ

自営業者が絡む場合は、収入ではなく所得で比較しないといけません。
自分も自営業と不動産業と給与所得者という複雑な人間です。

持分を一旦決めて登記したら、その変更登記にはお金がかかります。
事前に税務署の見解を聞いて、それに基づいて登記することをお勧めします。
自分の考えを前面に出して、否認されない範囲で行なってください。税務署は模範解答を出しますが、意外と冷たい対応が多いんですよ。

具体的に奥さんの所得はどのように変動するのでしょうか？
その内容によって後の対処が変わります。

[8: 匿名さん]

インコのチル　さま
返事が遅れてしまい申し訳ありません。

なるほど！収入ではなく所得なのですね。
それなら年収的には私も妻もほとんど差が無い状態になります。
(あっても100万を下回るかと)

わかりづらい説明にお付き合いいただきありがとうございました！
何とかやってみようと思います。