マンション大規模修繕の進め方を教えてください！

[管理組合理事長]

理事長ながら建築不動産については無知デス。ご指導をよろしくお願いします！

[281: 匿名さん]

建物診断→設計・監理→施工会社
この流れが普通ですよ。

[282: 匿名さん]

でも、積立金の少ないマンションや小規模マンションでは、
せいぜい、劣化診断と設計・監理と施工会社の2つの業者で
やるしかないでしょうね。

[283: 匿名さん]

ところで、設計・監理会社や施工業者の募集はどうしてやってますか？
設計・監理会社の募集は大切ですからね。
どうやって募集し選ぶかということですね。

[284: 匿名さん]

公募することが大切でしょう。

[285: 匿名]

請負者と信頼関係を築こうとする人
ｖｓ
疑う事しか知らない人

後者は相場観も無く安く叩きまくって墓穴でも掘ったんだろ（笑）

[286: 匿名さん]

大規模修繕工事のやり方を知らない者がいるんだな。
小規模マンションだから、設計・監理会社に依頼することは
考えられないんだろうがね。

[287: 匿名]

>286

捨てゼリフはカッコ悪いよ。

やり方は色々有ってどう言う方法を取るかは自由。他人が自分と違う方法を選んだからと言って見下した言い方はようないよな。

お前だって素人が偶々うまく行った僅かな工事経験でしかないんだろ。

[288: 匿名]

多分ペーパーマンカン士じゃないの？
自分の乏しい経験と教科書どおりの知識しか語れない。
自説を曲げないアドバイスは助言ではない。
相手の立地・環境・経済状態等を勘案し与えられた条件の中で最適なプランを提示してこそ
アドバイスだ。

[289: 匿名]

286の理屈だと工事請負者は手を抜くけどコンサルは手を抜かないってことだよね。

[290: 匿名さん]

私はボランティアとして、マンションのお手伝いをしたいと
思っているだけですよ。
修繕工事会社についてというスレがたっていますので、それを読まれたら
工事の手抜き等が書き込まれているので分かりますよ。
それに、管理侍のスレも是非読んでください。
いろいろな情報の提供をしますから。

[291: 匿名さん]

コンサルに騙される方がよっぽどか多いんだけどな
管理組合の体制を作ることに焦点当てたほうがいいと思うが
暇な爺が尊敬されたいがためのコンサルとか
世の中で提供されていないような事まで求めるから現実にならない
その金じゃ誰もやらないような事ばかり好き勝手に言うだけ

[292: 匿名]

>290

上から目線の方法を一方的に押し付けるボランティアはイラね。

飽くまで意見に留めてどの方法を採用するかは各自の判断に任せるべきだよ。

[293: 匿名さん]

設計・監理の大切さが分からないというか積立金の少ない
小規模マンションのかんがえることだね。

[294: 匿名]

>294

お前しつこい。

[295: 匿名]

>293

お前しつこい。

[296: 匿名さん]

>293

小規模マンションでも、大規模マンションでも、設計管理は無用の長物です。

何故なら、設計管理とは、文字通り、設計が伴う仕事であるからで、新築マンションでないのなら設計に関しては全くの不要です。

次に管理ですが、これは何をどのように管理するかを考えれば良いのです。

大規模修繕工事はリフォーム（リノベーション）です。
しかも、改造や増築などではないリフォーム（リノベーション）です。

規模が多いだけで、部屋内の間取りを変えないリフォーム（リノベーション）と同じです。

部屋内のリフォームをするのに設計管理を探して雇うと言うのでしょうか？

設計管理を仕事としている人たちが、本来のテリトリーを広げ、リフォーム（リノベーション）にまで進出したことが発端なのですが、本来は、既存の建物での大規模な改造や増築などを含むリフォーム（リノベーション）に進出したのですが、次第に大規模な改造や増築などをしない単なるリフォーム（リノベーション）にまで広まり、今では、何でもかんでも責任を取らせる部門を増やしたほうが安心だと言う、誤った考えが広まり、マンションの大規模修繕工事にでも設計管理を付けるのが当たり前だと思い込まされてる人が多いのです。

責任を取る部門が多ければ、役所のように責任の「たらいまわし現象」が起きてしまいます。
責任を取るのが一社であれば、その一社は逃げも他の部門に責任転嫁することさえできません。

つまり、逆なのです。

しかも、大規模修繕工事で、普通と言うか最低限のレベルを下回らない工事をしていれば、責任問題になるようなことは起こることはまずないのです。
現実に、手抜き工事をされたとしても、重大な責任問題になるようなことは、まず起こらないのです。

だから、普通くらいの施工会社に工事依頼をするなら、設計管理は何もしなくて、施工業者に「任せた！頼むよ！」でことは済んでしまうのです。
あとは、仕事をしちえる振りをしているだけで、施工業者が全て責任もって工事を行うのです。

無駄な金を支払っても良く、設計管理を頼むことで安心する人が多いのなら、頼んでも良いでしょうが、設計管理が能力を発揮するのは、新築の現場か、大きな問題があり、施工業者では手が出せない現場のみであることを知ったうえで判断したほうが良いでしょう。

自分が設計管理などで収入を得ている人なら、大規模修繕工事に設計管理は必要だと言うでしょうね。

[297: 匿名さん]

だから、積立金のないとことか小規模マンションはそれでいけばいいでしょう。
工事を監視する者がいない工事なんて一体どうなってるの？

[298: 匿名]

>297

うち500戸を超える大規模だけどコンサル頼むつもりないよ。大規模修繕時の予算は150万円／戸位の計画になってるから貧乏ではないかな。

しかし、あんたみたいな住民が居なくて本当に良かったと思う。

[299: 匿名さん]

>297
第三者が、工事を監視する必要があるのでしょうか？
工事の出来が、その業者の評判になるのです。
詐欺が目的で、直ぐに逃げてしまうような業者を使うのなら、第三者に工事を監視させる必要もあるでしょうが、そうしたとしても、手抜きをする業者は手抜きをしますし、業者が逃げてしまえば、頼んで監視していたとしても、責任の取りようがありません。
そんな手抜き工事をしたら、直ぐに悪い評判が広まり、仕事が来なくなってしまいますので、普通の業者なら、そんなことはしませんよ。
ここは日本なのです。
業者さえ間違わずに選べば、満足度の違いは出るでしょうが、手抜きで問題になるような工事をすることは、まずありませんし、何かあったら、ちゃんと処理してくれますよ。

あなたの言い分は、まるで、設計管理業者側の言い分のようにしか思えませんよ。

[300: 匿名さん]

>299
工事の施工会社、つまり元請の会社を相見積や説明会を行って決めますよね。
しかし、その元請会社は直接は工事はしないのは知ってますよね。
元請会社からは、現場監督が１名しかきませんよ。
工事をするのは、地元の下請け業者、孫請け業者、曾孫受け業者がやるのです。
それらの業者が会社の利益をできるだけ多くするために、手抜きをすることもあるでしょう。
手抜きをしても、１０年程度は十分もてば、わからないですからね。
窓ガラスのシートを、古いのを取り外さなくて、その上からやることだって簡単にできます。
その取り外した量をみれば分かるのですが、その監視をする者はいないのです。
手抜きで問題がないとしても、決めてあった材料のグレードを落としたり、量を少なくする
ことはできるでしょう。
それをやるんだったら、もっと安くできた筈ですからね。

[301: 匿名さん]

マンションが契約した通りの仕様・材料でなければ意味ないしね。

[302: 匿名さん]

元請会社が全ての工事をやると思っているんだろうね。
元請会社には、作業をする社員はいませんよ。
全て、下請けで工事はやるんだからね。

[303: 匿名さん]

設計・監理が必要なことが分かったかな？

[304: 匿名さん]

>302
＞元請会社が全ての工事をやると思っているんだろうね。
＞元請会社には、作業をする社員はいませんよ。
＞全て、下請けで工事はやるんだからね。

では、元請会社の社員は、何をするのですか？

あなたは、工事のことを知らないようですね。
おそらく、どこかで聞きかじったことしかないのでしょう。

実際の工事現場のことを、どれだけ知っているのでしょうね。

あなたの書いた内容は、誰かから聞いたことを、考えもせず、確認もせず、鵜呑みにして文字にしただけのようです。


元請会社の社員は、何をするのか答えて下さい。

[305: 匿名さん]

>300

適当なことを、本当のことのように書いているのをみて、唖然としました。

あなたの書いた内容は、かなり湾曲されていて、事実からはかなり遠い表現になっています。

簡単に言うと、嘘と言われても仕方ないことです。


あなたが、元請会社と子会社との関係について、どれだけ知っているのかを確認する必要がありますね。

元請会社と子会社や孫請会社との関係について、あなたが知ってることを教えて下さい。

これだけのことを書くのですから、あなたなら知っていて当然の簡単なことです。

簡単なことですから、答えて下さいね。

[306: 匿名さん]

監視するとかしないとか信頼関係が築けないなら自主管理ならぬ自主施工でやればいい。
もし後から不具合が発生したら、その為に保証があると思うけどね。

[307: 匿名さん]

不具合はなくても、１００の経費をかけてやるように契約したのに、
８０でやられたら、それでもいいんですか。

[309: 匿名さん]

>304
単なる現場監督ですよ。
それから、下請け業者を決めたりね。
住民の苦情を聞いたりもしますよ。
スケジュール表を掲示したりもね。
現場監督は、業者の指導もしませんよ。
一人では、何にもできないのです。結構雑用が忙しい
ですからね。
やるのは、設計・監理がしてますけどね。

[311: 匿名さん]

>>308
その金額は具体的にどんな工事をどんな材料で行った場合なの？
ペンキ一つでもピンからキリまであると思うけど。

[313: 匿名]

>308

その1世帯辺りって言う表現やめた方がいいよ。

70m2と100m2で同じ分けないんだから。

平米単価も規模で差が出るから十把一絡げにはできないけど、まだマシかな。

[314: 匿名さん]

>312
工事の内容はかなり幅広いですよ。
足場を組む業者、窓枠のシーリング業者、屋上防水業者、開放廊下のシート剥ぎ業者、
電気業者、敷地の整理業者、廃棄物業者、建設事務所を作る業者、資材を整理する業者、
植栽業者、ペンキを塗る業者、ガードマン（交通整理）まだまだいろいろな職人が
必要なんだけど、それをマンションで全て各業者に注文を出すの？
相見積をとって。

[316: 匿名]

>315

外壁の数量を出さない時点でダメじゃん。理解し易いジャなくて騙されやすいの間違いだろ（笑）

[317: 匿名]

>315

簡単に書くと外壁の工事なら面積を出して平米辺りの単価に労務費や経費を加えて見積もりを出さないとダメだろ。

[318: 匿名さん]

タイルとかは、足場を組んでみてみないと正確な金額はでないからね。
それは、契約でうたってあるでしょう。

[319: 匿名]

>318

契約前に数量出さずにやって見ないと分からないとかって本気で言ってるの（笑）

数量に大きな違いが出たら後で協議の上変更するんだよ。

どんぶり勘定で工事発注してここで能書き垂れてるわけ？

[320: 匿名さん]

>319
タイルの場合は、契約上そうせざるをえないのですよ。

[321: 匿名]

>320

まあ、うちじゃないから好きにやれば。

[324: 匿名]

>322
>323

この書き込みを信じる人は救われない。

例えば廊下のシートを張り替える場合、廊下の幅と長さが分かればおおよその面積が出るので数量で見積もりは出せる。

鉄部塗装も部位が分かれば寸法から面積は出せる。タイルにしても何にしても清算変更はしても最初から1戸当たりの○○万円なんて出してくる業者は、管理組合が舐められている証拠。それでＯＫなんて言っている奴はいい鴨（笑）

[325: 匿名]

戸当たりで見積もるッてことは、７０m2の80万円／戸は、１００m2の100万円／戸より高いと言う罠。

同じ100戸のマンションでも７０m2が主体なのと１００m2が主体なのとでは建物の大きさが違う。

業者「お隣(１００m2)は100万円／戸でしたが、こちら(７０m2)は80万円／戸でやらせていただきます。」

これを勧めているような奴はタダの嘘つきか管理会社や業者の回し者であ〜るっ（笑）

[326: 匿名さん]

やけに㎡数に固執してるね。

[327: 匿名さん]

低層で凸凹少なくカーブ描いてるところもなく
角部屋の横側や北側のバルコニーが無いようなつくりであれば
足場も少なくなる
正方形に近い方が外壁の長さが少なくなるから
平米でも何とも言いがたい

造りが安っぽいマンションの方が修繕費はかからなさそうです
ケースバイケースで考えるしかないと思いますが
一世帯あたりなんかで考えると失敗しそうですね

[328: 匿名さん]

>327
「造りが安っぽい」と言うのは、建物の形が単純な形だと言うことではありません。
一般的に造りが安っぽいと言うのは、躯体がお粗末であったり、使っている材質が安いものであったりすることを言います。

このように言葉の意味を知らず間違って使っている人のことを、安っぽい人だと言うこともありますね。

[329: 匿名さん]

バブル時代に確立された、マンションの大規模修繕工事は１世帯当たり１００万円と言う３０年も前のフレーズを、未だに言う人がいるとは、驚きますね。
都内の３ＬＤＫが６０００万円以上でも即完売していた時代のことですからね。

[330: 匿名さん]

>328
一般的に躯体がお粗末
って意味がだれにもわからないですよ

見た目が安そうに見えることを安っぽいと言います
造りは構造を表しますね

今まで自分の言葉だけで話してさんざん失敗しているのだから発言は慎重にした方がいいですよ
今回のもあなただけの一般的な話です