阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part4】

[匿名さん]

前スレが1000を超えたのでPart4を作りました。

引き続き情報交換致しましょう。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/

[204: 匿名]

今は彩都は待ち まだまだ下がる実際マンションがかなり安くなってる。
ハウスメーカーも大苦戦 以前の山手台東三丁目のような状態。URの土地が坪４５～５０万で出てたがまだまだ下がるなんだかんだでモノレールだし梅田までの時間交通費もネックしかも計画も縮小され、駅前の店も撤退に次ぐ撤退と将来性は企業も疑問視している状況。
その点山手台４丁目は山手台北部の土地価格の参考指標となる中山台と似たような価格になっておりある意味適正価格になりつつある だから山手台は売れているが彩都は売れない。
彩都と山手台のどちらがより良い宅地かはわからないが彩都気に入ったなら２年待ったら安く買える可能性が高いが山手台は多分あまり変わらない価格(坪単価は)だろう。山手台は今買うなら適正価格に近い。

[205: 匿名]

山手台の土地の坪単価は山手台東１丁目（駅徒歩圏）がいちばん高いですよ。

売りに出ている西２丁目の家は、西２丁目の中でも北西部で、駅からもバス停からも遠く駅からは２ｋｍ（徒歩表示２５分）ぐらいかかる場所です。

彩都はモノレール支線停留所（彩都西駅）から坂道登って徒歩２５分表示の箕面側街区だと、坪２５～３０万円でどうにか売れるかどうかといった所しょうね。

[206: 匿名]

山手台東１丁目は駅徒歩圏とは言ってもマチュピチュみたいな長～い階段か、長～い急坂を歩くんやろ。

平面の地図みたら近そうに感じるけど最も駅に近い場所でも実際歩いたらイヤになるわな。

この真夏にあのマチュピチュ階段登って帰るのはまさしく罰ゲーム。

彩都は人に優しいゆとりをもった贅沢な設計になってるからあんな天国へ続くような長い階段や急坂はありません。

[207: 匿名]

山手台の新規分譲の土地の適正価格

中山台の土地の坪単価（仲介相場）×1.0315（仲介手数料）×1.1倍（擁壁が新品、新規造成地に伴う新品プレミアム※）

※新築マンションに見られる新築プレミアムと同類のコスト

[208: 匿名]

山手台ショボッ！

[209: 匿名]

客観的に見て、彩都のほうが家は断然しょぼいです。

山手台はこだわって建てられた良い家の割合が彩都より全然高い。

[210: 匿名]

彩都は統一感と継続性あるけど

山手台は年々ショボくなってきてるんでしょ。

[211: 匿名]

大丈夫 彩都も年々ショボくなっていく元々の潜在能力が低いのでどーにもならん。
以前は期待値もあり最寄り駅が北千里の小野原西と競っていたが今は完敗モノレールと阪急の支線との差があからさまに価格に反映されている。

また陸の孤島のように１７１から何も無い。年配の人は希望ヶ丘と印象がだぶってる。

価格も近隣宅地より高いのが致命的無理してかさ上げしており以前の山手台と同じように値崩れ必至

既に坪１０万～１５万下げてるが今は我慢して２年～３年待ったら間違いなく更に安値で買える。

[212: 匿名]

地元の不動産業者によると、山手台の家を売って山手台内で引っ越している人が結構いるとの事。
今の土地は不満があるけど、山手台そのものは気に入っているという人が少なくないんだって。

前スレで山手台西1丁目の結構新しい家が6000万円ぐらいで売りに出ていたけど、あの家を売った方も山手台で新たに土地＋建物で軽く1億円以上の家を新築したみだいね。数千万の損なんて気にしない金持ちも結構いるみたい。

[213: 匿名]

凄いね 斯くありたいが無理やな

[214: 匿名]

＞２１１

でも今現在、彩都は街開き以来グレードを落としていない。勝手な想像でモノ言わないように。

山手台は(自称)幹線道路を下から登っていくと１、２丁目→４丁目と明らかに街並みのグレードが落ちてきて

いる。これを客観的事実と言う。

その２丁目あたりもご近所に挨拶もなく夜逃げ同然に引っ越して売りに出される家が多いらしいが…

[215: 匿名]

山手台東の北部販売にあたっては、てこいれに北部のイメージを挽回するこだわりの街区が必要ですね。
そろそろ初期山手台の貯金を使い果たして、西4丁目の手抜きイメージが強くなってきていますから。

[216: 匿名]

若い子育てサラリーマン家庭向けの小さい分譲を今後の殆どを占めるボリュームゾーンにするなら、その正反対の需要に答える為の分譲も一部に必要だね。具体的には、大阪都心に気軽に出られて尚且つ緑豊かな土地に住みたいリタイア世代の為のリゾート的な街区（150坪で50～100区画など敷地が広めの定住型別荘エリア）。

http://rokko-club.com/consept/feature.html
↑この柏尾台は立地や利便性にあまりにも難点があるので成功しなかった（むしろ失敗した）けどイメージとしてはこういう街区

六甲山系、阪神間の別荘地的住宅街はバスの利便性が悪すぎる場所が多い（本数が少なすぎる）から、山手台に良い街区をつくれば住み替える人もかなり出てくるよ。一部であっても緑豊かな街区をつくれば、周辺も含めたイメージアップにつながり、普通の街区の長期的価値維持にも効果があり一石二鳥。山の斜面に建つ不便な閑静な住宅街から脱出したがっている年寄りの皆が、駅近や都心の便利な場所に住みたいと思っているわけじゃない。実はバスさえ便利になれば、今住んでいるような環境で永住したいと思っている年寄りは結構多い。

> 6月にバス交通の充実を求める質問を本会議で行なって以降、「西宮市内のバス
> 問題を考える会」のみなさんの市長に対する申し入れに日本共産党市議会議員団
> として同席しました。8月21日は苦楽園・越木岩・剣谷町・鷲林寺南町・柏堂町
> ・柏堂西町・甲陽園目神山町の各自治会長さんたちが、それぞれ署名を添えての
> 申し入れでした。
>
> 共通して出されていた意見は、(1)若いときはマイカーがあり、毎日の生活に不
> 便はなく過ごしていた　(2)高齢になり、免許証を返上した途端、買い物や通院
> に不便をきたすようになった　(3)地域は高低差があり、しかも最寄の駅から離
> れており、バスの路線もなく今後の生活に大きな不安を持っているという内容で
> した。富山市では、高齢者の交通事故増加傾向から、免許証返上を促進する為に、2
> 万円分の交通チケットを返上者に配布しているという報道も最近では目を引いて
> います。当然この背景には、公共交通の充実があるのは当然です。既存バス路線
> の充実と合わせ、地域の状況に応じたコミュニティバスやデマンドバス導入など、
> あらためて本市でも高齢化社会に対応した、まちづくりの一環としての公共交通
> 網の拡充が急がれます。

そしてこれが一番重要なのだが、今は会社の事情等で関東で勤めているけど定年後は生まれ育った関西に戻って年金暮らしたいと考えている（その為に家を買うまとまった金を貯めている）50代以上の人間がかなり多くいるという事。この層の需要は、ニッチどころかパイとして決して小さくない。

[217: 匿名]

彩都は街開き以来グレードを落としていない？？

http://blog.goo.ne.jp/kjw_plan/e/df5d10a0e0f95cc1226e3c804f6b3970

何か　西４丁目と変わらんけど・・・

なるほど　グレードは落としてないのかも知れんが　元々しょぼかったのね？？

これを客観的事実と言う

[218: 匿名]

東の北部は軽く１０００区画以上ありますから、西４丁目北半分と同じような
特徴の無い平凡な分譲ばっかり続けてたら、途中で息切れしそうですね。
山手台北部のブランドイメージアップを牽引するような特徴ある街区を、分譲計画の
所々のタイミングで出していかないと。

[219: 匿名]

街並み・家並み

山手台西２丁目＞＞山手台東３丁目＞彩都＝山手台西４丁目

[220: 匿名]

【ポテンシャル比較】

小野原＞彩都＞三田ウッディ＞＞＞けやき坂＞山手台＞森町

[221: 匿名]

山手台東１丁目の住人は、毎日あのマチュピチュ遺跡みたいな不気味な階段を登り降りして駅まで行くのですか？本当だったら毎日が罰ゲームですね(笑)

[222: 匿名]

山手台は1ミリも発展しなくても、今より街の本質的な価値が落ちる事は無い。
なぜならもともと大正時代からあった阪急宝塚線沿線の成熟山手住宅街の延長線上にある街で、発展に期待して買う人間が集まる街ではないから。

一方で彩都やウッディタウンは、分譲が行き詰って街が廃れて転出が始まったら一貫の終わり。
発展を夢見てバクチ、青田買いしている人達の集まり。

[223: 匿名]

毎日車なので大丈夫です。ご心配ありがとう　個人的に上から見下ろされるのが苦手なので

あまり低地は好みじゃないんです。