マンション大規模修繕の進め方を教えてください！

[管理組合理事長]

理事長ながら建築不動産については無知デス。ご指導をよろしくお願いします！

[61: 匿名さん]

余程試験に懲りたんだね。

[62: 匿名]

>59
だと思う。何らかの意図をもった釣りでしょう。

[63: 匿名]

>>56

違うよ。

総合評価マンの勧める総合評価は、役所の総合評価モドキってこと。

>>52

計算式とどう言う体制で実施するのか教えてくれや。

[64: 匿名]

総合評価って、民間で採用されないのはなぜ

[65: 匿名さん]

うーん、せっかく有意義なスレッドになりそうだったのに
非常に残念なことになってしまいましたね。

管理人さん、見ていたら>>16以降全部削除をお願いします。
ゴミレスばっかりじゃこの先まともな書込は期待出来ないでしょう。

[66: 匿名さん]

NO.17からが問題になっているんだな。
NO.17は批判するだけだったら出ていくべきじゃないかな。
建設的な意見は持ち合わせていないようだし。

[67: 匿名さん]

17番はちょっとしつっこいかな。
他レスとかも調べて、特長とかでこの男はどうであったとかの批判をするからね。
ここは匿名掲示板だというのを忘れているんだろうね。
その時々で内容が変わっても、それはそれでいいんじゃないかな。
それを判断するのはみなさんだからね。
いいこともいうし、悪いこともいう、それが匿名掲示板なんだから。

[68: 匿名さん]

16以降でしょ

>>他レスとかも調べて、特長とかでこの男はどうであったとかの批判をするからね。
図星なんでしょ。匿名でも人格でちゃうからわかるんだと思うよ。

[69: 匿名さん]

>68
特長は分かるとしてもそれを調べてどうするの？
ただ批判するだけのことじゃない。
それだけのエネルギーを使うほどのことでもないと思うけどね。
レスに対してどうかを検討した方がずっといいんじゃないかな。
ここは匿名掲示板だしね。

[70: 入居済み住民さん]

1　　専門委員会の設置　　組合員
2　　建築士の選定　　　　以下外部は相見積もり
3　　修繕内容決定
4　　施工業者の選定

重要なのは2の建築士の選定　誠実で信用のある人を選択する

[71: 匿名]

>>64

民間はね。高かろうが安かろうが自由に好きな業者を選んでも国民から非難されないからだよ。
まあ、高かったら株主から非難されるかもね。

それにね。あんな手間だけかかる様なやり方をやるほど暇じゃないの。

[72: 匿名]

66と67は、16だね。間違いなく。ハズカシ。

削除するなら１６以降でしょ。

[73: 匿名さん]

>72
又あんたはそういうことに神経を擦り減らすんだね。
67は私だが、66は私ではないですよ。
当然１６は私ではありません。

[74: 匿名さん]

>1　　専門委員会の設置　　組合員 2　　建築士の選定　　　　以下外部は相見積もり 3　　修繕内容決定 4　　施工業者の選定

根本的な間違い。
人に頼らずシステム、契約によることが大切ですよ。

[75: 匿名]

>>52

早く計算式と総合評価を実施するときの体制を教えてよ。

[76: 匿名さん]

教えな～い、もったいないから。

[77: 匿名]

計算式なんかクソの役にもたたないよ。

理事会がきちんと機能して、修繕委員会にやる気と経験のある人が集まって
それなりのコンサルを入れて、仕様をきちんと決めたらあとは見積をとって比較する。

悪質な業者は見積書をしっかり見て質問すれば矛盾点が出てくるからキッチリ精査する。
管理会社だけでなく、コンサル経由、理事会が直接依頼して複数の業者から
複数のルートで見積をとること。仕様も管理会社やコンサルの言うことを鵜呑みに
する必要はない。

そして日頃から管理費をきちんと節減して管理組合財政に余裕をもっておくこと。
それが出来ていれば大規模修繕はうまくいく。

計算なんかコンサルにでもやらせればいい。
俺は計算式をに詳しい、なんて理事がいても無視した方がうまくいくだろうね。

[78: 匿名]

16の言う事は、役に立たないんはその通りなんだけどね。

でも、何時もの様に役に立たない総合評価の知識をひけらかして欲しいな。

[79: 匿名さん]

>77
やっぱり何故総合評価方式にするのか分からないんだね。
まず設計・監理会社を選び
同じ仕様、同じ修繕箇所、同じ材質で見積もりを取るのは当たり前のこと。
そして、見積もり価格だけでは業者は決められない。
だから総合評価方式にするんだけどね。
もっと勉強してね。

[80: 匿名]

総合評価方式がダメなんてどこにも書いてないけどね
そんなにいいなら何がいいか説明してみたら？
素人にわかるように説明出来ないなら
理解出来るふりしてるだけってこと。

計算式なんかどうでもいいよ。

[81: 匿名さん]

世の中完璧なやり方なんかどこにもないんだよ。

総合評価方式も手段のひとつでしかなくメリットデメリットがある。
具体的な事例をもとにどういう点に気をつけるかを書けないなら
机上の空論でしかないから引っ込んでたほうがいいと思う。

ボロが出る前に消え失せた方が身のためでは？
それか役に立つことひとつでも書いてみればいい。
評価は皆が下してくれる。

計算式なんか書いても意味ないぜ。

[82: 匿名さん]

７９が勉強するべきだな
総合評価方式が理解出来ていない

[83: 匿名さん]

ワンポイントアドバイス

面倒くさいと言って、大規模修繕工事を決して管理会社にお任せしないこと！

お馬鹿な駄目役員のみ管理会社に任せっぱなしなんだ。

[84: 匿名]

面倒なことは、管理会社に任せても見る目があれば大丈夫。

そう言う住民が居ない時は、コンサルを頼むしかないね。

[85: 入居済み住民さん]

管理会社への丸投げこそ　さ　い　あ　く　　

[86: 匿名さん]

丸投げのほうがうまくいく場合がありますよ。

[87: 匿名さん]

大規模修繕工事をやったことがない者がいくら吠えてもねえ。
だから総合評価方式が理解できないんだよ。
この方式をやるには、いろんなデメリットが排除されるんだけどね。
管理会社主導だろうが、理事の紹介だろうが、応募だろうがそんなことは関係ないと
いうのが理解できないから批判しているんだろうがね。
そういうのをカバーして一番いい方法というか、一番まともな元請会社を選定するのが
この方式なんだけどね。
やったことがない者がいくら吠えてもね。
経験者は語る、でも教えてあげない。みんなはどうせ批判するだけだろうから。

[88: 匿名さん]

↑このひとスレ主。自作自演だよ。

[89: 匿名さん]

>88
ここは匿名掲示板だよ。
それにね、勝手にスレ主とか根拠のないことをいうもんじゃないよ。
スレ主が怒るよ。
そういうことを憶測で批判して何の意味があるの？
ここは匿名掲示板なんだから。

[90: 匿名]

やはり、スレ主こない。
やっぱり釣りだったのだろう。

[91: 匿名さん]

荒らしたやつが台無しにしただけだろ。
もうすこし良い内容のスレになると期待したけど
変なのが出てきて終わっちゃったね。

荒らしも結局クチだけの中身なし野郎だったし
有用な情報は出てこないんだったらこのスレは
閉鎖でいいんじゃない。

[92: 匿名さん]

そうですね、マンカン師が勘違いで
調子に乗るだけだ。

[93: 匿名]

>>87

標準型で総合評価をする時にどう言う技術提案を過去にさせたのですか参考までに教えてください。うちのマンションだと大規模改修じの予算は１０億近いので簡易型じゃ役不足なんですよ。

後、総合評価をしようとする場合、評価者がどこの会社か特定できない様にする必要があるのですが、マンションで実施しようとする場合、どの様に会社名が分からない様にするのでしょうか。これって凄く大事で、どこの会社か特定できると意図した会社に高評価を与えるとか出来てしまうので総合評価をする上で重要な部分です。

純粋に技術力を評価しようとすると結構大変なんですよね。

[94: 匿名さん]

ネームバリューも大事でしょ。

[95: 管理組合理事長]

色々ありがとうございます！何を隠そう私は滋賀県草津市在住４３歳で普段会社員です。本当に何も知らないのです。私含めて１２人で管理組合活動しており任期は来春まで。一応前年度の理事長副理事長がプロジェクトチームを作るようですが・・・いずれも６０歳後半です。

[96: 匿名さん]

よくよく考えてみるとね。
大規模修繕工事ってほとんどいらないんだよ。
なぜかって、大規模修繕工事のもっとも費用のかかる工事は足場が必要な外壁などの修繕です。
これ以外は、いつでも出来ます。
それと、多くのものを同時に修繕するのは費用の無駄づかいだよ。
２０年持つものを、大規模だからといって１２年で交換するのは明らかな無駄ですよ。

大規模修繕にあわせて、塗装とかやっているけど、一緒にする必要はないんだよ。
大規模で一緒にすると安いからお得ですよって管理会社が言うけど、
専門会社に個別に依頼する方がよっぽど安いよ。
外壁の修繕程度で設計事務所とかいらないんだよ。

管理会社は、工事は一度にすると居住者に迷惑かけませんよっていうけどね。
特定の居住者が長時間、迷惑をかける工事は存在しませんよ。
「足場」が必要な工事以外はいつでもできるんだよ。

うそだと思うんだったら、大規模修繕予定の修繕項目を確認して下さい。

大規模修繕を直接専門会社に依頼すると以下になります。
管理組合⇒管理会社＋設計管理会社⇒建築会社⇒専門会社
管理組合⇒専門会社（工事の履行確認は、標準管理規約に管理会社がすると記載してあるよ）

[97: 匿名さん]

>96
大規模修繕工事はいつやってもいいでしょう。
しかし、１０年でやるのと２０年でやるのとでは、快適なマンションライフ
の価値が違ってきます。
壁が汚れていたり、ヒビが入っていたり、エレベーター内がきたなかったり、
共用通路が傷んでいたり、網戸が破れていたり、窓ガラスのシーリングが弱く
なっていたり、格子等が色あせていたり等してるより、きれいにやりかえて
いた方が快適だからね。
自分の部屋と一緒だよ。
畳も壁紙も汚れっぱなしより、きれいな方がいいでしょう。
お金がないんなら出来るだけ我慢するしかしょうがないだろうが。
大規模修繕で全面的にやりかえれば、新築のようにきれいになりますよ。
それをやるやらない（やれない？）はそのマンションの積立金次第だね。

[98: 匿名さん]

>97
大規模修繕工事を効率よくやるために足場を組むんですよ。
そして、屋上防水、ベランダの防水、壁のひび割れと塗装、ベランダからの窓枠の
シーリング、当然ベランダ部分の壁面の塗装や鉄部部分の塗装、ルーバルのシーリング等
それに共用通路のやり替え、玄関扉の塗装、格子の塗装、共用玄関の整備等
どうせやるなら一緒にやってきれいになった方がいいでしょう。
経費も安くなりますしね。
特に外壁とベランダ、屋上、ルーバルは一緒にしなくては、その度に足場を組む訳にはいかないので。

[99: 匿名さん]

積立金のない貧乏マンションは３０年は大規模修繕はしなくていいよ。
スラム化したっていいんだろう、お金がないんだからしょうがないよ。
住めればいいんだろうから。

[100: 匿名さん]

そういうマンションには住みたくないね。

[101: 匿名さん]

デフレが続いているので10年後には物価は半分になります。
恐らく10年後の大規模修繕工事は一戸当たり35万円が相場になるでしょう。

[102: 匿名さん]

>101
自分の部屋の壁紙は破れ、畳は擦り減っているのに、後１０年も辛抱するの？
お金のないあなたのとこは辛抱と我慢を強いられるだろうがね。
その頃は、新しいマンションを購入しているよ。
常にきれいなマンションに住みたいからね。

[103: 匿名さん]

面白いこと言うんだね。

[104: 匿名さん]

10年ごとに住民の半分は入れ替わって低層化するんだよね。築30年だと新築時ひとは8分の1しかいませんよ。

[105: 匿名さん]

うちのマンションは、築１３年（大規模修繕工事済み）たつけど、
３３０戸のうち、最初の住民でないのは僅か２４戸だけだよ。
勿論転勤等で実際はもっと多いけど、売却はしてないよ。

[106: 匿名]

ギリギリが多いということだな

[107: 匿名さん]

>>98
>それに共用通路のやり替え、玄関扉の塗装、格子の塗装、共用玄関の整備等
>どうせやるなら一緒にやってきれいになった方がいいでしょう。
>経費も安くなりますしね。
確かにそうですが、管理会社に依頼する限り経費は安くはならないですね。

[108: 匿名さん]

全てをお任せにしなきゃいいんじゃないの。

[109: 匿名さん]

>107
大規模修繕は管理会社には任せませんよ。
修繕委員会で修繕箇所や予算とかは決めるよ。
それから、修繕箇所、仕様、グレードとかについては、設計・監理会社が
ちゃんとしたのを作成して、業者は同じ条件での見積もりを提出することになるんだよ。
元請業者については、公募・管理会社・住民（専門委員会等）からの紹介で
いいんじゃないかな。
見積もり合わせ方式なら、見積もり価格やその他の条件を検討してきめればいいんだよね。
その時、公平にするんなら、総合評価方式を使えばいいんだよ。
入札方式なら見積もりが一番安い業者ということになるけどね。
特命随意契約方式は最初から1社に絞って工事金額を交渉し、契約する方式だよ。
見積もり合わせ方式がベストだよ。

[110: 匿名]

>>109

十億規模の見積もり合わせや総合評価のやり方を教えてください。