マンション大規模修繕の進め方を教えてください！

[管理組合理事長]

理事長ながら建築不動産については無知デス。ご指導をよろしくお願いします！

[201: 匿名さん]

総合評価方式でもなんでもいいから
業者選択のいい方法を教えてよ。

[202: 匿名]

施工ゼネコンを選定。
責任が明確

[203: 匿名さん]

競争入札でいいんじゃないの。
図面を作って数量を出して予定価格を作って実施すれば。見積りを流用して予定が作っちゃ駄目ね。

[204: 匿名]

うん、特記に細々と書けば問題無さそうだよね。
最低制限価格も設ければダンピングも防げる。

発注者の力量不足を補う為に変な点数方式で業者選定しなきゃならなくなったと言っても過言ではない。

[206: 某マンション理事長]

大規模修繕工事は下記の順序で行うのが適切です。
但し、長期修繕計画及び修繕積立金が適性に徴収預金されていることが条件です。
内容により異なりますが一戸当たり障り約100～150万円の予算措置が必要です。

大規模修繕工事は企画から完了まで5～6年の期間が掛かりますが、通常管理組合理事の任期は1～2年の短期交代が多く継続して担当できる理事がいないため、管理会社任せになりがちです。
これを防ぐために修繕専門委員会を設置し企画でから工事完了まで担当してもらうのが良いと思います。
特定の住民にボランティアで多大な負担を掛けることになりますが、管理会社の暴走をコントロールするためにはこういう体制が必要です。
もし専門委員会のなり手がいない場合は、公的機関などに相談し信頼できるマンション管理士に統括業務を委託する方法がお勧めです。
少なくとも管理会社に一括委託する事は様々なトラブルの原因となるため絶対に避けるべきです

あとは参考書にもよく書いてある順序で進めれば良いわけですが、押さえるべきポイントがいくつか有ります。
1,設計施工は避けること。設計監理と工事が一緒ではなれ合い工事になりやすいので、設計と施工は分離します。
2,施工者選定は一般競争入札を行うべきですが参加業者は実績、信用、技術、専門技術者数などを参考に5～6社に絞り込みまないと、見積比較検討が大変です。
3,住民への広報、説明会、アンケートなどを適時実施して協力体制と共通認識を持つよう努力することが理事会の役目です。
4,公平の原則と合理的手法をとること。特定の人や団体に利益が偏ることは後々トラブルの原因となりますので禁止します。
5,業者の戸別訪問は禁止、窓口は管理事務所に一本化すること。施工業者等の理事宅戸別訪問や直接連絡を取ろうとした場合は即失格とする事を募集用件とします。

主な注意点は以上です、後は専門家の指導に従って粛々と進めれば問題有りません。

[207: 匿名]

修繕の必要があるのは50年ぐらい？でいいのでは

[208: 匿名さん]

神奈川県川崎市のシ○ヨーって業者は最悪。
ずさんな手抜き工事で壁はぼこぼこ、塗りむらだらけ。水は溜まるし。
違う部屋の人はネジが落ちてきたと言ってた。
パッと見のコストの安さにだまされてはいけない。

[209: 元販売屋さん]

雨漏れしたりタイル落ちたりしてもいいなら50年でいいんじゃない？
賃貸マンションでももう少し早くやるけどね

[210: 匿名さん]

>263さん
＊工事費用は、マンションの規模にもよりますが、２００戸～３００戸の１４階以下の
　マンションであれば、１戸当たり１００万あれば、見える部分は全てリニュアールできます。
　外壁、屋上防水、ベランダの塗り替え、窓枠のシーリング、ベランダの補修・シーリング、
　通路のシートの張り替え、天井等見える部分の塗り替え、玄関扉の塗り替え、敷地の整理、
　鉄部塗装等々殆どできます。それも業者は大手ゼネコンで対応できます。
　当然共用玄関の補修や塗り替え等も含みます。それでも、９０万でオーケーですよ。
＊設計・監理は別々が理想ですが、小さいマンションでは、経費的に無理があります。
＊業者見積もりを取る場合は、監理会社に依頼し、同じ修繕個所、同じ仕様で出させる
　べきです。条件が違えば意味がありませんので。

[211: 匿名]

>>210
見積りに関して、うちのマンションでは管理会社を経由して３社から共通仕様で取りました。
理事会でどこの業者にするか選定する段になり理事長が『どこも管理会社の息がかかっていて高い。自分の知り合いの業者ならもっと安く出来る』と言い出し、そこからも見積りを取る事になりました。
しかし理事長は３社の見積りを知り合いの業者に見せ、最安値を設定させるつもりみたいです。
安く出来る事には異存はないですが、実績のない業者であり単に理事長の知り合いだから…というのは危険な感じがするのですが…

[212: 匿名さん]

金額だけが判断項目ではない！
当たり前だよ。

[213: 匿名さん]

理事長かえれば

[214: ビギナーさん]

大規模修繕工事の話が出ています。（10年目・小規模マンション）
マンション購入時の長期修繕計画案では、修繕積立金一億ですが
現状は三千万です。にもかかわらず
現在、建物調査診断や業者アンケートがどんどん進んでいます。

貯金もないのに、気前よく修繕していく方向のような気がします。
何十年かして、積立金を大いに上回る補強工事の請求書がきて、
愕然とする管理組合の話も聞いております。

長期修繕計画案がテキトーなのと10年目という早い段階で
外見上の補修工事をどんどん進めていくことについて

大規模修繕ご経験者とお詳しい方より
アドバイスをいただければありがたいです。

[215: 匿名さん]

>>211
なんで管理会社経由で見積をとるのですか？
管理組合が直にとるべきですよ。
管理会社経由にすると管理会社で価格調整され業者には談合されてしまいます。

[216: 匿名さん]

こんなことってあるんですね。

6月の総会で承認されれば、今秋から実施されるはずだった大規模修繕工事。
ところが総会の数日前に、内定していた業者から内定を辞退されてしまった。
原因は修繕委員会が、契約の特記事項の「損害賠償10％」を100％にできないか？
と打診したこと。
それによって「このような特記事項を付した事例は無い。信頼関係が築けない」と
業者を怒らせてしまったようだ。

総会から3週間が過ぎましたが、その後の動きは組合員に報告されていません。
どうなってしまうのか…。

[217: 匿名さん]

相見積もりをとるのはよいが、神経質にこだわっても意味がない。着工後の顧客側の態度が肝心だ。

工事中に、建設業者様を外科のお医者様と同様にすれば、金額以上の仕事をする。
逆に、土建屋は早ぅ仕事せいといわんばかりの態度または無関心でいると、後に、実数計算だからと仰天価格を提示される。

工事現場の休憩時間に、綺麗な人妻に茶を入れさせるなり工夫を。一桁ゼロの差がでるはずだ。

[218: 匿名さん]

工事前に値段は決まるよ

[219: 匿名]

>217はド素人か？

[220: 匿名さん]

管理会社、それも大規模修繕を請け負う会社を同じグループに持つ場合は
当然その管理会社は同じグループ内の、同系列の会社に
大規模修繕の仕事を請け負わせたいのは誰だってわかりますよね。

その修繕工事会社を系列にもつ管理会社に修繕業者を決める手続き事務を
させることは公平な入札を行う上で避けるのは当然です。
監理は公平な入札、すなわち管理組合に最大限の利益をもたらす会社を
十分検討の上、据えるべきです。＞＞215の意見が常識です。

裁判の原告、被告が裁判官の身内のときその裁判官がその審理にあたるでしょうか？
是が非でも仕事を取りたい管理会社に自ら身を引くことを求めるのではなく、
管理組合が公平・中立な入札を求めれば当然そのことを頭に入れて監理する会社を
選択すべきことと思います。

[221: 匿名さん]

関連会社に、設計・監理をもっていかなかったら、
親会社から睨まれるよ。
管理組合のためではなく、関連会社のために、設計・監理は
よそ者には、取られないようにしないとね。
それが当たり前。

[222: 匿名さん]

>218
工事前に値段（工事金額）が決まるような大規模修繕工事は有り得ませんよ。

工事前の金額は見積金額であり請求金額ではないのです。

見積金額とするのは、特に外壁など、実際に足場を掛けてチェックしないと分らない部分があるので、見積りの段階で全ての壁面などの全部分のチェックができないこと、例えチェックした部分でも、実際に表面を剥離したり工事を行うと、見積りの内容よりも傷んでいたので補修範囲が広くなったり深くなるので金額が高くなることが良くあるからです。
しかし、増えるばかりではありません。
足場を掛けずにチェックできる範囲で見積りを行うので、他のチェックできない範囲については予想で見積りをするしかないので、実際に工事を行った場合、見積もったよりも傷んでいなかったので見積りよりも減額になることもあります。

また、ベランダなどでチェックできない部分がある場合、見積りには含まれていないので工事中に提案として追加見積りを提示されることも良くあります。

実際に大規模修繕工事を経験した人でないとわからないことです。

[223: 匿名さん]

それタイルの増減程度の話ですよね
ほとんどの値段は決まります
ゼロひとつ変わるかどうかで言ったら変わらない

タイルは別途計算した上で支払うのが普通の流れ
そうでないとムダに金を使われる

当たり前の話

[224: 匿名さん]

修繕の仕様決めて業界新聞かなんかに掲載して貰って、業者を募って入札するってのは、一般的じゃないの？

[225: 匿名さん]

だれが仕様書や材料とかを決めるの？

[226: 匿名さん]

誰かが音頭とってやるはしかないでしょうね

[227: 匿名さん]

修繕個所、仕様、材料等の要項書を作成する力が管理組合に
あるのかな？
住民の中に、一級建築士がいて、その彼が無償で作成して
くれればいいんだけど、素人ではできないしね。
又、その要項書を作成するだけで、設計・監理はしないという
のであれば意味ないけど。
おまけに同じ住民が設計・監理をするのはダメだろうしね。

[228: 匿名さん]

ということは、まず一級建築士を選ぶことから始めるということ？
どうやって一級建築士を選べばいいの？

[230: 匿名さん]

各社に仕様を細かく見積もりを出させて
話を聞きながら自分たちの希望の仕様を見つけてもいいと思いますよ

時間があるなら他人に任せるだけではなく自分たちも賢くなる努力が必要です

[231: 匿名さん]

>230
相見積をとるということは、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料で
見積をとらなければ、比較ができないじゃないの。
各社に説明をさせるにしても、材料一つとっても価格が違うのに
その見極めをどうやってやるの？
塗料でいえば、○○メーカーの○○品番とか具体的じゃないとだめだよ。
それをやるのが、設計・監理会社つまり設計コンサルタントということだよ。
そして、実際の工事では、その塗料の缶をいくら使ったとカメラに取って
チェックするんだからね。

[232: 匿名さん]

設計・監理の意味が分かってないんじゃないの？

[233: 匿名さん]

大規模修繕工事には、設計コンサルタントが大切な役割を担っています。

[234: 匿名さん]

設計・監理を使わなければ工事費は安くなると
思われるが、実際はそうでもないみたいだね。
手抜きされたりするのをチェックする者がいないと
困るからね。

[235: 匿名さん]

結構忘れがちなのが工事用車両の駐車場所の確保と現場事務所の設営の手配。
敷地に余裕があればいいが、キツキツの敷地だと近隣の民間駐車場を借りたりして結構な出費になる。
居住者の駐車場が平置きで建物に接している場合は足場を組む際に期間中移動する必要がある事もある。

[236: 匿名さん]

最初から塗料の品番なんて考えたって仕方がない
業者の推奨を聞いて質問をぶつけて行ったほうが理解しやすい
各社の話を聞いて仕様を細かく決めて
統一した仕様で見積りを出させる
そうすれば一緒

塗料のことばかり言っているがメーカーと品番がそんなに重要？
もっと他のわかりやすい例え出した方がいいよ

[237: 匿名さん]

>236
元請会社に相見積を出させ、説明会を開催することになるのだけど、
各社の話しを聞いて、仕様を細かく決めて統一した中で、相見積を出させる
といっているけど、説明会の後に相見積を取るということ？
設計コンサルタントが、その前準備をして各社に相見積を出させるのでしょう。
そして、説明会だよ。
相見積で、修繕個所や仕様、材料が分からなければ、各業者は勝手に見積もりを
提出することになるけど、それで高いとか安いとかが判断できる？
最初に説明会をするといっても、各業者はどんな説明をすればいいか悩むよね。
設計コンサルタントを選ぶ基準は、マンションの大規模修繕工事の経験があることが
絶対条件だよ。

[238: 匿名さん]

>236
何のために、建物診断をするのかが分かっていないね。

[239: 匿名さん]

劣化診断→設計・監理→施工会社
この流れを理解しないとね。

[240: 匿名さん]

それぞれに理由説明させる
そうすりゃ診断もいらないわな
最初は箇所だけ見る
その後に仕様を見る

信頼できる建設コンサルトなんて世の中にはいない
自分たちでいくらかは情報仕入れないと騙される相手が変わるだけ

母体の信用できるところに任せて終われば良い

[241: 匿名さん]

それぞれに理由説明させる
そうすりゃ診断もいらないわ
説明できないような業者なんかに発注したら問題が起こった時に意思疎通もできない
最初は箇所だけ見る
その後に仕様を見る
それで仕様を決定する
それから他も交えて見積もりとりなおせば良い
継続的に発注するわけでもないから関係性も薄いしね

信頼できる建設コンサルトなんて世の中にはいない
そのコンサルが保証してくれるわけでもできるわけでもない
自分たちでいくらかは情報仕入れないと騙される相手が変わるだけ

そんなやり方じゃ管理会社からわけのわからないコンサルに騙される相手が変わるだけだよ

[242: 匿名]

231の言っている事は間違ってない。

発注仕様書には使う材料の仕様や数量が書いてなければ比較できる見積もりなんて上がってこない。

話を聞きながら仕様を決めるなんて言う事自体、コンサルを使った仕事をしていないから設計は無料サービスみたいな感覚でできると思っちゃうんだろうな。


契約金額にしても工事前に決まってないなんてありえんよな。工事契約した事無い奴の寝言かと思ったよ。

[243: 匿名さん]

>242さん
応援ありがとうございます。
私は、一応修繕委員のメンバーの経験があります。
それに、現在は、ボランティアでマンションに関する相談を
受けていますし、建築士との話しもしょっちゅうやっているので、
いろんなことがわかってきました。
勿論、工事だけでなく、マンション管理に関する総合的な相談ですけど。
大規模修繕工事の流れについても、建築士も含め勉強をし、細かい資料を
作成しています。
技術的にわからないことがあれば、建築士や業者がすぐ教えて
くれますので助かっています。

[244: 匿名さん]

>242

あなたの言うことは正しいのですが、少なくとも、その通りが建築には当てはまりません。

何故なら、建物は工場で作る製品とは違うからです。

工場で作る製品なら、そのような比較見積りが最適なのですが、どちらかと言うと建物は人に近いのです。

人が虫歯になったら歯医者に行くが、行った歯医者によって、治療方針が変わったり、歯科医の技術や設備の違いにより、どんな治療ができるのかが変わります。

インプラントが最適だと思っても、全ての歯科医が出来る訳ではないので、インプラントで見積りを取ることは出来ないし、治療する人の状態によって、インプラントであっても、どんなインプラントをどのように使うかなども変わってくるので、内容を指定しても、それは治療とは言えないものです。

マンションでも同じで、施工業者の持ってる技術や経験の違いや工事に使う機械や道具を持っているかどうかの違いにより、見積りを出すためにマンションを診てもらうと、違う施工内容が最適だと提案したり、同じ施工内容でも、新しい材料を用いたほうが良いとか、工事個所の状態や仕上げの違いにより、最新のものよりも昔のものを使ったほうが良いと言う提案が出されることがあるからです。


工場で作る製品なら良いのですが、マンションのチェックをしないで、共通仕様書だけでの見積り依頼は、非常に危険です。

[245: 匿名さん]

話を聞く上で人間を見ていくわけで
仕様決定はまだ先の話 選択肢を仕入れる
それも無しでどこの馬の骨かもわからないコンサルを入れる事を前提とするのがおかしいという事です

仕様が書いてないなら出させればいいでしょ
出してこない→コンサルを入れる
という話は論理的に繋がりませんよ
いい気事をやった気分になってるだけでその実はわかりませんね

[246: 匿名さん]

話を聞く上で人間を見ていくわけで
仕様決定はまだ先の話 選択肢を仕入れる
それも無しでどこの馬の骨かもわからないコンサルを入れる事を前提とするのがおかしいという事です

仕様が書いてないなら出させればいいでしょ
出してこない→コンサルを入れる
という話は論理的に繋がりませんよ
いい気事をやった気分になってるだけでその実はわかりませんね

[247: 匿名さん]

>244
大規模修繕工事の前提条件として、建物診断をやりますよね。
そして診断結果報告を作成します。
　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　保全計画や改修・改良計画等を作成します。
　　＊現在の建物の劣化状況の説明を受ける。（理事・修繕委員へ）
　　＊調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるが、
　　　これについては調査診断をした業者が行う。
　　＊総合所見も含め診断業者が説明をします。
　　＊実施計画案を検討して工事概要を決定します。

設計・監理会社（設計コンサルタント）は、上記をみて
＊応募業者に見積もり要項書と見積明細書を送付して見積もりを依頼する。
　　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式が一般的。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　設計図　　仕様書
　　工事範囲　　数量表
　　概算工事費調査
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精
　　　　算方式で精算します。

＊そして、施工業者の選定となるのです。
　相見積をとり、説明会を開催することになりますが、工事費総額も当然含まれて
　いなければなりません。
　相見積を取る場合、同じ条件でないと比較ができませんよ。

＊説明会で、その業者がマンションの大規模修繕工事の経験があるかとか、現場監督者の
　経験や資格、会社の業績等が問われることになるのです。

[248: 匿名さん]

かなり専門的だな。
まさにその通り。

[249: 匿名]

242です。

>244

まあ、やり方は人それぞれだから244は244の信じた通り発注すればいいんじゃないの。俺はどちらかと言うと247と同じ様なやりかたをやる。

契約後受注者が本気で提案してきても変更で対応する。それだけ。

常にそろばん弾いて金額を把握しながら進めないと、後で足りませんでしたじゃ話に成らないでしょう。

[250: 匿名さん]

完全に工事業者がやりやすいだけの話になってしまってますね

診断したところで足場ある時しかできないものはやるしかない

そうやって頑張って検討させる事が目的になってしまっていて
トラブルが後々10年以上にわたって無いように安価に進める視点がほとんど無い

割高に形式的にやるならいいんだろうけどね

[251: 匿名]

>250

建築工事業者にやられ易い244のやり方をやりたければ勝手にやれば良いってだけだよ。または、発注者の一部がうまい汁を吸い易いやり方とも言えるかな。

[252: 匿名]

書き忘れ。

通常は設計の段階で耐久性は検討されているはずだから何も問題ない。

[253: 匿名さん]

私が修繕委員の時に行った大規模修繕の経緯は次のようなものでした。

まず、管理会社からは、依頼があれば工事管理をやりますが、やる場合でも、管理料の基本部分に、工事管理などに関する費用が含まれているので、常識的な時間内であるのなら、別途費用は発生しないし、必要な情報なども常識の範囲ですると、自ら教えてくれました。

管理会社に営繕部門があるので、管理会社に見積りを依頼し、地元の業者や居住者からの推薦業者、大手ゼネコンなど１０社くらいに声を掛け、全社にマンションをチェックしてもらったうえで独自の見積りを出してもらいました。

出てきた見積りは、１０社とも違った内容でしたので、全社の説明を受け、管理会社を除き、理事会と修繕委員とで内容の検討をしました。
修繕委員には、建築関係者が３名いましたので、見積りを見て理事たちに説明ができるので、業者が説明しているのとは違い、質問もし易く「分ったつもり。」が少なくなったようです。

各社目の付け所が違う部分があるので、どこまでの工事を、どんな仕様で行うかと言うところまで煮詰め、当マンションとしての工事内容を決め、その内容を大規模修繕工事の共通仕様書として、全社に、その内容で再見積もりを依頼しました。

再見積もりが出揃うと、業者ごとに違う金額が見えてきました。

それを元にして、業者の雰囲気や説明の内容、金額のことと合わせ、臨時総会までに４社に絞り込み、絞り込んだ経緯と、簡単な４社の特徴をまとめて全体のプレゼンテーションを行い、後日、投票で決める方法をとりました。

建築関係者が３名いたとは言え、他の７名の内３名は女性でして、臨時総会までには月に１～２回の修繕委員会を開きましたので、皆、初めての工事についてでしたが、かなり理解できたようでした。

また、女性の意見を取り入れられたので、洗濯物のことや、昼間がどんな状態になるのかを知った上での工事でしたので、女性からの苦情もなく工事は完了しました。

工事中、修繕委員と理事で、何度か現場確認を行い、業者からも何度か工事報告を受け、普段見ることが出来ない場所を、ヘルメットを被り、安全帯を装着して、足場の上を歩いて何度か周りました。

中間検査とか完了検査などの時には、屋上で証拠写真を皆で撮り、工事写真として保存しています。

こんな感じで大規模修繕工事を行いました。

[254: 匿名さん]

すいません、忘れてました。

中間検査と完了検査の時には、管理会社の担当者を呼び、一緒に見てもらいました。

[255: 匿名さん]

>まず、管理会社からは、依頼があれば工事管理をやりますが、やる場合でも、管理料の基本部分に、工事管理などに関する費用が含まれているので、常識的な時間内であるのなら、別途費用は発生しないし、必要な情報なども常識の範囲ですると、自ら教えてくれました。

設計・監理が分かっていないですね。
この役割は、工事が、仕様通り行われているか、材料は指定されたものを使用し、使用量もその通り
使用しているか等を写真を取ったりして、監視する役割なんだよね。
塗料缶の数とかの確認もするんですよ。
勿論、作業員の指導等もやるし、かなりの時間毎日立ち会わないとできない仕事だよ。
それを、管理会社は費用もいらないといっていたようだけど、そこは、元請会社との話し合いが
されており、お金は回ってくるようになっているんだよ。
そんな単純なことも分からず、いい管理会社だと思っているのはねえ。

[256: 匿名さん]

>253
多分おたくのマンションは、小規模マンションなんでしょうね。
大規模マンションは、普通劣化診断、設計・監理、施工会社の3部門の
業者を分けてやるんですけどね。
劣化診断と設計・監理は同じとこもありますが。

[257: 匿名さん]

>255
塗料の缶ずっと眺めてればどうですか？
言っておきますけどそんなくだらない事に時間を使うのは売れない建築士だけです
まともなゼネコン使う事でくだらない仕事が終わるだけです

管理会社が言ってるのは日常に関わる部分で必要なもので工事に関する管理ではなく一般的な管理業務と思われます
缶ケリみたいに缶ばっかみてるのは時間もかかるからやらないでしょうね

管理会社通して見積りしたならバックも発生するけど通してないなら発生する機会が無い どこで繋がるんですか？
缶ばっか見てるとどうしょうもなくなりますけど管理会社の利益削るなら管理会社からも出させて他からも別ルートで出させればいい
今回は複数のゼネコン使う事でバックが必要になって金額が高くなる業者を排除できている

変なコンサルに騙されることなくその費用も削減でき
保証もまともなゼネコンがするわけですから
変なコンサルに勧められたどうでもいい工事が潰れないかどうかを気にする必要も無くなりますね

缶ばっか見てると一般常識で考えられる部分もわからなくなりそうですな
ゆ>256
ただのコミュニケーションがうまくいってるマンションでしょうね
大規模というよりコミュニケーションできてないマンションなら透明性という名の元に色んな人間を噛まして金を使わないといけないケースもある 無駄な金ですが

[258: 匿名さん]

>256
何世帯が小規模なのかわかりませんが、約１００世帯のマンションです。

大規模マンションと言うのは何世帯からのマンションのことですか？

劣化診断、設計・監理、施工会社の3部門に分けると言うことは、１社では出来ないと言うことですから、個人経営の工務店とか職人が２０名前後の小さな工務店に依頼するなら分けないと出来ないのでしょうが、ゼネコンなら１社で十分できるのではないですか？

それに、劣化診断なんて、わざわざ費用を出して依頼するような人がいるのでしょうか？

劣化診断をしてもらっても、診断したと言うだけで、なんの効力もありませんし、診断通りになる保証もありませんよ。
何故なら、劣化診断は、足場を掛けて、まんべんなくテストピースを取っての判断ではないですし、テストピースを取ることで、建物に負担を与えたり、補修が不十分だと、かえって劣化を促進することにもなります。

日本のお役所とかと同じで、何かにつけ第三者機関の報告書とかの理由を作り、天下り先を沢山作っているうちの一つのようなものです。

実際に工事を経験している現場監督経験者のチェックと劣化診断の結果は、そんなに変わりませんからね。

と言うことを、建築関係者の３名から裏話として教えてもらいました。

設計管理も、本来は新築工事でのみ行われるべきことですが、設計事務所が稼げるように、マンションの修繕工事にも取り入れて、安心料を支払ってもらい稼ごうとして広まったことだそうです。

まともな業者を選定すれば、劣化診断や設計管理などの無駄な出費をしなくて良くなるのです。

信頼できない業者を選ぶなら、劣化診断も設計管理にも、大金を支払い、建物に沢山穴をあけ補修の跡だらけにしたことが安心できる証拠であると自分を説得するのもいいでしょうね。

私も昔はそのように考えていましたし、他の人もそうでした。
しかし、建築関係者からの実情を聞き、色んな業者と話をしたことで、今では、嘘ではないが、実情を知っていればしなくてもよい無駄なことに金を支払うのは避けたいです。

でも、多数決で決まることですから、必ずしも正しいことが選択されるとは限りませんね。
実際のことを知らない人ばかりなので、強引に言う人の言うことが通ってしまうのが実情です。

自動車運転免許の更新も、毎回、読みもしない無駄な本などを更新料の根拠として買うことと同じです。
更新料に上乗せして、本を作る会社を作り、そこで安定した収入を得られるようにした天下り先の一つですからね。
これは法律で決まっていることなので、ほとんどの人が不満に思っていてもどうしようもないことですが、大規模修繕工事での無駄は、知っていれば省くことができるのです。

うちのマンションで、お役所のひな形通り、劣化診断と設計管理を付けていたとすると、おそらく１０００万円くらい余分にかかるでしょう。
１０００万円は、１００世帯のマンションにとっては高額です。
１世帯当たり１０万円ですからね。

[259: 匿名さん]

あの教本断ればいらないですよ

真実を広げて無駄な金無駄な仕事を無くすのは良いことだと思います
缶の数数える仕事だとか無駄です

[260: 匿名さん]

>257>258
大手ゼネコンに元請を依頼すれば、全てうまくいくという考えですか？
元請は工事とかは何もしませんよ。
足場を組んだり、塗装をしたり、シーリングとかをするのは全て地元の
業者ですよ。孫請け、曾孫請けとかでね。
工事が仕様通り行われているのかをチェックするのが、設計・監理（管理ではない）
なんですよ。
ただ、設計・監理会社を使うのは経費もかかります。
しかし、まるまるその分がオンする訳ではないんですが、この説明はやめときましょう。
うちのマンションも大手ゼネコンが元請をやりましたよ。
劣化診断と設計・監理も別々でした。
1戸当たり100万でおこないました。350戸のマンションです。
見える部分はほぼやりかえました。それにバリアフリー化や植栽までも。
当然、廊下のシートの張り替えもやりました。
当初は、80万でも十分やれたのですが、グレードアップを図り1戸当たり100万の
予算でやりました。劣化診断から施工まで
３．５億程度の工事ですから、大手ゼネコンが４社、地元の大手の業者が４社相見積に
参加しましたよ。
うちの場合は、総合評価方式でやりました。
元請会社は、大成建設でした。

[261: 匿名さん]

ゼネコンの意味知ってますか？

[262: 匿名]

>260

総合評価方式の能書きを書きたいならお呼びじゃないからよそでやってくれ。

[263: 匿名さん]

>258
>劣化診断、設計・監理、施工会社の3部門に分けると言うことは、１社では出来ないと言うことですから、個人経営の工務店とか職人が２０名前後の小さな工務店に依頼するなら分けないと出来ないのでしょうが、ゼネコンなら１社で十分できるのではないですか？

まったくのど素人なんですね。
ゼネコンなら1社でできるですか。
それに、劣化診断の役割が何なのかも全くわかっていない。劣化診断業者が作成する資料としては、どんなものが
あるのかも当然知らないでしょうね。
一体、大規模修繕工事の総額はいくらかけてやったんですか？
100戸であれば、1億ぐらいが標準ですが、
多分、5,000万以下の工事費だったのでしょう。
あなたの書き込みをみれば、お粗末な工事になってますので、それぐらいで十分できると思いますよ。

[264: 匿名さん]

>262
>大規模修繕工事の前提条件として、建物診断をやりますよね。
そして診断結果報告を作成します。
　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　保全計画や改修・改良計画等を作成します。
　　＊現在の建物の劣化状況の説明を受ける。（理事・修繕委員へ）
　　＊調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるが、
　　　これについては調査診断をした業者が行う。
　　＊総合所見も含め診断業者が説明をします。
　　＊実施計画案を検討して工事概要を決定します。

設計・監理会社（設計コンサルタント）は、上記をみて
＊応募業者に見積もり要項書と見積明細書を送付して見積もりを依頼する。
　　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式が一般的。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　設計図　　仕様書
　　工事範囲　　数量表
　　概算工事費調査
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精
　　　　算方式で精算します。

＊そして、施工業者の選定となるのです。
　相見積をとり、説明会を開催することになりますが、工事費総額も当然含まれて
　いなければなりません。
　相見積を取る場合、同じ条件でないと比較ができませんよ。

＊説明会で、その業者がマンションの大規模修繕工事の経験があるかとか、現場監督者の
　経験や資格、会社の業績等が問われることになるのです。

これはどうですか？

[265: 匿名]

247vsそれでは困る人

ところかな。頑張れ247俺は応援するぞ。

調査して内容がわかっているところが工事をするのが一番確実。ただし、信頼に値するも判断し金額で折り合う場合。

分けて発注するなどマスゴミに代表するメディアに踊らされているお馬 鹿の発想。見る目が無いんだからしょうがないか。

[266: 匿名さん]

設計・監理は、施工業者がちゃんと仕事をしてるかどうかを
チェックするところなんだけどな。
正しく工事がされているか、手抜きがないかを第三者に依頼しないで
施工業者に全て任せるという訳ですね。
これは、修繕積立金の余裕のないマンションや小規模マンションでは
行われることはあります。
最低限の工事はしてくれますが。
窓枠のシーリングを全て取り外さずにやったり、屋上防水のやり方があまかったりとね。
こんな工事をしたところは、すぐだめになりますよ。

[267: 匿名さん]

設計・監理業者まで依頼する余裕はないよ。

[268: 匿名さん]

工事は最低限のことをやってくれればいいよ。
修繕積立金があまりないんでね。

[269: 匿名さん]

修繕積立金の少ないとこと、小規模マンションは
設計・監理や劣化診断はしないんだね。

[270: 匿名さん]

建築関係者からの裏話ですが、普通の施工業者なら、設計管理や劣化診断を行っても行わなくても結果は同じだが、手抜き工事などをしてしまう施工業者なら、設計管理た劣化診断は行ったほうが良いと言ってました。

工事後の保証を強調する施工業者は、施工に自信がないので要注意だと言ってました。

施工が悪ければ、いくら保証してもらっても、有耶無耶にされたり、うちの責任じゃないと突っぱねてしまうそうです。

普通に施工すれば、保証期間中に悪くなることはないそうです。
つまり、保証期間中に悪くなるのは、手抜きではなく偶々施工ミスが起こった時で、小さな工務店であっても、今の日本の技術と材料などの品質を考えると、素人でも、まともな材料を使い、親方の指示通り行えば、仕上げが悪いかも知れませんが、保証期間中に悪くなることはないそうです。

安心料としての設計管理で、言いかたは悪いですが、万が一の時のために支払う無駄金です。
しかも、何かあったとしても、設計管理が悪いのか施工業者が悪いのか、責任の所在が不明確になって有耶無耶にされたりする原因になります。

施工業者だけなら、施工業者は他の責任にすることが出来ませんからね。

[271: 匿名さん]

>270
施工がわるければ、元請会社が全て責任をもって対応するでしょう。
有耶無耶云々は全く関係ないことだよ。
劣化診断もしないマンションって、いかに修繕積立金がないかですね。
設計・監理も当然ないんでしょう。
ただ、全て元請会社にお任せなんですね。

[272: 匿名さん]

補償期間中に悪くなることはないでしょう。
しかし、最低限の工事しかしませんよ。
チェックされないんでしょう。どんな工事をしても。
チェックする者がいなければ、人間雑になりますよ。

[273: 匿名]

どうして否定する奴は

>チェックする者がいなければ、人間雑になりますよ。

ってな感じで勝手な前提を作るのかな。

[274: 匿名さん]

会社の利益を上げるためには、より安い材料を使い、
例えば、５回塗らなければならないのに、３回にすることもやるよ。
それで補償期間は持つから、そして手抜きしたことも分からないからね。
誰も監視する者はいないんだからね。

[275: 匿名さん]

>272
273さんの言う通りだと思います。

＞しかし、最低限の工事しかしませんよ。

あなたは、現場施工のことについて、どれくらいの知識があるのかが分りませんが、大規模修繕工事で主となる外壁タイルの補修工事についての最低限の工事とは、どう言う内容のことでしょう？
それから、最低限があるのなら、最高の工事もあるように思えるのですが、あなたの言う最高の工事とは、最低限の工事と何が違うのでしょう？


＞チェックされないんでしょう。どんな工事をしても。

これについては、あなたの言いたいことが良く分りません。
チェックしないと言うのは、どう言う意味なのでしょう？
例え、職人さんに職人さん一人で行う工事を依頼したとしても、職人さんは自分でチェックしながら工事を行います。
職人さんがアルバイトの学生を使う工事を依頼したとしても、職人さんはアルバイトにやらせた部分のチェックをしますし、どちらの場合も、依頼主に工事途中や工事完了後に工事の内容を依頼主に説明しますよ。
チェックされないから何をやっても良いと考えるのは、職人ではありませんし、そう言う自称職人がいても、そんな人なら仕事の依頼は来なくなりますから、雇う側も自称職人だと分ったら雇わなくなりますし、職人を雇った場合、雇う側が信頼できる職人か自称職人かの判断が出来るまでは、ベテランの職人さんだけでなく周りの職人さんたちが、誰に言われるまでもなく、新入りの職人の仕事をチェックします。
何故チェックするのかですが、その職人が手抜きをしたら自分の仕事も手抜きだと同一視されてしまうからです。


＞チェックする者がいなければ、人間雑になりますよ

確かにそう言う人もいますが、チェックされなくても手抜きなどせずに仕事などをする人のほうが圧倒的に多いですよ。
チェックされないなら手を抜く人は、社会生活を送ることが出来なくなり、ニートになってしまう人もいるでしょうね。
日本人は、世界の中でトップクラスの手抜きをしない人種です。
ネットの影響で、日本人の色んな行いが世界中に知れ渡るようになり、他国の人から驚きの声が上がっていますね。
あなたの考えは、日本での少数派の人に対してのものです。

あなたは、チェックする人がいないと手抜きをしたり雑にするのですか？

[276: 匿名さん]

そんなに立派な職人気質の者ばかりじゃないですよ。
アルバイトを使い、ちょっと教えてそのアルバイトにやらせ、
ところどころチェックする者だっていますからね。
それにタイルにしても、傷んでないタイルまで剥がして、工事をする
ことだって普通にやりますよ。
タイルの交換も多い方がもうかりますからね。
それに塗料も使う量が少ないほうが利益はでますよ。

[277: 匿名さん]

>274
呆れてしまいますね。

塗装で５回塗るのを３回にすると、工事工程が短くなるので素人にもばれてしまいますよ。

それよりも、５回塗りを３回塗りにしたと言う内容だと、同じ仕上げにはなりませんから、素人が見ても判別可能ですし、プロには一目でばれてしまうでしょう。

今の塗料でも、５工程の仕様なのに３工程にしてしまうと、直ぐに仕上げ塗りが剥がれてたりしますので、１年持たないでしょう。

[278: 匿名さん]

経費を節約する方法はいくらでもあるでしょう。
素人にも分かるといっているけど、素人には絶対分かりませんよ。
仕様通りにやらなくても、チェックする者がいないので、手抜きはあるんですよ。
巷でいわれている手抜き工事という言葉は、頻繁に聞きますけど。
この手抜きとは何なのですか？
設計・監理がいなくても、みんなまじめに手抜きなどせず、仕事をする
から全面的に信用しなさいですか。

[279: 匿名さん]

>278
あなたは、チェックする人がいないと手抜きをしたり雑にするのですか？

[280: 匿名さん]

私は職人ではありませんので分かりませんが、
普通はそうでしょう。
だから手抜きという言葉があるのですよ。
あなたは、設計・監理は必要ないという考えの方ですか？

[281: 匿名さん]

建物診断→設計・監理→施工会社
この流れが普通ですよ。

[282: 匿名さん]

でも、積立金の少ないマンションや小規模マンションでは、
せいぜい、劣化診断と設計・監理と施工会社の2つの業者で
やるしかないでしょうね。

[283: 匿名さん]

ところで、設計・監理会社や施工業者の募集はどうしてやってますか？
設計・監理会社の募集は大切ですからね。
どうやって募集し選ぶかということですね。

[284: 匿名さん]

公募することが大切でしょう。

[285: 匿名]

請負者と信頼関係を築こうとする人
ｖｓ
疑う事しか知らない人

後者は相場観も無く安く叩きまくって墓穴でも掘ったんだろ（笑）

[286: 匿名さん]

大規模修繕工事のやり方を知らない者がいるんだな。
小規模マンションだから、設計・監理会社に依頼することは
考えられないんだろうがね。

[287: 匿名]

>286

捨てゼリフはカッコ悪いよ。

やり方は色々有ってどう言う方法を取るかは自由。他人が自分と違う方法を選んだからと言って見下した言い方はようないよな。

お前だって素人が偶々うまく行った僅かな工事経験でしかないんだろ。

[288: 匿名]

多分ペーパーマンカン士じゃないの？
自分の乏しい経験と教科書どおりの知識しか語れない。
自説を曲げないアドバイスは助言ではない。
相手の立地・環境・経済状態等を勘案し与えられた条件の中で最適なプランを提示してこそ
アドバイスだ。

[289: 匿名]

286の理屈だと工事請負者は手を抜くけどコンサルは手を抜かないってことだよね。

[290: 匿名さん]

私はボランティアとして、マンションのお手伝いをしたいと
思っているだけですよ。
修繕工事会社についてというスレがたっていますので、それを読まれたら
工事の手抜き等が書き込まれているので分かりますよ。
それに、管理侍のスレも是非読んでください。
いろいろな情報の提供をしますから。

[291: 匿名さん]

コンサルに騙される方がよっぽどか多いんだけどな
管理組合の体制を作ることに焦点当てたほうがいいと思うが
暇な爺が尊敬されたいがためのコンサルとか
世の中で提供されていないような事まで求めるから現実にならない
その金じゃ誰もやらないような事ばかり好き勝手に言うだけ

[292: 匿名]

>290

上から目線の方法を一方的に押し付けるボランティアはイラね。

飽くまで意見に留めてどの方法を採用するかは各自の判断に任せるべきだよ。

[293: 匿名さん]

設計・監理の大切さが分からないというか積立金の少ない
小規模マンションのかんがえることだね。

[294: 匿名]

>294

お前しつこい。

[295: 匿名]

>293

お前しつこい。

[296: 匿名さん]

>293

小規模マンションでも、大規模マンションでも、設計管理は無用の長物です。

何故なら、設計管理とは、文字通り、設計が伴う仕事であるからで、新築マンションでないのなら設計に関しては全くの不要です。

次に管理ですが、これは何をどのように管理するかを考えれば良いのです。

大規模修繕工事はリフォーム（リノベーション）です。
しかも、改造や増築などではないリフォーム（リノベーション）です。

規模が多いだけで、部屋内の間取りを変えないリフォーム（リノベーション）と同じです。

部屋内のリフォームをするのに設計管理を探して雇うと言うのでしょうか？

設計管理を仕事としている人たちが、本来のテリトリーを広げ、リフォーム（リノベーション）にまで進出したことが発端なのですが、本来は、既存の建物での大規模な改造や増築などを含むリフォーム（リノベーション）に進出したのですが、次第に大規模な改造や増築などをしない単なるリフォーム（リノベーション）にまで広まり、今では、何でもかんでも責任を取らせる部門を増やしたほうが安心だと言う、誤った考えが広まり、マンションの大規模修繕工事にでも設計管理を付けるのが当たり前だと思い込まされてる人が多いのです。

責任を取る部門が多ければ、役所のように責任の「たらいまわし現象」が起きてしまいます。
責任を取るのが一社であれば、その一社は逃げも他の部門に責任転嫁することさえできません。

つまり、逆なのです。

しかも、大規模修繕工事で、普通と言うか最低限のレベルを下回らない工事をしていれば、責任問題になるようなことは起こることはまずないのです。
現実に、手抜き工事をされたとしても、重大な責任問題になるようなことは、まず起こらないのです。

だから、普通くらいの施工会社に工事依頼をするなら、設計管理は何もしなくて、施工業者に「任せた！頼むよ！」でことは済んでしまうのです。
あとは、仕事をしちえる振りをしているだけで、施工業者が全て責任もって工事を行うのです。

無駄な金を支払っても良く、設計管理を頼むことで安心する人が多いのなら、頼んでも良いでしょうが、設計管理が能力を発揮するのは、新築の現場か、大きな問題があり、施工業者では手が出せない現場のみであることを知ったうえで判断したほうが良いでしょう。

自分が設計管理などで収入を得ている人なら、大規模修繕工事に設計管理は必要だと言うでしょうね。

[297: 匿名さん]

だから、積立金のないとことか小規模マンションはそれでいけばいいでしょう。
工事を監視する者がいない工事なんて一体どうなってるの？

[298: 匿名]

>297

うち500戸を超える大規模だけどコンサル頼むつもりないよ。大規模修繕時の予算は150万円／戸位の計画になってるから貧乏ではないかな。

しかし、あんたみたいな住民が居なくて本当に良かったと思う。

[299: 匿名さん]

>297
第三者が、工事を監視する必要があるのでしょうか？
工事の出来が、その業者の評判になるのです。
詐欺が目的で、直ぐに逃げてしまうような業者を使うのなら、第三者に工事を監視させる必要もあるでしょうが、そうしたとしても、手抜きをする業者は手抜きをしますし、業者が逃げてしまえば、頼んで監視していたとしても、責任の取りようがありません。
そんな手抜き工事をしたら、直ぐに悪い評判が広まり、仕事が来なくなってしまいますので、普通の業者なら、そんなことはしませんよ。
ここは日本なのです。
業者さえ間違わずに選べば、満足度の違いは出るでしょうが、手抜きで問題になるような工事をすることは、まずありませんし、何かあったら、ちゃんと処理してくれますよ。

あなたの言い分は、まるで、設計管理業者側の言い分のようにしか思えませんよ。

[300: 匿名さん]

>299
工事の施工会社、つまり元請の会社を相見積や説明会を行って決めますよね。
しかし、その元請会社は直接は工事はしないのは知ってますよね。
元請会社からは、現場監督が１名しかきませんよ。
工事をするのは、地元の下請け業者、孫請け業者、曾孫受け業者がやるのです。
それらの業者が会社の利益をできるだけ多くするために、手抜きをすることもあるでしょう。
手抜きをしても、１０年程度は十分もてば、わからないですからね。
窓ガラスのシートを、古いのを取り外さなくて、その上からやることだって簡単にできます。
その取り外した量をみれば分かるのですが、その監視をする者はいないのです。
手抜きで問題がないとしても、決めてあった材料のグレードを落としたり、量を少なくする
ことはできるでしょう。
それをやるんだったら、もっと安くできた筈ですからね。