ヨコハマ オールパークス-YOKOHAMA ALL PARKS-（その４）

[匿名さん]

ヨコハマ オールパークスその４です。
その１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8380/
その２＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66394/
その３＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140563/


所在地：神奈川県横浜市鶴見区尻手1丁目257番1他（地番）
交通：
京急本線 「八丁畷」駅 徒歩7分
南武線 「八丁畷」駅 徒歩7分
南武線 「尻手」駅 徒歩11分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩19分
南武線 「川崎」駅 徒歩19分
間取：3LDK～4LDK
面積：61.56平米～88.37平米
売主：ナイス　
売主：相鉄不動産
売主：近鉄不動産
売主：セントラル総合開発

施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：ナイスコミュニティー 　

[853: 入居済み住民さん]

三和、ニトリ、ケーズは問題ないんですよ。
一号線から入れますから。

今度の新しいクリエイトは、業態上、ターゲットのエリアは広い必要が無く、
一号線からの来客というより、地元客の集客でしょうけど。
それこそ、近隣のマンションだけでいいかも。

でも、コーナンは近隣だけでは成り立たないはず。
やや広めの集客力が必要なはずなので、一号線から入れないのは痛い。
それともパチンコ屋と駐車場を共同利用して、一号線側に門戸を確保するか。。。

[854: 匿名さん]

853さんの言うように、マルハンと駐車場共用で1号線から客を呼び込むのかと思ったら、どうもそういう形にもなっていないようなのです。そもそも国道沿いに壁のようにパチンコ屋がある状態では、その奥の店に人が呼び込めるとも思えない。

また、852さんが言うような、ニトリの所から直接行けるような道はありませんし、橋の手前の道というようなものもありません。

どうするのか見守るしかない。

[855: 匿名]

ニトリの脇道からも橋の手前の道からも直接ではないけど行けるよ、路地入ったりするけど２～３分で行けるんじゃないかなあ。まあマルハンの駐車場に停めて使うのもできそうだけど。
マルハンと駐車場共同利用する設計がベストだとは思ったけど。

一号は川崎、横浜の再開発と横浜環状線の開通でどんどん交通量増える道路なのに惜しいね。

[856: 入居済み住民さん]

地図だけ見て、建設計画を立てたとしか思えないね。
現地を見てビックリして計画をストップしているのかな。

[857: 主婦さん]

さすがにそんなにズサンな計画は無いと思うけど。

[859: 匿名さん]

>858
どこの情報？
スーモとHPでは、123戸が販売中と書いていた。

そして、2街区の間取りもHPに残ってる
いつまで売ってるのかな～。

[860: 匿名]

２街区は完売してるので釣りかもしれません。4街区は風呂のサイズや洗面所、各部屋が狭い、ウォークインクローゼットがない部屋が多い等の仕様が低い感じなのでその分低価格です。
特に風呂が1418でないのにはびっくりしましたしウォークインクローゼットがないのも今時微妙です。
２街区は1418の風呂にウォークインなのでその点注意して見た方がいいですね。

[861: 入居済みさん]

うち2街区だけど風呂サイズ1317だし他にも脱衣所狭い間取り等沢山あったから、
4街区だけという訳ではないと思うが…

[862: 物件比較中さん]

ここ駐車場が安いのがいいですね！
７，０００円以下なんてこの立地じゃあり得ない位です。
この辺のマンションの駐車場は大体１５，０００円とか駐車場代かかるのでここは川崎駅周辺では突出して安いので興味あります。
不動産屋で駐車場探したら屋根付きだと大体２０，０００～３５，０００円位するので困っていたらここの物件見てみたらと紹介されました。
川崎駅周辺は再開発で駐車場がどんどん減っているので賃料が上がっていく一方だそうです。
東芝のビルが建設中の所も無くなったし、ミューザの横にある駐車場もそのうち無くなるとの事でした。

[863: マンション住民さん]

858は何と書いてあったのですか。

[864: マンション住民さん]

キヤノンさん関係で掲示板にチラシが貼ってありましたが、どんな話なのでしょうか？

[865: 匿名さん]

この団地は戸数が多すぎて売却の際は相当苦労しそうだね。

[866: 匿名さん]

>863
858は、販売戸数の情報を書いてただけです。
消したということは、情報が間違っていたのかもしれませんね。

>865
そうでもないんじゃない？　あまり長期の売り出し中は見ないです。
今朝、久しぶりにチラシが入りました
1F南東向き 65.73平米　3480万円なり
管理費＋修繕積立＋諸々が月2万ほど

どのくらいで売れるか見てみましょう

[867: 匿名さん]

確かに築後何年かは売却がスムーズにいくとは思いまが、
ある程度のボリュームで皆さんが
売却し出す8〜12年位になると状況は違うのでは？
かなりゴーストマンションになるかと…。

[868: マンション住民さん]

想像力が豊かだな～。
よそで、同規模のところで、そうなっているところあるのかな。

[869: 匿名さん]

>865
>867

なんか一生懸命で可愛い(笑)。

[870: 匿名さん]

戸数が多いというのは、売却に対するデメリットにはなりませんよ。
ゴースト化してしまったら、そりゃ売れないでしょうが、
購入者がリタイアする30年後くらいにどうなっているかってところでしょう。

実際にゴースト化するのは、もっと利便性が低くて、管理もザルなところでしょうね。

[871: 匿名さん]

築25年を超えるバードウッド（500戸）は、今でも割と高値で売買されてるしね。
大きな市場動向はともかく、小さな地域的動向としては、ここも遜色ない価格で推移すると思うよ。

[872: 匿名さん]

ホントだ・・・
６８㎡で２，７９０万で売ってる・・・　築２５年なのにすごいなあ。
似たような部屋で賃貸でも１４万で出してるとか・・・

気になってパークスクエアネオスも調べるとこちらは築１２年で８３m2で４，５８０万！

さすが神奈川県で資産価値の落ちない街で４位なだけある！
オールパークスは設備が充実しててさらに免震なのでこれからの時代さらに資産価値を維持できそうな気が。

ちなみに東京カンテイの神奈川県ランキングでは
　１位　伊勢左木長者町
　２位　横浜
　３位　関内
　４位　尻手
　５位　たまプラーザ
　６位　片倉町
　７位　武蔵小杉
　８位　日吉
　９位　センター南
１０位　石川町

だそうです、尻手意外に大健闘！！

定年後とか退職金代わりか年金代わりになりそうで嬉しい、こんなに価値が残ると思わなかった。

[873: 匿名さん]

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47386/

長谷工アーベストについて

[874: 検討中]

日中、神奈川県東部で震度４でしたがオールパークスの免震システム機能状況はどうでしたか。
震度４程度じゃ参考にはならないかもしれませんが、参考までに教えてください。

[875: 住民さんＣ]

>874
昼間はいなかったので知らないけど、震災のときの話はココ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2926/res/998-1073

[876: マンション住人]

>874
え？揺れてる？って感じでした。
地震特有の音が全く無いので、意識しないと気付かない事が多いです。
震動4位でやっと「おや？震動？」って感じです。

[877: 匿名]

コーナン着工しましたね。

[878: 匿名]

ここに限らず付近に大規模物件が多い地帯、これだけ住民が多いと、周辺イロイロできるのですね。

[879: マンション住民さん]

お、コーナン、ようやく着工ですか。
そうすると、冬頃にオープンでしょうかねえ。

[880: ご近所さん]

>879

http://furuyayasuhiko.blog15.fc2.com/blog-entry-811.html

これ ↑　のこと？

[881: 匿名さん]

クリエイトは着工が4月でオープンが7月だから、コーナンも年内にはオープンかなぁ。
看板には、6月30日着工、11月30日完工予定って書いてあるけど。

[882: 匿名さん]

ミューザ横の変電所が解体されて何かできるみたいです。
http://news.kanaloco.jp/localnews/article/1207040006/

南口改札なんかもできればますます便利になりますね！

クリエイト、コーナン、鶴見駅のシャルと西も東もあちこちで再開発があるので飽きない土地だね、どんどん便利になる。

[883: マンション住民さん]

昔の川崎西口を知ってる者からしてみればかなりの変貌ですわ。

[884: 匿名さん]

掲示板に貼ってあったキヤノンの計画変更通知ですが従来計画より研究開発棟を１棟増やして高層建築物の位置をずらすみたいです。敷地周辺は緑地化して歩道を整備するようです、踏み切り手前の所も歩道化するようでした。
高層建築物の建設は来年から始まるようです、結構大きいビルが建つようです。

計画終了時の就業者数は約７，５００人との事なので川崎西口エリアは建設中の東芝と合わせると１５，０００人近くの大企業の就業者が増加する事になるので周辺飲食店の売り上げはかなり増加する事が見込まれ、周辺不動産の賃料相場は右肩上がりになる事でしょう。

[885: 匿名]

883さん

私もラゾーナができる前の西口を知ってるだけに、びっくり仰天です(良い意味で)。

[886: 購入検討中さん]

値引き情報がそろそろでてきて欲しい。

値引きがあっても標準的な値段だろうが・・

[887: 匿名]

ご成約特典オプション100万円相当プレゼントがあるくらいだから、値引きは当然でしょ。

[889: 匿名]

完成物件ですからね

[891: 匿名さん]

３月からすでに４ヶ月経過、、、、


今残ってるのは、売れ残りってことだもんね

[892: 匿名さん]

まだ、100戸ほど残っているから、
こんなとこに値引き情報が出るようなことはないと思うな。

直接交渉あるのみです。

[893: 買いたいけど買えない人]

モデルルーム、観に行ってわかったんだけど・・・
窓、ペアガラスじゃない。

それって、どうなんでしょう？


すでに済んでおられる方達の実感、聞きたいです。
北側も結露なしでしょうか？

[894: 購入検討中さん]

床暖房もないしな

[896: 匿名]

直床じゃなかったですか？

[897: 匿名さん]

んー、ここが何だかんだ約1300戸もの数がすでに売れた理由って、何なんだろう。。。

[898: 買いたいけど買えない人]

893です


>894さん　そういわれたら、床暖房、なかったです。

>896さん　そうでした、直床で、ふかふかしてました。


ペアガラスの件で驚いて、うっかりしてましたが、、、



結露と床について、住んでおられる方の実感、知りたいです。

[899: 検討中の奥さま]

質問させてください。


モデルルーム見学に行ったときに
ナイスの営業さんから、賃貸保証について説明されました。


なのに、第一期の物件が
築2年ほどですでに中古物件として売りに出されているのはどうしてでしょうか？

転勤などで住めなくなったのなら
賃貸保証がつくのだし貸せばよいのでは？と思うのは素人考えなんでしょうか？

[900: 匿名さん]

>899
賃貸に出ている物件もありますよ。

中古で売りに出されている人の事情はわかりませんが
すぐにお金が必要になったとか、考えられる事情はあると思います。
なお、築1年未満で、売りに出ているところもあったと思われます。

[901: 匿名]

間取りが個性的な感じがします。ウチはいずれ子供二人に個室が必要になりますが、4.3畳とかでは狭すぎると思います。

[902: 購入検討中さん]

東洋経済のマンション特集で将来資産価値で選ぶ今買うべきマンションという特集あり。注目すべき新興エリアはここだ！の神奈川県の欄で川崎駅西口周辺（尻手、矢向、鹿島田）となっていた。
やはりこの辺はすごい新興エリアですよね。

[903: 入居済み住民さん]

結露はしないですよ、冬でも家の中は気密性が高く暖かいので床暖はいらないです、光熱費やメンテナンス代が高いしそもそも東向き以外の分譲マンションの部屋には床暖はいりません。

[904: 匿名]

＞んー、ここが何だかんだ約1300戸もの数がすでに売れた理由って、何なんだろう。。。

１周辺の緑の多さ
２川崎駅が近い
３免震
ではないでしょうか。

マンションのデザインはいまいち垢ぬけないですが、
周辺には買い物できるスーパーが非常に多いです。

[905: 匿名さん]

１．工場地→住宅地へ発展中（伸びしろがある）
２．複数の駅・路線が徒歩圏にある
３．大規模のため、管理費・修繕積立金に割安感がある

震災後は免震というのも効いているというところでしょうか。
4街区は、値段的に相場とほとんど同じで、免震分がお得な気がします。

設備がショボイのと、大規模ゆえの維持メンテナンスの面倒くささがネックですかね～

[906: 匿名さん]

4街区が相場通り？1割くらい割高に感じますが。

[907: 不動産業者さん]

１、購入前に住んでいた場所が、不便な場所だった人
２、予算が4,000万円以下の人
３、大規模などの施設に踊らされる人
４、１世帯の家族数が多い人
５、平均年収800万円以下の人

この辺りが多いですね。

あと、見た目の価格は高くないのですが、オプションで設置しなければいけない基本設備が多く、結果高くなることも多いですね。
床暖房が電気式でオプションって・・・・お客様のことを考えてない証拠ですね。
最初にガスで入れた方がイニシャルも安く済みますし、入居後に電気式の床暖房なんて電気代がとんでもないですおｗ


最後に、東洋経済とかありますが・・・あてにしない方が良いです。
現実的には、鶴見市場・尻手は中古相場は下がっています。鶴見はあまり差上がらないですが、川崎周辺が下がっているので、先々はかなり厳しいエリアになるのは想定できます。

あと、すでに売りに出ているお部屋もありますが、これが数年経過しますと、マンション内でいくつも売りに出ている状態が当たり前になりますので、マンション内でお部屋の優位付け・価格競争などが発生しだします。
そうなったら、もう打つ手が無くなってくるので、引っ越しを考えている人は、まだ人気があるうちに売却して損が出ないうちにスクエア（買う前の状態に戻す）のも１つの手段だと思いますよ。

[908: 入居済みさん]

907さんはさすが業者さんって意見ですね。
参考になります。

担当されている物件はどこですか？

[909: 匿名さん]

>906
免震で1割高くなっているそうなので、
相場より1割高いと感じたなら、それで合ってるのでは？
1～3街区より、安くなってるはずだけどな～

>907
4割くらいは4000万以上の部屋ですよ。
若いファミリーが多いように感じるので、２，４は間違っている気がします。
床暖房なんて、部屋で裸足でいない限り不要。
最近じゃ、高気密・高断熱を謳っている戸建でも不要という業者さんがいるくらい。
まあ、数十万の世界ですが、個人的には付けてない方が良心的に感じる。
ただ、便座までノーマルというのが、良くも悪くも徹底しているという気がしますね。

オプションの方が割引されやすいから、100万程度までなら購入者にとっても問題なし。
それよりも共用部の仕様の方が問題。スラブ厚とか、セキュリティとか、公園の植林とか。。。

[911: 匿名]

床暖房が電気式と書いてますがエコジョーズ入ってるので温水式ガス床暖房にするのが通常ですよ。
ランニングコスト高くないです。

[913: 匿名さん]

東洋経済の記事を今時信じる方がいることに驚きです。

[914: 匿名さん]

＞906
4街区で割高と感じるなら、1～3街区の価格知ったら腰抜かすんじゃない？(笑)
4街区随分価格下げたなーと自分は感じたが。

[916: 購入検討中さん]

2012上半期全国人気の街ランキング関東エリアで川崎駅は第2位！！
http://news.livedoor.com/lite/article_detail/6765042/

[921: 匿名さん]

クリエイト開店したね。
生鮮食品以外はだいたいある、スーパー並の品揃え。
ここ数年は薬局空白地帯にもなっていたので、ドラッグストアでよかった。

[922: マンション住民さん]

910、912、915、917-920が削除されていますけど、どんな内容だったのですか？

[923: 匿名さん]

>922
ほとんど、一行コメント（中傷的な）

一つだけ、怪しい宣伝みたいのがあった気がする。
「私は日本の人です」って、そんなこと言う日本人居ねえよという出だしの（笑

[924: 購入検討中さん]

敷地出てヨネッティの先に大きな空地があるけど、マンションですかね？

[925: 匿名さん]

> 924

マンションです。

看板でてます。

[926: 匿名]

あのマンションって南側がちょうどゴミ処理場の目の前で視界がゴミ処理場で塞がれる感じだけど誰が買うんだろ。
賃貸かな、分譲じゃあそこはキツそうだなあ、南武支線の貨物がうるさいし。

[927: 匿名さん]

賃貸か、分譲かはわからないね

http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/center/kankyo/casbee/todokede/...

[928: 匿名さん]

分譲、らしい

http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/120424400024.html

[929: 匿名]

この界隈、数年くらい前と比べると、景色がまるっきり変わってる。

[930: 匿名さん]

あそこまでギリギリ横浜市なんだね。
堤根の清掃工場は川崎市川崎区で、南部線本線側は川崎市幸区。

そういえば、あの清掃工場の廃止移転の話はどうなったんだろう？
繁華街に近くて便利だから、そうそう無くせないかな。

[931: 匿名さん]

>>928の分譲、ファミリータイプかな？あの立地でシングル向けってことはないか…
もう市場小学校に入学は無理なんじゃないかと思うけど、あそこから違う学校って
川崎市になっちゃうよね。
建築許可出すのはいいけど、他にももろもろ考えて欲しいよ。

[932: 働くママさん]

これだけ次々にマンションが建設されていって、保育園・幼稚園・小学校と大丈夫なんでしょうかね。
うちの子供は幸いにも横浜保育室に入れられたので現在はどうにか仕事復帰できていますが、第二子を妊娠するかどうか悩んでしまいます。
横浜市…ちゃんと計画だてているのでしょうか色々と…。

[933: 入居済みさん]

計画なんて立ててないでしょ…どうみても。
横浜市って道路の整備も適当ぽい気がする。街歩いてるとそう感じる。

[934: 匿名さん]

マンションは民間業者が好き勝手に建てるものだから、横浜市が計画を立てていないなどと批判するのは的外れでしょう。

行政側が受け入れ態勢を整えるために数ヶ月待ってくれとお願いしても、ディベロッパーは自転車操業だから、
その間の金利負担に耐えられず見切り発車してしまう。生徒数の少ない小学校へ回すために学区再編をすると、
生徒数が少ない学校には通わせたくないと騒いで学区を無視する。さらには学校選択制にしろなんて言い出す始末。

ここでそういう問題が生じているとは言わないけれど、大規模マンション計画は日本中の都市圏各地で様々な摩擦を
起こしているのです。


>>933
扶桑開闢以来のド田舎ならば、定規で線引くように野っぱらに道を造れるだろうけどねぇ。

[935: 匿名さん]

＞934

オールパークスは、横浜市とデベロッパーが協議を重ねた上で作られたんですよ

[936: 匿名]

当然のことです。

[937: 匿名さん]

当然とはいえ、そこそこの確率で近隣との摩擦や反対！なノボリが建ちますし、そういう物件を実際に目にすることもありました。

こちらは比較的近隣とうまくやっていると感じました。

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/24th/times/news105.htm

[938: 匿名]

> 937さん

近隣とうまくやってる、と言ってよいのか、、、

住民同士で、近隣の公開敷地利用者に対してピリピリしている部分があるのも事実

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/222025/

[939: 匿名]

この御時世に1300戸以上契約かあ。。
この界隈の需要相当吸い込んだろうな。

[940: 匿名さん]

お祭りにも参加しているし、上手くやってるんでしょうね。
http://alparks.house.jp/index.php

しかし、この周辺は、どんどんマンションが建って、自治会は大変だろうね。

[942: 周辺住民さん]

建設時の近隣トラブルは聞いたことない。

まぁ工場よりは緑もあるマンションの方が、雰囲気も良くなったと思う。

[943: マンション住民さん]

ナイスは地元企業だし、まさか鶴見区で住民ともめないでしょう。

[944: 匿名]

近隣に公園が少ないですね。あと、免震とはいえ割高。土地を仕入れたのがプチバブル期だからな。

[945: 匿名]

免振のかわりに中身がしょぼい。中身よくしたら高くなっちゃって私なんか検討できないから仕方ないか…。
中身がなぁ、残念だー(/_;)

[946: 匿名さん]

他を見なければ、中身も気になりません。

[947: 匿名]

床暖房もウォシュレットもないなんて。

[948: 匿名]

ウォシュレットくらい
自分でつければいいかと

新しいのつけれるし
好きなのつけれるし

[950: 匿名]

床暖なし、ペアガラスじゃなし、ウォシュレットもなし、ガスコンロもしょぼい、、、、
あげくに80平米ない部屋で４ＬＤＫなんて、、、


中身、みちゃうと苦しいよね

[951: マンション住民さん]

いろんなマンションを見比べていくとみんな知ったかになり
ドヤ顔で書き込むようになる。。。


自分もそうでした。でもそれじゃいつまでたってもきめられないぜよ

[952: 匿名さん]

でもペアガラスとウォッシュレットは最低欲しかったですね。