世田谷区を応援しよう！ その2

[周辺住民さん]

皆で　世田谷区を応援して盛り上げましょう！

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/161764/

[21: 匿名さん]

良く電柱にある物件。
客寄せなんで存在しないか欠陥住宅が多い
ご注意を。

[22: 匿名さん]

ミニ戸建てなんか買って、欠陥住宅つかまないようにね〜

[23: 住まいに詳しい人]

>>16
等々力　深沢　上野毛　瀬田にはミニ戸はほとんど建っていません。
第一種低層地域であり、建蔽率の関係でミニ戸が立てられないようになっているのでしょう。

[24: 購入検討中さん]

世田谷といえどもミニ戸に出せるのは4000万円くらいまでだね。
一口にミニ戸といっても敷地40㎡と60㎡で大きく違う。

世田谷で予算4000万円で敷地60m以上のミニ戸を狙うとすると
千歳船橋、千歳烏山の駅遠になってしまう。
それで納得できるかどうかだよ。

あと予算が限られている場合、土地の価値のみに注目して中古戸建を買う
という方法もある。新築で予算4000万円だと土地2600万円建物1400万円
くらいの内訳で、世田谷の家としては最低ランクになってしまうけど
中古の戸建なら土地のみに4000万円回せる。だから世田谷でもまあまあの
立地の物件が買える。
そのほうがあとから家をリフォームする楽しみもある。

[25: 匿名さん]

敷地８０平米くらいまではミニ戸だと思ってたわ。世田谷では違うのかな？

[26: 匿名さん]

独り暮らしならまだしもミニ戸にしてまで世田谷にすみたいですかね

[27: 匿名さん]

建物１４００万円って？
リフォームですよね。

[28: 匿名さん]

一軒の豪邸に客寄せの芸能人が住んでいて周りに取り巻きのミニ戸建がビッシリの世田谷区ですか？

いくらなんでもそれはないか。

[29: 購入検討中さん]

世田谷で敷地80坪建蔽率50％容積率100％で4000万円くらいの家が
あると買いなんだけどそのくらいの条件だと立地が悪くなるよね。

[30: 購入検討中さん]

ちがった・・
悲しいけど敷地80㎡建蔽率50％容積率100％で4000万円ね。
それが現実ですよ。

[31: 匿名さん]

どんなに少なく見積もっても、5000～5500は絶対必要ですよね、世田谷で一戸建て。
（家族3～4人住まいで）

[32: 匿名さん]

世田谷区が条例で１００㎡の家が建てられない狭小地の細分化は認めていないはずだから、もし建てられているとしたら違法建築の可能性もある

[33: 匿名さん]

世田谷区で100㎡以下の分割を禁じているのは容積率80%の場所だけですよ。
つまり成城、岡本、上野毛くらい。あとはミニ戸建て放題。
自治体全域で120㎡や100㎡の分割を禁じているのは、武蔵野市、三鷹市、国立市あたり。

[34: 匿名さん]

世田谷区の”建築のしおり”見ましたか？

[35: 購入検討中さん]

たしか成城には敷地の狭さ制限あったよね。
法的なものでなくてあくまでも自主勧告だと思うけど。

敷地に最低30坪くらいの制限がったほうがいい街並みが保てるし
結果的に坪単価も下がって、買いやすくなるんだけどね。

[36: 匿名さん]

なるほど
一部の客寄せ豪邸地域の周りにミニ戸建てがビッシリか。

[37: 匿名さん]

成城憲章での最低敷地規模は125㎡だが、ミニ戸業者には全く守られていない。
悲しいことに見に行く度に、庭や生垣の無い家が増え、街の風格は低下している。田園調布もそうだけど。
最低150㎡位に制限した方がいいと思う。

[38: 購入検討中さん]

逆に言うと建蔽率40％容積率80％だったら敷地は最低30坪ほしいよね。

世田谷にお家を買う場合、敷地30坪建蔽率40％容積率80％で5000万円が
一つの目安ですかね。
そのくらいのスペックの家が売りに出されたら買いですね。

家としては
敷地100㎡建蔽率40％容積率80％ >> 敷地80㎡建蔽率50％容積率100％
なのは明らかだよね。

[39: 匿名さん]

成城の山懸邸が崩されてるの見て
切なくなった。田園調布＞成城が一瞬みえた。

まぁ私にはどっちも縁はないからいいんだけど（笑）

[40: 匿名さん]

ついでに共同住宅（マンション）は禁止にした方がいい。
建て替えはほぼ無理。子孫の世代に禍根を残すだけ。

[41: 匿名さん]

マンション規制・禁止するのは良いが　その前に
都内一の新築売れ残り、膨大な中古在庫 ＆　桁違いの空き賃貸は
どうしたら良いんだよｗ　

ま　コンクリは火災に強いから震災時の避難場所として
大量の空き住宅を確保しておくことも大事だ

[42: 匿名さん]

将来の建て替え、ってのを考えない人が多いよね。
古くなっても土地は残る。って程度にしか考えないで。
実際は古くなった建物を壊して、新しく建てないと住めない。
そしてそれには、管理組合や理事会での長い苦労と努力と金が伴う。

[43: 匿名さん]

やはり成城が都内ナンバーワンの住宅地です。
456丁目は図抜けているし、その他もレベルが高い。
田園調布3は別格ですが街の広がり、範囲の広さを考慮すれば成城でしょう。
ちなみに低層住宅地として日本一地価の高い松濤なんてのは一丁目にサラ金やカルトの要塞がいくつかあるだけで実にしょぼい街並みです。
二丁目に至ってはただのミニ戸街。

[45: 住まいに詳しい人]

>>43
街の広がりからしたら逆に田園調布の方がすごい。
田園調布から始まる世田谷区の高級住宅街群は奥沢、玉川田園調布、尾山台、等々力、上野毛、深沢、駒沢、中町、瀬田、赤堤、岡本
などすべて隣町同士で繋がっている。
目黒区の八雲、自由が丘なども奥沢、等々力、深沢の隣町である。

[46: 匿名さん]

ミニコダテが林立するくらいならマンションの方がはるかに良いですね。見栄え的にも住人の質的にも。幸い世田谷、特に高級住宅街とされているエリアは代々の資産家が多く、お上の条例規制がなくとも個々人の資力と高い意識によって美しい街並み、住環境が保たれて来ました。今もなお郊外住宅地ないし戸建住宅地としてはずば抜けたエリアですので、世代交代を兼ねた富裕層の新規流入が滞ることなく続いています。今後も向こう何十年と安泰でしょう。また地価の下落はお屋敷街にとっては好都合です。
成城や新町住宅地を筆頭に80年前から高級住宅地だったのですから。

[47: 匿名]

45
奥沢をさすがに入れてきますねえ。
誰かが以前、住まいに詳しい人は奥沢の人だと書き込んでたが。

[48: 匿名さん]

一般市民が奥沢に住んでも不便なだけだと思いますが？

[49: 匿名さん]

奥沢にそこそこの広さの家が持てたら、すでに庶民じゃないかも。

[50: 匿名さん]

住まいに詳しい人は、奥沢のミニ戸住まいだよ、たしか。

[51: 匿名さん]

それに、まだローンが残っているよ、たしか。
だから、４４みたいなことは書く。

[52: 匿名さん]

どこも下落してる


http://www.8111.com/topics/koujichika/2011/setagaya.html

[53: 匿名さん]

東玉川もいいよ。

[54: 匿名さん]

住まいに詳しい人は戸建板にも書き込んでいて、中古の旗竿戸建を格安で買ったことを自慢していた。リアルでは友人も呼べないようなボロ家だから、ネットで自慢するのだろう。あと、高齢ニートらしいです。

[55: 購入検討中さん]

世田谷の中古の旗竿戸建・・3500万円くらいまでなら欲しいですよ。

世田谷区のような地価が高い場所に家を構えるんだったら
固定資産税も含めたランニングコストを勘案して
中古の戸建が一番楽だと思うよ。
土地代だけで中古戸建が買えれば2ランクくらい広くて環境がいい
家が狙えるし、あとから家をリフォームする楽しみもある。

あと旗竿地の戸建は価格が安くなるよね。
旗竿部分をうまく利用して駐車場にできれば
一階に駐車場がくい込んだ家を建てなくて住むので
丈夫で一階面積が広い家を建てることが出来る。
それに世田谷のような都会の戸建ての場合は
少し奥まった場所に家があった方が環境がいい場合も多い。

だから世田谷の旗竿地の戸建は買いだと思うよ。

[56: 匿名さん]

こんな時代が来るといいね。

公示地価　昭和48年1月1日(円/m²)

江東区
富岡２－６－１６ 135,000
南砂３－１３－９ 102,000

世田谷区
北沢３－２４－１０ 135,000
代田４－３－２９ 134,000
等々力６－１０－１７ 134,000
野沢３－１３－７ 132,000
赤堤１－２４－９ 125,000
上北沢５－７－９ 107,000
岡本３－７－２ 104,000
千歳台２－４３－３ 102,000
北烏山７－１９－２ 72,000
喜多見３－２４－１２ 61,000

[57: 匿名]

それはバブル前でしょ。
土地神話があって、土地価格は上がっていく、
と国民が信じていた時代。

[58: 匿名さん]

>56
その当時、田園都市線の溝の口以遠の分譲地販売が行われ、
二子玉川で抽選会をやっていた。
次点になった人は、当選者に数十万円で権利を売ってくれと頼んでたそうだ。親から聞いた話。

その分譲地は、バブル期に値段が約１００倍に値上がりした。

[59: 購入検討中さん]

No.56 さん
貴重な情報ありがとうございました。

世田谷の不動産購入を考えて地価の動向を研究している
人間には、とても参考に成りました。
それが高度成長期の世田谷の地価なわけですね。

私としては、今後の地価の動向としては、今後数年くらいで
その当時の地価の3倍くらいまで下がれば
地価も大底だと思ってます。

いかがでしょうか？

[60: 匿名さん]

物価を考えても、流石に、そこまでは下がらないでしょう。
そこまで下がったら、売る人は、ほとんどいないですね。
だから、買える人もほとんどいない。

[61: 匿名]

じゃ、昔の安い時代には
売る人がいなくて買えなかったのかな。

[62: 匿名さん]

いや、容積率を考えると昔でも安くはなかったはずだよ。
逆に高層化が進み、容積率を有効に使うと土地は余ってくるからね。

[63: 匿名さん]

高度利用しないのが高級な世田谷区で、
そんなことを言われてもねえ。

[64: 匿名さん]

出来ない相談だよね。

[65: 匿名さん]

これだけ日本が貧困化してきたら、世田谷もどんどん切り売りするか、再開発で容積率アップしないと、塩漬けだらけになるのではないかな。

世田谷活性化のためにも、なんらかの施策が必要ではないかな。

[66: 購入検討中さん]

No.56 さんの提示された地価を拝見して
世田谷に6000万円のミニ戸を買うのが躊躇されれば
大きな意味がありますよね。

やっぱり世田谷に家を買う場合
3500万円くらいキャッシュをキープしてしばらくは
市場動向を見ているのが一番いいような気がしてきましたよ。

なんで、3500万円なのかというと3500万円は、
世田谷の外れの方なら新築戸建が買えるギリギリの予算であり、
中古戸建ならまあまあの物件が狙える予算だからです。


今でも旗竿地ならNo.56 の3倍くらいの価格の売地
が市場にでることもありますよね。

[67: 匿名さん]

所詮は埋立地より下落率が高い地域ですから

[68: 住まいに詳しい人]

>>54
戸建板でそんな話はしてないですよ。
成りすましでしょう。
残念なお知らせですがミニ戸でも旗竿でもないところに住んでいますよ（笑）

[69: 匿名さん]

>>66

＞3500万円
京王線沿線はどうでしょう？給田辺りで時々それに近い値段で出ますね。八幡山も中古では意外と安い物件が探せます。世田谷らしい街並みはあまり期待できないかも知れませんが。ただ、この沿線は最近回転が早くなっているようです。

[70: 匿名さん]

素人が旗竿地に手を出すとロクなことないよ。騙されないようにな。