ジオタワー天六【2】

[匿名さん]

地下鉄・阪急「天神橋筋六丁目」駅から直結徒歩1分という市内有数の好立地…
ジオタワー天六についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市北区天神橋6丁目
交通：
地下鉄谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
地下鉄堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.22平米～126.11平米
売主・事業主：阪急不動産
販売代理：不明

物件URL：http://www.geo-ten6.jp/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[251: 匿名]

ここも完売には苦戦するとは思いますが、どれくらいの時間かかるでしょうねー

[252: 匿名さん]

完売までにすみふは10年、阪急は5年といったところか。根拠はCT西梅田とGT宝塚。年数の違いは資本力の差。

それにしても、時間をかければ、売れ残りもいつかは捌けるものなんやね。粘着力の強さに関心するわ。

[253: 匿名さん]

>>252
「粘 着 力」と入力したら強制的に伏字にされた。何故？

[254: 匿名さん]

>252
まだ、捌けてないし。もっと粘着力いるね。

[255: 匿名さん]

世界同時株安で先行き不安が広がっている■

[256: 匿名]

5年もかかるのかぁ。。

まぁでもそれくらいはかかるでしょうね。

[257: 匿名さん]

福島第一が落ち着いてからの話だな。

[258: 匿名さん]

昼と夜どちらも雰囲気を見たかったので初めて現地に行ってみましたが、人通りと車の交通量が凄い場所ですね。

排気ガスと騒音の心配が･･･

[259: 匿名さん]

>258
利便性とのトレードオフです。

[260: 匿名さん]

都心は便利でいいですよ。でも多かれ少なかれ、騒音などは避けられません。
子育て世帯は郊外で、幹線道路からちょっと入ったあたりが良いかもしれません。

[261: 匿名さん]

いいんじゃないかな。
買い！

[262: 匿名さん]

JPY76～78円

アホ夏祭りで渋滞を引き起こした結果♡

日銀はもう弾切れか？

[264: 匿名さん]

比べる対象じゃありません。

[265: 匿名]

このご時世だからあまり高級路線は需要が低いからかどうしても仕様を落とした感が否めませんね。

[266: 匿名さん]

円高と世界同時不況で踏んだり蹴ったりだね。

[267: 匿名さん]

今市内で販売中のタワーと比べたら、一番良いんじゃないでしょうか？
駅直3線利用可能で便利この上ない。

同じ駅直結でも、メガシティタワーズとは比較にならないでしょう。

日本一長い商店街の入口、北区の主要エリア、文句なしです。

[268: 匿名さん]

店舗付きには住みたくないな。匂い、ゴキブリ、ネズミ、騒音。

[269: 匿名]

文句なしは言い過ぎでしょ(笑)

[270: 匿名さん]

天六は最高！

[271: 匿名さん]

だといいですね

[272: 匿名さん]

私の中では天六最高です。（弱気）

[273: 匿名さん]

管理費や修繕積立費が当初でこれだと後々怖いです。
MRで見せて頂くのを忘れてしまいましたが、長期修繕計画を見られた方おられますか？

15年目で幾らほどになるのか･･･

[274: 匿名さん]

また、、
節目である20、25、30年目で幾らほどになるのか・・・

[275: 匿名さん]

タワーマンションを購入する時は、後々の管理費や修繕積立費
大切ですよね。
そこに心配が付いて回る人は、タワーじゃないほうが良いのではって
思います。

[276: 匿名さん]

10年後、20年後、30年後の管理費や修繕積立費は、お伺いしましたが
「調べておきます」と言われ、正確に答えて頂けませんでした。
私も、大変気になっております。
また、それ以上に「固定資産税」が高くて、驚きました！
ローン以外にも月々の支払が予想以上に多くなりそうで、
冷静に考えているところでございます。

[277: 匿名さん]

駅直結だから仕方ないですね
ちなみに固定資産税はいくらですか(減免前で)

[278: 匿名さん]

タワマンは永住しないで、時期が来たら「売り」。

[279: 匿名さん]

北区はタワマン多すぎるわ。でも天六ではNo1間違い無し!w

[280: 匿名]

278さんの仰る通りですね。

長期ローンまで組んでタワマンで永住なんて正気の沙汰ではない。

築10年程で売り払うのが賢明です。

それができない所得の人が購入して住むには相当なリスクがあり、かなりの冒険だと思います。

[281: 匿名さん]

エレベーターあり、コンシェルジュサービスあり、２４時間有人管理に交番付ですから。
当然、月々の管理費等高額になります。

[282: 匿名さん]

だとすると購入層が限られてしまいますね。

庶民は手を出さない方がよさそう。

[283: 匿名さん]

タワーならどこも同じ条件。
駅直結、３線利用可能、天神橋筋商店街入口、交番付き←かなり貴重防犯万全、中々こんな好条件のタワーはないよ。
さらに下がスーパー、向かいがマツモトキヨシ最強でしょう。日々の買い物は楽々。

[285: 匿名さん]

内装なんて後からなんぼでもリフォームできますよ。

[286: 匿名さん]

内装なんて後からなんぼでもリフォームできる余裕のある方はいいですね

[287: 匿名さん]

1Ｆの阪急ファミリーストア以外の店舗（正面ではなく横）はまだどんな店舗が入るのか決まっていないようですが、くだらない店舗が入ると景観も台なしなので気になります。

詳細はいつ頃分かるのでしょうか？

[288: 匿名]

ファミリーストアですか？

私はオアシスが入ると聞いてましたが、どちらが本当なんでしょう。

うちの担当、いまいち、レスポンス悪くて。

[289: 匿名さん]

坪２５０～３５０
それ程度の価値でしょう。

[290: 匿名さん]

もともとあったのが、阪急ファミリーストアなのでそのままでしょう。

[291: 購入検討中さん]

上の方にもあった固定資産税ですが減免前でどの程度なんでしょうか？

[292: 匿名]

スーパーは、阪急オアシスが入って、その横にある店舗は、オアシスの所有なので、オアシスが店を選びます。

[293: 匿名さん]

北ヤードでも300か300少し超える位なんだから、ここで坪250〜350の価値はないよ。

[294: 匿名さん]

北ヤードは400越えは確実らしいですよ。
ここは単純に計算しただけで180〜200万はあります。

[295: 匿名]

あれ？だいぶ下がったね

[296: 匿名さん]

200以下なら激安でしょ

[297: 匿名さん]

貧乏人でも買えるタワマン。でも維持管理費は半端ないのが阪急方式。

[298: 匿名さん]

激安か？

場所が天六だからね･･･

[299: 匿名さん]

ジャパニーズサロン？とかゆう無駄な共用施設はいらない。

[300: 匿名さん]

いいんじゃないかな。

[301: 匿名さん]

そろそろHPで、全ての間取りや設備仕様を公開してほしいね。

[302: 匿名]

私も共用施設はいらない派です。

利用しなくても毎月維持費を払い続けなければいけないので、あるだけで不経済。

[303: 匿名さん]

確かに。共用施設が必要な人っているのでしょうか？
あるという優越感だけのような気はしますね

[304: 匿名さん]

いくら、無駄な設備はいらないといっても、というか不要とわかっていても作ります。
管理会社の収入源ですから。

[305: 匿名さん]

毎月必ず付いて回るものなので、維持費でも無駄だと分かってるお金は使いたくないですが、そんなもんなんですね。。。

[306: 物件比較中さん]

営業さんから伺ったのですが･･･
「「管理費」「修繕費」をきちんと支払わない住人がおられると
その分を他の住人で負担するから、月々の支払い額が上がる可能性もあります。
入居前に説明している金額は最低限の金額です」と言われました。
えぇ-！個人的には許容範囲外です!　
阪急系列の管理会社って、どんなんでしょうか??

[307: 匿名さん]

>306
それは無いよ。支払いを管理するのも管理会社の義務。
いつまでも未払いなら、強制退去でしょう。賃貸より甘い管理してたら、会社として終わり。
その営業の嫌がらせじゃないの？あるいはただのアルバイト。

[308: 物件比較中さん]

307さんへ

306です。
そうですか!安心致しました。
私も、今までそんな事、聞いたことなかったのですが
このご時世なので、あるのかなぁと心配になりました。
営業さんは真剣におっしゃっていましたよ。
一緒に来ていた友人は「藤和不動産」のマンション入居ですが
「うちもいるって聞くよ、でも阪急だから大丈夫じゃないの?」って言ってました。
実際に入居しないと分からない事態なのですが、
平等な管理をして頂きたいものでございます。

[309: 匿名さん]

価格ある程度分かって来たとたんに静かになったなw
悪く無い値段だと思う。

[310: 物件比較中さん]

１期販売って、どのくらいの戸数を販売されるのですかねぇ?

[311: 匿名さん]

管理会社が強制退去までの権限はもたないでしょう。
安易な考えはやめておいた方がいいよ。

[313: 匿名さん]

>311
支払えないなら、代物返済しかないだろ？

[314: 匿名さん]

＞306さん

　阪急の営業さんのおっしゃってることは、ある意味、正しいです。

　ただ、その前に、管理費を滞納している物件は、管理組合で差し押さえします。
　しかし、このご時世、滞納額＞＞＞管理組合受け取り額になることも少なくありません。

　管理組合受け取り額＝物件売却額－優先債権者（居住用なので、通常、住宅ローン会社）
　管理組合は、抵当権を設定しているわけではないので、一般債権者となり、
　回収できるのは、抵当権を設定している債権者が優先され、最後のほうになったかと。
　
　しかも、管理組合が差し押さえするには、裁判所でそれなりの手続きをふむため、
　かなりの時間を要するからです。最低でも、5～7年。長いと10年。
　それであっと言う間に滞納額が数百万ぐらいになるんです。。
　もちろん、裁判所の手続きのため、弁護士費用なんかもかかってきます。

　なので、滞納する人間がいれば、管理組合は大損するんです。
　物件を差し押さえて、取り返せるなんていうのは、大甘です。

うちが所有する店舗のビルも、同様に、そのような人間がおり、
あげく、そいつに自己破産されて、債権の回収が不可能となったため、
管理組合は、1000万以上の損失だしました。

　とはいえ、それを管理費を上乗せカバーするかといえば、今のところ、そうしていません。
　しかし、損失は、今後の長期修繕計画のときに響くので、管理費を滞納する輩がいなければ、
　たとえば、長期修繕費が、50万／1件ですんだものが、
　70万／1件となり、一時金徴収というはめになりかねません。

おそらく、管理費の未回収分は、他住戸への管理費上乗せ負担というより、
長期修繕費で、つじつまを合わせる可能性は高いかと。

　居住権というわけのわからん、
　管理費を払わないという義務を果たさないヤツを守る法律があり、
　まじ、むかつくことがいっぱいなんです。（すいません、半分、愚痴です）

そういう人間は、管理費3カ月滞納すれば、全住戸に、氏名など公開するっていう
管理規約をつくって、みなで精神的に追い詰めていかないと、ほんとどえらいことになります。

[315: 匿名]

賃貸も多そうだから未納の心配も少なからずありますよね？

[316: 物件比較中さん]

314さん

306です。
大変分かりやすいご説明、有難うございます。
勉強になります。

今まで、社宅に住んでいたので
このような「管理費・修繕費」の仕組みがよく分かりませんでした。
分譲マンションだと、いろいろと大変なのですね。
（個人的には、絶対に許せないのですが）
想定内としておかなければならない事態だと心しておきます。

こちらの物件に限らず、マンション購入を検討しておりますので
大変参考になりました。

[317: 匿名さん]

お手ごろ価格ですね。
掘り出し物でしょう。

[318: 匿名さん]

よくわからないのですが、
管理費滞納物件を競売した場合、競落側が滞納している管理費の支払いしてくれるのではないのですか？
（その債権付きで売買するから）
と、勝手に思っていたのですが。

管理組合が差し押さえする前に、そんな人間、ローン滞納するでしょうから、
銀行が差し押さえ、債権回収会社に回して、競売、競落、その時回収できるかと思ってました。

[319: 匿名さん]

ここシアタールームが2つとエレベーターまであってMRにすごくお金かけているので驚きました。

勿論、その分は物件価格に反映されていると思うと･･･

[320: 匿名さん]

誰が何と言おうと

＠２５０以上（最低限）です。

買えない奴は来ないでいい。

出来れば掲示板にも来ないでほしい。

[321: 匿名さん]

だいたい金額出たみたいやね。結構待った甲斐あったりして・・・

[322: 匿名さん]

No.320

あなたのような方も来ないでほしい。

[323: 匿名さん]

金額はどうでもいいわ。

非公開の間取りを知りたい。最上階はフリープランだろうか？

[324: 匿名さん]

金額も大切です。
間取りも大切だけど、最終的に価格と間取りと立地
で検討するので早く知りたいです。

[326: 匿名さん]

強気な価格設定でもあっという間に値下がりするでしょう。

200〜300万の値下げじゃ済まないと思うので暫くは様子見します。。

[327: 匿名さん]

坪単価180万～320万で揃えてくるのでないの？

[328: 匿名さん]

ビンゴ

[329: 匿名さん]

中層階@190ぐらいで買えそう。

[330: 匿名さん]

割高感バリバリの低層階の値段を下げてきました。

値付けが下手すぎる阪急でも、そろそろ学ぶ時期じゃないのかな。

もう少しで、相場に下がりそう。
正式価格で、中層・坪１８０前後できたら、買いだと思います。

[331: 匿名さん]

かなりお安いのね…
それなりの仕様なのか…
物件は安くても維持費が高いのか…

ほんとに中階層で＠190ぐらいなんかね？

[332: 匿名さん]

今の段階では、全て予想の話なんですよね？
結構このマンションの事今一説が出てましたが
価格が安ければ買いますって雰囲気ぷんぷん出てますね。
実際の価格はどうなるのかはわかりませんが、皆さん結構気になさっているようなので
販売がはじまったらあっと言う間に売れてしまうような気もします。＾＾

[333: 匿名]

あっという間に売れる？

そんなわけないでしょ

[334: 匿名さん]

販売価格が安ければ、とりあえず買いでしょう。

[335: 匿名さん]

眺望の画像を見せて頂きましたが、20階以上だとある程度は抜け感ありましたが、低層階〜中層階くらいまでは抜け感ないのが残念です。

[336: 匿名さん]

15階以上中部屋で180@角部屋で190@だったら絶対買いでしょう。

[337: 匿名さん]

そこまで安いのなら絶対買い！
でも、ありえるかな？その値付け・・・

[338: 匿名さん]

お買い得感ありな価格だったら、即完売になると思いますよ。
色んな意見はありますが、やっぱり便利な立地です。
価格にもよりますが、そんなに高くないなぁと思ったら売れちゃうでしょうね。

[339: 匿名さん]

210までならかいですね！

[340: 匿名さん]

「坪単価すみふ天満レベルで行きます!」と言ってたが。本当なら絶対こっちが買いだと思う。

[341: 匿名さん]

モデルルーム見学してきます。営業さんの案内ぶりはどうかな？

[342: 匿名さん]

(坪単価すみふ天満レベルで行きます！)なんて言ってたの？

本当なら程度の低い営業マですね･･･

[343: 匿名さん]

嘘ですよ。

[344: 匿名]

ほんとだyo

[345: 匿名さん]

なんか価格を必死で下げようとしている人たちがいるけど
特に最初の発表と変わりありませんよ

というか、きちんとマーケティングをして価格を出してきているので
こんな掲示板の書き込みで価格は左右されませんよ

[346: 匿名さん]

ホントばればれですね。

[347: 匿名さん]

ここは掘り出し物だよ。
間違いない。

[348: 匿名さん]

コンシェルジュサービス、エスカレーターから駅直結
食品スーパー、銀行、交番まで敷地に
フロアごとのごみ捨て、２４時間有人管理
商店街すぐ　　　便利やな。

幹線道路沿いなので少し騒音あるか。
それにしても、天六って、えらく庶民的なとこやで。
価格もえらい庶民的なんかな。

[349: 匿名さん]

>345さん

価格、最初の発表から下がってますよ。
担当者から電話いただきましたけど。

[350: 匿名さん]

えっ！？下がったの？１割以内ならいいけど、それを超える値下げだったら、ちょっと怪しむ。
どこか手を抜いたか？みたいな。