阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part4】

[匿名さん]

前スレが1000を超えたのでPart4を作りました。

引き続き情報交換致しましょう。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/

[401: 匿名]

芦屋、夙川なんて誰でも住めますよ。
7.5～8割がマンション、そして残り1.5～2割を占める戸建の8割以上が29坪以下なんだから。
芦屋浜の某○ー○○○タウンなんて外国人労働者だらけですし。

かといって敷地大きめの区画の戸建は、殆どバブル期以降の成金か、山手の地価が安い頃に分譲でかった
高齢者層（75歳以上）で、1億円以上の土地の不動産取引はごく僅かしかない。
これは誰でも知っている事だけど、西宮市や芦屋市も含めて阪神間の不動産取引の80%は中古マンション。
残りの殆どが建売と新築マンションと比較的価格帯の安い中古戸建。
高額物件の取引が全体に占める割合は無視できるほどの割合でひじょうに少ない。

[402: 匿名]

>>400
おそらく不動産関係者が紛れ込んでいるのでしょう。

[403: 匿名]

>>394
以前から忠告されていましたが、彩都はやめておいたほうが良いですね。
今の状況では、ニュータウン分譲が成立するあと10数年で完売するのは厳しいです。
かといって10年強で売り切ろうとすれば、凄まじい値下げをしないと無理でしょう。
当然、それは彩都全体の不動産に甚大な影響を及ぼします。
かといって大量に売れ残っても、彩都の資産価値は暴落します。

モノレール起点の大規模ニュータウンというのがそもそも過去に成功例が無く前代未聞なのですから、
やはり無理がありました。
一方で都心に直結する鉄道本線からバス便数分の住宅地は大昔から成功例が多く、阪急の手がけた
住宅地で最高傑作といわれる東豊中住宅地も昭和初期にバス便の分譲地として開発されたものです。
当初は駅から歩けない沿線開発なんてうまく行くわけがないという意見もあったようですが、
実際は成功し日本有数の邸宅地（高額納税者数でずっと近畿圏1位）になりました。

[404: 匿名]

山本を否定する「何も無い上に座れない」から宝塚線でワーストという批判意見。
これって雲雀丘も否定する事になるんですよね。
雲雀丘は山本よりもっと何も無い上に、電車の条件は朝ラッシュ時は同じですから。
雲雀丘で座る為には、増結車両に並ぶか7時27分の普通に乗るかしかありませんが、これは山本利用者でも同様に並べば座れます。昼間は雲雀丘始発がありますが、昼間は山本でも急行に座れるので関係ありません。

[405: 匿名]

↑だけど山手台は、そうはならない。なぜならバス便起点駅が山本だから。

豊中や千里中央とは異なる(笑)

[406: 匿名]

買ってはいけない住宅街の代表格が彩都。

いっぽうで山手台は、現在分譲中の大手分譲地で数少ない完売が見込まれている所。

完売せずに大量に売れ残りが発生した場所は、当然悲惨な二束三文への暴落が待っているからね。

[407: 匿名]

いくらココで言ってたって現実に彩都で暴落など起きていないし、通勤は座ってラクラクが現実。

一方、山手台の１５年の歴史は常に暴落、暴落、暴落の繰り返し。つい数年前販売した街区でさえ起きている悲惨な現実。

何にもない山本駅が通勤時、座れなくて沿線で常に不人気ワーストなのも現実。

まあ他にも土砂災害警戒区域・急傾斜地崩落危険地域・土石流危険地域などに隣接しているのも防災マップ見ると現実の今そこにある危機。
彩都の隣接地にそのような物騒な指定がないのも、これ現実。

やはり、地元市議も地元では買ったらアカンと呼びかけているように山手台はテレビCMで他府県民が分けも分からな

いまま買ってしまう分譲地なのでしょう。

[408: p]

お詳しいですね。
関係者ですか？

[409: 匿名]

これだけ正確に分析できるのは、もちろん関係者でしょう。

[410: 匿名]

山手台は暴落などしていません。

地価（六大都市圏市街地指数の住宅地指数は平成5年149.1に対して現在は77.6なので
48%下落しているのが標準なのです）が下がるにつれて、そして駅からだんだん
遠く不便になるにつれて順当に連動して下がっているだけです。

山手台が分譲された時は、山手台以外の近隣も今よりも地価が高かったのです。
山手台の西2丁目が街開き当初から7割下落とかしていれば暴落だが、半値なら「普通」。

山手台の中でいちばん立地や地勢が良く無い西4丁目ですら好調に売れているので、
暴落はありえないし完売可能性がきわめて高い。。

一方で彩都はあと数年以内で暴落が避けられないでしょう。完売も100%無理で悲惨な
暴落が確実にくる。西宮名塩以下ですからね、あそこは。
名塩はなんだかんだまともな鉄道の駅まで歩けるし、29分で乗り換え無し大阪直通。
そして駅前の充実度は彩都より上。

[411: 匿名]

山手台東１丁目で平成１９年に８０００万円近くで買った家が４年で４０００万円台まで下落することを暴落

という(笑)

山手台の歴史は暴落の歴史、他にもあるよん、

彩都でそんな暴落聞いたことないな。

[412: 匿名]

＞山手台東１丁目で平成１９年に８０００万円近くで買った家が４年で４０００万円台まで下落することを暴＞落という(笑)



↑
それは暴落ではない、大暴落＝山手台

[413: 匿名]

一方で山手台はあと数年以内で更なる暴落が避けられないでしょう。完売も100%無理で悲惨な
大暴落が繰り返し確実にくる。西宮名塩以下ですからね、あそこは。
名塩はバス便の山手台と違い、なんだかんだまともな鉄道の駅まで歩けるし、29分で乗り換え無し大阪・新大阪・北新地・京橋直通。
阪急梅田止まりで乗り換え大変な山本とは大違い、そして西宮名塩駅前の充実度は山本より圧倒的に上。

[414: 匿名]

土地（更地の整形地）はともかく、中古戸建の仲介物件の価格は各々事情が全く違い差が大きく全く参考にならんからね。

[415: 匿名]

新築7800万円の家が、数年住んで新品じゃなくなって4900万円になるって当たり前ですよね。

[416: 匿名]

山本駅北口は屋台のたこ焼き屋がたまに出店するくらい。

周りに何にもないので良く繁盛しているらしい。

多分そのたこ焼き屋の大将も山手台の住人だろう、自営業が多いらしいからな。

[417: 匿名]

＞新築7800万円の家が、数年住んで新品じゃなくなって4900万円になるって当たり前ですよね。



４７００万だろう。４年で３１００万も下がって「当たり前」か…

長年、暴落に慣れ親しんだらそういった感覚になるんだな。

山手台は宝塚市で最も夜逃げが多いらしいが自営さんはサラリーマンとは感覚が違いすぎるな。

[418: 匿名]

これが現実。
彩都はもはや絶望的。
ニュータウン分譲ビジネスが成立するあと10～15年という限られた時間の中で、
販売不調で西部地区だけで100ヘクタール以上残ってるってどう見ても無理ｗ
凄まじい暴落が約束されている街、それが彩都。
やめておいたほうがいいぞ。
今でも販売不振でこのままだと大量に余って暴落するし、かといってタイムリミット中に
完売しようとすると、坪20万程度まで大幅値下げしないと厳しいのでどちらにせよ
彩都西部地区全体が暴落に襲われる。

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都市再生機構、近畿のニュータウン用地1200ヘクタール売れ残り
2011/7/26 6:40情報元
日本経済新聞　電子版

　都市再生機構（ＵＲ）が計画した近畿２府４県のニュータウンの土地売却が難航し、３月末時点
で約1200ヘクタールが残っていることが分かった。大阪府の彩都（茨木市、箕面市）など５地域は
100ヘクタール以上を抱えている。ＵＲに代わって造成や販売を手掛ける民間の事業協力者を募り、
販売ペースを上げる考えだ。

　2004年７月に独立行政法人となったＵＲはニュータウン用地について、政府方針に基づいて19年
３月末の…

[419: 匿名]

関西全体で膨大な売れ残り用地があるなかで、ニュータウン需要（パイ）はもともと限られている。

彩都を売り切る為には、他のニュータウンとの競争に勝って顧客を奪う必要があるわけで、現状が
土地売却に難航しており絶不調なのだから、大幅な値下げがくるのは必至だという事。
当然民間業者にバルクで投売りされるから、安い値段の建築条件付土地や建売が大量に供給されるだろう。

[420: 匿名]

彩都の事はいずれも予想。でも宝塚山手台は現実に暴落したし破綻もした。
１０年以上昔の事例ではなく、つい２〜６年前の物件が現実に暴落している先見性のない山手台の住民がいくら彩都の将来のこと予想したところで誰も聞く耳もちませんって。