プラウドタワー相模大野＜PART2＞

[匿名さん]

駅前徒歩4分＋商住複合再開発＋免震構造。
プラウドタワー相模大野について情報を交換しましょう。

所在地：神奈川県相模原市南区相模大野3丁目3番1、2
交通：
小田急小田原線 「相模大野」駅 徒歩4分
小田急江ノ島線 「相模大野」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：60.95～87.99平米（トランクルーム含む）
総戸数：308戸（非分譲41戸含む）
入居：2013年3月下旬予定
売主：野村不動産

施工会社：大成建設・安藤建設・藤木工務店JV
管理会社：野村リビングサポート

[501: 匿名さん]

すみふタワーはサブプライムショックとぶつかってこけた。ここは震災に加えて、米国債のデフォルト危機を端に発した世界同時株安。相模大野のタワーって、タイミング悪くない。

[502: 購入検討中さん]

トレサージュ、おれもいいと思ったけどな。
伊勢丹と公園を抜けて帰るとこがいいよ。
ただ資産価値は無いだろうね。駅から遠いし、幹線通り沿いだし。
まあ、もともとが安いから、資産価値と言っても結局タワーとどっちが得かわからないけどね…

[503: 購入検討中さん]

すみふは高すぎるよ。

[504: 購入検討中さん]

南東の下の階は値下げするかもよ。

[505: 購入検討中さん]

確かに10階以下はもう少し下がるかもですね。
セレクトできないのに今は差があまりないから。

10以下と言っても普通の物件の8.9階に相当しますが…

[506: 購入検討中さん]

配管の件を含めてどなたか現地に行かれる方に営業への下記確認をお願いしたいです。
私はしばし行けないので。他の購入検討中の皆さんにも大変重要な情報ですし。

直下型や長周期のM8超の地震が来た場合に、このマンションの免震構造体および接合階の
配管関係からエレベーター、外壁などその他の構造体がどうなるリスクがあるのか。

確かに中規模の地震の揺れは逃がすでしょうが、揺れがある規模を超えたところからは
中間免震構造の部分には激しい衝撃がかかるので壊れやすくなる気がしてなりません。
例えば４階までと５～２６階がズレてしまうとかも。積み木みたいにヨイショッと
持ち上げて直せないから資産価値は激減ですよね。


たぶん「震度7以上の地震は有り得ません」という、質問を無視した回答をされると思うので
「それは定義の話で答えになっていない。3.11以前の国の基準の話ではなく、実際の設計上の
実力の説明をお願いします」といった感じで聞いていただけると良いかも。

「そんな地震が来たら他のマンションもみんな壊れるから考えてもしょうがないです」と
言われるかもしれませんが、その場合はこのマンションも壊れるという意味ですよね。

「そんなデータは無いです」と言ったらやはり壊れるということです。今時予測解析で
定量的データは簡単に出るでしょうから。3.11以後にそれをやっていないなんて有り得ない。


もしくはその方面に専門で詳しい方がいれば予測でよいのでお答え頂ければ幸いです。

[507: 匿名さん]

そんなに細かく注文するなら自分で電話で聞くなりしたら？
回答のアップもお願いしますね。

[508: 物件比較中さん]

以前サロンに伺った時、反対側に建っている某マンションはインターネット掲示板でかなり叩かれていますと、そういう所も見た方が良いですよと言われましたが。
まぁ何かと不自然な投稿が多いですよね。

結局私は別エリアの一戸建てに決めましたが、営業マンの言うことは８割位に聞いておいた方が良いと思いました。

プラウドタワーを見送ったと営業マンに伝えた瞬間に捨て台詞をはかれました。
本気で検討していましたし、大手なのだから、ちょっと残念でした。

[509: 購入検討中さん]

すみふ絶対値下げしないですよね。
野村はどうなんだろう？

[510: 購入検討中さん]

508さんどんな捨て台詞はかれました？

[511: 匿名さん]

508

きちんと礼を尽くしてお断りしたら、捨て台詞を吐くような営業の方はいらっしゃらないと思います。

捨て台詞とはどのようなものか分かりませんが、そのような関係になってしまうということは、言われた方にもコミュニケーション不足があったということを示しています。

上記のような書き込みは、一方的に野村不動産を誹謗中傷しているのか、又は自らの礼節のなさを広く一般に公表しているようなものですから、おやめになった方がよろしいかと思います。

[512: 匿名さん]

>508

野村って断ったときの営業の対応がひどいよね。こちらはちゃんと理由を説明したら、いちいち反論して最後は切れてた。

[513: 匿名さん]

そもそもマンション営業なんてそんなもん。密な人間関係が生まれると思えないが。契約までの付き合いで相手も契約したら終了としか考えてない。

[514: 購入検討中さん]

マンションに限らず営業はそんなものですよ。
営利企業だし。
ここも売切れたらそうそうにＭＲたたんで、次の物件を売るんです。

私は普通だと思います。
きちんと例を尽くして断ることも大事かと思いますが、こっちは消費者なんだから。


でも野村は特に証券系だから、販売ありきの体質だと思うよ、売ったら終わり、当然。
売り切るためには値下げもあると思う。
損切りじゃないけど、はい次!みたく。

[515: 匿名さん]

震災後にタワーを購入ってメンテ費用のこととかご存知でしょうか？
もしそうでなければ良く調べたほうがよいですよ。

当然営業さんから説明はあったと思いますが。

資産価値もタワーより中層の方が高くなると思うんですが
実際のところどうですかね。

[516: 匿名さん]

だから、そんなことある訳ないでしょ。
商売人だからこそ、売れても売れなくてもさわやかに。これ基本。
そもそも正直とか誠実などの徳目は、資本主義経済が浸透してから一般人まで広がった比較的新しい道徳観。
いつ倒産するかも分からない荒んだ空気の企業ならともかく、野村や住友のようなこの先営利目的の活動を続けようとする限り、あなたの言う「捨て台詞」を残すなどあり得ない。少なくとも、社内教育では厳に慎むべきだと教えているはず。

野村がどうとか、住友がどうとか、まるで子どもの喧嘩みたい。どちらの営業もそんなことする訳がない。
あったとすれば、それはその個人の問題。物件とは何の関係もない。

営業マンの言うことを全て鵜呑みにしない方がよいのは当たり前。あたかも客観的で冷静な書き込みのようにみせて、最後に「捨て台詞」などという極めて主観的な書き込みをするのは、悪意があると言わざるを得ない。

[517: 匿名さん]

そうそう506さんは507さんの問題提起に
全く興味ないんですか？

これからご自身が暮らすかもしれないのに

もしかして関係者さんでつか？

[518: 匿名さん]

うちの場合は「今ここで買わないなんてありえない」みたいなこと言われて
ここで買わなかったらお宅一生賃貸から抜け出せないでしょうね、なんて言われたよ。
すごい腹たった。

[519: 匿名さん]

なんでそんなに上から目線
ひどいですね。

そう言えばそんな感じなレス最近見たような気がする。

[520: 匿名さん]

518 519

爆笑。確かに同じようなレスしてる人がいましたね。
人間の本質は隠せないんですね。

[521: 匿名さん]

>>518
>>519
>>520

だから、野村とか住友とか、見苦しいっていってるでしょ。
何が爆笑なのか、何が上から目線なのか。

だいたい物件の検討をするのに、営業の人格の議論をしてどうするの。
少なくとも住友だろうと野村だろうと、そんな人格の営業がいたらすぐに外すよ。
どちらもあなた達が入ろうと思っても入れない一流企業だよ。

野村タワーのけなすところがないから、営業マンの悪口をかいてるだけ。だったら、同じように住友の営業マンのこともけなしたら。どっちにしろ意味ないけど。

[522: 匿名さん]

なんでそんなにムキになっているんですか。
あなたの意見も十分主観的だと思います。
518さんの事例も事実だったら何も問題ないはず。

あること無いこといい加減な事を書いてる人の
方が非常に問題だと思う。

[523: 購入検討中さん]

５２１さんもツッコミどころ満載。
書き込み時間みると夏休みの方かな。

本質的な物件の話をしたいですね。


大型商業施設はそろそろ決まるのかな？入居したら、他のジムからメガロス入会し直す予定の方いますか？
メガロスの評判はどうなんでしょ。

[524: 匿名さん]

不動産の購入って一生に一度だったりするから、リピート率が低い。だからか売ったらお終いって体質なんだよね。

[525: 匿名]

523さん

そうですね。

営業がどうのとかそんな話は金輪際やめたいですね。
これ以降なしということにしましょう。

[526: 匿名さん]

>515

タワーだと非構造部分が結構壊れたみたい。売る側としては構造部分が壊れたわけではなく、瑕疵は無いってことで、補修費用は共用部分だと管理組合負担、専有部分だと住民負担。自然災害は長期修繕計画に織り込んで無いから、いずれにせよ計画外の出費。

[527: 購入検討中さん]

それは戸建を買っても一緒。
不動産を買ったら、自然災害のリスクは負うよね。

[528: 匿名さん]

震度５強で壊れるタワーなんて・・・。とってもリスキー。

液状化以外で東京、神奈川で壊れた戸建てってあるの？

[529: 匿名さん]

だれが５強で倒れるって決めたの。

荒らさないで。

[530: 匿名さん]

倒れるじゃなくて、壊れる。

あなたこそ荒らし？

[531: 匿名さん]

>>526

免震だとメンテ費用が高くなる傾向にあり
実際のところどうなるか解らないようなことを聞いたんですけど
営業の方から当然説明はあったと思うんですが
私には解らないのでご教示お願い致します。

>>525
そう言うのを誘導と言うんじゃない。
好きな事を自由に書き込めなければ余り意義がないと思いますが
如何でしょう。

[532: 匿名さん]

ご自身で書かれているとおり、免震のメンテ費用は実際のところは分からない。交換が必要だとしても長期修繕として計画されている３０年目以降のことだから、計画にも現れない。ちなみに機械式駐車場も一緒。

[533: 531]

機械式駐車場のメンテ費用も解らないとは
一体どう言う事なのか説明して頂けないでしょうか。
お願い致します。

[534: 匿名さん]

修繕積立金も勘違いしてる人がいるよね。あれは共用部分のためのものであって、専有部分の修繕は自腹。ローン、管理費、修繕積立金、駐車場代金、税金以外にもお金がかかる。

[535: 531]

もしかして計画に入って無いからその時
莫大な費用がかかるという意味ですか？

そうだったら勘違いしていましたゴメンネ

[536: 購入検討中さん]

免震部分のメンテに別途お金がかかるということは相当な金額ですよね。
上に20階以上がのっかってる大きなゴムをどうやって交換するんでしょうね？

ゴムだと１５年くらいで交換が必要なのでは？凄まじい重さがかかり続けていて
地震のたびに左右にギコギコずれるわけですし。

是非そのコストと駐車場の大掛かりなメンテナンス費用の額を大まかで良いので
知りたいところですね。

他に臨時費用で必要なのは何があるんでしょうか？

[537: 匿名さん]

>ゴムだと１５年くらいで交換が必要なのでは？

科学的根拠は？
少なくとも１５年ということはないでしょ。

免震には免震のメリットとデメリットがあるのは当然。
デメリットとしては、メンテナンス費用が割高になる可能性があるのは確か（らしい？まだ免震が建てられるようになってそれほどたっていないため、実際にはどうかわからない）。

デメリットばかりが強調されている感じがしますが、メリットもたくさんある。
その中で最もはっきりしているのが、この物件の場合フラット３５S（２０年金利優遇・当初１０年−１．０％　１１年目〜２０年目−０．３％）を利用できること。これはかなり大きい。これでローンを組めたら、後は繰り上げ返済をあまりしなくても、住宅ローン控除と運用で金利を圧縮でき、万が一の場合の生命保険代わりにもなる）

すみふのタワーでは利用できない（３５Sはできない。３５もできないのかな？よくわからないけど）ので、経済の先行きが不透明な中で、支払いが全期間一定なのは安心できる。

[538: 買い換えちゃった人]

7月の最初に行ったら、もう要望書出した順で、ローン審査も終わり、部屋は決まっていました。競争率1倍、抽選無しが、野村の調整の売り方。部屋は予想外に安いんですが、貧乏地権者が１－６Fを占め、管理組合はその下の６F分の商業階と一緒とか。ここは、商業地区ですから再開発に伴う、固定資産税も75平米で約27万円、駅の反対側のスミフは10万円、まあ、こう言った要素を含めて、総合的に考えましょう。確かに、あこがれちゃいますね、最初は。これがきっかけで、私はパークスクエアに決めてしまいました。5千万円以上の投資をすることを考えれば、判断は人それぞれでしょう。

[539: 匿名さん]

>536

エレベーター、配管の交換とか。

[540: 匿名さん]

固定資産税がそんなに違うのは事実なの？
まだ計画の段階だから、高めに設定してるだけでしょ。

たしかに5000万円以上の投資をする訳ですから、できるだけ資産の目減りは避けたいですよね。
そんな中、築３年を迎えようとしながらまだ完売せず、しかも中古もネット上にさらされている（ということは成約価格はその１割〜２割安い）すみふのパークスクエアに投資した理由はなんですか？

[541: 購入検討中さん]

固定資産税はすみふは減免されているから安いんでしよ。2年後だと減免が適用されるかわからないそうです。
あと駐車場を考えるとぜんぜんすみふの方がランニングが安いと判断したんじゃない？

[542: 匿名さん]

固定資産税の減免は、たしか建築後５年間だけですね。

だとすると、建築３年たつので、恩恵を受けられるのは２年だということになります。
それと駐車場の差（月１万程度）だけだと、パークスクエアの売れ残ったための資産価値の大幅低下と比べて割に合わないかもしれませんね。

[543: 匿名さん]

固定資産税は、すみふは用途地域が準工業だから減免無しでもここよりはずっと安いでしょう。
パークスクエアもプラウドタワーもそれぞれキャラの立ってる特徴あるマンションだし、
こういうマンションって欲しい人はコンスタントに出てくるような気がする。
現にパークスクエアもいまだにじわじわ売れてるらしいし。
売り出し中の部屋があるうちは中古は不利だろうけどね。
そういう意味で明確な特徴のあるロビーシティも古くてもまあ売れてる。
ライオンズみたいな特徴のないマンションの方が厳しいような気がする。

[544: 匿名さん]

固定資産税が安いということは、裏を返せば資産価値が低いということなんですよ。商業地域は工業地域よりも評価額が高いです。だから固定資産税が安くなっても簡単に喜べることではないんですよ。

[545: 匿名さん]

それは、更地の土地で売る場合でしょう。
マンションとして売買するときには、建物付きの評価だから話は変わる。
更地で売ることになるわけではなし。

[546: 匿名さん]

>固定資産税は、すみふは用途地域が準工業だから減免無しでもここよりはずっと安いでしょう。

ずっと、とはどのぐらいを指すのかわかりませんが、60〜90平方メートル程度の広さではたいした差にならないはず（減免を考慮しなければ）。

資産価値の低下と天秤にかけたときに、うーん。どうなんだろ。

[547: 匿名さん]

スミフ住人(73平米)ですが、今年度の税金（固定資産税＋都市計画税）は減免されて10万でした。
減免期間は正確にはあと2年ではなく3年だと思っています(間違ってたらご免なさい)。
減免なしだと15万です。

あとフラット35Sはスミフでも使えるはずですよ。HPの右下に書いてありますので。私は使っていませんが。
いずれにせよ、フラット35Sは来月9月で終了だったと思いましたが。

以上、ご参考まで。

[548: 匿名さん]

>あとフラット35Sはスミフでも使えるはずですよ。HPの右下に書いてありますので。私は使っていませんが。

ありゃ。すみません。確認不足でした。失礼しました。

http://www.flat35.com/document/index.php?module=Mansion&action=Sea...

上記で検索したのですが、出てこなかったもので。どちらが正しいんでしょうか？


>いずれにせよ、フラット35Sは来月9月で終了だったと思いましたが。

申し込み締め切りが９月末なので、プラウドタワー第１期ならば間に合いますね。
その後は２０年間−0.3％になるのかな？

[549: 匿名さん]

547さん、情報ありがとうございます。ちなみに土地と建物の評価額はいくらになっていましたか？教えていただけるとありがたいです。

[550: 購入検討中さん]

538さん。競争率１倍、抽選なしってことはないですよ。
私は抽選ありって言われています。部屋によるのでは。