クレヴィア茗荷谷ってどうですか？

[匿名さん]

文京区にできる、全戸南西向き3ＬＤＫのマンションです。

・所在地：東京都文京区春日二丁目85番23（地番）
・交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩8分
　　　　都営三田線「春日」駅徒歩14分
　　　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩15分
　　　　東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩15分
・総戸数：42戸（他に管理室1戸）
・構造・規模：鉄筋コンクリート造、地上15階建
・駐車場：総戸数（42戸）に対し8台、使用料月額　未定
・建物完成予定：平成24年11月下旬


売主：伊藤忠都市開発株式会社
施工会社：株式会社松尾工務店
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ(株)

[4: 購入検討中さん]

私もMR行ってきました。
雰囲気は良かったです。いろいろとプランもあるし、楽しみではあるものの・・・伊藤忠が建設系にそれほど強くないのか、このご時世だし。耐震構造とかなどももっと説明してほしかったのですね。
あまり担当者が詳しくなさそうだったのが残念です。

あとは価格をもうひと踏ん張り下げてほしいところです。

[5: 匿名]

>4

だいたいおくらぐらいだったんでしょうか?

[6: 匿名さん]

角部屋がいいのに、何で窓なし部屋を作るんだろ。３ＬＤＫとして使えない。

[7: 購入検討中さん]

角の3階で6000万円、真ん中の部屋が5500万円程度、
上に行けば7000もありましたけど、6000万円台が多かった気がします。

様子見ですけど、個人的にはCタイプの中層のあたりを考えています。日が入り過ぎないでよいかと。

構造のことはあまりパンフレットには詳しく書かれてませんでしたね。初回なので、スルーしましたが、気になることは聞いておけばよかった。
部屋内と同等以上によいつくりであれば、安心できるのですが…。

[8: 購入検討中さん]

No4です。
＞５さんへ

＞７さんの通りです。

で・・・いくつか躯体として気になるのが。

建築基準法どうりに建てれば耐震等級的には1等級となるから、実際には建築基準法より頑強に建てられて、上位の耐震等級を満たすなら、住宅性能表示制度を活用して2とか3とか付くはず。
なので、地盤の状態とか（都のHPとかにもあるけど、大体は販売店もデータをもっているはず）
コンクリートの強度も気になるので参考程度で
　18N/mm　→　30年
　24N/mm　→　65年
　30N/mm　→　100年
となるようなマンション対応年数の理論値があるから聞いてみようと思います。最低でも24はほしいですね。

で、地盤に関しては図面を見せてもらえばわかるのですが、色々書きこまれるので見るのが大変なので、販売員さんに
「支持基盤のN値はいくつですか？」
ってきいて、一応30以上(最大は50)であれば安心レベルなはず。

あとは床の音ですね。意外に気になるはず。
遮音等級からして、
L40ーほぼ何も聞こえない
L45－スプーンとか落とした音がかすかに聞こえる
L50－椅子の引きずる音や足音が聞こえる
L55－椅子の引きずるが確実に聞こえ、スリッパで歩いた音が聞こえる（つまりは上の階の生活状態がわかる）
L60―スリッパの音が丸聞こえで、生活感がつつ抜け。
なので、2重床とか2重天井とかあっても、一応遮音等級を聞いておくといいかもしれませんよ。

[10: 匿名さん]

MR行きました

コンクリは30Nでしたね。
遮音等級は聞きませんでしたが、
春日通沿いの騒音値は常時65デシくらい
北側窓はL1でしたっけ、30デシダウンの性能。

内装の仕様は安めですね。
特にフローリング、剥がれてきそうなシート
あとリビングへの扉、収納その他の扉が光沢フィルムで
残念な感じです

東西は上階にいけばかなり抜けるのに、
リビングに窓がないので確かにもったいないです

さらに、南側リビングからの景色が
バルコニーの曇りガラスで下半分遮断
リビングに座ると空しか見えないがっかり仕様です
共用部なのでハーフミラーとか透明にはできないと。

ごみ置き場の動線も気になりました。

立地もよいですが、仕様落としてる分値段下げてもらわないと
なんとも踏み切れないですねえ

[11: 匿名さん]

MRは春日通り側が遮断されているので騒音が気になりませんでしたが、現実の住戸では風通しが良いぶん騒音もひどそうです。排ガスも。

あと坪単価で見ると軒並み300万オーバーで割高な感じがします。

[12: 購入検討中さん]

このあたりは、意外と交通量が少ないように感じますが、やはり排気ガスの影響は大きいのでしょうか。

[13: 匿名]

駅から８分はどうでしょう？　たいしたことないですか？

[14: 匿名さん]

丸の内線しか使えない茗荷谷から徒歩8分となると、都心居住のメリットは少ないような気がします。

[15: ご近所さん]

近所に住んでいますが交通量は少なくないですね
ただ周囲が後楽園や小石川植物園側、南側の谷に対して
高台の上というイメージのある場所なので、
排気ガスがたまりにくいのでは？と思います

国立の小中高にお子さんを通わせるにはとても良い環境ですね
全国にある10校しかないそのうちの3校が徒歩圏内という

[16: 匿名さん]

現地となりのカレー屋さんよく行きます。

住環境は抜群です。播磨坂に良い店が多くあります。
良い学校が多く、スーパー至近、南側の眺望最高です。
通勤は、南北線ユーザーなのでバスで後楽園まで行ってしまいます。
交通量はそれほど多くないです。
タイミング見計らえば信号無い所でも渡れるくらいです。
でも近隣の古い建物は黒ずんでるのもあるので、
長期的には排ガスの影響はありそうです。

[17: 匿名さん]

教育環境はもちろんですが出産予定や子育て中のファミリー層には良さそうな場所だと思いました。大通り沿いではありますが朝の風景をみると各横断歩道にはしっかりと地域ボランティアの大人が立っていてくれていますし。
付近の公園や図書館、シビックセンター内など、小さい子供が遊び場として安全に使える場所が多いのもいいですね。

[18: 匿名さん]

バルコニーの曇りガラスな何とかなりませんかね。
一定階数以上は透明ガラスにするとか、再検討して欲しいですね。外観にも変化が出て良いと思いますが。

材料費も手間もほとんど変わらないのでは？

[19: 匿名さん]

MRと現地行ってきました。
徒歩８分・・・実際には１０分くらいかかると思います。
特に女性、子供には。
文京区高台とは言っても、駅近とは言えないので、この値段は全体的に高いですね。

[20: 匿名]

まあ伊藤忠のマンションだし、茗荷谷だから仕方ないね。どちらにお住まいですかと聞かれたら「みょーがだにですっ♪」って言ってみたいでしょ？

[21: 匿名さん]

比較的落ち着いたコメントで展開されてきた当スレッドですが、
とうとう20のような品格のない人物が登場してしまいました。
くれぐれも検討者でないことを祈ります。

[23: 匿名さん]

＞＞19
確かに強気の値付けだと思いますが、ココ数年の間に出来た茗荷谷の物件もだいたい強気なんですよね、そして結果売れていったという経緯があるので「こんなものなのかな」と思っています。

利便性で言ったら小石川のパークハウスなのですが住環境だとやっぱりクレヴィアがいいですね、歩いた感じだと後楽園駅までも10分前後でしょうか、良い場所だと思います。

[24: 匿名さん]

榊淳司のレポートによれば、この物件の妥当な坪単価は250～280万だそうです。。

よっぽど立地を気に入って、永住目的でない限り、手を出すのは危険な気がします。

[25: 匿名]

誰それ？茗荷谷のマンションがそんなに安いわけないじゃん！茗荷谷のことを何も知らないヤツだね。

[26: いつか買いたいさん]

茗荷谷なら、湯立坂の野村が素敵ですよね。揉め事がなければ高値で一瞬で売り切れてしまいそうな雰囲気。

[27: 匿名さん]

いやーあそこなら揉め事があっても一瞬で売り切れでしょ。

[28: 匿名さん]

クレヴィアの眺望について前建て不安はいかがなんでしょうね？

[29: 匿名さん]

>>24
榊淳司って聞かない名前だけど有名人なの？
>この物件の妥当な坪単価は250～280万だそうです。。
ここ文京区なんだけど。その値段なら豊島区で我慢しろと言いたい。

[30: 匿名さん]

茗荷谷近辺で３ＬＤＫ５５００万～って私はお得感があると感じたんですが。
賃貸だと築浅３ＬＤＫ２５万くらいするエリアですよね。

[31: 匿名さん]

茗荷谷っていってもピンキリだからね。
この物件は駅から遠い、幹線通り沿いでうるさく、排気ガス多いのがネック。
賃貸で25万は取れないでしょ。

[32: 匿名さん]

寝室が幹線道路側ですね。騒音はＴ２サッシで気にならないのでしょうか？　排ガスの影響は家・人ともに大きいのでしょうか？

[33: 匿名さん]

＞＞32
窓を閉めてさえいれば気にならない程度だと思うのですが、窓を開ける機会の多くなる夏場などはちょっと厳しいかも。昼間の交通量はすごいですからね。
ただ道路の大きさの割には夜間になるとガクンと交通量が減るのが嬉しいところです。あとは排ガスの心配がちょっとあるかな、出来れば洗濯物は外干ししたいので。

[34: 匿名さん]

バス操車場横のマンションよりは良いと思います。

[35: 匿名さん]

今週末いよいよ登録開始ですね。ほぼ完売の様子ですね。

[36: 購入検討中さん]

そのようですね。

ﾘﾋﾞﾝｸﾞのPS横のカウンターの、上手い使い道がわかりません。

他のマンションでは物入れになってたりしてますが・・・

良い使い勝手があれば教えてください。

[37: 匿名さん]

確かにあのスペースは活用が難しいですね。
それと、皆さんリビングのテレビとソファの位置関係はどのようにするのでしょうか。
モデルルームは2LDK＋クローゼットの仕様でしたが、3LDKにするとリビング部分がかなり狭くなります。
壁際にテレビを置いて、適切な間隔を置いて対面にソファを置くと、かなりダイニング部分に食い込みます。
バルコニー側にテレビを置き、4畳半部屋との境にソファを置くと、間隔が狭すぎます。
いっそのことテレビの無い生活にしようかとも思っています。。

[38: 匿名さん]

明日登録する者です。
ちゃんと完売するかな？

[39: 匿名さん]

ここ、そもそも人気あるの？

[40: 匿名さん]

私も明日登録する者です。登録抽選会ではほぼ全室登録になると営業マンはコメントしていました。注目度は高いとは言えない気のする物件ではありますが、結構人気はあったのですね。当選しても登録しない方もいるのでしょうか？　即日完売であれば、購入者としては気分がいいですね。ただ、物件価格は強気だったと思います。

[41: 匿名さん]

まあ、震災後に内陸部の物件の人気が一時的に高まっているようなので、瞬間風速的にそうした需要を吸収できたんだと思います。
ただご指摘のように、価格設定はスペックや立地を勘案すると明らかに高いので、購入者が将来転売するときには苦労すると思います。
今後も小日向、小石川で新規供給が相次ぎます。春日アドレス、幹線通り沿いのこの物件の資産価値維持は容易ではないでしょう。

[42: 匿名]

即日完売であれば結果論として高くはなかったということ。資産維持も問題ないでしょう。春日アドレス強いですよ。

[43: 匿名さん]

実際完売したんですかね？
かなりチラシ入ってきていたので苦戦しているのかと思ってました

[44: 匿名さん]

竣工はまだ一年以上先なのにね。
いまの欧州の経済状況見て売り急いでいるのかな？
またリーマンショックみたいなことが起こったら
その先しばらく売れないもんね。

[45: 匿名さん]

経済情勢が不安定、先行きが不透明な点は否めませんね。転売目的や不動産価値の上昇を期待しての購入は厳しい時代だと思います。また、当エリアに更なる供給があれば、今の相場か高値であったのか、またその反対だｔったか振り返りや比較が出来ますね。不動産価格はこれからも下がるかもしれませんし、見極めは難しいですね。クレヴィア茗荷谷の適正価格は現時点では坪単価どんな感じなんでしょうかね。。。

[46: 匿名さん]

完売したんですから、それが適正価格じゃないでしょうか？

[47: 匿名さん]

坪単価300万強で完売ですから、今後この地域で販売の際の参考数値になりそうですね。強気の相場が続くかもしれませんね。クレヴィア茗荷谷購入者は現時点では適正に購入したということになりそうです。将来のことはわかりませんが。

[48: 匿名さん]

今の価格が現時点での相場ということに異論はないです。
ただ、震災特需により急速に上昇した相場なので、震災の影響が薄れていくと、
資産価値も急速に下落するリスクがあるということです。

物件の売り手は相場のピークでうまく売り抜けた、ということになります。

[49: 匿名]

ピークってことはないでしょ。春日アドレスの威力です。

[50: 匿名さん]

ピークだと思わない根拠は？

[51: 匿名さん]

>50

日本不動産研究所や不動産経済研究所のHPを読んで勉強しましょう。

[52: 匿名さん]

＞51
何だか事情通ぶって書いているが、全く説得力がないな。
そのHPのどこに何が載ってるの？自分の言葉で説明できないんでしょ。

この物件の前面路線価は下がり続けているんだよ。
H21年　930（1000）
H22年　850（910）
H23年　820（880）

カッコ内は1ブロック隣り、小日向4丁目の前面路線価だ。春日が劣っているのは明白だ。

あなたも、合理的な根拠を示して、「相場がピークではない」とか「春日アドレスの威力」を説明してごらん。

あんまり時間かけないでね。

[53: 匿名さん]

営業さんの話では、購入希望のかたは、文京区内に住むかたが多いと聞きました。
転売目的より、立地を気に入って、永住目的のかたが多いようでした。