フラット金利はどうなる？【８】

[匿名さん]

NO.８へ突入です！

■前スレ
フラット金利はどうなる？【７】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/163876/

■前々スレ
フラット金利はどうなる？【６】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/152273/



さて、中東情勢、米国金融政策、政局といろいろありますが
今後のフラットはどうなるのでしょう？
みんなで語り合いましょう



※ここはフラット金利の動向を語るスレです。変動か固定か？
などの話題はご遠慮くださいね。

[1033: 匿名さん]

おめでとう＆おつかれさま～

[1034: 匿名]

アップルのジョブ氏引退。
もう1日早く発表してたら…
タラレバだけど。

[1035: 匿名さん]

いやいや歴史的にみたらＳもあるし最高の実行月の一つですよ。

[1036: 匿名さん]

バッドjobだな。

今晩のNASDAQは軟調かえ？

[1037: 購入検討中さん]

8月23日に起債されており、表面利率が1.51(含む0.5のスプレッド)だから、2.22が最小金利でしょう。過去乗ってます例からも記載日の国債利回りで決定しています。皆さん2.２６と思いきや少し下がってよかったですね。

[1039: 匿名]

2.22か2.23と考えて問題ないですか？

[1040: 匿名さん]

今普通預金が毎月５～６％増え続けて預金額２０兆円になるようです、このお金は行く所が無く結局国債に流れているようで、日本国格下げも織り込み済みでまだまだ下がる傾向でしようね。

[1041: 匿名さん]

長期金利1.042で
クーポン発行時の長期金利が1.005なので
1.042-1.005＝0.037の上昇ですね
1.51+0.037+0.72＝2.267
８月との比較より
長期金利比較1.095-1.042＝0.053
スプレッド比較0.52-0.50＝0.02
フラット金利2.35-0.053-0.02＝2.277
2.27～2.28で決まりですね

20年の計算方法がなぞなので
判らんが1.95位かと

[1042: 購入検討中さん]

起債時に金利決まるんじゃないの。条件決めて払い込みさせるんだから後付けで利回りらさないと思う。

[1043: 匿名さん]

年末にかけてさらに下がるな。
国債しか無難な、投資先がなさそうだ。

[1044: 匿名]

そうなの???

[1045: 匿名さん]

1037さん

25日の終わり値という流れだと、2.26前後では？
と、思うのですが、

わかりやすい言葉で解説頂けませんか？
2.22だったら凄いデス。

SBIフラット35S
9月実行組です

[1046: 匿名]

来月実行金利、2.22か2.27前後か、どちらが信憑性あるの？

[1047: 匿名さん]

あと一週間くらいでわかりますよ。

[1048: 購入検討中さん]

これ、25日前後の国債利回りで決まるとあるだけで正式なこと、書いてあるのが見つからないのですが、参考になるものありませんか。

[1049: 匿名さん]

9月実行組です。
此処ではいろいろ参考にさせて頂いたので、置き土産します。

SBI代理店の店長談です。

計算方法は
長期金利＋スレッド＋0.72で概ね正解のようです。
ただ、長期金利の適用日はについて、
詳しくは代理店にも通達はないそうです。

ずばり25日では？
と聞いたところ、
個人的な意見としては、
適用金利は月の最後の週の何処かでは？
という事でした。

[1050: 匿名さん]

その店長の情報ソースがこのスレだったってオチじゃないよね。

[1051: 匿名さん]

［東京　２３日　ロイター］　ゴールドマン・サックス証券によると、住宅金融支援機
構<0#0943=JFI>は、貸付債権担保第５２回住宅金融支援機構債券（資産担保証券）の発行

条件を決定した。発行額１６６２億円。


　　　　　　　利率　　　　　１．５１％

　　　　　　　発行価格　　　１００円

　　　　　　　スプレッド　　第３１６回国債流通利回り＋０．５０％


【　　発行条件一覧　　】
--------------------------------------------------------------------------------

銘柄　　　　　住宅金融支援機構　　　　　払込期日　　　９月２日

　　　　　　　貸付債権担保第５２回　　　各債券の金額　１億円

　　　　　　　住宅金融支援機構債券　　　主幹事　　　　下記参照

発行額　　　　１６６２億円　　　　　　　事務受託会社　三井住友銀行

利率　　　　　１．５１％　　　　　　　　格付け・予定　ＡＡＡ（Ｓ＆Ｐ）

発行価格　　　１００円　　　　　　　　　　　　　　　　ＡＡＡ（Ｒ＆Ｉ）

最終償還期限　２０４６年９月１０日　　　　　　　　　　
利払日　　　　毎月１０日　　　　　　

--------------------------------------------------------------------------------

・主幹事：ゴールドマン・サックス証券、野村証券、メリルリンチ日本証券、ＵＢＳ証券

・引受証券と引受額（案　単位：億円）

　　ゴールドマン・サックス証５０７　野村証３５０　メリルリンチ日本証３５０　

　　ＵＢＳ証３５０　

　　クレディ・スイス証３５　新生証３５　モルガン・スタンレーＭＵＦＧ証３５

・引受手数料
　幹事手数料：

　　発行額のうち、５００億円まで５銭

　　５００億円超１０００億円まで２．５銭

　　１０００億円超２０００億円まで１．２５銭

　引受責任料：５銭

　販売手数料：２０銭


　　（ロイターニュース　片山　直幸）

[1052: 匿名]

だからいくつになるんでしょうか？

[1053: 匿名さん]

うひゃ～8月半ばでボーナスステージだと思ってエキサイトしたけど、最後の最後に金利が上げ基調になったね。一時は2.2以下かと思ったけど2.26かぁ、それでもまだまだ低金利だね。おめでとう9月実行さん。
ちなみに自分は10月です、早く卒業したい。

[1054: はにまる]

計算式わかっちゃったよ！！！！


9月の実行金利は「2.21」です。


もし上記値があっていたら公式を教えますネ。

[1055: 匿名]

>はにまるさん
それはフラット20ですか？

[1056: はにまる]

フラット35です。


この1年間は公式で当てはまるのですが、
2010年8月の結果で誤差が発生してる。。。

[1057: 契約済みさん]

先月度のデータを確認してみました。

７月２２日に起債、起債時国債利回り1.11、8月度スプレッド0.52
7月25日、国債利回り1.095、
単純に＋αを0.72にした場合、

22日で計算すれば1.11+0.52+0.72=2.35
25日で計算すれば1.095+0.52+0.72=2.335≒2.34

それで結局、2.35が最低金利だったので、恐らく起債時の前日か当日の国債利回りを
利用するのではないでしょうか、ただし、先月度はあまり変化がないので、なんとも
いいようがないのですが、今月は0.4程度違いますからね。

[1058: 購入検討中さん]

あ、機構のHP見れば、8月度の表面利回り、1.64になってますので、恐らく起債時の
国債利回りでほぼ確定ですね。9月度だと2.22ですね。

[1059: 匿名さん]

国債1.01+スプレッド0.50+魔法の数字0.72=2.23？

最低で2.22or2.23かな
十分ボーナスステージ(^o^)/

去年8月並みだとすると、来月から3ヶ月がエキサイトステージですかね？
来月以降の皆さん、去年の再来が来ると良いですね！

[1060: 申込予定さん]

去年はギリシャ危機くらいの時期でしたっけ。
９月か１０月に株底になりそうな気配ぷんぷんなので、ここからまだ下げる可能性
あるかもしれません。
あと０．１くらい、２．１くらいが限界のような気がしますが。

怖いのは、景気対策の金融緩和、国債増発、などですかね。

[1061: 匿名さん]

11月までなんとかこのペースのままでいくことを祈ります。

[1062: ９月予定です]

2.22～2.23くらいか、もし誤差というか計算式や長期金利の採用時期の違いがあっても2.27あたりということでいいのでしょうか
今日までずっとロム専でしたが皆さんよく知っておられて大変勉強になりました。ありがとうございました。
審査は震災前で、あれから本当にいろいろな事がありましたが、やっと卒業できます。

今後も頑張って下さい。

[1063: 匿名さん]

ﾌﾗｯﾄ金利 25日予測 機構債予測 機構債 ｽﾌﾟﾚｯﾄﾞ 長期金利
2011.09 ?.?? 2.28 2.23 1.51 0.50 1.042
2011.08 2.35 2.34 2.36 1.64 0.52 1.095
2011.07 2.39 2.38 2.39 1.67 0.55 1.110
2011.06 2.49 2.49 2.48 1.76 0.64 1.125
2011.05 2.63 2.63 2.61 1.89 0.67 1.235
2011.04 2.63 2.63 2.64 1.92 0.68 1.229
2011.03 2.54 2.53 2.57 1.85 0.56 1.253
2011.02 2.55 2.55 2.51 1.79 0.57 1.258
2011.01 2.41 2.42 2.49 1.77 0.53 1.169
2010.12 2.40 2.42 2.32 1.60 0.53 1.165
2010.11 2.15 2.16 2.15 1.43 0.53 0.095
2010.10 2.16 2.17 2.23 1.51 0.44 1.005
2010.09 2.06 2.07 2.08 1.36 0.43 0.915
2010.08 2.23 2.24 2.24 1.52 0.44 1.075

25日説が有力ですね
まあ今までも議論されていますが・・・
９月は2.28ですね

フラット融資金利＝
　想定ＭＢＳクーポン（１０年国債金利+ＭＢＳスプレッド）
　+機構の事業運営費用（0.65％）（信用補完費用等）
　+サービシングフィー（民間金融機関の受取額）

で構成されています

[1064: 匿名]

2.28が色濃いですね。

[1065: 匿名さん]

いや、
2.23を願います

[1066: 匿名]

2.23は後で落胆するから考えない方がいい！
2.26～2.28路線が確実。

[1067: 匿名]

1.05（1.042切り上げ）＋0.50＋0.65＋0.08＝2.28

[1068: 9月実行組]

2.28十分です♪

[1069: 匿名さん]

それにしても5月を境目としてなんだかんだ毎月着実にジワジワと下げる展開。
ついに9月から2.3を割り込む水準まで来ましたね。

[1070: 匿名]

１０月はどうなることやら、不安しかありません…

[1071: ９月実行組]

そぉですね。
もともと2.35で計算していたので、下がるだけありがたいです。

[1072: 匿名さん]

了解
2.28と思っとく。

ちなみに、
本来7月予定が売主都合で9月引き渡し、融資実行になりました。
2ヶ月の間に坪単価が下がり、土地評価格はで約180万円の値下がり。
もちろん、売買契約は6月契約時の価格。
但し、9月融資実行となり、フラットの金利は多少下落。
3500万円、フラット35S、35年で繰り上げなく返済するとして、2ヶ月待たされて下落した180万円と下落した金利、結局得したのか損したのか。
頭の良い方、教えて頂けないでしょうか。
よろしくお願いします。

[1073: 匿名さん]

>>1072
団信は考慮せずに差し引きしますと約100万円の損と出てます。
ただし土地の評価額は今後上昇する可能性あるし、売らない限りは関係ない話し。

だから純粋に80万の儲けでいいんじゃないか？

[1074: 匿名さん]

だね。毎月の支払額が少ないほうがいいでしょ。

[1075: 匿名]

妥協の余地があるなら、一旦キャンセルする選択肢も入れてみては？

一生の買い物なら尚更じっくり考えましょう。
目先のキャンセル代は利子と学習代ということで！

納得しているなら、購入でいいのでは？

いい買い物されますように！！

[1076: 匿名]

今日の長期金利は下がった？
横ばい？

[1077: 匿名さん]

0.001の上昇で1.043

[1078: 内覧前さん]

8月よりも、上がるの下がるの？

[1079: 匿名さん]

わかるわけないよ。

[1080: 匿名さん]

下がりますね。

[1081: 購入検討中さん]

下がるのは確実だけど、2.22か2.27かが分からないが大した問題ではないか。

[1082: 匿名さん]

>1073.74.75

ご回答ありがとうございます。

>だから純粋に80万の儲けでいいんじゃないか？

仰る通り、儲けで前向きに考えます。
ご教示ありがとうございました。