ヨコハマ オールパークス-YOKOHAMA ALL PARKS-（その４）

[匿名さん]

ヨコハマ オールパークスその４です。
その１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8380/
その２＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66394/
その３＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140563/


所在地：神奈川県横浜市鶴見区尻手1丁目257番1他（地番）
交通：
京急本線 「八丁畷」駅 徒歩7分
南武線 「八丁畷」駅 徒歩7分
南武線 「尻手」駅 徒歩11分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩19分
南武線 「川崎」駅 徒歩19分
間取：3LDK～4LDK
面積：61.56平米～88.37平米
売主：ナイス　
売主：相鉄不動産
売主：近鉄不動産
売主：セントラル総合開発

施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：ナイスコミュニティー 　

[521: 匿名]

ネットなどで液状化マップだけは確認しておいた方がいいと思います。後は自分の判断。

[522: 物件比較中さん]

そうそう、すべて最終的には自己判断。

横浜市消防局　液状化マップ
http://www.city.yokohama.lg.jp/shobo/kikikanri/ekijouka-map/

ただ、先日の地震後の現況を踏まえると、
（１）液状化マップで「液状化危険度がきわめて高い」とされた地域でも、液状化現象が発生したところはほとんど無い、
（２）液状化マップで「液状化の危険はない」とされた地域でも、液状化現象が発生したところ（小机）はあった、
（３）液状化現象が発生したところは、すべて埋立地または新造成地であった、
という事実がある。

この3点から考えると、より重視すべきは、液状化マップよりも埋立地・新造成地などの土地の来歴ということになる。
したがって、
（A）慎重派は、埋立地・新造成地の物件、液状化危険度が高い物件は購入しない。
（B）中間派は、埋立地・新造成地の物件は購入しない。
（C）大胆派は、どこを購入しても構わない。
ということになる。

これを本物件に当てはめると、
慎重派にとっては検討する価値もない物件ということになり、
中間派・大胆派にとっては検討対象に含まれるということになる。

[523: 購入検討中さん]

さっき家に帰ったらここのチラシが入ってて、その内容に「TOFT工法（耐液状化格子状深層混合処理工法）を採用しているので液状化防止や地盤変形抑止に高い効果を発揮します。」と書かれてたのですが、
この前見学に言ったときに営業の人はそんなこと言ってなかったんだけど、詳しい人いますか？

「ヨコハマオールパークス　TOFT工法」でググってもヒットしないし。

[524: 入居済み住民さん]

名称は忘れましたが、免震設備見学会のときに「格子状にうんぬんかんぬん」という説明があったよ。

[525: 匿名さん]

富士工業株式会社という土木工事会社のサイトの工事経歴に、
「鶴見尻手マンション計画Ⅰ期・Ⅱ期工事　CDM-TOFT工法　神奈川県」
とある。

http://www.fuji1977.co.jp/koujir.htm

このマンションの当初の計画名は「鶴見尻手マンション計画」。

[526: 匿名さん]

正確には「鶴見尻手計画」でした。

http://www.nice.co.jp/release/pdf/2006/0801.pdf
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/center/kankyo/casbee/tatemono1...

[527: 匿名さん]

三井のリハウスから、1街区の中古が出ていましたが
強気の価格設定ですね。
おすすめ物件として載っていたので、
築浅、免震とくれば、中古市場的には、強気で行けるということですかね～。

[528: 匿名さん]

>527
結局売れ残ってるんでしょ、それ。

[529: 匿名さん]

1街区は完売でしたが

[530: 匿名さん]

>528
去年の12月から、売り出してるみたいだけど？
居住中だし、売り急いでないんじゃないかな。

三井のリハウスのHPで見ると、結構綺麗な写真が出ている
ナイスもいつまでもCGじゃなくて、実物出せばいいの。に

[531: 匿名さん]

Yahoo不動産には8件載ってるけど、居住中で仲介業者がバラバラだから、売れ残り処分ではないね。
ほんとにどれも強気の価格設定だ。これから売り出す街区の新築物件価格と変わらないのでは。

[532: tokumei]

サンワの斜向かいは、結局何が出来るのでしょうか。

[533: 匿名さん]

中古価格は売主の言い値にすぎないから、
高い価格で売り出されてるからと言って『強気でいける』とは限らないということ。
わかりました？527さん。

[534: 匿名さん]

>533
売主の言い値が強気なんでしょ？
仲介業者も相場感は伝えているでしょうしね。

まあ、値引き交渉もあるから、下駄の意味もあるでしょうが。

[535: 匿名さん]

話がそれてますが
>528さん
の内容は、間違い情報ないしは認識誤りのようですね

[536: 匿名さん]

>534
強気だけど、いけてはないんじゃないの？
強気でダメでした、とか。

>535
その中古は売れたってこと？

[537: 匿名]

新古物件はデマか、期待させんなよ

[538: 匿名さん]

新しいのが出て、古いのがなくなっているから
売るのをやめたのではなければ、売れてるみたいですね。

[539: 匿名]

色々オプションつけててお得だったとか？

[540: 匿名さん]

ほぼ標準仕様

[541: 匿名さん]

>>538
いずれにせよ、憶測で判断するのは良くないですね。
つまり参考にならない、と。

[542: 匿名さん]

事実は、
・中古で出ている物件は、強気と見れる値段であること。
・1社のみ、1物件のみではなく、複数の仲介業者＆売主が同様の設定をしていること。
・そのうち、何件かは、買い手がついていること。（実売価格不明）

じゃないでしょうか？

ここから読み取れることは
強気設定の価格であっても、問い合わせが入る物件であるということかと。


中古が高値で売れない物件にしたい人がいるみたいですけど。

[543: 匿名さん]

>542
>強気設定の価格であっても、問い合わせが入る物件であるということかと。
なぜそこで飛躍する？？
どうも願望が介在してるんだよなあ。

[544: 匿名]

うちの以前のマンションはチラシを見て問い合わせて来た人に400万引きで指値されたのでその価格で売りました。
中古の成約価格は広告とは異なるものです。

[545: 匿名さん]

>>543は、売買成立の前に比較検討と問い合わせがあるということに気付いていないだけだね。だから飛躍とか言っちゃう。

広告価格　＜・中古で出ている物件は、強気と見れる値段であること。
　↓
比較検討　＜・1社のみ、1物件のみではなく、複数の仲介業者＆売主が同様の設定をしていること。
　↓
問い合わせ　→　値引き含みでも価格が折り合わなければ売買不成立
　↓
成約価格で売買成立　＜・そのうち、何件かは、買い手がついていること。（実売価格不明）

中古物件の広告価格も仲介業者の相場観を反映しているから、非現実的なほど高く設定されることはない。
ただ、中古物件の成約価格は、素人の売り手次第なので、新築よりも幾分弾力性が高い。
運が良ければ、大幅値引きにも応じてもらえるかもしれんね。

[546: 匿名さん]

>545
その価格で欲しい場合と
買い叩ける可能性があると思う場合と
どっちも問い合わせはするでしょ。
だから、そもそも問い合わせを特筆するのがおかしいんだよ。

[547: 匿名]

542さんは、なんで売買が成立しているとわかるのですか？

[548: 物件比較中さん]

ここ見に行ったけど、免震だけで決めてもなぁ～って思っていました。

でも、首都直下型地震が発生する確率７０％
今まで、３０年と言われていたところ
東大の研究所の発表では４年とのこと・・・。
やはり、免震は魅力的なので
再度、悩んでいます。。。

[549: 匿名さん]

>544
400万も買いたたかれちゃったの？
残念でしたね。仲介業者の担当者はなんて言ってましたか？

>546
たとえば5000万円と出ていた場合に、いくらまで買いたたけると判断しますか？
実際、Yahoo不動産に出ているここの物件をいくらまで負けさせられます？
1割ですか？2割ですか？端数切りぐらいですか？

そもそも問い合わせが来ない価格設定だと意味がないのは自明だと思いますが？
まあ、ダメ元で飛び込んでくる人もいるでしょうけどね。

>547
売れたかどうかは、HP掲載してたあの物件どうなった？
と問い合わせれば一発でわかります。業者によっては売約済みを一定期間出してます。
（仲介業者が嘘をつかない前提ですが）
夏に中古の話題が出たときにしばらくウオッチしてたので、売れたかどうかだけなら分かります。

実売価格が分からないでする議論には、あまり意味がないように思いますが？

[550: 匿名さん]

>548
免震はここだけじゃないはずです。
そして、免震は直下型にはそんなに強くないです。
(横の揺れには強いけど、縦の揺れには効果が薄い)

ちなみに30年以内といわれていたのは、南海地震、東南海地震
といった海洋型の地震です。
これに対しては、かなり効果があるとは思われます。

[551: 物件比較中さん]

>548

直下型の地震の場合、
この地域は液状化の危険度が極めて高い地域とされていますが
大丈夫なのでしょうか？

心配です

↓
http://www.city.yokohama.lg.jp/shobo/kikikanri/ekijouka-map/chokka/

[552: 匿名]

マンション内で地震が起これば安全かもしれませんが、近所で買い物をしている時や帰宅途中などに地震が起こったら。。。

[553: 匿名]

>549
544です。
買い手さんが現れてすぐ、仲介業者のほうから値引き価格に応じることをすすめられました。こちらも売却を急いでいたので初めに来たその方に売りました。いまはそれでよかったと思っています。

[554: 匿名さん]

>552
それ、どこのマンション買っても同じじゃね？

>553
なるほど、やはり、売り急ぎしているかが重要なポイントですね。
ここのマンションを検討していて、新築にこだわらないなら、
一度、中古に問い合わせて、吹っかけてみるのが吉ですかね。

[555: 匿名さん]

>>549
>売れたかどうかは、HP掲載してたあの物件どうなった？
>と問い合わせれば一発でわかります。
549さんが問い合わせたってことですか？

[556: 入居済み住民さん]

オールパークスで2件販売実績あります。
売りたいときは、うちで

という広告が以前入ってましたよ。

[557: 物件比較中さん]

>551

オフィシャルな情報ですから、参考にできますね。
あとは自己判断、自己責任です。

[558: 匿名]

そのオフィシャルな情報には、こうもかいてあります

液状化危険度が高い地域においても、既に、液状化しやすい地盤を改良して土地利用されてい る場所や、建築物等に液状化対策が実施済みのところもありますが、今後建築予定の箇所等につ いては、、。。。


うーん、過去スレに書いてあったTOFT？工法とやらによる地盤改良の話にまたループすんのかな、飽きてきた

[559: 匿名さん]

ほんとにループが多いなぁ。

[560: 匿名さん]

>556
情報が断片的すぎですよ…

[561: 匿名]

工場跡地。

[562: 匿名さん]

由緒正しき、自動車工場跡地ですよ。
まあ、知らんで買う人はいないわ。

[563: 匿名さん]

ここから徒歩7～8分ほどの元宮2丁目の空き地に、ホームセンターコーナンが出来るようです。
近所に大型ホームセンターが出来るのは、利便性を高める反面、騒音や渋滞の増加を招きますが、
この予定地は横須賀線を越えてやや離れた場所なので、その影響は少なそうです。

ソース：古谷やすひこ横浜市議（共産党）のブログ
http://furuyayasuhiko.blog15.fc2.com/blog-entry-811.html

[564: 匿名さん]

今日の新聞の折り込みチラシに
三井のリハウス　川崎店　お勧め物件　として
2街区のマンションが「新聞折り込み初掲載」とトップに書かれてました。

南向き7階76.59平米で4480万円だそうです。

是非、大幅値引きを要求して、問い合わせてみてください（笑


というか、こういう不動産系の広告って、魅力的なものをトップに持ってきて
問い合わせて来た客から、条件引きだして、別物件を勧めるというのが常套じゃないの？

[565: 匿名]

すぐには別物件すすめられませんが、部屋を必死に案内するのが先決のようです。
私が囮物件問い合わせた時にはすでに売れてました。まぁ、囮ではなく誰が見ても良かったんでしょうけどね。

[566: 匿名]

564
賃貸と違って分譲だとそのマンション毎の営業担当になるから、他物件勧めることは殆ど無い。
自分の歩合にもならないしね。

[567: 匿名さん]

まだ続けるの？そのムダ話

[568: 匿名]

ムダな話しじゃないよ。買ったばかりのマンションの中古価格は気になるでしょ。高く売れればそれだけ良いマンションってことなんだから。成約価格が気になるの当然。仲介業者がどう売るかも知りたいし。

[569: 匿名]

今購入するか検討しているんですが、免震マンションなのはとても良いんですが、部屋の中が収納スペースがあまりない気がするんですが、実際住んでいる方どうですか？あと他のマンションのモデルルームに比べるとさびしい感じがしました。

[570: 匿名さん]

568に同意。