ヨコハマ オールパークス-YOKOHAMA ALL PARKS-（その４）

[匿名さん]

ヨコハマ オールパークスその４です。
その１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8380/
その２＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66394/
その３＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140563/


所在地：神奈川県横浜市鶴見区尻手1丁目257番1他（地番）
交通：
京急本線 「八丁畷」駅 徒歩7分
南武線 「八丁畷」駅 徒歩7分
南武線 「尻手」駅 徒歩11分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩19分
南武線 「川崎」駅 徒歩19分
間取：3LDK～4LDK
面積：61.56平米～88.37平米
売主：ナイス　
売主：相鉄不動産
売主：近鉄不動産
売主：セントラル総合開発

施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：ナイスコミュニティー 　

[541: 匿名さん]

>>538
いずれにせよ、憶測で判断するのは良くないですね。
つまり参考にならない、と。

[542: 匿名さん]

事実は、
・中古で出ている物件は、強気と見れる値段であること。
・1社のみ、1物件のみではなく、複数の仲介業者＆売主が同様の設定をしていること。
・そのうち、何件かは、買い手がついていること。（実売価格不明）

じゃないでしょうか？

ここから読み取れることは
強気設定の価格であっても、問い合わせが入る物件であるということかと。


中古が高値で売れない物件にしたい人がいるみたいですけど。

[543: 匿名さん]

>542
>強気設定の価格であっても、問い合わせが入る物件であるということかと。
なぜそこで飛躍する？？
どうも願望が介在してるんだよなあ。

[544: 匿名]

うちの以前のマンションはチラシを見て問い合わせて来た人に400万引きで指値されたのでその価格で売りました。
中古の成約価格は広告とは異なるものです。

[545: 匿名さん]

>>543は、売買成立の前に比較検討と問い合わせがあるということに気付いていないだけだね。だから飛躍とか言っちゃう。

広告価格　＜・中古で出ている物件は、強気と見れる値段であること。
　↓
比較検討　＜・1社のみ、1物件のみではなく、複数の仲介業者＆売主が同様の設定をしていること。
　↓
問い合わせ　→　値引き含みでも価格が折り合わなければ売買不成立
　↓
成約価格で売買成立　＜・そのうち、何件かは、買い手がついていること。（実売価格不明）

中古物件の広告価格も仲介業者の相場観を反映しているから、非現実的なほど高く設定されることはない。
ただ、中古物件の成約価格は、素人の売り手次第なので、新築よりも幾分弾力性が高い。
運が良ければ、大幅値引きにも応じてもらえるかもしれんね。

[546: 匿名さん]

>545
その価格で欲しい場合と
買い叩ける可能性があると思う場合と
どっちも問い合わせはするでしょ。
だから、そもそも問い合わせを特筆するのがおかしいんだよ。

[547: 匿名]

542さんは、なんで売買が成立しているとわかるのですか？

[548: 物件比較中さん]

ここ見に行ったけど、免震だけで決めてもなぁ～って思っていました。

でも、首都直下型地震が発生する確率７０％
今まで、３０年と言われていたところ
東大の研究所の発表では４年とのこと・・・。
やはり、免震は魅力的なので
再度、悩んでいます。。。

[549: 匿名さん]

>544
400万も買いたたかれちゃったの？
残念でしたね。仲介業者の担当者はなんて言ってましたか？

>546
たとえば5000万円と出ていた場合に、いくらまで買いたたけると判断しますか？
実際、Yahoo不動産に出ているここの物件をいくらまで負けさせられます？
1割ですか？2割ですか？端数切りぐらいですか？

そもそも問い合わせが来ない価格設定だと意味がないのは自明だと思いますが？
まあ、ダメ元で飛び込んでくる人もいるでしょうけどね。

>547
売れたかどうかは、HP掲載してたあの物件どうなった？
と問い合わせれば一発でわかります。業者によっては売約済みを一定期間出してます。
（仲介業者が嘘をつかない前提ですが）
夏に中古の話題が出たときにしばらくウオッチしてたので、売れたかどうかだけなら分かります。

実売価格が分からないでする議論には、あまり意味がないように思いますが？

[550: 匿名さん]

>548
免震はここだけじゃないはずです。
そして、免震は直下型にはそんなに強くないです。
(横の揺れには強いけど、縦の揺れには効果が薄い)

ちなみに30年以内といわれていたのは、南海地震、東南海地震
といった海洋型の地震です。
これに対しては、かなり効果があるとは思われます。

[551: 物件比較中さん]

>548

直下型の地震の場合、
この地域は液状化の危険度が極めて高い地域とされていますが
大丈夫なのでしょうか？

心配です

↓
http://www.city.yokohama.lg.jp/shobo/kikikanri/ekijouka-map/chokka/

[552: 匿名]

マンション内で地震が起これば安全かもしれませんが、近所で買い物をしている時や帰宅途中などに地震が起こったら。。。

[553: 匿名]

>549
544です。
買い手さんが現れてすぐ、仲介業者のほうから値引き価格に応じることをすすめられました。こちらも売却を急いでいたので初めに来たその方に売りました。いまはそれでよかったと思っています。

[554: 匿名さん]

>552
それ、どこのマンション買っても同じじゃね？

>553
なるほど、やはり、売り急ぎしているかが重要なポイントですね。
ここのマンションを検討していて、新築にこだわらないなら、
一度、中古に問い合わせて、吹っかけてみるのが吉ですかね。

[555: 匿名さん]

>>549
>売れたかどうかは、HP掲載してたあの物件どうなった？
>と問い合わせれば一発でわかります。
549さんが問い合わせたってことですか？

[556: 入居済み住民さん]

オールパークスで2件販売実績あります。
売りたいときは、うちで

という広告が以前入ってましたよ。

[557: 物件比較中さん]

>551

オフィシャルな情報ですから、参考にできますね。
あとは自己判断、自己責任です。

[558: 匿名]

そのオフィシャルな情報には、こうもかいてあります

液状化危険度が高い地域においても、既に、液状化しやすい地盤を改良して土地利用されてい る場所や、建築物等に液状化対策が実施済みのところもありますが、今後建築予定の箇所等につ いては、、。。。


うーん、過去スレに書いてあったTOFT？工法とやらによる地盤改良の話にまたループすんのかな、飽きてきた

[559: 匿名さん]

ほんとにループが多いなぁ。

[560: 匿名さん]

>556
情報が断片的すぎですよ…

[561: 匿名]

工場跡地。

[562: 匿名さん]

由緒正しき、自動車工場跡地ですよ。
まあ、知らんで買う人はいないわ。

[563: 匿名さん]

ここから徒歩7～8分ほどの元宮2丁目の空き地に、ホームセンターコーナンが出来るようです。
近所に大型ホームセンターが出来るのは、利便性を高める反面、騒音や渋滞の増加を招きますが、
この予定地は横須賀線を越えてやや離れた場所なので、その影響は少なそうです。

ソース：古谷やすひこ横浜市議（共産党）のブログ
http://furuyayasuhiko.blog15.fc2.com/blog-entry-811.html

[564: 匿名さん]

今日の新聞の折り込みチラシに
三井のリハウス　川崎店　お勧め物件　として
2街区のマンションが「新聞折り込み初掲載」とトップに書かれてました。

南向き7階76.59平米で4480万円だそうです。

是非、大幅値引きを要求して、問い合わせてみてください（笑


というか、こういう不動産系の広告って、魅力的なものをトップに持ってきて
問い合わせて来た客から、条件引きだして、別物件を勧めるというのが常套じゃないの？

[565: 匿名]

すぐには別物件すすめられませんが、部屋を必死に案内するのが先決のようです。
私が囮物件問い合わせた時にはすでに売れてました。まぁ、囮ではなく誰が見ても良かったんでしょうけどね。

[566: 匿名]

564
賃貸と違って分譲だとそのマンション毎の営業担当になるから、他物件勧めることは殆ど無い。
自分の歩合にもならないしね。

[567: 匿名さん]

まだ続けるの？そのムダ話

[568: 匿名]

ムダな話しじゃないよ。買ったばかりのマンションの中古価格は気になるでしょ。高く売れればそれだけ良いマンションってことなんだから。成約価格が気になるの当然。仲介業者がどう売るかも知りたいし。

[569: 匿名]

今購入するか検討しているんですが、免震マンションなのはとても良いんですが、部屋の中が収納スペースがあまりない気がするんですが、実際住んでいる方どうですか？あと他のマンションのモデルルームに比べるとさびしい感じがしました。

[570: 匿名さん]

568に同意。

[571: 入居済み住民さん]

>>569さん
私もモデルルームを見た時は収納の少なさ、
他のマンションのモデルルームに比べるとさびしいところですごくすごく悩みました！
でも収納の数は部屋のタイプで様々で、
私は収納重視のタイプの部屋を購入したので、
オプションで収納をプラスしたりなどはせずに今はなんとか足りてます☆
他のマンションに比べるとキッチン、トイレ、お風呂などランク的には低いのかもしれませんが、
全く困ってません(^^)
他マンションのモデルルームを見た後だったので、
私も最初はちょっと複雑な気持ちでした…(^^;;
あたしはこどもたちにも自分にも主人にもお友達ができたこのマンション、とても気に入ってますよー(^^)

[572: ビギナーさん]

569
確かに収納は少ない部屋が多いですね
免震はとてもいいですが、今後大きい地震のために1戸当たり3、400万出してもいいと思わないと
ダメだと思いますよ。
他と価格差を出さないために、設備はあまりよくないと思います。
住宅エコポイントを利用して設備を良くする方法もあります。
収納については、共有スペースですが固定資産税に影響しないポーチの広い部屋で補う方法もあります。
ご検討して下さい。

[573: 匿名さん]

アルコーブに自転車を置くことは？
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/156108/


アルコーブに靴を干すことは？
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/4088/

[574: 匿名さん]

団地マンションって？
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/185046/


概して、アルコーブやポーチに物を置いているマンションは好まれませんね。

[575: 匿名さん]

>>572
＞収納については、共有スペースですが固定資産税に影響しないポーチの広い部屋で補う方法もあります。
ポーチ部分＝共有部分 についても、占有面積比率に応じた固定資産額が乗せられているはずですので、
実際はそこそこ払ってるんですよね。
なので、平均ポーチサイズよりも大きな面積を持つ部屋ならお得なのかも。

[576: 入居済み住民さん]

エアコンのことですが。。。寝室の配管は壁に埋め込んでいるタイプですので、Ｂ社で標準工事込みで購入したが、工事担当者は４万以上の工事費を追加する必要があると言われました！４万円なら、もう一台が購入できる値段なんです、びっくりしました。皆さんはどの位払っていますか？

[577: 物件比較中さん]

私も免震という点でモデルルーム行ってきました。
ジョイフルコート＆カインドリーコートが、
思っていた以上に成約の花がついていて、正直驚きました。
あまり売れてないと思っていたので。。。

[578: 匿名さん]

>577
花の付いた部屋を『検討したかった』と言ってみてください。
不思議な現象が起こるかもしれません。

[579: 匿名]

>>577私も見に行ってビックリしました！意外と成約されてましたね！私的には、収納と部屋が狭かったのと、なにか物足りない感じがして…結局やめました。免震はとっても良いんですけどね。

[580: 匿名さん]

制約時のあの『儀式』はまだ今もやってるの？

[581: 匿名]

標準プランだとカーペットってのがいちばんびっくりした。
ヤシの木とかプールとかの前にやることあるだろ、って感じ。
でも免震は魅力的なんだよなー。

[582: 匿名さん]

私は便座がノーマルにビックリでした（笑
たしかにヤシの木はいらない。ここは南国じゃないので、木が可哀相です。
逆に寒さに強い気は、夏の暑さにやられていて、一部立ち枯れしているのように見える。
もっと、気候にあった木を植えればいいのに。。。

[583: 匿名さん]

ワシントンヤシは寒さと乾燥に強い種で、氷点下にも耐えます。
寒さに強そうな木が立ち枯れしているのように見えるのは、冬だからですよ。
落ち着いてよく見てね。

[584: 購入検討中さん]

>578
欲しい部屋があって聞いてみたけどダメでしたよ。
「キャンセルでてる部屋はないですか？」って聞いたけれど
売約済みです、との答えでした。
偽装花かと思ってましたが本当に売れているのですね。結局他の部屋で契約しました。

[585: 匿名さん]

>584
そりゃ実際に売れてる部屋もあるでしょう。

[586: 物件比較中さん]

>584

私も希望の部屋は成約済みでした。
線路沿いのリバティは避けたいので、正直焦ってます。

[587: 匿名]

線路だけなら意外と静か。踏切のところはかなり激しいみたいなので、
実は第３街区が勝ち組かも？

[588: 匿名さん]

駐車場から遠いので車の出入りには不利だけど、
最寄り駅に最も近いのは4街区ですね。

[589: 匿名さん]

>583
へー、詳しいですね～。
ヤシの木は南国で寒さに弱い、
常緑樹が茶色くなっているのは枯れて来ているのだと思ってました。

[590: 匿名さん]

勉強になりました(お礼)