阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part4】

[匿名さん]

前スレが1000を超えたのでPart4を作りました。

引き続き情報交換致しましょう。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/

[361: 匿名]

＞３５８

阪急の社長、ＪＲ西社長も宝塚市内の他の場所には住んでるが、山手台には住んでないんだろ。

そらァ幸福銀行を破綻に追い込んだ縁起の悪い山手台なんかには大手企業経営者は住まないんだろう。

山手台はパチンコ・オシボリ・産廃・ハウスクリーニング・焼肉が関の山。

彩都はそもそも高所得サラリーマン・研究者・大学病院医師あたりがメインだからな。

[362: 匿名]

はっきり言って坪単価からして彩都の客層は四丁目と一緒
１、２丁目は高すぎてサラリーマンや国立大学の教員では
買えないだから医者や自営か多い。

[363: 匿名]

>357
ちょっと理解が足りないようなので補足を。
彩都が３割引が当たり前でなく、モノレール後のミニバブル時に、土地を分譲したヘーベル、トヨタホーム、日本レイトが、欲をかきすぎて、一時的にこれまでより１０００万上乗せして分譲開始しただけ。彩都購入者で、このＨＭの作戦に引っかかる人はほとんどおらず、２年近く全く売れなかった。で、３割値下げ（というか価格を戻しただけ）になっただけ。山手台の様に実際に購入して暴落で殆どの住人が大損したのでなく、実売価格は坪５０万をキープしている点で彩都は立派と思うよ。

彩都が飛ぶ鳥を落とすミニバブルの頃が懐かしい。
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27528/res/118-128

↑
で、その頃の山手台のスレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27528/res/118-128

あまり進歩が無いね。

[364: 匿名]

鉄道会社はまさに総合不動産業で土地評価のプロですからね。
経営者はモノレール支線住宅地の絶望的なポテンシャルの低さを知っているわけですね。

すぐ近く（車や原付で3～5分程度の距離）に都心に直結する鉄道駅もあるモノレール沿線なら
何の問題無いけど、モノレールしか無い場所は絶望的。

[365: 匿名]

橋下知事が言っていた、

『彩都は関西の「知の集積地」、偏差値７０以上の街！』

偏向教育・偏差値好きの橋下氏らしいイヤラシイ言い方。でも的は得ている。

だったらYAKUZAを受け入れる山手台は「恥の集積地」って感じかな？

山手台のかた気に障ったらゴメンナサイ。

[366: 匿名]

＞鉄道会社はまさに総合不動産業で土地評価のプロですからね。


↑

だから県や市から見棄てられた山手台には住まないんだ～ナットク！！

[367: 匿名]

橋下知事が言っていた、

『彩都は関西の「知の集積地」、偏差値７０以上の街！』

偏向教育・偏差値好きの橋下氏らしいイヤラシイ言い方。でも的は得ている。

だったらYAKUZAを受け入れる山手台は「恥の集積地」って感じかな？

山手台のかた気に障ったらゴメンナサイ。

[368: 匿名]

彩都は、モノレールで不便と思われがちだが、住んでいる人は、意外に満足している。
モノレールも地下鉄も始発で間違いなく座れるし、出張で、新大阪（地下鉄）、伊丹空港（モノレール）に行くのも結構便利。流石に千里中央に比べると不便だけど、本数が少ないバス便＋座れない山本が最寄り駅と比べると彩都の方が便利と言う人も多い。今年からは、彩都は阪急、ＪＲの茨木にバスが出るようになったから、差が開く方向かな。

[369: 匿名]

確かに。山手台は痛勤地獄！

[370: 匿名]

MIXIで初期の山手台小卒の方が何人か登録していますが、東大、阪大医学部、京大法等やはり優秀な子が多いですね。

彩都とは平均学歴からして全く違いますからね。サラリーマンが殆どの西4丁目ですら東大、京大、阪大、一橋、東工大以上がデフォルトです。

隣の中山五月台も高齢でリタイヤされた方が何人か個人ブログやサイトを開設していますが、東大法卒の旧財閥系老舗企業OB、東大卒の元電通マン、京大法卒の元商社マンなど優秀な方ばっかりです。中山台と山手台は双子のような関係ですから、当然層も似通っています。

[371: 匿名]

嘘だと思うなら、またそのシニアの方のブログや若い子のMIXIアドレス張りますよ？

[372: 匿名]

中山台の人間は誰一人として山手台を『兄弟みたいな関係』などと思っていません！味噌とクソと同じにしないで下さい!!

[373: 匿名]

彩都は北摂の罰ゲーム地。
千里中央までたどり着くのに390円、40分のありえない立地。
しかも周辺に鉄道駅が無い上に途中道路も混んでいるから、マイカー送迎や原付や
電動アシスト自転車で鉄道駅を利用する事もままならない。
不便でも高くて遅いモノレールを一生使わざるを得ない悲惨の地。

茨木でも高槻でも箕面でも他にいくらでも良好な住宅地が点在しているんだから
わざわざ彩都を選ぶ理由なんて微塵も無い。

橋下も本音では彩都なんてろくなもんじゃないと思ってるからなｗ
本人は便利で環境も良い緑地公園に住んでるし、過去の行政から不良債権を押し付けられて困っているだろう。

[374: 匿名さん]

>373
必死だな
顔真っ赤だぞ

[375: 匿名]

彩都の戸建から彩都西駅まで徒歩15～20分（10分以内の場所もあるが未分譲エリアも含めて
彩都の宅地を平均すると10～30分で平均15～20分前後）そこから2～3分の時間的余裕
（駅内移動、待ち時間）をはさんでモノレールの所要時間が17～18分、そしてモノレールの
千里中央から、北大阪急行の千里中央まで徒歩5分。

梅田までならともかく、千里中央（モノレールの千里中央はいわゆる千里中央ではないからね）
までドアツードア40分ってありえませんわ。

[376: 匿名]

はい。座って通勤する贅沢を覚えると、もう立ってバスに揺られたり、満員電車で押し合いへし合いなんて考えられませんよ。山手台にお住まいの方は座って通勤できる贅沢を味わったこと無いんじゃないでしょうか。

[377: 匿名]

昼間、自宅を出発した彩都住民の主婦が北急の千里中央に到着する頃に、山手台を出発した主婦は梅田に到着しています。また、山手台はマイカー送迎が行える立地なので、マイカーで数分のJR中山寺を利用すれば、電車所要時間20～21分で大阪駅まで行けます。彩都はマイカー送迎や原付で北千里やJR茨木を利用するというのは
遠すぎて現実的ではありません。阪急の新大阪連絡線が出来るし（西梅田～北ヤード～十三～新大阪）、新大阪への所要時間も山手台のほうが断然早くなります。今でもJR使えば全然早いです。言うまでもありませんが、伊丹空港へは山手台のほうがずっと早いです。彩都は、昼間千里中央方面行きですら、直通ではなく万博公園で乗り換え待ち時間が必要になるのが致命的です。

[378: 匿名]

山手台は１～３丁目は中卒高卒の一発屋自営業

４丁目は中堅私大卒の中堅サラリーマン

という感じかな。実際はそんな単純に色分け出来るものではありませんが、あくまでイメージですけどね。

たしかに山手台にも他所のニュータウンと同じように高学歴なかたはいらっしゃるでしょう。

ただし彩都は別格で立地的に阪大・京大・東大各医学部出身者が多いです、

医学部の偏差値はまさしく別格です。

東大１類・京大法でさえも〇〇県立医大なんかよりも下位の場合が多いですからね。

[379: 匿名]

彩都は通勤ラッシュ、確実に座れるとは言えない状況。
座る為には、発車時刻に対してある程度早めに駅に到着しないと無理なので、さらに所要時間増える。
千里中央でも通勤時間帯に座る為には一本遅らせる必要あるから、さらに所要時間増える。
山本もラッシュピークをずらして早朝なら座れるし、ラッシュピークでも彩都と同じぐらい
所要時間かかっていいなら、裏技を使えばいくらでも座って通勤できる。

[380: 匿名]

そもそも雲雀丘は駅前に何もなくても座れるから良くて、山本は座れなくて良い事が何もないという良く出る話が意味不明。

山本のほうが雲雀丘より駅周辺は便利だし、そもそも雲雀丘で朝ラッシュに座る為には早めに言って増結車両に並ぶという事だけど、これは一本前の電車に乗って雲雀で降りて並ぶのと本質的には変わらない。つまり山本でも座って通勤できるんだよ。

[381: 匿名]

彩都に阪大病院関係者（医師免許保有者）は殆ど住んでいないですよ。
仕事の関係で阪大病院関係者の居住地を知り得る環境にありますが、彩都には全体の1%も住んでないです。
北摂の利便の良い所や兵庫県には多く住んでいますが、彩都を選んでいる人は殆どいません。

武田薬品を誘致してエリートが職住近接で住まう街にするという目論見も、見事に失敗して自爆しましたね。
大阪の製薬企業のエリート社員も殆どが、彩都なんかには住んでいません。もっと良い場所を選べますからね。

[382: 匿名]

さすがに彩都は売れてないからデタラメな事書いて営業必死だなぁ。

彩都は殆どが普通のサラリーマン家庭ですよ。彩都の90坪の土地を初期に買った住民で
女児用下着を民家に不法投棄する変質者がいましたが、阪急百貨店勤務時代に2億円横領が
ばれてクビになった経歴があったり・・・　最終的には殺人犯で逮捕されましたね。
その後拘置所内で拘留中に監視の目を盗んで自殺して亡くなりましたが、、、

彼は経理屋のサラリーマンでしたが、高卒でした。
彼以外にも高卒の給与所得者世帯は彩都の戸建にいっぱい住んでいます。

[383: 匿名]

嘘ついたらダメですね。
医療関係者の個人情報を知り得る立場ってどんな立場か是非聞かせて欲しいな。1％とか適当な数字をどうやって算出したのかも聞かせて欲しい。

[384: 匿名]

彩都西も千里中央もすべての列車が始発で本数が多いから待たずに座れますけど？

座れない山本から雲雀丘花屋敷まで行って増結分に並ぶということだが梅田寄りの２両分だけでしょ、しかも全ての列車に増結があるわけではなく、朝のごく一部の通勤急行のそれも増結の２両分だけですよね？

全てのダイヤが始発で本数も多い彩都西・千里中央と、山本での裏技的イス取り合戦を比較すること自体おかしいでしょう。

[385: 匿名]

彩都みたいに梅田まで座って通勤する為にドアツードア６０分強かかっていいなら、山本でも楽勝で座れます。

宝塚までバックして今津線の準急（梅田まで直通）に乗ればいいだけですから。しかも彩都と違って、千里中央でかなり歩かされたりといった面倒な事はありません。

[386: 匿名]

しかも宝塚行きは座れるので、座りっぱなしで殆ど移動無しで梅田まで出られます。
宝塚からはまとまった時間座れるので、18分座って5分歩いて5分立って待って20分座るのとは大違い。
終点まで寝て就寝時間の足しにして回復する事も可能。
彩都は中途半端な所で乗り換えと歩きがあるから、寝るのは無理。

[387: 匿名]

>>378
それ嘘だよ。
東大の理科一類より実質の合格難易度が高い地底医学部は、阪大以上だけ。
東大、京大に合格できる学力あるなら、医者になるのは簡単。
灘や東大寺でも地方駅弁医学部志望者より遥かに成績上位の生徒が、
東大文Ⅰや京大法、東大理系に進学している。
東大京大の合格者なら、場所を選ばなければ楽に国公立医学部に合格できる
（センターで国公立医学部合格に必要な点数が楽にとれる）。

しかも医学部の偏差値が上がったのは、90年代以降のバブル崩壊以後の不況になってからで
現在45歳以上の旧帝大以外の国公立卒の医者は、同年代の東大京大阪大卒エリートには
全く適わない。

しかもこれが一番重要なのだが、全医者の半分はおバカな私学出身
（特に昔は医者のバカ息子が寄付金で入学し放題だった）。

[388: 匿名]

＞３８６
＞３８７

ハイハイ、もう裏技はいいから（笑）、彩都が座れるのが余程悔しいんだな、

いくら必死になっても山本が絶対に座れないという事実だけはまったく変わらない。

[389: 匿名]

＞しかもこれが一番重要なのだが、全医者の半分はおバカな私学出身
＞（特に昔は医者のバカ息子が寄付金で入学し放題だった）。


それって山手台にたまにいる西宮市の某私大医学部卒のことだよね？

[390: 入居済み住民さん]

まあまあ、医者の腕はどこの大学出かより医師免許取ってからどれだけ研鑽を積んだかでしょ。
父の受け売りだけど。大学では大した治療方法なぞ習わんっていってたな。

[391: 匿名]

385 386
山手台はバス便ニュータウンなんだから
バスを忘れたらいけないよ〜
山手台2丁目あたりから山手台4丁目まで座るためにワザワザ戻るのかい？
さぞかし良い睡眠出来そうだな)^o^(

[392: 匿名]

宝塚行き急行に乗って、宝塚発の梅田行き（今津線準急）に乗って通勤する方法って、別に裏技じゃなくてポピュラーだと思いますけど。15分余分にかかりますが（それでも彩都とトントン）、始発から終点まで35分寝れますからね。

[393: 匿名]

なにかの間違いで彩都がうまくいって（ありえないが）
人口大幅に増えたら一本待たないと座れなくなるなｗ
モノレール赤字だから大幅な増便はありえないし詰め込むだろう。
モノレールで並んで待たないと座れないって地獄だなｗ
地価暴落するな。
かといって人口増えずに空地だらけになっても地価暴落。
どっちに転んでもヤバイ。

[394: 匿名]

やっぱり彩都って絶不調なんだね。
ニュータウン分譲のタイムリミットはあと10年ちょいなのに100ヘクタールってどう見ても無理ｗ

---------

都市再生機構、近畿のニュータウン用地1200ヘクタール売れ残り
2011/7/26 6:40情報元
日本経済新聞　電子版

　都市再生機構（ＵＲ）が計画した近畿２府４県のニュータウンの土地売却が難航し、３月末時点
で約1200ヘクタールが残っていることが分かった。大阪府の彩都（茨木市、箕面市）など５地域は
100ヘクタール以上を抱えている。ＵＲに代わって造成や販売を手掛ける民間の事業協力者を募り、
販売ペースを上げる考えだ。

　2004年７月に独立行政法人となったＵＲはニュータウン用地について、政府方針に基づいて19年
３月末の…

[395: 匿名さん]

やはり彩都が活性化するには、本来の姿である職住近接を目指さないといけない。
中地区（準工業地域に用途変更予定）に工場を誘致し、工場労働者向けに25～30坪程度の建売を格安（2000万円台前半）で用意すればかなりの需要が発生するだろう。
ってスレ違いか。

[396: 匿名]

>392

山本梅田間の定期には（石橋経由）って書いてあるよね。

その定期で西北経由してるのがポピュラーってこと？

それって、世間では キ セ ル 乗車って言うんやけど。

ふーん、山手台では、住民の阪急電車 キ セ ル 乗車がポピュラーなんや。

[397: 匿名]

山本駅着く前に立ったままバスに揺られて気分悪くなったらそんな宝塚まで戻ってダッシュしたり

雲雀丘で割り込んだり、裏技する元気も萎えるだろうに…

彩都西はいつでも普通に座れちゃいますからね（笑）

[398: 匿名]

山手台って薬座が住んでるんでしょ？

[399: 匿名]

山手台１～２丁目は分かっているだけでもヤ.ク.ザ・産廃・ハウスクリーニング・焼肉・パチンコ・マッサージ屋（柔道整復師）等もう、なんでもあり。
ただし、いずれも芦屋・夙川に住めるほどではない、小魚。
当時、なりふり構わず販売したツケですね。
４丁目は健全なサラリーマン層が入ってきたかな。

[400: 匿名]

いつも疑問なんですが、
彩都と山手台って大阪兵庫と住所まったく違って、互いに遠いのに、比較してる方達は何故それほど駅に詳しいんですか？

通勤時の人混みや乗り換えや‥‥どっちの土地の駅にも物凄くお詳しいですね〜

[401: 匿名]

芦屋、夙川なんて誰でも住めますよ。
7.5～8割がマンション、そして残り1.5～2割を占める戸建の8割以上が29坪以下なんだから。
芦屋浜の某○ー○○○タウンなんて外国人労働者だらけですし。

かといって敷地大きめの区画の戸建は、殆どバブル期以降の成金か、山手の地価が安い頃に分譲でかった
高齢者層（75歳以上）で、1億円以上の土地の不動産取引はごく僅かしかない。
これは誰でも知っている事だけど、西宮市や芦屋市も含めて阪神間の不動産取引の80%は中古マンション。
残りの殆どが建売と新築マンションと比較的価格帯の安い中古戸建。
高額物件の取引が全体に占める割合は無視できるほどの割合でひじょうに少ない。

[402: 匿名]

>>400
おそらく不動産関係者が紛れ込んでいるのでしょう。

[403: 匿名]

>>394
以前から忠告されていましたが、彩都はやめておいたほうが良いですね。
今の状況では、ニュータウン分譲が成立するあと10数年で完売するのは厳しいです。
かといって10年強で売り切ろうとすれば、凄まじい値下げをしないと無理でしょう。
当然、それは彩都全体の不動産に甚大な影響を及ぼします。
かといって大量に売れ残っても、彩都の資産価値は暴落します。

モノレール起点の大規模ニュータウンというのがそもそも過去に成功例が無く前代未聞なのですから、
やはり無理がありました。
一方で都心に直結する鉄道本線からバス便数分の住宅地は大昔から成功例が多く、阪急の手がけた
住宅地で最高傑作といわれる東豊中住宅地も昭和初期にバス便の分譲地として開発されたものです。
当初は駅から歩けない沿線開発なんてうまく行くわけがないという意見もあったようですが、
実際は成功し日本有数の邸宅地（高額納税者数でずっと近畿圏1位）になりました。

[404: 匿名]

山本を否定する「何も無い上に座れない」から宝塚線でワーストという批判意見。
これって雲雀丘も否定する事になるんですよね。
雲雀丘は山本よりもっと何も無い上に、電車の条件は朝ラッシュ時は同じですから。
雲雀丘で座る為には、増結車両に並ぶか7時27分の普通に乗るかしかありませんが、これは山本利用者でも同様に並べば座れます。昼間は雲雀丘始発がありますが、昼間は山本でも急行に座れるので関係ありません。

[405: 匿名]

↑だけど山手台は、そうはならない。なぜならバス便起点駅が山本だから。

豊中や千里中央とは異なる(笑)

[406: 匿名]

買ってはいけない住宅街の代表格が彩都。

いっぽうで山手台は、現在分譲中の大手分譲地で数少ない完売が見込まれている所。

完売せずに大量に売れ残りが発生した場所は、当然悲惨な二束三文への暴落が待っているからね。

[407: 匿名]

いくらココで言ってたって現実に彩都で暴落など起きていないし、通勤は座ってラクラクが現実。

一方、山手台の１５年の歴史は常に暴落、暴落、暴落の繰り返し。つい数年前販売した街区でさえ起きている悲惨な現実。

何にもない山本駅が通勤時、座れなくて沿線で常に不人気ワーストなのも現実。

まあ他にも土砂災害警戒区域・急傾斜地崩落危険地域・土石流危険地域などに隣接しているのも防災マップ見ると現実の今そこにある危機。
彩都の隣接地にそのような物騒な指定がないのも、これ現実。

やはり、地元市議も地元では買ったらアカンと呼びかけているように山手台はテレビCMで他府県民が分けも分からな

いまま買ってしまう分譲地なのでしょう。

[408: p]

お詳しいですね。
関係者ですか？

[409: 匿名]

これだけ正確に分析できるのは、もちろん関係者でしょう。

[410: 匿名]

山手台は暴落などしていません。

地価（六大都市圏市街地指数の住宅地指数は平成5年149.1に対して現在は77.6なので
48%下落しているのが標準なのです）が下がるにつれて、そして駅からだんだん
遠く不便になるにつれて順当に連動して下がっているだけです。

山手台が分譲された時は、山手台以外の近隣も今よりも地価が高かったのです。
山手台の西2丁目が街開き当初から7割下落とかしていれば暴落だが、半値なら「普通」。

山手台の中でいちばん立地や地勢が良く無い西4丁目ですら好調に売れているので、
暴落はありえないし完売可能性がきわめて高い。。

一方で彩都はあと数年以内で暴落が避けられないでしょう。完売も100%無理で悲惨な
暴落が確実にくる。西宮名塩以下ですからね、あそこは。
名塩はなんだかんだまともな鉄道の駅まで歩けるし、29分で乗り換え無し大阪直通。
そして駅前の充実度は彩都より上。