ライオンズアイル渋谷松濤ってどうですか？

[買いたいけど買えない人]

ライオンズアイル渋谷松濤についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都渋谷区松濤2丁目1453番6（地番）
交通：
京王井の頭線 「神泉」駅 徒歩8分
京王井の頭線 「駒場東大前」駅 徒歩10分
東京メトロ銀座線 「渋谷」駅 徒歩14分
東京メトロ半蔵門線 「渋谷」駅 徒歩14分
東京メトロ副都心線 「渋谷」駅 徒歩14分
間取：1R～2LDK
面積：26.47平米～53.88平米
売主：大京

施工会社：株式会社ノバック
管理会社：株式会社大京アステージ

[63: 匿名さん]

浴室の乾燥機能ってカビ対策にはいいですが、あまり乾きませんよね。
２時間干してても全然生乾きで、結構電気代がかかりそうで怖いです。
それなら洗濯機の乾燥機能が付いたので乾かした方が全然乾きが早いですよ。

[64: 契約済みさん]

内覧会ではじめて部屋を見ました。
残念ながら当日は、少し薄曇りで富士山は見えませんでした。
眼下には東大駒場構内の緑が広がり、気持ちの良い眺望です。
これだけでも、手に入れた価値があります。
南面してないので心配していたのですが、結構部屋も明るいし、
設備もこれで十分と感じました。
入り口は渋谷側の大通りに面しています。
松濤のお屋敷街も見えます。
期待通りであったものがもう一つあります。
渋谷のビル街越しに「東京タワー」と「東京スカイツリー」が
見えたのには、感激しました。

[65: 物件比較中さん]

東京タワーと東京スカイツリーが見えるんですね❗
最高ですね。

[66: 物件比較中さん]

まだ販売中の住戸は何部屋くらいあるのでしょう。

もう3000万円台超の物件が中心でしょうか。

部屋からの眺望は、渋谷区内ではなかなか出ないものだと思います。

実際にモデルルームに行こうと思います。

[67: 匿名さん]

買うなら出来るだけ高層階が良いと思いますよ。
最も高層階は一般的に価格が高いので、懐との相談かと？。

東大側には、低層の住戸やマンションがありますが、
ここに将来ある程度の階層のマンションが建つ可能性は
あると思います。
その時階層によっては、目の前のマンションをずうっと
見つめることになり、富士山も東大の緑もおじゃんです。
大京はその点をきちんと説明するはずなので、全ては
個人の責任です。

また、渋谷側も低層階は、外廊下から通りの向こう側の
マンションや渋谷のビル群に邪魔されて、東京タワーも
スカイツリーも見えない可能性があります。

このあたりは、何個今売れ残っているのか分かりませんが、
今なら実際に部屋を見れるはずなので、その際に確認出来
ますね。

いずれにしてもよく質問し、自分で目で見て、納得される
事なんでしょうね。

[68: ご近所さん]

将来ライオンズアイル渋谷松濤と東大の間にマンションができたとしても
5階建て位ではないでしょうか。
日照権の問題もありますし。

[69: 匿名さん]

こちらのマンションは海外の不動産投資家の方々にも
注目を浴びているのは本当でしょうか。

すでに賃貸物件としてネットにでていますが、
そのような方々が買い占めて賃貸に回すのでしょうか。

[70: 匿名さん]

物件を見てきました。
バルコニーの前に住宅はあるものの、距離が離れているため圧迫感はなく午後からは気持ちいいぐらい日が入ってきました。
仮にバルコニー前の住宅が建て替えをしても、圧迫感はないし、日差しが遮られる事はないかと思いました。

窓を閉めてると騒音はあまり気にならなかったです（クーラーの音の方が気になった）
逆に窓を開けてると、確かに車の音は聞こえるけど、それ以外にも、セミの鳴き声だったり、
スポーツをしてる学生の声、楽器の練習してる音、などが聞こえほのぼのしてしまいました。
住むにはとてもいいところだな、と思いました。

ただ、やはり気になるの排気ガスです。
玄関側は気になるけど、バルコニー側はそんなに気にならなかった。
でも、大人は大丈夫でも子供やペットがいる場合は考慮した方がいいかなと思いました。
ペットがいる以上、窓を閉め切るのはどうかと思います（ペットってそれなりに匂いがあるし）
排気ガスでペットの呼吸器官が悪くなるリスクはあるらしいです。

総合的には〇、ペットを飼われている人には△、という感じでした。

[71: 匿名さん]

眺望や周辺の雰囲気も良さそうですね。
排気ガスはたしかに気になりますが。

もう、賃貸で出ているのですか？
需要ありそうですものね。

[72: 匿名さん]

ここって物件近くから渋谷までバス出てますよね??

近いのは神泉駅ですけどバスがあるなら渋谷まで行ってしまうほうが気分的に良さそう。

東急のそばを通る便なら途中下車して買い物もできますから都合がいいですよね。

[73: 匿名さん]

西武ライオンズと天王洲アイルのパクリだな（笑）

[74: 匿名さん]

渋谷駅からの、かわいらしいハチ公バスがすぐ近くで止まります。

まあＪＲ渋谷駅ハチ公出口から歩いても、大人なら１５分はかからないでしょう。

途中に１０９や東急百貨店本店、その他、いろんな飲食店、コンビニがあります。

人通りも結構あり、うろうろしているうちに、マンションの近くまで出てきます。

退屈することはありません。

良いお散歩ですね。

私は自分の居住用に購入することにしましたが、ごく少数賃貸用に購入された

方もおられるとお聞きしています。

大半は自己居住用。だから賃貸用は、すくないとお聞きしています。

借りられる方はラッキーかも知れません。

上階ほど眺めや日当たりも良いし、騒音も皆無と言って良いほどになります。

設備は充実しているし、私自身もったいないと思うくらいです。

引っ越しの日を楽しみにしています。

[75: 匿名さん]

デベは賃貸多いですとは言わないですよ(笑)
5年後は半数以上は賃貸になる立体、間取りです。
ファミリータイプが少ない駅遠物件のさがですが。

[76: 匿名さん]

都内にいろいろ物件があるなかでも、
こちらのマンションはかなりの好環境、好物件であると思います。

タワーマンションなどの大規模なものではありませんが、
コンパクトで住みやすいマンションであると思います。

松濤、駒場、この辺りでお住まいになられる方の今後が羨ましい限り…。

賃貸で出される方々もいらっしゃると思いますが、

場所柄、お仕事もきちんとされている方か、東京大学に通われるご子息、ご令嬢などが

ほとんどではないでしょうか。

賃貸に出されるオーナーさんも、きちんと見極めると思います。

住環境100点満点つけてもいいくらい。この前現地を見てそう思いました。

[77: 匿名さん]

好環境って、山手通り沿いなんですけど？

[78: 匿名さん]

営業の書き込みが多いな～

必死さが伝わるよ（哀）

[79: 匿名さん]

山手通り沿いのおかげでバスの利便性にあやかれるのはいいと思うんですよね、
閑静を求めるとこの物件はそれに当てはまらないとは正直思いますけど、渋谷のメインシティにこれだけ短時間でアクセスできてしまい、且つ物件も渋谷アドレスであることは検討者としてはまずは目に留まる条件です。

1DKを買うにあたっては相当迷います、当然将来はファミリーマンションを買う為に資金が別に必要ですから、自分としては出せる価格はここぐらいが限界ですね、同じ価格で他を買うなら渋谷のここを選択したい。

[80: 匿名さん]

松濤とは思えない悪環境、何で東大のご子息が住む？
多分一人もいないでしょうが。単なる普通のマンション。毎度契約者、営業さん書き込みお疲れさまです。

[81: 匿名さん]

No.80様のような方は投稿はどうかと。

マンションについての投稿です。

買えない僻みに聞こえます。

[82: 匿名さん]

８０さんの書き込みはいかがなものでしょうか。

もっと具体的かつ人を納得させる指摘をされないと、

大京の営業マンを非難しても、痛くも痒くもありません。

返って、８１さんの書き込みに見られるように「買えない者の

ひがみ」と揶揄されても、かえす言葉もありません。

購入者はそれなりに納得して購入しているでしょう。

たとえ「松濤」ブランドに惹かれて購入したとしても、

誰でもが「松濤」の住所を手にすることが出来る訳ではありません。

ここは「なんちゃって松濤」という、松濤まがいではなく、

正真正銘の「松濤」です。

彼らが、彼女らがそれで満足しているのなら、そこに価値を見いだして

いるのでしょう。

ほおって置くことです。

彼らは、金を出して、自己責任を行使しているのです。

誰かにとやかく言われる筋合いもないでしょう。

[83: 匿名さん]

ブランドに固執する人は一丁目を探します。
しかし松濤に住んでいるというのは二丁目でも事実、
恥じることはないと思います。

[84: 匿名さん]

81さんと82さんのご意見に賛同します。

80さんのような書き込みはすべきでないと思います。

[85: 匿名さん]

深夜徒歩で帰宅することを考えたら
渋谷駅からがいいのか、神泉駅からがいいのか迷います。

どちらのほうが、安全…でしょうか。

[86: 物件比較中さん]

＞＞85

深夜ですか、チェックしに行こうにも行けない時間帯ですね。。
地図上での自分の推測になりますが、

・神泉からはほとんど山手通りを歩くルートなので車も通れば深夜帰りの徒歩者もこの道を選ぶのでは
・渋谷からは、途中24時間のドンキホーテ、ローソンがある為、人の動線になっている為他にも歩く人がいるんじゃないかと、途中遠回りになっても松濤美術館わきは真っ直ぐ抜けて山手通りに出てから帰ったほうが視界は広いですよね。

こんな感じでしょうか。

[87: 匿名さん]

参考になりました。
ありがとうございます。

[88: 匿名さん]

私は深夜ではありませんが、つい最近平日の８時過ぎに所用であのマンションの前を

通りました。

マンションの前の山手通りを通り、交差点を渡り、デンソービルの前から、東急百貨店、１０９

経由で渋谷駅へ歩きました。

マンションの前の通りはさすが歩く人はすくないのですが、女性が一人でも問題になる様には

感じませんでした。

通りを渡れば、飲食店やコンビニ、マンションなどがあります。人通りも増加します。

当然東急百貨店まで来れば、たくさんの人がいます。

ハチ公バスに乗車はしませんでしたが、夜は８時半頃まではあるようです。

ただ、２０分に１回程度のようです。

松濤１丁目のお屋敷街を通るのを避ければ、特に女性一人でも心配することはない

様に思えました。

[89: 匿名さん]

外観がモダンな感じでいいなと思っていますが、
色が白いので、汚れが目立つのではないかという点は
気になりますね。

[90: 匿名さん]

８月２０日に内覧会があったので行って来ました。
正直、外観があれほどモダンでかっこ良いとは考えていませんでした。
真っ青な青い空、白い雲の中に、ひときわ鮮やかに映えています。

エントランスも２重のセキュリティーです。
鍵がないとエレベーターも動かないとお聞きしました。
エレベーター１基だけですが、静かで動きも速く、この程度のマンションなら
朝の出勤時でも、問題ないかなと言う感じです。

入り口は山手通りに面する外廊下です。
コスト面はともかく手通りにベランダをつけても、騒音・排気ガスから、
外廊下の方が正解だと思いました。

部屋の中からは全く騒音は聞こえません。
マンションの玄関からも気になりません。
新宿高層ビル群や東京スカイツリー、東京タワーなど東京のシンボルがよく見えます。

マンションのベランダは東大側、やや南西方向です。
眼下に東大駒場の緑が一望出来ます。
遙か遠くに富士山が見えるはずです。(当日は雲で見えませんでした）
部屋は明るく、玄関の方まで、照明不要です。
のぞき込まれる心配はありませんから、窓開け放し、カーテン開け放しでも、
大丈夫です。
ベランダには涼しく優しい風が吹き抜けます。
東大の森の蝉時雨の声が聞こえます。
騒音より余程こちらの方がうるさいくらいです。
遙かに入道雲が浮かび、ああ夏だなと感じます。
椅子でも持ち出し本でも読みたいような気分になりました。
東京にもこんな場所があるとは、思っても見ませんでした。

部屋は明るく軽快、清潔感にあふれています。
設備面も充分です。

思い切って購入を決断しましたが、現在の所は大正解だと感じています。

[91: 匿名さん]

営業、契約者さんの書き込みは逆効果です。
苦戦中でも戸数は少ないのでいずれ完売しますよ。

[92: 匿名さん]

９１さん。

失礼です。
私は営業マンではありません。
内覧会での正直な感想です。
私は楽しみにしてるいのです。
営業なんて関係ありません。
失礼です。

[93: 匿名さん]

91さん、90さんに対して失礼です。

何の目的で、この口コミ掲示板を利用しているのですか？

意味がわかりません。

口コミに対しての批判？いったい何なんでしょう。
見ていて子供染みています。

90さんへ
私も購入した一人です。
先日の内覧会で実際の建物内に入り、感動しました。
90さんと同じ感想を持ちました。

東京の渋谷であの景色を見られることが購入者の満足感ですよね。

色々な方の書き込みで、参考になる部分もありますが、

91さんのように心ない書き込みをする人もいます。

気にせず、入居できるその日を共に楽しみに待ちましょう(^-^)/

[94: 購入検討中さん]

ホームページを見ると投資用としてデベは薦めています。
計算例を検討してみます。
約２８．５ｍ２程度のワンルームを頭金２５０万円支払い。
残り約２，５００万円は借金とします。
例は、月額返済約６万円です。
一応この返済に対応する金利は永久に変わらないとします。

管理費や修繕費で月額１４，０００円程度とします。

家賃を投資例の様に１２５，０００円とします。
ｍ２あたり、４，３８６円です。
実際に現在１２０，０００円～１２５，０００円程度で
２階～５階あたりが賃貸に出されていますので、こんなもの
かも知れません。

その他に賃貸不動産管理会社に手数料を毎月賃料の５％程度
支払うとすると、約６，５００円程度になります。

そうすると月額４４，５００円。年額５３４，０００ほど
手元に残る計算です。

あと、固定資産性があります。これがどの程度か解りませんが、
仮に年間７万円程度とすると、結局４５～４６万円程度残ります。

リスクを見てみます。
家賃下落リスク、空き部屋リスク、金利リスク、修繕リスク、
マンションの修繕費リスク等があります。

中でも、金利リスクと空き部屋リスクは、将来増大する可能性は
大であります。

これらのリスクに年間４０万円台の手取りで対応出来るのか？。

これには、収入に対する所得税・住民税は考慮していません。
だから実際の手取りはもっとすくなく、この程度の収入で
投資に見合うかというと、問題です。

更にマンションの資産価値下落リスクをどう見るかです。
松濤はブランドでも、ワンルームリスクがあります。

大京の推薦例では、私は、とてもリスクが大きすぎで、投資には
ならないと考えるのですが・・・・。

[95: 引っ越し準備中]

本日引っ越し準備の為、マンションへ行きました。
どこにどんなお店があるかを見ながら、渋谷駅ハチ公前を起点に、
１０９、くじら屋、ドンキホーテ、ヤマダ電気等を通り過ぎ、
東急百貨店、Bunkamura、つぶれた松濤温泉等を通ると、道路
拡張が完成間近です。
そのまま、歩くと、フランス料理やら、イタリア料理やら、いろんな
お店があります。
午後なので「お昼寝中」の看板を出したお店もありました。
とことこ歩くと、デンソービルがあり、交差点を渡ると、マンション
へ通じる山手通りです。
少し歩くとハチ公バスの停留所。読むと「東大前」とかいてあります。
マンションやら、病院を過ぎると、スホーツ用品？のゴールドウィン
の事務所、協栄産業ビルを過ぎると、目出度くマンション到着です。

もうすでに何戸か引っ越しされています。
今日も１件引っ越し中の様でした。

ハイ、後は引っ越しです。

[96: 匿名さん]

原則として、ローンを組んで回る投資用の新築マンションはありません。
って、わざわざ書くまでもないことか。失礼しました。

[97: 購入検討中さん]

９６さんの言われる通りです。

不動産投資が成り立つためには、ある条件が必要です。

「インフレ」と「バブル」です。

現在の様な「デフレ」の時代に、借金して金利を払って成り立つような、

不動産投資は、個人の力では無理です。

あまりにもリスクが大きすぎます。

普通の個人では、そのリスクの重圧に耐えるのは大変です。

居住用として購入する分には、このマンションは何一つ不足はないと思います。

借金して購入する場合は、リスクの事もヨーク考える必要がありそうですね。

[98: 購入検討中さん]

セカンドとして購入を検討しています。

現在港区に居住用にマンションを所有していますが、仕事の都合で

渋谷、新宿にくることが多いので。

部屋は小さめですが、部屋からの眺めは結構いいです。

部屋にいても山手通りの騒音もほとんど聞こえませんでした。

ただ、気に入った間取りが完売しているので、妥協するか…。

[99: 匿名さん]

独身だったら買っていたかな。ちょっと縁がなかった。残念。

[100: 匿名さん]

このマンションが完成し、１０数戸のワンルームが賃貸に出されたようです。
同一住戸らしい公告が複数あるので、正確には数えにくいのですが、その程度かと推定します。

ほぼ２８．５ｍ２前後の同一面積の部屋でも、高い部屋で月間賃料管理費込み１５万３千円。
安い部屋で月額１２万円です。
階数や日当たり、眺望によって異なるのでしょうが、ｍ２あたり約１，１５０円も差があります。
果たして賃貸希望者が納得するでしょうか？。

これに比較して３０ｍ２前後の部屋は、賃料月額１４万２千円～３千円で極めて、まとまっています。
ｍ２あたりの賃料は約４，７３０円です。

これだけを見ると、３０ｍ２の部屋を借りるのが、お得ではと言うことになります。
２８．５ｍ２の賃料の方が３０ｍ２より高い住戸さえあります。
裏にどの様な事情があったのか解りませんが、オーナーの意向か、仲介会社の値付けの失敗か
どちらかと推測します。
２８．５ｍ２クラスは部屋の形もあまりよくありません。
それが３０ｍ２クラスより高いのだから、はて借りる人がいるのか、不思議です。

オーナーはオーナーで、何で自分の住戸は安い賃料なのだと特に３０ｍ２のオーナーから苦情が
殺到するように思うし、２８．５ｍ２のオーナーの中にも同様の苦情を申し立てる人もいるかも
知れません。

大半のオーナーはなにがしかのローンを抱えていると推測します。
タダでさえ、利払いで大変なのに、家賃を低く設定すると、店子は喜んでも、オーナーは
堪ったものではありません。

何となく、オーナーと賃貸仲介会社の競合脱線の疑い濃厚です。

[101: 匿名さん]

こちらのマンション購入者はほとんどが噂では
現金で一括購入した方々とお聞きしました。

住宅ローンを組んでまで賃貸に出されるのは…。
割に合うのかと思います。

本宅を他で所有して、現金一括購入し、別宅として使用する。使用しない期間は
賃貸に出す。

こんな感じでしょうか。

[102: 噂の女]

ワンルームといえど、少なくとも２千５百万円を超えて、３千万円に達する金額です。

幾ら東京といえども、相当数の住戸が現金で買われたなんて、ホントなんですかね？。

[103: 買いたいけど買えない人]

さすが松濤ですね〜。

うらやましい。。。

[104: 他人のフトコロ計算]

９４を例に取って、１０１さんのおっしゃるように全額自己資金で約２８．５ｍ２の
住戸を取得し、賃貸に出した場合の１年間の収益を計算してみましょう。
一応、礼金は考えません。又、新築に着き何年間かは修繕費用と空き部屋リスクは
除外します。
取得初年度の登記費用や不動産取得税、マンションの修繕積立金などの初期費用は
考えないことにします。

すると、まず収入は次の様になります。

項目 月額 年額
家賃 １２５，０００円 １，５００，０００円

費用は次の様になります。

マンション管理費等 １４，０００ １６８，０００
仲介会社管理料 ６，５００ ７８，０００
計 ２０．５００ ２４６，０００

差引粗利益 １０４，５００ １，２５４，０００

まあ、これだけ粗利益があれば、固定資産税が年間７万円程度としても、
問題ありません。

今後５年間で、平均空き部屋が年１ヶ月と見て、ざっと粗利益を計算すると、
５年間で約５６５万円です。
５年間の固定資産税、３５万円。
入居者が２年毎に退去し、修繕費用が合計３０万円とします。(仮にです）
すると、約５００万円の総収入です。

マンションの価値が５年で１割減価したとすると，２７５０万円の９０％
だから、２，４７５万円です。
減価額は２７５万円です。

全額自己資金でまかなえば、現状の金利水準を前提とすれば、銀行預金
よりはずいぶん利回りは良いと言えます。
ここから当初除外した、登記費用、不動産取得税、マンションの修繕積立金
等の初期費用も吸収出来ます。

他の所得と合わせた所得税の問題等は考慮していませんが、それにしても、
金持ちはたいしたものです。

以上、他人のフトコロ計算でした。

[105: 匿名さん]

私はこのマンションの購入が、投資になるかどうか現在検討中です。

だから賃貸に出されたワンルーム住戸の成り行きを逐一注目しています。

ワンルームは２種類です。
２８．５ｍ２クラスと３０．０ｍ２クラスです。
売り主の大京の子会社大京リアルドのホームページを見ると、現在１０戸
あまり賃貸募集中です。

ここ２週間ほど毎日見ています。
１ヶ月ほど前は、数件でしたが、現在の戸数まで増加しています。
まだ増加するかも知れません。
ヤフー不動産を見ると、大京以外からも２，３戸程度賃貸募集があるようにも
見えます。
全部が大京リアルドとは考えられないので、たぶん間違いないと思います。

ここ２週間ほどで、２戸掲載が抹消されました。
１戸は３０ｍ３です。３０ｍ２は他にも２戸賃貸が募集されていました。
賃貸契約が成立した住戸は礼金・敷金がそれそれ１ヶ月。
他の住戸は敷金２ヶ月、礼金１ヶ月です。
家賃はほぼ同一です。
だから、この敷金の差とその他の居住条件に差があったと思われます。
角部屋と思われる部屋の賃貸契約が成立してないのだから、角部屋有利とは
必ずしも言えないのかも知れません。

契約が成立したもう１戸は２８．５ｍ２です。
これは、賃料が決め手であった様に思えます。
理由は単純。他の住戸より遙かに安かった。
部屋の条件に問題あったのかも知れませんが、安けりゃ、それなりに契約が
成立するのだと考えさせられます。

これからが勝負です。

９月中にそこそこ賃貸契約が成立するようなら、投資価値はあると考えています。

[106: 匿名さん]

後６戸程度売れ残っているようです。

この中で、２８．５ｍ２クラスの賃貸状況に注目しています。
このクラスの賃料は、３０m2よりおおむね割高です。

実際の賃貸交渉に当たっては、３０ｍ２クラスが先入居し、
２８．５m2クラスはその後でないと、入居が決まらないように
思えます。

夏季はそれで無くても、移動のすくない時期です。
幾ら東京・渋谷・松濤と言えども、割高物件にそう簡単に契約が
成立するとも思えません。

ただ、賃貸募集広告で賃貸料を値下げして再広告するとは思え
ません。
ただ、結構入居契約がおくれるので、難航したら、家賃がやはり
高いことは解ります。

あと少し様子見です。

[107: 検討中の奥さま]

購入を悩んで、あちこち比較をして
ライオンズアイル渋谷松濤に決めようかと思っていたところ、

昨日、完売したようです。。。

残念。やはり、タイミングって大事ですね。

高額な購入なので、慎重になりすぎていたのかもしれません。。

[108: 匿名さん]

>107
買わないで正解です

[109: 物件比較中さん]

私も購入できなくなり、残念な一人です。
その代わり他で探そうと思います。

欲しいなと、思った時がチャンスなんですね。

No107さんに同感です。。。

[110: 匿名さん]

完売後、賃貸で出されたお部屋が次々と契約済となり
あと一部屋二部屋くらいになったのですね。

ここに賃貸契約できる方々が羨ましい。

きっとお部屋からの眺めもいいのでしょうね。

知り合いの工事関係者が外廊下からスカイツリーが見えて、代々木公園もみえると
言っていました。

部屋からは東京大学の緑が見えて
最高ですね。

[111: 匿名さん]

渋谷松濤という場所なのか
ほとんどの賃貸に出されていたお部屋がうまっている
ようですね。

投資価値のある物件ですね。

[112: 賃貸住まいさん]

一部屋売りに出ていますね。

まだ竣工して入居一年もたっていないのに。

昨年末、こちらのマンションを借りたくて考えているうちに

満室になって残念だなあと思っていました。

借りることを考えたら購入も間違えではないでしょうか？

築浅中古で金額が3280万円とありましたが

販売時よりも安くなっているのでしょうか？

それとも価格上昇していますか？