『山手線内側の高台』の被害報告と今後の販売価格 その２

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/154575/

ポジさん以外にネガさんのご意見もぜひ聞きたいです。

・地盤
・通勤
・教育機関
・医療機関
・治安
・日照
・坂の上り下り
・民　度
・洪水時の被災
・緊急避難場所
・公園
・液状化の心配
・津波の心配
・被災時の食料調達
・被災時の帰宅難民
・被災時の計画停電
・被災時の交通網復旧
・被災時の通信網
・その他なんでも

[203: 匿名さん]

奈良京都から見たら武家屋敷がどうのこうのってアホくさいけど、
東京の人にとっては大事らしいよ。
まあ一部だけどね。
歴史がない地域って歴史に拘るんだよね、おかしな事に。

[204: 匿名さん]

>>203
業者の高値説明の方便だよ。
真に受けないでください(笑)

[206: 匿名さん]

収入が低いのに通勤時間を短くしたいなら何かは犠牲に仕方ないでしょ。埋立地で我慢するしかない。

[207: 匿名さん]

武家屋敷跡地がどうのこうのというレスを見るたびに、笑いがこみあげてくる。

だって、俺は小学生のときは天才だったんだって自慢するようなもんでしょ。

[208: 匿名さん]

江戸時代、有力藩の屋敷や将軍御殿は、地盤の良い高台に建てられた。
そういうことを踏まえて「元武家屋敷だったところはよいところが多い」という意見が出ていると思うんだけどね。

[209: 匿名さん]

地盤は西側郊外のほうが良い。
地盤ゆるゆるの都心の中では良いほうということに過ぎない。

[210: 匿名さん]

じゃ自信持って郊外に住んでればいいじゃん。

[211: 匿名]

そう、結局武家屋敷とかいってるのは、今自信がないんだよ。

[212: 匿名さん]

関西はどうだか知らんが、東京（都心部）で元武家屋敷という土地はほぼ例外なく高台で、今で言えば山の手、多くは住宅地で住環境も良好な土地。対する下町の多くは商業地域や準工業地域となっており住環境的には難がある。
つまり、かつて武家屋敷だったところは自然災害に強いのはもちろん、住環境的にも優れているから今でも価値がある。

[213: 匿名]

小学生の時天才だったって、良いじゃない。

小学生のときから・・・で行く末が湾岸住民と言う人生より。

[214: 匿名さん]

２３区を地図で見て、京浜東北線より右は低地。

[220: 匿名さん]

都心高台の低層マンション限定で検討していますが、最近はやはり耐震性や防災に留意した物件が多い印象ですね。

[221: 住まいに詳しい人]

>>212
>東京（都心部）で元武家屋敷という土地はほぼ例外なく高台で、今で言えば山の手、多くは住宅地で住環境も良好な土地。

何故このようなウソをつくのだろ？

すみだ大名屋敷分布図
http://www.sumida-gg.or.jp/arekore/SUMIDA024/g-m2.html

墨田区ぐらいだと下屋敷がほとんどだが
千代田区の平地や中央区では親藩や譜代の上屋敷も多い

たとえば
一橋徳川家は大手町
会津藩松平家は皇居外苑
岡崎藩本多家は八重洲

[222: 匿名さん]

銀座も豊洲も丸の内も埋立地なんですけどねぇ。にっこり

[224: 匿名さん]

Ｈ２３年１２月１日現在の人口と世帯

千代田区丸の内　２名／２世帯
中央区銀座　　　３４６２名／２２３３世帯
江東区豊洲　　　２６２４５名／１１６００世帯

情弱って怖い

[225: 匿名さん]

ネットで調べてみると、212さんがおおむね正しいことがわかる。
「ほぼ例外なく」が言い過ぎという程度。

「例外」は221さんが挙げてくれている。

[226: 匿名さん]

埋立地はもともと二束三文。地上げ地。

[227: 匿名さん]

表層地盤のゆれやすさ（東京都）
http://www.bousai.go.jp/oshirase/h17/yureyasusa/tokyo.pdf

[228: 匿名さん]

高台になぜ権力者である武家が居を構えたかというと

１．水害リスクが小さい
２．日当たりがよい
３．乾燥していて快適

これが一義的な理由。
また洪積台地である武蔵野台地の末端である山の手台地は
大地震が発生したとき地盤がゆるい、沖積平野である低地
よりゆれが少なく被害が小さかったというのもあるだろう。

しかし武家屋敷でも上屋敷は公的な意味合いが強く、大名
やその他武家の住居というより、地方自治体の東京事務所
のようなものである。また上屋敷のほとんどは拝領屋敷と
いって本来の所有者は幕府でありいわば社宅のようなもの
である。よって江戸城周辺に多く存在している。

一方中・下屋敷は武家の所有であり、公的な建物という
よりは私的な住居としての意味合いが強い。
こちらは各藩の財政力によるものが大きいと考える。
金持ちの藩はいいところに下屋敷をもっているし、
びんぼうな藩はそれなりのところにしかもてないことと
なる。

[230: 匿名さん]

ただし武家が住んでいたからといって武家の末裔が住んでいる
わけでもなく現代とはなんの関係もない。
それは明治維新で江戸の町はいったんリセットされ武家自体が
すべて江戸からいなくなった。
番町に住んでいた旗本などはすべて静岡に帰ってしまった。
住民がいなくなった武家屋敷跡地は明治政府が召し上げ
（もともと幕府のものだから）民間に払い下げた。

武家屋敷跡地は前述したとおり、住居としては良好で自然災害に
対する耐性があり、また町民が住んでいないことから地権者的な
ものも少ないので開発が容易であり、開発業者が開発して一般に
分譲された。

今で言えばデベロッパーが敷地の大きな工場やビル跡地を取得して
タワーマンションにして分譲されるみたいなものだ。
もっとも戦前までは農家や商家でないかぎり自分で土地を所有し
て自宅を建てるのは高級官僚、学者、医者、軍人、財閥会社社員等の
エリートだけであったので山手高台＝エリート住宅地ということ
になっているだけである。

[231: 匿名さん]

武家屋敷跡地は、昔は良好な住宅地だったが、今は駄目だよ。
容積率が緩くマンションコンクリートだらけ、大気汚染、緩い地盤。
今は駄目なのに、あたかもまだ良好な住宅地のように錯覚させるために、武家屋敷跡地の話を持ち出してるだけ。
今良好な住宅地とは、一種低層を言う。

[232: 匿名さん]

>222

きっと、湾岸回帰、湾岸人気復活の勢いがすごいから妬まれているのでは。
にっこり

[234: 匿名さん]

池田山や池田山は大名屋敷跡で山手線内で一種低層だよ。

[239: 匿名さん]

山手線内の一種低層なんてたくさんあるのに、何がいいたいのか・・・。
戸建てフェチくんには、一種低層、容積率、建蔽率、云々がとてもうれしいんだろうね。
郊外基準を都心に当てはめようとしても全然意味無いよ。

[243: 匿名さん]

＞震災で死傷者が出たにもかかわらず、江戸時代の話にすり返られて、結局何も対策しなくていいのか？ってこと。

と、たった１件の特異な事例を都心高台全体の話にすりかえて、あなたが住んでいる埋め立て地の方が安全だとまじめに思ってるの？

[247: 匿名さん]

静岡は徳川の故郷だからだよ。昔からの徳川子分である旗本の地元も静岡。

[248: 匿名さん]

赤坂もいいよねー。
御所もあるから万が一の時は避難先もあるし。（少しは解放してくれるでしょう）

[249: 匿名さん]

九段会館は元軍人会館で戦前の旧耐震以前の建物だよ。建物ほ平気だったが天井が落ちた。あれみるとヴィンテージマンションと称する古マンションはやめた方がいいね。

亡くなった方は卒業式の最中だったから普段から出入りする場所ではなくおそらく初めて行く場所だったのだろう。

まことに気の毒不運であった。

[250: 匿名さん]

対策してないとか言ってる人は、やはり都心高台の低層マンションのことを全く知らないのですね。

少し前にも書いたけど、震災後の物件では耐震性や防災倉庫の設置など、「しっかり対応」しているものが多いですよ。それをデベもアピールしてるから、検討者なら誰でも知ってるんですが。
立地が地盤強固なうえに以前から十分な強度で設計された物件が多い都心低層物件ですが、まさに「鬼に金棒」という感じで頼もしい限りです。

[251: 匿名さん]

低層マンションって10m高度規制がある地区の三階建てマンションでしょ。

[254: 匿名さん]

250です。
まあ、低層を３階までと規定するのが一般的でしょうが、私は5〜6階建てくらいまでを含めています。「低中層」というべきかもしれませんが、中層だともっと高いのも含まれる場合が多いでしょうからね。

重層長屋というのは言っている意味がわかりませんが。もちろんオープンレジデンスは検討したことはありません。近所にありますがね。

[256: 匿名さん]

しょうがないなあ。。。

たとえば、グランドメゾン白金。販売前だけど資料は送付してくれてるよ。
あんたも請求してごらん。

[257: 匿名さん]

静岡は権力の座を奪われたものが落ちぶれて帰るとこですよ。

[258: 匿名さん]

というか頑強な地盤に建てる三階建てだったらそれほど高度な耐震技術も必要ないよね。埋立地のタワーというのはある意味必然。地盤改良や支持層まで杭を打つのに金かかるからタワーにして床面積増やさないと再三取れない。

埋立地タワーはある意味月面基地みたいなもの。自然の法則に逆らって、それを技術でカバーしているから何かは想定外のことが起こると破綻するリスクがある。

地震の瞬間人が死なないようにする技術は磨かれているが、その後快適に生活できるかについては建築基準法の所掌範囲外。オフィスビルは人が住むわけではないからだいぶ違うけど。

[259: 匿名さん]

オープンレジデンスは駐車場がないからダメだよ

[260: 住まいに詳しい人]

>>225
>.212さんがおおむね正しいことがわかる。

全然正しくない

高台が江戸時代に武家屋敷になったのは「安全で環境がよい」からではない
水の便が悪くて使い道のない土地だったからだ

玉川上水建設の逸話でもわかるよーに江戸の街では水の足りなかった
それでも江戸城から駿河台・四谷の方面は水道の整備によって居住が可能になり
高台でも武家屋敷だけでなく町屋も多く存在した

一方赤坂・高輪方面の高台は水がでないので多くの人間が居住するのは不可能で
幕府は仕方なく各藩に割り当てるしかなかっただけ
各藩でも倉庫として使うだけで、藩士たちも平地にあった上屋敷や中屋敷に居住していた

そんな現在の港区方面の高台にあった武家屋敷が明治以降に住宅地となっていくのは
近代的な水道が敷設されたのと>>230さんが指摘されているよーに
一時空き地になった屋敷跡が1869年の桑茶令によって農地となり、明治後期・大正期まで
まとまった状態で保存され開発しやすかったという偶然の重なりでしかない

つまり高台の武家屋敷跡が良好な住宅地になったのは武家屋敷故にではなく、
箱根土地のよーなデベが上手い具合に商品開発とイメージ戦略を行った為である

[261: 匿名さん]

六階だて以下、エレベーター複数、地下パーキング、内廊下、場所は渋谷区、港区、品川区の山手線内が条件ですが新築は気に入ったものが出て来ないので中古を探しています。築10年以内が希望。面積は100平米程度の2LDK、予算は一億以下というのは無理ですか？

ちなみに今は海外にいて来年春に帰国します。

[262: 匿名さん]

水がないと生活できないけど水の手に入りやすいところは水害リスクがあるというこの矛盾。昔から便利と安全を天秤にかけては賭けに勝つ人負ける人がいるという話。

三陸だって高台なら津波の被害がない場所も多いが、海から遠く不便で坂もあるから高台は人気がなく土地の値段も安い。津波から50年くらいは用心するがそのうち利便性に負けて海の近くに住むようになる。そして100年後にまたやられる。三陸はこのサイクルを繰り返している。

[264: 匿名さん]

海外にいるのでインターネットで検索しているだけでよくわからないのです。例えばどこですか？
内廊下とか地下パーキングとかは検索条件にないのでパンフがない中古の場合よくわからんのですよ。

[265: 匿名さん]

田舎者？
そうかもしれんね。今住んでいるのはシリコンバレーで田舎なんですよ。家は広いが近くに何にもないから都会が恋しくてね。車生活はうんざり。歩いてどこでもいけるとこに住みたいです。
こっちちにくる前はタワーだったので今度は低層がいいと思ってます。

[266: 匿名さん]

確かに渋谷品川港の山手の内側って、田舎臭い表現かもね。

東京は、田舎もんの集合体なので普通ということで。

[268: 地権者]

港区でも港南、芝浦は性質が全く違うし渋谷区の大部分は東京市外だからね。

[269: 匿名さん]

世帯年収１５００万以下のくせにで鼻息荒いだけのサラリーマンごときとは同じマンションに住みたくないですからね。

[279: 匿名さん]

一応、参考データを置いておきますね

首都圏で住みたい街ランキング

　1位　吉祥寺
　2位　豊洲
　3位　中野
　4位　三軒茶屋
　5位　武蔵小杉
　6位　下北沢
　7位　溝口
　8位　中目黒
　9位　恵比寿
10位　川口

[289: 匿名さん]

前スレですでに結論は出ていますが、

・今回の大震災で山手線内側高台のマンションに被害はなかった。
・今後首都圏にさらに大きい地震が来る可能性は十分にある（今回の震源は東北地方太平洋沖であり、その南に生じる可能性は高い）
・従って、今回の震災を教訓に、地盤が弱く液状化の可能性があり津波被害が予想される湾岸地域は避けるべき
・内陸であっても、河川周囲や以前沼などであった地域は液状化の可能性があるので地歴をよく調べる
・帰宅難民を避けるために都心立地を選ぶ（勤務地の近く）
・今後販売されるマンションは、内陸であっても耐震や防災対策をさらに強化したものが多くなると思われるので、よくチェックする。

安心できる物件選びをしましょう。

[301: 匿名さん]

都心は、住環境最悪だが通勤は便利なので、家は帰って寝る場所と考える、独身、子無しが住む所です。
ファミリーで住むのは、子育て環境より親の都合を優先させており、子を持つ親として恥ずかしいです。

[302: 匿名さん]

え？
子育ても親の都合も両方優先させるから港区だよ。
お金ないと二者択一になるけどだけどそういう人は都心ではないけど都心に近くて安い湾岸にすむのでは？

[304: 匿名さん]

港区って
日本三大暴力団（日本の暴力団構成員の七割以上を占める）のうちの稲川会と住吉会の本部があって暴力団だらけの所でしょ。
大気汚染も酷いし、生活するのも不便だよね。
人気もないのに、オフィス需要の商業地価の高さの影響を受けて高いだけの所でしょ。

[330: 匿名さん]

290は管理人さんが見逃したね、明らかに。内容がよくわからなかったんだろう。

私は日中ネット閲覧は結構できるよ。職場に個室を持っているし、忙しいときもけっこうあるが、時間が空くこともけっこうある。
いわゆるサラリーマンではないのでね。

[331: 匿名さん]

都民じゃないとかいう発言はもちろん私ではない。

さて、再度訊こう。

あなたの目的はなに？

[334: 匿名さん]

山手線内側高台のマンションに被害はなかった（前スレで確定済み）

この事実にもかかわらず、築77年の九段会館の事故をさも現行の内陸マンションの安全性と関連があるかのような詭弁を弄し、その事故の犠牲者を利用するという冒涜を犯してまで、あなたは何をしたいのか？

ということを訊いているんだが。

[335: 匿名さん]

と書いてるうちに大量削除。

管理人さん、GJです。

[341: 匿名さん]

2011年　首都圏住みたい街ランキング（出典：メジャーセブンのマンショントレンド調査ｖｏｌ15）

首都圏湾岸エリアはランクダウン
豊洲は、昨年11位が17位に後退

吉祥寺が4年連続1位、自由が丘も4年連続の2位と変動がない中、3位に恵比寿が前年の5位からランクアップしています。
順位を見ていくとランキングに震災の影響が出ている感じがします。
例えば、順位を前年より落としている街は、海に面する横浜、鎌倉、豊洲、品川など東京湾岸のエリアが目立ちます。

一方で、恵比寿、目黒、中目黒、代官山、表参道といった内陸部のブランドエリアは、順位を上げています。
高台の山手エリアのマンションが好調との記事を先月アップしましたが、このランキングからも人気の上昇が伺えます。

[342: 匿名]

九段会館ってマンションでしたっけ？

築70年も経過した湾岸マンションってあるんでしたっけ？
九段会館と同じ強度の新築マンションってあるんでしたっけ？

心のより所に勘違いがあるみたいです。

豊洲駅前の液状化の画像は削減できたんでしたっけ？

[343: 匿名さん]

豊洲の地下鉄４番出口から北東方向の歩道は、3.11で地盤沈下した跡が残っていますね。
建物が宙に浮いた隙間を、応急処置のモルタルで埋めてる店も。

[344: 匿名さん]

何の被害報告なのかわからなくなっていますね。
都内は住むところではないと私もかつて思っていました。
その後あちこち用事で出かけるたびにごく普通の住宅街やレトロで庶民的な商店街が以外にも多いことを知り、都内の暮らしにくい場所というのは限られた特定の地域だけなのだろうと考えを改めました。
都会をまねた地方都市よりずっと生活しやすい街がたくさんあるような気がしますよ。

[345: 匿名さん]

豊洲に住むべきでは？

[347: 匿名さん]

今は下落一辺倒

[348: 購入検討中さん]

あまり知られていませんが、盛り土はかなり危険です