阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part4】

[匿名さん]

前スレが1000を超えたのでPart4を作りました。

引き続き情報交換致しましょう。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/

[21: 匿名]

はいはい

高級住宅地にお住まいなのね

羨ましい限りですな(笑)

[22: 匿名]

阪急彩都ガーデンビレッジやまぶき

徒歩１０分なのに１年以上（去年の５月に分譲開始）で２０区画ちょっとしか売れてないのが笑える。
そろそろ限界だな。

北大阪急行の千里中央駅まで３７分（彩都西駅まで実徒歩１２分＋駅内移動・電車待ち余裕時間３分＋乗車時間１７分＋徒歩５分）の糞田舎だから当然か。

[23: 匿名]

彩都ガーデンビレッジは、３５００～４０００万だから、山手台の様に安い土地ではないからね。
それと、箕面側にあるのに茨木市というのも苦戦の原因か。
山手台４丁目のようにあと１０００万強安ければ速攻で売れるんじゃないか。彩都買えなくて山手台にした人多いと思う。

[24: 匿名]

ここ数年で分譲された山手台の駅徒歩15～20分圏は5000～8000万円の土地も普通に売れていましたよ。今販売しているジオ宝塚山手台フロントテラス は、ジオ彩都いぶきの森より全然高いけど順調に売れてますね。どちらも駅徒歩7分表示。やっぱり阪急山本駅のほうがモノレール彩都西駅より遥かに評価高いんですね。そりゃ当たり前ですけどね。

[25: 匿名]

ガーデンビレッジ徒歩圏なの山手台四丁目のように安く
しろとは殺生な
擁壁にもお金かけて電線も地中に埋めたりしてるしね

四丁目みたいにバスで打ちっぱなし擁壁と同じ価格にしないと売れない程場所悪いってこと?

[26: 匿名]

昼間の所要時間が

彩都の戸建～北急千里中央駅　＝　山手台西4丁目の戸建～阪急梅田駅

だからね。

[27: 匿名]

四丁目はやはり適正価格なんだろう。阪急からしても東三丁目みたいに金かけても売れないのがわかっていたから安く売るかつ今まで高値掴みした人を
納得させる為には
今の普通な町並みにする必要があったんだろう。
場所は大差ないのに価格はかなり安くなってるからなー
東三丁目買った人からしたら(眺望が素晴らしい街区は除く)
同じバスでバス停からはかなり登るし
時間あんまり変わらないし値段は無意味に高いし踏んだり蹴ったりだもんな

[28: 匿名]

東側（幹線道路挟んで向かい）に高い斜面がある西４丁目と違って
東３丁目は東側に尾根が無いのが大きいと思う。
これが街を明るくしリゾート感をもたらしている
西４丁目南部と比べると朝日が当たるのも段違いに早い（というか西４丁目が遅い）。

東３丁目でも東、西の２丁目と比べるとかなりコストダウンしているんだけど
それでも西４丁目と比べたらこだわって造成されたように見えるから不思議だね。

[29: 匿名]

陽当りは、同じ西4丁目でも現在分譲中の方で、積水以北の東角地はかなり陽当りも眺望も良いですよ。

積水ロードの北間口が即完売したのは、陽当り眺望共にかなり良かったからでしょうね。

西へいくほど斜面になっていて、山が近い分、夏場は西日が遮られて良いですが、冬場はあまり陽が当たらないでしょう。

[30: e戸建てファンさん]

中山台が地盤の宝塚市議会有力議員(最多当選回数)の後援会での挨拶のくだり…

「…まぁー山手台は市外や他府県から来て地元のこと分からん人ばっかり買うニュータウンですからね、息子さんや娘さんに推めたらあきませんで、あこは住民税たっぷり払わすだけ払わせて市は何にもする気ないですから。長尾山トンネル造るの決めた時にこっち(中山台)にクルマ来んようにするために幸福サンに造らせただけの街でっさかいね…バスのこともまかしといて下さいな、どっちにこけてもこっち(中山台)の悪いようにはならんように市にも阪急にもやらせますから、市と阪急が言うたら陸運局はシャンシャンですわ…」

これは単なる一例で、市政から見放された山手台は税金だけ搾り取られ続けるだけで、将来にわたって阪急の囲い込み作戦でこれ以上発展の見込みもないでしょうね。

[31: 匿名]

やはり冬場に西日が入らないのはいまいちですね。関西は寒い時期が１１月から３月末ぐらいまであります。
逆に暑いのは７月～９月中旬ぐらいまでと寒さ対策が意外と大切です。

[32: 匿名さん]

彩都は阪急が千里ニュータウンの開発の時に換地で貰った土地だから、かなり値下げしてもじゅうぶん儲かると思うよ。

[33: 匿名]

俺は暑がりだから、寒いのは12～2月で、暑いのは5～10月だけどな。

[34: 匿名]

寒さ云々というより西側に尾根がある西4丁目（最北部は除く）の幹線道路から遠い区画は、11月以降は日暮れが早いので夕方以降暗い感じになります。15時台（16時前）に日陰になりますから。

自宅から見える東側の山には日が当たっているのが窓から見えるのに、自分の家の周りは既に日が落ちているという状況になります。

逆に幹線道路に近い区画は、11～12月の夕方でも比較的遅くまで日が入りますが、朝日が入るのが遅いです。

東側の斜面からも西側の尾根からも適度に離れた真ん中あたりの区画が良いのかもしれません。

[35: 匿名]

３月とか平均気温９℃とかだけど 寒くないとは超人的な
暑がりだね。
普段エアコン何度設定やねん もしかして９℃？

[36: 匿名]

3月はちょうどいい快適な季節ですね。
4月もまだ大丈夫。
5月になると最高気温が30度を越す日も出てくるからね。
ゴールデンウィークくらいになると暑いなぁ、と思うようになってくる。
だいたい4月～11月の文化の日くらいまで半袖です。

節電でエアコン切れとか28度とか無理です。

[37: 匿名]

http://www.misawa.co.jp/toti_tatemono/machidukuri/jitsurei/jitsurei_12...
http://www.misawa.co.jp/toti_tatemono/machidukuri/jitsurei/jitsurei_05...

これから開発される北部地区には、こういう街区も用意してほしいですね。

西4丁目が既に初期の山手台とは全く似ても似つかない別物の街並みであり、既に山手台全体のデザインの統一性という制約は外れたのだから、それなら特色ある街区を今後はいろいろ数十区画単位で用意して、好みや価値観や予算に応じて選べるようにしたほうが魅力があります。

[38: 匿名]

そうだね。第一種低層にせず。土地２０坪で延床百平米の長屋のような三階建ての街並みとか関西の都市部によくあ街並みを再現して２千万切る金額を設定したりすると新たな層の開拓に繋がり魅力も増すし阪急としてもバス利用者が増えるし皆がハッピーだよね。
そんな街区を希望します。

[39: 匿名]

>>37
リンク先のどちらも良いね。
山手台東の北部エリアは、消極的で凡庸な街区ばっかりにはしてほしくない。
38が言ってるようなのは論外。

[40: 匿名]

38、いいんじゃない！

[41: 匿名]

いま山手台に求められているのは若い世代にも購入出来るような低価格です。３８さんのご提言のような低価格でかつ変化に富んだ街並みにすることはデベの求める方向性とも合致します。

[42: 匿名]

山手台をどんどん登っていくと、どこにいくの？日本海？

[43: 匿名]

山手台　→　関電宝塚変電開閉所　→　高浜原発

[44: 匿名]

確かにそこまで行くけど、行き過ぎや(笑)

[45: ご近所さん]

長尾山トンネルの向こうは美味しい地場野菜で評判の旧西谷村。朝市やってます。

[46: 匿名]

38=40=41

本人は面白いと思っているのだろうが、つまらなさすぎ。
ニュータウンに土地20坪3階建ての都市型密集住宅を希望している奴なんて一人もいない。

[47: 匿名]

それもそうだが、山手台のあんな場所に１００坪超の宅地を希望している奴も一人もいない。

[48: 匿名]

46、38＝40じゃないぜ。根拠もないのに自分の主観だけで語ると、他の人に誤った情報を与えてしまうぜ。

[49: 匿名はん]

西4丁目が良く売れているのだから、更に土地を小さくして更に安い価格帯にする必要は微塵も無いわな。

問題は、以前の山手台に対して相対的に平凡で拘りが無くつまらない西4丁目の街並み（買った人には申し訳ないけど）に不満を感じている古参山手台住民や、山手台購入検討層（山手台自体の立地は気に入っている）がいて、そういった人達を満足させる街区が今後少しは出てくるのかどうかが焦点になっている。

[50: 匿名]

じゃあ「平凡で拘りが無くつまらない西4丁目の街並み」でよく売れているのだから、そのまま平凡で拘りが無くつまらない街並みで行きましょう。

売りっぱなしで有名な阪急が購入済みの住民達のことを考えて何かをすることなどありません。

[51: 匿名]

少し古い（2008年）記事だけど
http://www.nsk-network.co.jp/k080430.htm
http://www.nsk-network.co.jp/kanteigan.htm
同じくバブルで一度破綻した山手台も参考になる内容だと思う。
有人管理（警備員常駐）のタウンセキュリティを導入して、共働きで子供のいる（共働きファミリー）高所得層を呼び込む試みは面白い。
平日昼間安心して家をあけられるなら、共働きファミリーの高所得層はマンションではなく週末をゆったり過ごせて癒しのある敷地広い戸建を買う。

[52: 匿名]

まぁ権力あるから一握りやわな

[53: 匿名]

東３丁目でも普通に１００坪超の土地は１割ほどあるし、邸宅建ててる人いますよね。
東３丁目分譲済エリアのすぐ北側から山手台東の北部にかけては更に眺望が良い場所や日当たりの良い場所も多いですから、１００坪以上の区画は当然山手台東３丁目南部と同等以上の需要はありますよ。
もちろん土地の値段が景況や周辺相場に見合う適正価格ならという条件付きですが。
平均６５～７０坪の街区にある１００坪の土地を買った人も、平均１００坪の街区にある１００坪の土地があれば、当然そっちを選んでいますよ。空間的な余裕と魅力が更に増えますからね。
山手台より遥かに不便で立地も地勢（北斜面）も眺望も劣る名塩南台ですら広めの土地は一定の需要があります。
http://www.skyhills.jp/town/
全ては値段とのバランスの問題。山手台北部のバス停から徒歩５分の土地が６０坪２４００万で１００坪４０００万円だったら、１００坪の土地はボッタクリだから誰も買わないけど３４００～３６００万だったら適正価格と見て買う人は沢山出てきます。西４丁目で５５坪の土地を買っている人達だって、予算が許せば同じ場所で２区画分（１１０坪）の土地に住みたいというのが本音ですからね。

[54: 匿名]

５０坪ちょいで２４００万でガンガン売れているのに
１００坪３５００万で売らなアカン理由を教えてくれ

基本的に新たな案は売れてない時に考えるんでしょ

社員がそんな提案してきたら お前アホか？会社潰す気か？
お前の自己満足の為にやってんちゃうぞ！その案がより
儲かる自信あるならお前の金でやれと言うわな

[55: 匿名]

確かに

[56: 近所をよく知る人]

2丁目のような街並みや、2丁目とはまた違う何らかの特色や拘りや独自性を盛り込んだ街並みや、4丁目より広い区画割の分譲地を希望している人はいくらでもいるやろうね。

4丁目買った人らも、ホンマは2丁目あたりを見て山手台に惹かれたけど、今は分譲してないから妥協してか、もしくは予算的な問題で4丁目を買ったんやろうし。

今売れてるから今後全てのエリアでうまく行くとは言えんな。
4丁目は南部は阪急オアシスに近く北部は日当たりや眺望が良く始発バス停に近いというメリットもあったが、今後の山手台東の北部エリアは基本的にバス停から5分以上かかる遠い場所が増えるし、バス道路から階段や高低差のある場所も多い。4丁目と同じ小さな土地、割高な坪単価で売れ続けるという保証も無い。

眺望や地勢は西よりも東の北部のほうが優れているが、利便性は落ちるので街並みでエリアごとに特色を出すなど工夫が必要になってくる。

それにそもそも山手台は当初のコンセプトでは平均70坪程度のゆとりあるニュータウンという事やったのに、それを反故にして割高な坪単価を維持する為に小さめの土地にして総額を抑えるという現在の路線こそ、本来やったらあかん禁じ手に手を出しているイレギュラーな状況。

[57: 匿名]

監視中

[58: 匿名]

>>51
ミサワホームの作品なら桂坂ニュータウンの桂坂西CED
http://www.machinami.or.jp/contents/search/dispimage.php?src=japanese/...
http://www.machinami.or.jp/contents/search/dispimage.php?src=japanese/...
http://www.google.co.jp/maps?hl=ja&ll=34.982912,135.657651&spn=0.00089,0.001639&oe=UTF-8&om=1&t=k&z=20&brcurrent=3,0x600100c2215913bf:0x970261eccc6a9bdc,1
がなかなか素晴らしい。
桂坂はバス便ニュータウンなのに画一的ではなく、50～60坪の区画割エリアから300～500坪の区画エリアまであって散歩して楽しい街。

[59: 匿名]

４丁目とにかく売れてるのにわざわざ路線変更はしないです。

[60: 匿名]

桂坂西って１９８９年やんバブル全盛期の街並みを
今再現してどーすんの？

[61: 匿名]

確かに

[62: 匿名]

西4丁目公園と北公園、あちらこちらの歩道やコミュニティロードの雑草が生い茂り過ぎです。


防犯面にも、見た目にも良くないので、どうにかして頂きたいです。

[63: 山手台西翁]

深夜、走り屋みたいなクルマやバイクもよくタムロしています。

警察もっと巡回強化すべきですね。

[64: 匿名]

バイクや車が溜まってるんですか？

気がつきませんでした…見掛けた事がありません。
どの辺りでしょうか？

週末の夜はパトカーが何度かパトロールしているのを見掛けます。

[65: 山手台西翁]

山手台４丁目バスロータリー付近にタムロしていますよ、アナタも見かけたら通報してください。

県営切畑住宅に走り屋がいてるみたいで仲間が集まってきてるみたいです。

かなり特徴のあるクルマなので。

[66: 匿名]

確かに見かけない。

[67: 匿名]

週末やね、長尾山トンネル抜けて北のほうに走りに行くんやろ

[68: 匿名]

そもそも山手台って魅力を立地やロケーションに頼った街ではなく
全体で街並みにこだわって価値を高めるというふれこみだったはず。
もともとは売れればいいとか、売りやすい街という事ではなかった。
西４丁目は誰がどう見てもなんのこだわりもないフツーの分譲地。
完全に当初の理念を破棄している。

[69: 匿名]

＞・週末の夜は珍走団や夜景を見に来る若者やカーセッ○スをしにくる若者で大盛況（日によっては滅茶苦茶ウルサイ）

↑
これですか？？？

[70: 匿名]

でも売れ行き好調だからね〜