阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part4】

[匿名さん]

前スレが1000を超えたのでPart4を作りました。

引き続き情報交換致しましょう。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/

[184: 匿名]

いや、もしかして山手台が気になるんじゃなくて偏屈ジジイが気になるんじゃないかナ(笑)

[185: 匿名]

そうです。

ほとんど同一人物の書き込み。

３日に一回「北部に大邸宅街を造れ！」などと荒唐無稽な妄想を書き込んでいたが、

その夢が脆くも崩れ去りカンシャクをおこしているのですよ。

[186: 匿名]

近畿で下落率Ｎｏ．1というのも分からんでもないな。

[187: 匿名]

偏屈ジジイなんて関係ない 今の住環境を含む環境に満足していないだけ。

そのうさを晴らして自己満足 ただ現状は変わらないし変える努力もしない

そしてまた叩く 何も自分の生活は変わらないのに…
自分の尻尾を追いかけ続けるネコみたいなもんよ

それでは変わらないし社会からも評価されない。

[188: e戸建てファンさん]

＞近畿の他所のニュータウンに比べて山手台は発展の見込みが無い

＞・阪急バスは将来にわたって山本止まり

＞・阪急は年々街づくりを手抜き

＞・何にもない山本駅前の開発計画も無い

＞・行政からの公共投資も全く無い

＞・土砂災害警戒区域に囲まれている

＞・あるのは北部開発と新名神開通で通過交通渋滞が酷くなる見込みだけ


↑　　↑　　↑

誰が書き込もうが、何のために書き込もうが関係ない

言ってることはすべて正しい。

[189: 匿名]

>157
西２丁目の２区画分の豪邸が、相変わらずの暴落振りですな。
きっと新築時は、倍以上の価格だったんだろうが・・・。

その点、狭小の４丁目以北は、下がってもしれてるから安心か。

[190: 匿名はん]

確かに

[191: 匿名]

>>163
やっぱそうだったんだね。
大規模造成地の開発変更はそう簡単に出来ませんし（議会委員会の承認が必要）、
都市計画に影響を与えますから、発表されていないのに変更になったなどありえませんね。
これから平均170㎡、チープ、建売などと叩いていた人間の嘘がばれましたね。

まぁ山手台を貶して連日ストレスを発散している人間は、延床面積60㎡にも満たない
悲惨なボロ住居に住んでいるから仕方ありません。ある意味かわいそうな人間です。

[192: 匿名]

５０㎡台の狭隘な住居に住んで、平均で土地１８５㎡、建物１３０㎡、
総額５５００万円の山手台西４丁目北部（現街区）をチープと貶す。

あまりにもみじめ。

[193: 匿名]

↑凄い言いようですね…

山手台にお住まいの方はこのような方が多いんですか？

[194: 匿名]

＞近畿の他所のニュータウンに比べて山手台は発展の見込みが無い

＞・阪急バスは将来にわたって山本止まり

＞・阪急は年々街づくりを手抜き

＞・何にもない山本駅前の開発計画も無い

＞・行政からの公共投資も全く無い

＞・土砂災害警戒区域に囲まれている

＞・あるのは北部開発と新名神開通で通過交通渋滞が酷くなる見込みだけ


↑　　↑　　↑

誰が書き込もうが、何のために書き込もうが関係ない

言ってることはすべて正しい。

[195: 匿名]

＞１９１

＞１６３＝自分で言っといて…

　誰も相手にしてくれないから

＞１９１＝自分で答える…


　↑

いつもの自作自演（笑）

[196: 匿名]

↑
山手台一住民としての意見ですが、

山手台のこれ以上の発展は望んでいません。
（商業的な面で）
基本的に閑静な住宅地であって欲しいので、過度な開発は無用です。

バスは山本駅まで、山手台最北からでも１０分掛かりませんから、山本駅止まりで結構。
個人的には通勤に電車もバスも使いませんが、子供の通学にも阪急電車が安心・快適。

阪急不動産は確かに最近手抜き気味。
公園や街路の雑草除去、葉刈などすべき。
（これは新街区販売にとってもマイナスになるでしょうし、治安の悪化にもつながるので早急に取組んで頂きたい）

[197: 匿名]

それから駅前に関して。わたし個人的には、寂れた山本駅前が好きなので、開発計画はして頂きたくない。
３０年以上前からある本屋、小さな商店。
変わらぬ景色も残しておいて頂きたい。

行政は何もしない？
意味がわかりませんね。今現在公共投資が必要なのは、北公園前バス停（山本駅→山手台西4丁目行き）の道路の陥没2か所ぐらいでしょう。


土砂災害地域に囲まれているとは大袈裟ですね。囲まれているほど、ぐるりと囲まれてはいません。あくまでも一部です。

[198: 匿名]

まちびらき済み街区の道路・街路やオープン済みの公園等を管理しているのは阪急ではなく市であり、維持管理したり清掃したりするのは市や自治会ですよ。

分譲中街区のまだ売れてない土地の雑草を処理したりするのは、阪急がやるべき事ですけどね。

[199: 匿名さん]

雑草を処理？阪急が？

やるわけないじゃん

とっとと売り払って逃げたいのに

阪急のお荷物山手台に対する姿勢が伺えるね

草ボーボーの公園なんてサイテー

[200: 匿名]

西４丁目の売りに出ている豪邸は、土地１５０坪超（２区画分）で、築１５年の豪邸が付いて
７９８０万なので、建物価値をゼロで見ても、坪５３万。

山手台信者は、４丁目でも彩都の駅徒歩圏と坪単価はそんなに変らないと豪語していたが、
自慢の西２丁目も、彩都と坪単価変らないね。

まあ、発展が期待できる彩都と肩を並べている西４丁目もそれなりに立派だが、
あと十年もすれば、彩都と差が開くのは明白。４丁目は論外かな。

[201: 匿名]

彩都しょぼ。

[202: 匿名さん]

近畿などの７府県で構成する関西広域連合は19日、大阪湾で造成中の埋め立て地に、
東日本大震災で発生したがれきの一部を受け入れる案をまとめた。広域連合が
復興支援を進める岩手、宮城、福島の３県に近く提案する。３県で発生したがれきは
2200万トンで、100万トンまで受け入れられるとしている。

案は広域連合で防災を担当している兵庫県が中心となってまとめた。がれきのうち、
大まかな分別が終わったものを不燃物と可燃物に分ける。このうち可燃物は東北から
船や鉄道で運んで、関西のごみ焼却施設で埋め立てることや、被災地の焼却炉で
処分した灰を関西に持ち込むことを想定している。

近畿の府県などで運営する大阪湾広域臨海環境整備センターが神戸市沖などで
建設を進める埋め立て地を活用する。実際にがれきを受け入れる場合、関係する
府県や市町村との調整が必要だとしている。

どうする？
セシウム持ち込まれるぞ・・

[203: 匿名]

彩都がしょぼかったら、
彩都茨木＞彩都箕面＝山手台西２丁目＞＞＞西４丁目
の山手台はどうなる？

[204: 匿名]

今は彩都は待ち まだまだ下がる実際マンションがかなり安くなってる。
ハウスメーカーも大苦戦 以前の山手台東三丁目のような状態。URの土地が坪４５～５０万で出てたがまだまだ下がるなんだかんだでモノレールだし梅田までの時間交通費もネックしかも計画も縮小され、駅前の店も撤退に次ぐ撤退と将来性は企業も疑問視している状況。
その点山手台４丁目は山手台北部の土地価格の参考指標となる中山台と似たような価格になっておりある意味適正価格になりつつある だから山手台は売れているが彩都は売れない。
彩都と山手台のどちらがより良い宅地かはわからないが彩都気に入ったなら２年待ったら安く買える可能性が高いが山手台は多分あまり変わらない価格(坪単価は)だろう。山手台は今買うなら適正価格に近い。

[205: 匿名]

山手台の土地の坪単価は山手台東１丁目（駅徒歩圏）がいちばん高いですよ。

売りに出ている西２丁目の家は、西２丁目の中でも北西部で、駅からもバス停からも遠く駅からは２ｋｍ（徒歩表示２５分）ぐらいかかる場所です。

彩都はモノレール支線停留所（彩都西駅）から坂道登って徒歩２５分表示の箕面側街区だと、坪２５～３０万円でどうにか売れるかどうかといった所しょうね。

[206: 匿名]

山手台東１丁目は駅徒歩圏とは言ってもマチュピチュみたいな長～い階段か、長～い急坂を歩くんやろ。

平面の地図みたら近そうに感じるけど最も駅に近い場所でも実際歩いたらイヤになるわな。

この真夏にあのマチュピチュ階段登って帰るのはまさしく罰ゲーム。

彩都は人に優しいゆとりをもった贅沢な設計になってるからあんな天国へ続くような長い階段や急坂はありません。

[207: 匿名]

山手台の新規分譲の土地の適正価格

中山台の土地の坪単価（仲介相場）×1.0315（仲介手数料）×1.1倍（擁壁が新品、新規造成地に伴う新品プレミアム※）

※新築マンションに見られる新築プレミアムと同類のコスト

[208: 匿名]

山手台ショボッ！

[209: 匿名]

客観的に見て、彩都のほうが家は断然しょぼいです。

山手台はこだわって建てられた良い家の割合が彩都より全然高い。

[210: 匿名]

彩都は統一感と継続性あるけど

山手台は年々ショボくなってきてるんでしょ。

[211: 匿名]

大丈夫 彩都も年々ショボくなっていく元々の潜在能力が低いのでどーにもならん。
以前は期待値もあり最寄り駅が北千里の小野原西と競っていたが今は完敗モノレールと阪急の支線との差があからさまに価格に反映されている。

また陸の孤島のように１７１から何も無い。年配の人は希望ヶ丘と印象がだぶってる。

価格も近隣宅地より高いのが致命的無理してかさ上げしており以前の山手台と同じように値崩れ必至

既に坪１０万～１５万下げてるが今は我慢して２年～３年待ったら間違いなく更に安値で買える。

[212: 匿名]

地元の不動産業者によると、山手台の家を売って山手台内で引っ越している人が結構いるとの事。
今の土地は不満があるけど、山手台そのものは気に入っているという人が少なくないんだって。

前スレで山手台西1丁目の結構新しい家が6000万円ぐらいで売りに出ていたけど、あの家を売った方も山手台で新たに土地＋建物で軽く1億円以上の家を新築したみだいね。数千万の損なんて気にしない金持ちも結構いるみたい。

[213: 匿名]

凄いね 斯くありたいが無理やな

[214: 匿名]

＞２１１

でも今現在、彩都は街開き以来グレードを落としていない。勝手な想像でモノ言わないように。

山手台は(自称)幹線道路を下から登っていくと１、２丁目→４丁目と明らかに街並みのグレードが落ちてきて

いる。これを客観的事実と言う。

その２丁目あたりもご近所に挨拶もなく夜逃げ同然に引っ越して売りに出される家が多いらしいが…

[215: 匿名]

山手台東の北部販売にあたっては、てこいれに北部のイメージを挽回するこだわりの街区が必要ですね。
そろそろ初期山手台の貯金を使い果たして、西4丁目の手抜きイメージが強くなってきていますから。

[216: 匿名]

若い子育てサラリーマン家庭向けの小さい分譲を今後の殆どを占めるボリュームゾーンにするなら、その正反対の需要に答える為の分譲も一部に必要だね。具体的には、大阪都心に気軽に出られて尚且つ緑豊かな土地に住みたいリタイア世代の為のリゾート的な街区（150坪で50～100区画など敷地が広めの定住型別荘エリア）。

http://rokko-club.com/consept/feature.html
↑この柏尾台は立地や利便性にあまりにも難点があるので成功しなかった（むしろ失敗した）けどイメージとしてはこういう街区

六甲山系、阪神間の別荘地的住宅街はバスの利便性が悪すぎる場所が多い（本数が少なすぎる）から、山手台に良い街区をつくれば住み替える人もかなり出てくるよ。一部であっても緑豊かな街区をつくれば、周辺も含めたイメージアップにつながり、普通の街区の長期的価値維持にも効果があり一石二鳥。山の斜面に建つ不便な閑静な住宅街から脱出したがっている年寄りの皆が、駅近や都心の便利な場所に住みたいと思っているわけじゃない。実はバスさえ便利になれば、今住んでいるような環境で永住したいと思っている年寄りは結構多い。

> 6月にバス交通の充実を求める質問を本会議で行なって以降、「西宮市内のバス
> 問題を考える会」のみなさんの市長に対する申し入れに日本共産党市議会議員団
> として同席しました。8月21日は苦楽園・越木岩・剣谷町・鷲林寺南町・柏堂町
> ・柏堂西町・甲陽園目神山町の各自治会長さんたちが、それぞれ署名を添えての
> 申し入れでした。
>
> 共通して出されていた意見は、(1)若いときはマイカーがあり、毎日の生活に不
> 便はなく過ごしていた　(2)高齢になり、免許証を返上した途端、買い物や通院
> に不便をきたすようになった　(3)地域は高低差があり、しかも最寄の駅から離
> れており、バスの路線もなく今後の生活に大きな不安を持っているという内容で
> した。富山市では、高齢者の交通事故増加傾向から、免許証返上を促進する為に、2
> 万円分の交通チケットを返上者に配布しているという報道も最近では目を引いて
> います。当然この背景には、公共交通の充実があるのは当然です。既存バス路線
> の充実と合わせ、地域の状況に応じたコミュニティバスやデマンドバス導入など、
> あらためて本市でも高齢化社会に対応した、まちづくりの一環としての公共交通
> 網の拡充が急がれます。

そしてこれが一番重要なのだが、今は会社の事情等で関東で勤めているけど定年後は生まれ育った関西に戻って年金暮らしたいと考えている（その為に家を買うまとまった金を貯めている）50代以上の人間がかなり多くいるという事。この層の需要は、ニッチどころかパイとして決して小さくない。

[217: 匿名]

彩都は街開き以来グレードを落としていない？？

http://blog.goo.ne.jp/kjw_plan/e/df5d10a0e0f95cc1226e3c804f6b3970

何か　西４丁目と変わらんけど・・・

なるほど　グレードは落としてないのかも知れんが　元々しょぼかったのね？？

これを客観的事実と言う

[218: 匿名]

東の北部は軽く１０００区画以上ありますから、西４丁目北半分と同じような
特徴の無い平凡な分譲ばっかり続けてたら、途中で息切れしそうですね。
山手台北部のブランドイメージアップを牽引するような特徴ある街区を、分譲計画の
所々のタイミングで出していかないと。

[219: 匿名]

街並み・家並み

山手台西２丁目＞＞山手台東３丁目＞彩都＝山手台西４丁目

[220: 匿名]

【ポテンシャル比較】

小野原＞彩都＞三田ウッディ＞＞＞けやき坂＞山手台＞森町

[221: 匿名]

山手台東１丁目の住人は、毎日あのマチュピチュ遺跡みたいな不気味な階段を登り降りして駅まで行くのですか？本当だったら毎日が罰ゲームですね(笑)

[222: 匿名]

山手台は1ミリも発展しなくても、今より街の本質的な価値が落ちる事は無い。
なぜならもともと大正時代からあった阪急宝塚線沿線の成熟山手住宅街の延長線上にある街で、発展に期待して買う人間が集まる街ではないから。

一方で彩都やウッディタウンは、分譲が行き詰って街が廃れて転出が始まったら一貫の終わり。
発展を夢見てバクチ、青田買いしている人達の集まり。

[223: 匿名]

毎日車なので大丈夫です。ご心配ありがとう　個人的に上から見下ろされるのが苦手なので

あまり低地は好みじゃないんです。

[224: 入居済み住民さん]

＞222

たしかに。ニュータウンじゃないですもんね。ポテンシャルがニュータウンに比べ劣るのは当たり前ですね。てか近隣にすでにコミュニティがあるからポテンシャルなんてどうでもいい。

[225: 匿名]

兵庫在住大阪勤務の不動産屋からみた　【ポテンシャル比較】

小野原＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞山手台＞彩都＞＞＞＞三田ウッディ＞＞けやき坂＞森町

小野原ダントツ

これが一般的な不動産屋の評価(実際の坪単価もこんな感じ)

彩都もモノレールから離れれば山手台の単価より間違いなく落ちる。

[226: 匿名]

マチュピチュ階段の山手台東１丁目は徒歩圏とはとても呼べるシロモノでないことが

良く分かりました(#^.^#)

でも低地は嫌いだけど急傾斜地崩落危険地域は嫌いじゃないのかい？？？

[228: 匿名]

小野原西はそもそも閑静な住宅街ではなく総合的な街として用途地域が設定された区画整理エリアなので店が出来まくったり発展するのは当たり前です。人口密集地に囲まれた未利用地でしたからね今まで。

でも小野原は地勢が良く無い。北向き斜面が多いし、田んぼや池や沼や墓（土葬）の跡地で軟弱地盤が殆ど。

[229: 匿名]

1丁目の階段をマチュピチュとは‥迂闊にも受けてしまいました(笑)

例えマチュピチュでも、歩ける可能性とあの雰囲気は羨ましいです。もう少し早く土地探しをすれば残っていたのかなぁ〜。

これから先、町の全部を豪邸で埋めつくす事は出来なくても、お求め安すぎる区画、建て売りを、そろそろ止めてほしいのが、一部の住民の本音です。

町がいい加減な作りになると、いい加減な人も集まりやすい。

今まで小学校は落ち着いていると言われていたのに、このままでは普通に荒れてしまいます。

土地を高く売り付ける為には、学校区の噂も重要ですよね？

阪急に意見書を出したいのですが、どこに出したらいいのですか？

[230: 匿名]

それから、夏になり、夜子供に見せたくない人たちが4丁目に表れます。
ゴミを捨てまくりです。
角の家が気の毒です。

北公園、4丁目公園の辺りに派出所でもいいので、警察署を作ったらどうでしょうね？

北公園に抜けるトンネルも怪しい雰囲気ですし。

公園を小さくしてでも作ってほしいですね。

[231: 匿名]

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
でも小野原は地勢が良く無い。北向き斜面が多いし、田んぼや池や沼や墓（土葬）の跡地で軟弱地盤が殆ど。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

良くご存じで(笑)　小野原は古地図見るとわかるが池や沼が多く地盤が緩いほとんどの場所が地盤改良が必要
ただ日本では災害に強いかどうかはあまり地価には影響しない　

さすがに最近は海辺や埋め立て地は売れなくなったがね　知ってる人は賢く購入して下さい。

因みに山手台の土砂災害警戒区域は　東1丁目で数区画、西1～2丁目で数区画　ここを外して買いなはれ
小野原買う人は　古地図とにらめっこして買いなはれ

[232: 匿名]

216
奥池から山手台に引っ越してきた人を2人知っている。

[233: 匿名]

>>230
西4丁目が街開きする前は、北公園周辺の深夜はもっと酷かったですよ。
毎晩怪しげな車が大量に止っていました。
長尾山トンネルもバイクや車で200kmオーバーの速度で最高速トライアルしている連中とかいたし。

[234: 山手台西翁]

＞深夜、走り屋みたいなクルマやバイクもよくタムロしています。

＞警察もっと巡回強化すべきですね。

＞週末の夜は珍走団や夜景を見に来る若者やカーセッ○スをしにくる若者で大盛況（日によっては滅茶苦茶ウ＞ルサイ）


↑これでしょ。でも山本交番は宝塚警察管内で最も守備範囲が広く山手まではなかなか手が回らないのが実情。中山台にも交番はあるのだが中山台周辺しか巡回していない。最終的には交番開設が望まれますが市議ではなく県議会で尽力いただける県議が必要。

[235: 山手台西翁]

追伸；マチュピチュ！昼ご飯食べながら家内と笑っちゃいました(１丁目の方ゴメンナサイ)

[236: 匿名]

北公園周辺の治安が乱れているのは、あと少しの辛抱ですよ。
東５丁目が街開きして人が住み始めたら、流石にやりたい放題はできなくなります。
マナーを守って騒がずに夜景を見るぐらいしか出来なくなるでしょう。

[237: 山手台西翁]

東５とかの北部って何区画くらいあるんですか？

何年くらいかかるんでしょうかね？

私ら早く完売して静かになって欲しいのよ。

[238: 匿名さん]

１０００区画、１０年。

[239: 匿名]

雲雀丘花屋敷からみたら山本山手台は、オアシスがある街という位置づけ。
平井車庫にできる新駅はよできひんかなぁ。

[240: 匿名]

西雲雀丘ニュータウン(平井４)って、もしかして大バケするんかな。

始発の雲雀へも歩けるし、ＪＲ出来たら５分くらい。

[241: 匿名]

西雲雀丘ニュータウンってどこ? 千里ニュータウンや泉北ニュータウンは聞いたことあるけど聞いたこと無いんだけど

[242: p]

平井4と書いてありますが。

[243: 匿名]

富士ハウジングがメインで開発、分譲しているところです。平井四丁目ですね。

[244: 匿名]

なるほど雲雀丘の駅から近いですね。中々便利
が良さそうですね。

[245: 匿名]

山手台の地価がここ５年で暴落しているのに対し、彩都はここ５年でもほとんど地価は下がっていない。駅徒歩１０分でも２０分でもほとんど地価は同じ。それは、彩都に年々新しいものが出来て発展しているから。山手台は、これから益々ショボくなるから、地価が上がる要素はほとんどない。これが両者の大きな違い。誰か彩都のマンションが下がっていると言っていたが逆で、全体では上がってきている。小野原は、千里ニュータウンなど、最初から四方が住宅地に囲まれていた土地だから発展するのは予想通り。今となっては、坪７０～８０万まで上がってしまい、比較対象が彩都と山手台でなくて、千里ＮＴの方が近い。

[246: 匿名]

山手台の地価は暴落などしていませんよ。

だんだん北側に登っていくにつれて駅や市街地から遠い土地になって、それに伴い順当に緩やかに坪単価が下がっているだけです。もちろん大阪圏全体の地価相場、景況が下がっている事も考慮する必要がある。

暴落というのは、他地域よりも著しく下落率が高い事を言う。

例えば宝塚市全体が10%地価下がっている時期に、山手台の取引坪単価が半額になるとかね。
そんな事は全く起こっていない。

ミニバブル崩壊前の数年前の坪単価に対しても、3割も落ちていない。東1丁目あたりと比べると、駅から著しく遠く標高も高くなっている事を考えると、むしろ根強い需要で北部は立地の割に地価が維持されていると言える。

[247: 匿名]

山手台は駅からほぼいちばん遠く地勢も良く無いエリア（西4丁目）でも、坪42～47万（方角、角地か否かによる）で売れている。

彩都は駅から20分以上の遠い（歩けない）箕面側エリアは、坪30万以下でないと売れないでしょうね。その時に駅から徒歩圏の既存分譲エリアもろともバブルが崩壊する。そしてあのニュータウンはまず完売は見込めない。

[248: 匿名]

ちなみの小野原の地価が上がっているのは当たり前で、あそこは強欲な地主、地権者の権益を確保する為に、行政が一種中高層以上にしているんです。

容積率１５０～２００％だからね。容積率１００％換算の地価にすると、坪４０～５０万程度。妥当な水準。

[249: 匿名]

３年ほど前に山手台東３丁目と小野原西の阪急阪神の建売物件を見学に行きました。山手台の方が土地も広く建物も立派でしたが、価格は全体的に安かったです。申し込み時期もほぼ同じでしたが、小野原は抽選で即日完売だったようですが、山手台は結局売れ残り、値引き販売になりました。その頃から、小野原は人気だったようですが、最近は、それ以上のようですね。閑静な住宅地と利便性重視の違いで好みの問題もあると思いますが、結局は多くの人は利便性を重視したがるってことでしょうか。

[250: 匿名]

>248
市街地で３０坪の土地ギリギリに容積率一杯で建てるなら、その計算もまんざら嘘で無いが、小野原西の住宅地は、高さ制限など規制が厳しいから、その論理はハズレ（笑）。小野原西は、土地が４５坪以下で販売できないのと、高さ制限があるから、基本的に３階建ては建てられない（実際、３階建ての戸建てはゼロ）ので、実質的に１種低層と同じ。４５坪あれば、わざわざ容積率１００％以上の家にする必要もない。阪急の分譲地も平均６０～７０坪の広さで分譲していた。

[251: 匿名]

小野原西は、50坪以下でも3階建て建ちますよ。第三種高度地区で建物の高さも10m制限ですから。

それに2階建てしか建てないとしても、建蔽率60%まで行けますから150㎡の土地で180㎡の家が建てられる。

隣接する千里ニュータウンの街区は、外壁後退全周1.5mの上に容積率80%なので180㎡の家を建てるには225㎡の土地が必要。

1.5倍の土地が必要だから、小野原に隣接する千里ニュータウンの低層地域換算だと坪50万で正しい。

[252: 匿名]

来年以降に分譲される山手台東５丁目では、大阪平野の夜景と、伊丹空港の離陸と、淀川花火大会と、宝塚観光花火大会を同時に見られるらしいです。

[253: 匿名]

宝塚花火も伊丹花火もたしかに見えるけど、音ばっかりで、あくまでも「見える」というレベルで小さい、遠

すぎ。

淀川花火なんてホント小さく見えるだけ。はるかかなたに「見えないことはない」というレベル。

[254: 匿名]

東１丁目あたりからでも淀川や宝塚の花火大会は見えますね。
西４丁目も淀川や猪名川は見えるでしょうけど１０円玉大ですね。

[255: 匿名]

販売センター前のあの目立つ平屋は完成披露してたけど、行かれた方、どうでした？

[256: 匿名]

>251
小野原西で６０坪～７０坪の広めの土地で販売していた阪急が延床で１３０平米～１４０平米。４５坪（１５０平米）～５５坪（１８０平米）の小ぶりな土地で販売していたダイワハウスの延床は１１５平米～１３０平米。
土地が狭いダイワでも容積率は１００％以下。
山手台でも、土地が広ければ、キチキチに家を建てずにその分を庭にするでしょ。３０坪以下の狭小地なら別だが、４５坪以上の土地で容積率が２００％の土地なら容積率１００％の土地の倍出しても良いなんて思う人おらんよ（笑）。どんな小さい土地に住んでいる人？

[257: 匿名]

彩都は３年前に行った時は坪５５万～６０万だったけど昨年行ったら坪４５万～５０万と坪１０万ぐらい下がっていたけど２０％の下落は下がって無いって言うの？

現在売り出してるマンションもかなり以前より安い値段だし彩都が下がると何か困るのかな？
３年前は彩都か小野西って言っていた不動産屋(しかも同じ人)も彩都はアカンやめなはれって言っていた。

[259: 匿名]

駅が半径3キロ内にないと絶望的だなんて、思いっきり主観じゃないか。

[260: 匿名]

山本みたいな何にもない不人気駅からバス乗るしか交通手段が無いニュータウンこそ絶望的じゃないのか。

[261: 匿名さん]

>258
>260
どっちもどっち。
目くそ鼻くそを笑うとはこのこと。

[262: 匿名]

↑
２６１　は目くそ鼻くそ　以下

[263: 匿名さん]

>262
はいはい。w

[264: 匿名]

彩都はなんもない所を開発したから将来悲惨だろう。

霊的要素が無い街は生き残らない。

山本（山手台）は多数の社寺や遺跡が点在しているから、生き残る。

http://blog.tatsuru.com/2011/04/
＞昭和３０年代から日本中に造成された「ニュータウン」の類は、いまほとんどがゴーストタウン化している。
＞それらの団地は、人跡のない丘陵地帯や埋め立て地に作られたので、広漠たる広がりだけがあって、神社仏閣＞も教会も宗教施設は何一つ勧請されていない。
＞それがそこに住む人々にある種の「霊的な飢餓状態」を作り出した。
＞そのエアポケットに乗ずるようにして、＊＊＊＊や、オカルト教団や、ビジネスマインデッドな霊能者たちが＞「土地を守護する天神地祇」を持たない住宅地に侵入していったのはご案内の通りである。
＞前にも書いたことだが、阪急電鉄の小林一三は造成した千里ニュータウンの中に寺院の建立を許した。
＞戦後のデベロッパーの中で、「土地を守護する霊的センター」の必要性を理解できたのは小林一三が最後であ＞ろう。
＞たぶんその後は一人もいないと思う。

※正確には小林一三の件は、千里ニュータウンではなく千里山住宅地の千里寺。

[265: 匿名]

>258
皆がバスを嫌がり駅近を希望するのが分かってないようで・・・。
バスは、本数も少ないし、終バスも早い。それにバス停でバスを待つのが何とも惨めだからね。夏は暑いし冬は寒い。
その点、電車は、本数も多いし、終電も遅い。それにエアコンも効いた待合室もあるからね。
モノレールが、バスと電車のどちらに属するか常識のある人なら直ぐ分かると思うがね。まあ、その辺りの見極めの出来ない人が山手台を買って大損しているのだろうが。彩都が絶望的なら山手台はもっと悲惨。だから、小割りにして安くして売るしか方法がないのだろう。

[266: 匿名]

山手台東1丁目の階段数えてみましたが約215段、高低差30mほどでした。
マンションの1階から11階まで階段で上がる程度ですから、1日1～2往復なら許容範囲でしょうね。
これが3倍だとタワーマンションの高層階まで階段で上る感じなので修行レベルです。

[267: 匿名]

でも、遠いんだよなー、彩都。
梅田から50分。しかも乗り換え。
いくら駅徒歩圏であったとしてもね、。

[268: 匿名]

>257
３年前に彩都が坪５５～６０万って、トヨタホームかヘーベルかアリストの建築条件付でも見に行って高くて諦めた人ですか（笑）。
彩都を買う人は、知識人が多いから、そんな値段で買う人はおらず、結局は値下げして５０万前後で売っていた。もう少し詳しく聞けば良かったのに。
彩都は街開き時が坪４０万で始まって、これまで実質価格は４５～５０万がほとんど。
マンションも３年前ってプレミアムテラスのこと？そのマンションは駅直結に近い駅徒歩２分に加え仕様も上げて、彩都で唯一高かったマンションで、それ以外はほとんど今と変らない。
彩都は、街開き以降、ほぼ安定した価格で、買って損した人はほとんどいない。山手台は、初期に買った人は大損しているので彩都を恨む気持ちも分からんでもないが、自己責任だからな。

[269: 匿名]

確かに建築条件付きながら７０坪で坪単価３８万って土地があるしな
彩都は今も昔も坪４０万だな
モノレール徒歩を購入者は冷静に判断してるってことやな。

[270: 匿名]

＞２６６
＞山手台東1丁目の階段数えてみましたが約215段、高低差30mほどでした。
＞マンションの1階から11階まで階段で上がる程度ですから、1日1～2往復なら許容範囲でしょうね。
＞これが3倍だとタワーマンションの高層階まで階段で上る感じなので修行レベルです。



　↑　↑　↑

エレベーターあるのに、マンションの１１階から毎日１～２階段往復する人いないでしょう（笑）
そんなの『許容範囲』などとは言えません。

戸建てに住むまではマンション１０階に４年間住んでいたが１階まで階段で降りるって年に一回の消防訓練の時くらい。しかも降りるだけの片道のみで、帰りはエレベーター使う。

山手台東１丁目住民はあのマチュピチュ階段を毎日往復使うのかい？しかもマンションの屋内階段と違って雨ざらしの吹きっさらしで南向きの直射日光照りつける猛暑階段を…地獄だね…まさしく罰ゲーム。
あんな犯罪起きそうな215段のマチュピチュ階段使わないと駅まで行けないのに「駅徒歩圏」はないでしょう（笑）

西４丁目などのバス停が近い街区のほうがよほど便利、いや東１丁目は山手台のなかである意味もっとも不便でしょ。

[271: ↑]

まんまと釣りにひっかっかった馬鹿の図。

大人であの階段を健康目的以外で使ってる人なんていませんよ（駅までの下りのみ使用は除く）。

[272: 匿名]

ハハハ、じゃぁ、東１丁目やっぱり実態は駅徒歩圏などとは言えないな～（笑）

＞（駅までの下りのみ使用は除く）。

だって、それを罰ゲームって言うんだよ（爆笑）


バス停もチョー遠いし、クルマ送迎しか仕方ないわけだね～一生

排ガスまき散らして、迷惑な話しだな、ホント。。。

[273: 匿名]

マチュピチュ階段使わずにどうやって駅まで辿り着くのですか？

[274: 匿名はん]

山手台東１丁目は、お金持ちが多いです。
バス停から遠いので、あそこはバス便エリアというより駅に近い山手住宅街という感じですね。

[275: ビギナーさん]

>>272
多数派は、家族の運転するベンツで送り迎えです（所要時間3分）。
ただし子供は体力作りの為に歩かせている家庭も多いです。
電動アシスト自転車を利用する場合、駅から6～7分です。

[276: 匿名]

地図上の直線距離が近いと言うだけで実態は常に家族の誰かがクルマ送迎しなければならないから永住環境とは言えないな。

[277: 匿名]

>275なんでベンツなん!?東一丁目行くけどほとんど国産車じゃん！

[278: 匿名]

東1丁目はベンツも多いですが、輸入車、国産車問わず高級車は多めです。
500万以上の車の比率は、戸数の4割ぐらいでしょうか。
まぁ東1丁目は住宅平均購入価格7000～8000万円ですから妥当な所でしょうね。
別に見栄をはっているわけではなく普通に所得が高いのでしょう。
高級車はシャッター付のガレージで隠して、通りから見えないようにしているお宅が多いです。

[279: 匿名]

いいや、けっこうオープンガレージ多いので外から見ればある程度わかる。

東１に関しては金持ちかどうかはともかく輸入車率は彩都と大して変わりはないな。

そもそも「ベンツで送り迎えです」などと車種を強調することじたい意味不明

「クルマで送り迎え」と言えばこと足りる（笑）

運転手付きの大豪邸が立ち並ぶならともかく東1丁目は所詮は普通の戸建街区、

一生涯の送り迎えは不可能だし、年老いてマチュピチュ階段を上り下りするのも無理、

バスは事実上使えない、常時タクシーが待機していない山本では迎車も時間がかかる

、となると少なくとも東１丁目は永住環境とはとても言えないな。

阪急・幸福ももう少しよく考えて山手台の設計するべきだったな。

[280: 匿名]

↑こんな悪条件に７０００～８０００万円出して大損こいたことが唯一の自慢なのか？

[281: 匿名]

山手台西４丁目でもメジャーな輸入車（ベンツＢＭＷアウディ等）や国産高級車（レクサス等）なんて腐るほど止まってますよ。それより遥かに高い東１丁目が、多いのは当たり前。

５０００万程度の新築マンション（ローンを組む為には年収１０００万程度は必要）でも、新築当初の駐車場は輸入車だらけです。マイホーム購入前は、特に生活に余裕があるので高級車を所有している方が多いです。

そんな当たり前の事に、何を噛み付いてるの。

[282: 匿名]

金持ちは固まりたがるから 貧乏人が隣近所に住んでいないだけで安心なのでしょう。
７千万～１億の家なんて買えない。私からしたら買えるのが凄いことですよ。
バブルの時に１億越えた宅地は多いがその住人は１億で買った訳ではない。
ただこんな時代に１億近い家買うのはやっぱり素直に凄いよね。値下がりしたらザマーミロと思う気持ちもあるから叩くのも理解するが住民は投資じゃないだろうから値下がりしてもそんなに不満は無いでしょ
中山桜台何かも感覚は一緒だろう。周りも選ばれた人自分も選ばれた人って感じがして意外と住み心地良いんじゃない。

[283: 近所をよく知る人]

輸入車や高級車の比率が、一般的な価格帯の近畿のニュータウン（三田や神戸市北区や能勢電沿線）より多いのは間違いない。住宅の購入価格帯が違うんだから当たり前。
もちろん輸入車や高級車が多いとはいっても、普通の大衆車のほうが多いのは間違いない。
山手台でいちばん高い（平均住宅購入価格1億円以上）西2丁目でも、国産車のほうが多いし金持ちでも大衆車乗ってる人のほうが割合としては多いから。
車好きか極端なブランド嗜好でもない限り、世界で一番故障が少ない日本車が安く買える国でわざわざ高い金出して無駄な車を買おうとは思わん。