阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part4】

[匿名さん]

前スレが1000を超えたのでPart4を作りました。

引き続き情報交換致しましょう。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/

[245: 匿名]

山手台の地価がここ５年で暴落しているのに対し、彩都はここ５年でもほとんど地価は下がっていない。駅徒歩１０分でも２０分でもほとんど地価は同じ。それは、彩都に年々新しいものが出来て発展しているから。山手台は、これから益々ショボくなるから、地価が上がる要素はほとんどない。これが両者の大きな違い。誰か彩都のマンションが下がっていると言っていたが逆で、全体では上がってきている。小野原は、千里ニュータウンなど、最初から四方が住宅地に囲まれていた土地だから発展するのは予想通り。今となっては、坪７０～８０万まで上がってしまい、比較対象が彩都と山手台でなくて、千里ＮＴの方が近い。

[246: 匿名]

山手台の地価は暴落などしていませんよ。

だんだん北側に登っていくにつれて駅や市街地から遠い土地になって、それに伴い順当に緩やかに坪単価が下がっているだけです。もちろん大阪圏全体の地価相場、景況が下がっている事も考慮する必要がある。

暴落というのは、他地域よりも著しく下落率が高い事を言う。

例えば宝塚市全体が10%地価下がっている時期に、山手台の取引坪単価が半額になるとかね。
そんな事は全く起こっていない。

ミニバブル崩壊前の数年前の坪単価に対しても、3割も落ちていない。東1丁目あたりと比べると、駅から著しく遠く標高も高くなっている事を考えると、むしろ根強い需要で北部は立地の割に地価が維持されていると言える。

[247: 匿名]

山手台は駅からほぼいちばん遠く地勢も良く無いエリア（西4丁目）でも、坪42～47万（方角、角地か否かによる）で売れている。

彩都は駅から20分以上の遠い（歩けない）箕面側エリアは、坪30万以下でないと売れないでしょうね。その時に駅から徒歩圏の既存分譲エリアもろともバブルが崩壊する。そしてあのニュータウンはまず完売は見込めない。

[248: 匿名]

ちなみの小野原の地価が上がっているのは当たり前で、あそこは強欲な地主、地権者の権益を確保する為に、行政が一種中高層以上にしているんです。

容積率１５０～２００％だからね。容積率１００％換算の地価にすると、坪４０～５０万程度。妥当な水準。

[249: 匿名]

３年ほど前に山手台東３丁目と小野原西の阪急阪神の建売物件を見学に行きました。山手台の方が土地も広く建物も立派でしたが、価格は全体的に安かったです。申し込み時期もほぼ同じでしたが、小野原は抽選で即日完売だったようですが、山手台は結局売れ残り、値引き販売になりました。その頃から、小野原は人気だったようですが、最近は、それ以上のようですね。閑静な住宅地と利便性重視の違いで好みの問題もあると思いますが、結局は多くの人は利便性を重視したがるってことでしょうか。

[250: 匿名]

>248
市街地で３０坪の土地ギリギリに容積率一杯で建てるなら、その計算もまんざら嘘で無いが、小野原西の住宅地は、高さ制限など規制が厳しいから、その論理はハズレ（笑）。小野原西は、土地が４５坪以下で販売できないのと、高さ制限があるから、基本的に３階建ては建てられない（実際、３階建ての戸建てはゼロ）ので、実質的に１種低層と同じ。４５坪あれば、わざわざ容積率１００％以上の家にする必要もない。阪急の分譲地も平均６０～７０坪の広さで分譲していた。

[251: 匿名]

小野原西は、50坪以下でも3階建て建ちますよ。第三種高度地区で建物の高さも10m制限ですから。

それに2階建てしか建てないとしても、建蔽率60%まで行けますから150㎡の土地で180㎡の家が建てられる。

隣接する千里ニュータウンの街区は、外壁後退全周1.5mの上に容積率80%なので180㎡の家を建てるには225㎡の土地が必要。

1.5倍の土地が必要だから、小野原に隣接する千里ニュータウンの低層地域換算だと坪50万で正しい。

[252: 匿名]

来年以降に分譲される山手台東５丁目では、大阪平野の夜景と、伊丹空港の離陸と、淀川花火大会と、宝塚観光花火大会を同時に見られるらしいです。

[253: 匿名]

宝塚花火も伊丹花火もたしかに見えるけど、音ばっかりで、あくまでも「見える」というレベルで小さい、遠

すぎ。

淀川花火なんてホント小さく見えるだけ。はるかかなたに「見えないことはない」というレベル。

[254: 匿名]

東１丁目あたりからでも淀川や宝塚の花火大会は見えますね。
西４丁目も淀川や猪名川は見えるでしょうけど１０円玉大ですね。

[255: 匿名]

販売センター前のあの目立つ平屋は完成披露してたけど、行かれた方、どうでした？

[256: 匿名]

>251
小野原西で６０坪～７０坪の広めの土地で販売していた阪急が延床で１３０平米～１４０平米。４５坪（１５０平米）～５５坪（１８０平米）の小ぶりな土地で販売していたダイワハウスの延床は１１５平米～１３０平米。
土地が狭いダイワでも容積率は１００％以下。
山手台でも、土地が広ければ、キチキチに家を建てずにその分を庭にするでしょ。３０坪以下の狭小地なら別だが、４５坪以上の土地で容積率が２００％の土地なら容積率１００％の土地の倍出しても良いなんて思う人おらんよ（笑）。どんな小さい土地に住んでいる人？

[257: 匿名]

彩都は３年前に行った時は坪５５万～６０万だったけど昨年行ったら坪４５万～５０万と坪１０万ぐらい下がっていたけど２０％の下落は下がって無いって言うの？

現在売り出してるマンションもかなり以前より安い値段だし彩都が下がると何か困るのかな？
３年前は彩都か小野西って言っていた不動産屋(しかも同じ人)も彩都はアカンやめなはれって言っていた。

[259: 匿名]

駅が半径3キロ内にないと絶望的だなんて、思いっきり主観じゃないか。

[260: 匿名]

山本みたいな何にもない不人気駅からバス乗るしか交通手段が無いニュータウンこそ絶望的じゃないのか。

[261: 匿名さん]

>258
>260
どっちもどっち。
目くそ鼻くそを笑うとはこのこと。

[262: 匿名]

↑
２６１　は目くそ鼻くそ　以下

[263: 匿名さん]

>262
はいはい。w

[264: 匿名]

彩都はなんもない所を開発したから将来悲惨だろう。

霊的要素が無い街は生き残らない。

山本（山手台）は多数の社寺や遺跡が点在しているから、生き残る。

http://blog.tatsuru.com/2011/04/
＞昭和３０年代から日本中に造成された「ニュータウン」の類は、いまほとんどがゴーストタウン化している。
＞それらの団地は、人跡のない丘陵地帯や埋め立て地に作られたので、広漠たる広がりだけがあって、神社仏閣＞も教会も宗教施設は何一つ勧請されていない。
＞それがそこに住む人々にある種の「霊的な飢餓状態」を作り出した。
＞そのエアポケットに乗ずるようにして、＊＊＊＊や、オカルト教団や、ビジネスマインデッドな霊能者たちが＞「土地を守護する天神地祇」を持たない住宅地に侵入していったのはご案内の通りである。
＞前にも書いたことだが、阪急電鉄の小林一三は造成した千里ニュータウンの中に寺院の建立を許した。
＞戦後のデベロッパーの中で、「土地を守護する霊的センター」の必要性を理解できたのは小林一三が最後であ＞ろう。
＞たぶんその後は一人もいないと思う。

※正確には小林一三の件は、千里ニュータウンではなく千里山住宅地の千里寺。

[265: 匿名]

>258
皆がバスを嫌がり駅近を希望するのが分かってないようで・・・。
バスは、本数も少ないし、終バスも早い。それにバス停でバスを待つのが何とも惨めだからね。夏は暑いし冬は寒い。
その点、電車は、本数も多いし、終電も遅い。それにエアコンも効いた待合室もあるからね。
モノレールが、バスと電車のどちらに属するか常識のある人なら直ぐ分かると思うがね。まあ、その辺りの見極めの出来ない人が山手台を買って大損しているのだろうが。彩都が絶望的なら山手台はもっと悲惨。だから、小割りにして安くして売るしか方法がないのだろう。