世田谷区を応援しよう！ その2

[周辺住民さん]

皆で　世田谷区を応援して盛り上げましょう！

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/161764/

[626: 匿名]

世田谷、目黒、渋谷、品川区は、ワンルーム投資に向いている。

[627: ご近所さん]

＞坪200～300万のとこだって、普通のサラリーマンが100～200㎡程度の家建ててるよ。
旗竿地でない、公道面の家ね。

これちょっと言いすぎじゃね?
普通のサラリーマンは100㎡前後が限度でしょ、坪200～300万じゃ。
１億越えの物件は買うサラリーマンが普通と言われると、
ちょっとつらい。

[628: 匿名さん]

＞敷地を有効利用した木造3階建

新宿区の方がそういう物件は豊富ですよ。

[629: 匿名さん]

金融・保険系の大企業のサラリーマンだよ。
どこにでもいる方々だから、普通と書いただけ。
所得は高めだろうけど。

[630: 匿名さん]

不勉強中さん、ちょっと思い込みが激しいんでは？
世田谷以外にも目をむけてもう少し多面的に検討した方がよいよ。

[631: 匿名さん]

狭い100平米以下の戸建だと、結局生活動線が常に登り降りで
大変だよね。
ホームエレベータなんかもあるが、ﾒﾝﾃ代も大変だし・・
戸建こそ長くそこに住みたいけど年取ったら動線がキツイよね。
そうなるとＭＳ住んでワンフロアの方が無難かな。
でもＭＳの方が割安かというと決してそうでも無いから迷う。

[632: 匿名さん]

確かに、経堂の戸建てで２階建てに住んでる知り合いのおばあさん、
階段の上り下りが辛いからずっと１階だけしか使ってないと言ってた。

[633: 世田谷不動産 勉強中さん]

>>631
>狭い100平米以下の戸建だと、結局生活動線が常に登り降りで
>大変だよね。


昔、地方に敷地100㎡・建蔽率50%・容積率80%の建売を
購入しましたけど、そのスペックで十分だと思いました。

敷地100㎡・建蔽率50%で、1階にリビング、水回り、寝室
を配した家が建つから、年取った時に1階だけで生活
できると思うんですよ。それでぜんぜんOKです。

だから、世田谷の駅遠の旗竿地でもいいので
敷地100㎡・建蔽率50%・容積率80%くらいの建売が
あれば　のどから手が出るほど欲しいですね。

[634: 世田谷不動産 勉強中さん]

>>624
>間口5ｍ以下の整形地なんて周り囲まれてるのと一緒だから
>そんなの買うぐらいなら、
>少し広めでゆとりある旗竿地の方がましだと思うけど。


ぜんぜんその通りだと思いますよ。

東京だと道路に面した敷地より、激安の旗竿地のほうが
静かで環境がいいなんて普通にあると思うんですよ。

旗竿地の旗竿部分をうまく駐車場に利用できれば
1階床面積が狭すぎて、なおかつ構造的に不安が
残るビルトインガレージの家を建てないですむ。
それが大きいと思います。

旗竿地の旗竿部分の地価はほとんどタダだと
思うんですが、建蔽率・容積率の計算の分母
にはしっかりカウントされるという有利さも
ありますよね。

だから、いい家が建ちそうな旗竿地なら
のどから手が出るほど欲しいですね。

[635: 匿名さん]

分母にカウントされるっていうセリフは、不動産屋がよく使います。
実際は家を建てられない通路部分まで、土地面積にカウントして
面積を広く見せているのと同じです。

[636: 世田谷不動産 勉強中さん]

旗竿部分も、建蔽率・容積率の計算の分母
にしっかりカウントされるという意味は、
たとえ家を建てることができない旗竿部分で
あっても敷地にくっついていたほうが、
家を建てることができる敷地部分に大きな
家が建てられるという意味ですよね。

実際には、旗竿部分も駐車場として
利用できる2.5mの幅があれば、それなりの
地価の評価になるでしょうし
宅地の地価は広さよりも、どの程度の
上物が建築可能かで決まる、そういう
意味では、旗竿部分も地価に織り込まれて
いるわけですよね。

[638: 匿名]

大体が、旗竿部分は幅2mしかないのもある。
2mの接道で建物は建てれるから。

[643: 匿名さん]

旗地はナシでしょう！旗地は！買えるなら旗地は避けて下さい。業者は騙しますよ！お気をつけを…

[644: 匿名さん]

特に広めの土地を分割した旗竿地は注意しないと、はじめは前の家がないからよいが、建て替えしようとしたら前の家が邪魔して作業が難しい。前の家からの注文やクレームにも疲れるし。それに竿地に玄関が飛び出した家は滑稽だよね。

[645: 匿名さん]

旗竿地・・
安いのには必ず理由がある。世の摂理。
ﾒﾘｯﾄをあえて探せばそうとも言えるというようなことを、
前段無くして意見するから、素人検討者に対してよくない。
四方を囲まれ隣家のｴｱｺﾝ室外機熱風や梅雨時期、湿気の逃げ場が
ないことを想像したら、劣悪な環境である。
旗竿地を選択してまで、世田谷を買うことはないと思うが。

[646: 匿名]

旗竿地の竿の部分には、高い建物を建てないのが普通なので空間が空くため、
竿の両側の「隣家」にとってはメリットなんだけどね。他人の。

[647: 世田谷不動産 勉強中さん]

まあ、いろいろ物件を見ていて、旗竿地も、
竿の幅が2.5mあって、旗の部分が100㎡くらいあれば、
それなりにいい雰囲気の家が建つと思ったんでした。

よく「家は敷地が100坪ないとだめだ」って言いますけど
「敷地は30坪あれば、工夫次第で、それなりにいい家が建つ」
っていうのも真理だと思います。

東京だったら敷地30坪だって庶民には夢の夢かもしれないし
世田谷で敷地30坪だったら、駅遠の旗竿でもいいと
しないといけないのかもしれませんね。

[648: 世田谷不動産 勉強中さん]

あと狭小地を有効利用した木造3階建、いわゆるミニ戸も、
敷地が60㎡くらいあれば、駐車場のほか、1階に水回りと
6畳～8畳くらいの居室がなんとか収まるので、ミニ戸でも
年取って足腰が弱くなったときに1階だけで生活できそうな
感じがしますが、やっぱりミニ戸は「終の棲家」としては
若干物足りないような気がします。

現役世代なら駅近のミニ戸ないしマンション、
リタイヤして末永く生活するんなら、駅遠、旗竿地
でもいいから敷地30坪以上を目指すべき
っていう気がしてきました。

[649: 匿名さん]

重層長屋さんが今日もがんばってますね

[650: 匿名さん]

だったら最初から戸建ていかないと！近所付き合いとかあるんだから。

[651: 匿名]

世田谷は学生や独り暮らし用のワンルームマンション用地として最高です。

[652: 匿名さん]

648さん
やはりそうだよね。
永住型だと歳とってからのミニ戸３階はキツイ。
それならＭＳでワンフロアの方がいいですね。

[653: 匿名さん]

世田谷でマンションとかミニ戸とか旗竿とかありえないわ。

[654: 匿名さん]

マンション派が対抗で思いつくのがミニ戸ってだけ。
わざわざ買って住むもんじゃないと。

[655: 匿名さん]

654さんの仰る通り
マンション派っていうかマンションしか考えて
いなかったから、幅を広げるにしてもミニ戸なんですよ。
やはりわざわざ検討するもんじゃないですね。

[656: 匿名さん]

情強は、世田谷なんかハナから検討すらしないからね(笑)
やっぱり情強なら湾岸タワマンかな

[657: 世田谷不動産 勉強中さん]

マンションは戸建に比べて維持費がかかるので
どうせ買うなら戸建と思ってしまいます。
駐車場代タダという意味でも、固定資産税割安
という意味でも、維持費は戸建有利ですよね。

ミニ戸は維持していくのが楽だけど、1階が狭くなるので
階段が億劫になってからは若干不便ですよね。
だから若いうちはミニ戸でいいけど、終の棲家としては
選びにくいかも。

敷地30坪以上の戸建が一番いいのはわかってるんですが
予算が・・・そこで、リタイヤ後に買うのなら
駅遠の旗竿地ですよ。

[658: 土地成金、農家を応援する会]

世田谷、目黒はミニ戸かボロアパート、ワンルームマンションが似合う。

[659: 匿名さん]

昨日のニュースで、東京直下で湾岸が大惨事になる可能性を指摘していました。

目黒区の財政は良くないそうですね。
財政が悪くなると、富裕層は逃げ始めます。

[660: 物件比較中さん]

目黒はゴミ収集も有料にするらしいね。

[661: 世田谷不動産 勉強中さん]

やっぱり、世田谷に家が欲しければ最低6000万円か・・

[662: 住まいに詳しい人]

>>661

世田谷のミニ戸でもその値段は難しいかも。
ミニ戸＆駅遠または低地だったら世田谷でもあり得るかな。

[663: 匿名さん]

ミニ戸や旗竿はまだ許せても、低地だけはやめた方がいいよ。地震や水害で住めなくなるかも。

[664: 匿名さん]

>>651
>最低6000万円か・・

そんなに厳しい壁！？

[665: 世田谷不動産 勉強中さん]

>>664

>最低6000万円か・・

>そんなに厳しい壁！？


家を買った後に、老後の資金がいくら残せるかが問題ですからね。
たとえ現金で1億円持っていても、家の購入に6000万円
使ってしまったら、あと4000万円しか残らない。
年金と4000万円で老後、本当に困らないかってことですよ。

もうあと何年か頑張って働いて、貯金が1億5000万円くらいに
なったら、6000万円の家も比較的楽に買えるんですけどね。

だから、6000万円ていう金額は今現在の目標として
非常にいいラインなんですよ。

[666: 匿名さん]

世田谷区でも住環境の良い場所って限られるよね。
もちろん生活スタイルでその基準も違うけど。
三茶なんか楽しそうな反面、騒々しいし。
二子玉は再開発で一気に色褪せたし。
成城は静かで高級のイメージだけど、ゆとりの無い貧乏性には買い物は不便と思えてしまう。
粕谷あたりも静かだけどクルマないとなにかと不便。
文教施設はまんべんなくあるからファミリーには最適だけどね。

[667: 世田谷不動産 勉強中さん]

桜丘や砧、大蔵、岡本あたりの物件を見てるんですけどね。
上野毛、瀬田がいいのはわかるんだけど、庶民にはきつい
ですよね。

[668: 匿名さん]

経堂、代沢いいよね

[670: 匿名さん]

同じ６０００万予算なら杉並中野大田品川の方が実質的に便利で高級な街に住めると思いますが。。。

[671: 地主]

世田谷農家を儲けさせていただいて、ありがとうございます。
おかげさまで何にもしないで豪遊の毎日です。
家系は小作ですが、今は私が地主さまでみなさんが小作ですね。笑い。

[674: 匿名さん]

>>670
確かにそうですね。さらに加えると練馬、板橋、北の高台にも探せば雰囲気の良いところがあります。

[677: 住まいに詳しい人]

戸建ての良さは、支払いの2/3が土地に対する支払いなので、
借金して土地を購入していることにある。これは、インフレーションに
対する資産防衛になる。
今後、仮にドルが紙くずになったとしても、土地は紙くずには
ならない。
また、土地は地震では壊れることが稀である。このため、
地震などの天災に対するリスクヘッジにもなる。

さらに、高級住宅街に限って言うと、世間体や信頼感に繋がる。
このため、就職や結婚や仕事に有利に働くことが多い。
この点は、学歴と類似するので説明はいらないだろう。

こういった高級住宅街の戸建てのメリットを考えると、
高級住宅街の戸建ては決して高い買い物ではないことがわかる
だろう。
イニシャルコストの数千万円の差額などすぐに元がとれてしまう
のである。



金持ちはこの表を見ても分かるとおり
http://media.yucasee.jp/posts/index/1254/2

ランキング１０位中
世田谷区　３地区
港区　　　３地区
渋谷区　　２地区
千代田区　１地区
田園調布　１地区←まあ、ここはほとんど世田谷区
に分布している

支払いの２/３が土地代の意味を詳しく説明しよう。
仮に、毎月のローンの支払が２１万円だとしよう。
そのうち、１４万円は土地代ということになる。
土地代と言うのは将来売却できることを考えれば貯金と同じであるといえるだろう。
この場合、戸建と言うのは月に７万円で住宅に住んでいるのと同じことを意味する。
家賃７万円で都内に借家を借りようとしたら、ワンルームまたはワンルームに毛が生えた物件しかないだろう。

[678: 匿名さん]

世田谷区は待機児童数が万年１位で、共働きには無理。
二子玉川の再開発に金を使いすぎ。

[679: 匿名さん]

677の盲点
一部は理解できるが・・
・戸建の上物価値（価値残存）の償却速さは半端でない
・世田谷の高級住宅地には実質、ほとんどの人は購入不可能
・世田谷でも、ミニ戸や密集地、旗竿地で利便性もよくない地区が
　現実のターゲット地となる
・上記の場合、転売時の物件流動性は一般的にＭＳより劣る場合が多い

全否定はしないが「住まいに詳しい人」なら以上も含め、トータルで考察して欲しい。
何度も言うが、偏ったコメントは素人検討者への罪。

[680: 匿名さん]

世田谷区は高偏差値の大学・高校・中学が無いし、アクセスが非常に悪い（井の頭線を除く）。
子弟がどこに通っているのか不思議。

[681: 匿名さん]

色んな指標を見ても区の平均値は冴えないが、成城・代沢・瀬田・上野毛の一部はすごい。

[682: 匿名さん]

世田谷は広い区だから、
すごくないエリアの方が多い。

[683: 住まいに詳しい人]

>>679

＞677の盲点
＞一部は理解できるが・・
＞・戸建の上物価値（価値残存）の償却速さは半端でない

マンションの価値はほとんどが上物だからマンションの償却の速さはもっと半端ないでしょうね。
よって、マンションの減価は凄まじい勢い。

＞・世田谷の高級住宅地には実質、ほとんどの人は購入不可能

それはそうかもしれないけどね。
貧乏人はアパートに住むしかないよね。

＞・世田谷でも、ミニ戸や密集地、旗竿地で利便性もよくない地区が
＞　現実のターゲット地となる

ミニ戸でも、旗竿でも購入価格がその分低いわけだから売却の時に安くても問題ないと思うよ。


＞・上記の場合、転売時の物件流動性は一般的にＭＳより劣る場合が多い

３０年後のマンションは価値も低く、もっと流動性がないのではないかな。

＞全否定はしないが「住まいに詳しい人」なら以上も含め、トータルで考察して欲しい。
＞何度も言うが、偏ったコメントは素人検討者への罪。

トータル的に考えてるからこそ世田谷の高級住宅街の戸建をお勧めしている。

[684: 匿名さん]

豊洲北小はかなり偏差値・進学率・官僚就職率が高いと聞いている。
そこへ行くと我が世田谷は・・・。（絶句）

[685: 住まいに詳しい人]

よく自由が丘と吉祥寺がランキング上位にくるけどさ、
自由が丘駅と田園調布駅ってホームの端どうしだと７５０ｍくらいしかないんだよね
しかも、その７５０ｍのうち７２０ｍくらいは世田谷区なんだよね
自由が丘駅と田園調布駅の間が世田谷区になっているという事実は田舎者にはわからないだろうね。

自由が丘駅の半分は世田谷区
田園調布駅の半分は世田谷区
なのです

つまり、７５０ｍしか離れていないのに、駅が違うだけで別の地域としてランキングで区分されている
いわゆる吉祥寺駅といわれているのは、半径５ｋｍくらいのことを言ってるんだよ
比べる範囲が違うから吉祥寺が上位にきてるだけだろう
都内と吉祥寺では距離の感覚が違うんだよ


吉祥寺をもっと細かく分ければ吉祥寺なんてランク外になるんじゃないの

ちなみに自由が丘駅から尾山台駅（地名は等々力）までも８００ｍくらい
自由が丘駅から等々力駅までも１２００ｍくらい

http://maps.google.co.jp/maps?hl=ja&rlz=1T4GGLL_jaJP367JP367&q...

つまり、井の頭公園駅と吉祥寺駅はアンケートでは吉祥寺駅となるわけ
広尾、西麻布、赤坂、恵比寿、南麻布、代官山、南青山、東、白金、白金台は別の地域
になっちゃうわけ

これじゃあアンケートの土俵が違うので比較にならない

横浜もどこまでが横浜なのか
横浜駅周辺だけなの？
みなとみらいまでなの？
田園都市線の方まで入れちゃうの？

つまり、都心との比較では都心が圧勝してしまっているから都心を細かく分割してアンケート
を取っているっていうだけ
吉祥寺に騙されないようにした方がいいぞ
井の頭公園を３０分も散歩すると藪蚊に１０か所以上もさされてこんなはずじゃなかったということになる

[686: 匿名さん]

住みたい街が枕詞となった吉祥寺に比べて、二位すらあやしい落ち目の自由ヶ丘。さらに、区外の自由ヶ丘にすがりつく姿。コピペの叫び、見ていて痛々しいこと。

[687: 世田谷不動産 勉強中さん]

高級住宅地に住みたければ、まずは現金で余裕を
持って買えるバックグラウンドを築くこと、
話はそれからだよね。
ローンを組んで高級住宅地の物件を購入しても
あとが苦しくなるだけだよね。

[688: 匿名]

>>686
自由が丘駅は目黒区
田園調布駅は大田区

なのに、
>半分は世田谷区
と書き込む事をツッコムべきでしょう。

[689: 匿名さん]

住民が必死じゃのぅ～。
区民だとしても、住まいはここに出てくる自由が丘とか
田園調布とかじゃないんでしょ？
参考にならないよ。ﾘｱﾙ話してよ。

[690: 匿名さん]

奥沢大好き、な区民はいるらしい。

[691: 匿名]

世田谷はピンキリ。
戸建てなら成城、代沢、深沢、大井町線沿線。
マンションなら三茶、太子堂、北沢。
あとは田園沿線以外はどこも坪単価格安。京王線論外の小田急、世田谷線で何とか許せるか。納得！

[692: 匿名]

同感、田都ならどこも見栄ははれる立地ばかり通勤は辛いが。

[693: 匿名さん]

>No.691
「納得！」って、自分で書き込んで、一人納得しているおばかさん？
おばかさんは、自称、不動産評論家さんかな。
住んだ事がない人に言われてもねー。

[694: 匿名]

上記に当てはまらない世田谷住民はむかつくだろが私的にも納得。利便性から見ると戸建ては代沢、マンションは太子堂、三茶。この辺りでないと目黒と戦えないよね。因みに三茶在住。

[695: 物件比較中さん]

目黒区は財政破綻状態なんで論外

[696: 匿名さん]

見栄張れる立地が魅力的か？
自分は「同感」も「納得」もできないね。
目黒にライバル意識燃やして痛いのぅ。

[697: 匿名さん]

ライバルは埋立地だろｗ

[698: 匿名]

三茶、太子堂なんて、あまりにゴミゴミしているから、防火規制を強化しようとしているところじゃん。

[699: 匿名]

調べると三茶太子堂は土地坪単価トップだね。ただ密集戸建て区域に広い豪邸建ててもね、同じ価格で代沢(不便だが)買えるし。
地所のタワーやモリモトなど三茶と名の糞物件とかなら庶民にも買えるし。一昔前は本物の三茶太子堂アドレスの物件は高かったが。いつか田園は小田急に逆転もあるか。

[700: 匿名さん]

三茶は代々木上原に地価、雰囲気で惨敗。
ターミナルからの距離は同じなのに。

[701: 匿名さん]

小田急線は駅数が多いため、急行停車駅で田都と比較すべき。

[702: 匿名さん]

だいたいが、三茶の駅近新築物件がなかなか出てこないじゃない。
お墓の隣りみたいな物件を除いて。

[703: 匿名]

三茶駅近なら賃貸だよ。分譲なら7、8分程度じゃないと環境良くならないよ。とにかく住宅が密集しすぎてマンションだ建つ土地が246沿いしかないのが現状。上馬、下馬、三宿、若林も三茶とすれば結構出てくるけど。残念ながら上原は渋谷区ですよ。

[704: 匿名]

7、8分程度駅から離れても
環境悪いエリアが多いのが三茶。

[705: 住まいに詳しい人]

独身時代だけだよ、三茶がべんりなのは。
間、一生独身の孤独な人むきかな。

[706: 購入検討中さん]

７，８分歩けばいい場所あるよ。結構。
ただ、田園都市線、世田谷なら、
三茶よりも桜新町、用賀だよ。

[707: 周辺住民さん]

今は、あの辺も田園都市線なのか。
なんか昔は新玉川線と呼んだような気もしたが。

[708: 匿名さん]

田園都市線なんか乗りたくないよ。
今どき、あんな朝のラッシュは、ありえないでしょ。
発展途上国と変わらない。外にぶら下がっているヤツがいないだけ。

[709: 匿名さん]

707
新玉川線、って名で割増運賃区間にしたんだね。昔。

[710: 匿名さん]

なんといっても、田都線はレッツノートの耐過重圧の標準となり、テストにも使われたくらいですから。
http://pc.watch.impress.co.jp/docs/2005/0426/pana2.htm
田園都市線では、その圧力が瞬間的ながら、100kgに達することがわかったという。

ちなみに、カーナビの性能評価に使われるのは迷宮世田谷
http://www.papy.co.jp/act/books/1-21819

[712: 住まいに詳しい人]

世田谷区奥沢近辺の1.5km
http://goo.gl/Mhseq

[713: 匿名]

世田谷トップ20三茶、太子堂、代沢、代田、北沢、三宿、下馬、駒澤、深沢、桜新町、用賀、二子、瀬田、岡本、上野毛、等々力、尾山台、奥沢、成城、経堂。

[714: 匿名]

下馬、三宿、経堂、岡本は微妙。他にも同等レベルあるかな。あとは妥当。

[715: 匿名さん]

世田谷区に、二子という地名はない。
駒沢も、沢の字が違っている。
何のトップか、よく分からない。

[716: 匿名]

ザハウスの坪単価見るとだいたいあってはいますがね

[717: 匿名さん]

二子は川崎市の地名なんだよね。住んでたことがある。
知らない人はよく間違える。

[718: 匿名さん]

祖師谷が入ってないぞ。

[719: 匿名]

祖師ヶ谷(笑)坪単価激安地域です。調べて見てください。せめて砧なら平均はいく。

[720: 住まいに詳しい人]

ウルトラマンが住んでいるのも理由があるんですねえ

[721: 匿名さん]

祖師谷には、バルタン星人も住んでるんだぞ～

[722: 匿名]

あの辺も、細い道や一方通行の多いエリアだね。

[723: 匿名さん]

粕谷は？

[724: 匿名]

カス

[725: 匿名さん]

世田谷区ドンキホーテ店舗数が最大で便利だょ。