マンション大規模修繕の進め方を教えてください！

[管理組合理事長]

理事長ながら建築不動産については無知デス。ご指導をよろしくお願いします！

[201: 匿名さん]

総合評価方式でもなんでもいいから
業者選択のいい方法を教えてよ。

[202: 匿名]

施工ゼネコンを選定。
責任が明確

[203: 匿名さん]

競争入札でいいんじゃないの。
図面を作って数量を出して予定価格を作って実施すれば。見積りを流用して予定が作っちゃ駄目ね。

[204: 匿名]

うん、特記に細々と書けば問題無さそうだよね。
最低制限価格も設ければダンピングも防げる。

発注者の力量不足を補う為に変な点数方式で業者選定しなきゃならなくなったと言っても過言ではない。

[206: 某マンション理事長]

大規模修繕工事は下記の順序で行うのが適切です。
但し、長期修繕計画及び修繕積立金が適性に徴収預金されていることが条件です。
内容により異なりますが一戸当たり障り約100～150万円の予算措置が必要です。

大規模修繕工事は企画から完了まで5～6年の期間が掛かりますが、通常管理組合理事の任期は1～2年の短期交代が多く継続して担当できる理事がいないため、管理会社任せになりがちです。
これを防ぐために修繕専門委員会を設置し企画でから工事完了まで担当してもらうのが良いと思います。
特定の住民にボランティアで多大な負担を掛けることになりますが、管理会社の暴走をコントロールするためにはこういう体制が必要です。
もし専門委員会のなり手がいない場合は、公的機関などに相談し信頼できるマンション管理士に統括業務を委託する方法がお勧めです。
少なくとも管理会社に一括委託する事は様々なトラブルの原因となるため絶対に避けるべきです

あとは参考書にもよく書いてある順序で進めれば良いわけですが、押さえるべきポイントがいくつか有ります。
1,設計施工は避けること。設計監理と工事が一緒ではなれ合い工事になりやすいので、設計と施工は分離します。
2,施工者選定は一般競争入札を行うべきですが参加業者は実績、信用、技術、専門技術者数などを参考に5～6社に絞り込みまないと、見積比較検討が大変です。
3,住民への広報、説明会、アンケートなどを適時実施して協力体制と共通認識を持つよう努力することが理事会の役目です。
4,公平の原則と合理的手法をとること。特定の人や団体に利益が偏ることは後々トラブルの原因となりますので禁止します。
5,業者の戸別訪問は禁止、窓口は管理事務所に一本化すること。施工業者等の理事宅戸別訪問や直接連絡を取ろうとした場合は即失格とする事を募集用件とします。

主な注意点は以上です、後は専門家の指導に従って粛々と進めれば問題有りません。

[207: 匿名]

修繕の必要があるのは50年ぐらい？でいいのでは

[208: 匿名さん]

神奈川県川崎市のシ○ヨーって業者は最悪。
ずさんな手抜き工事で壁はぼこぼこ、塗りむらだらけ。水は溜まるし。
違う部屋の人はネジが落ちてきたと言ってた。
パッと見のコストの安さにだまされてはいけない。

[209: 元販売屋さん]

雨漏れしたりタイル落ちたりしてもいいなら50年でいいんじゃない？
賃貸マンションでももう少し早くやるけどね

[210: 匿名さん]

>263さん
＊工事費用は、マンションの規模にもよりますが、２００戸～３００戸の１４階以下の
　マンションであれば、１戸当たり１００万あれば、見える部分は全てリニュアールできます。
　外壁、屋上防水、ベランダの塗り替え、窓枠のシーリング、ベランダの補修・シーリング、
　通路のシートの張り替え、天井等見える部分の塗り替え、玄関扉の塗り替え、敷地の整理、
　鉄部塗装等々殆どできます。それも業者は大手ゼネコンで対応できます。
　当然共用玄関の補修や塗り替え等も含みます。それでも、９０万でオーケーですよ。
＊設計・監理は別々が理想ですが、小さいマンションでは、経費的に無理があります。
＊業者見積もりを取る場合は、監理会社に依頼し、同じ修繕個所、同じ仕様で出させる
　べきです。条件が違えば意味がありませんので。

[211: 匿名]

>>210
見積りに関して、うちのマンションでは管理会社を経由して３社から共通仕様で取りました。
理事会でどこの業者にするか選定する段になり理事長が『どこも管理会社の息がかかっていて高い。自分の知り合いの業者ならもっと安く出来る』と言い出し、そこからも見積りを取る事になりました。
しかし理事長は３社の見積りを知り合いの業者に見せ、最安値を設定させるつもりみたいです。
安く出来る事には異存はないですが、実績のない業者であり単に理事長の知り合いだから…というのは危険な感じがするのですが…

[212: 匿名さん]

金額だけが判断項目ではない！
当たり前だよ。

[213: 匿名さん]

理事長かえれば

[214: ビギナーさん]

大規模修繕工事の話が出ています。（10年目・小規模マンション）
マンション購入時の長期修繕計画案では、修繕積立金一億ですが
現状は三千万です。にもかかわらず
現在、建物調査診断や業者アンケートがどんどん進んでいます。

貯金もないのに、気前よく修繕していく方向のような気がします。
何十年かして、積立金を大いに上回る補強工事の請求書がきて、
愕然とする管理組合の話も聞いております。

長期修繕計画案がテキトーなのと10年目という早い段階で
外見上の補修工事をどんどん進めていくことについて

大規模修繕ご経験者とお詳しい方より
アドバイスをいただければありがたいです。

[215: 匿名さん]

>>211
なんで管理会社経由で見積をとるのですか？
管理組合が直にとるべきですよ。
管理会社経由にすると管理会社で価格調整され業者には談合されてしまいます。

[216: 匿名さん]

こんなことってあるんですね。

6月の総会で承認されれば、今秋から実施されるはずだった大規模修繕工事。
ところが総会の数日前に、内定していた業者から内定を辞退されてしまった。
原因は修繕委員会が、契約の特記事項の「損害賠償10％」を100％にできないか？
と打診したこと。
それによって「このような特記事項を付した事例は無い。信頼関係が築けない」と
業者を怒らせてしまったようだ。

総会から3週間が過ぎましたが、その後の動きは組合員に報告されていません。
どうなってしまうのか…。

[217: 匿名さん]

相見積もりをとるのはよいが、神経質にこだわっても意味がない。着工後の顧客側の態度が肝心だ。

工事中に、建設業者様を外科のお医者様と同様にすれば、金額以上の仕事をする。
逆に、土建屋は早ぅ仕事せいといわんばかりの態度または無関心でいると、後に、実数計算だからと仰天価格を提示される。

工事現場の休憩時間に、綺麗な人妻に茶を入れさせるなり工夫を。一桁ゼロの差がでるはずだ。

[218: 匿名さん]

工事前に値段は決まるよ

[219: 匿名]

>217はド素人か？

[220: 匿名さん]

管理会社、それも大規模修繕を請け負う会社を同じグループに持つ場合は
当然その管理会社は同じグループ内の、同系列の会社に
大規模修繕の仕事を請け負わせたいのは誰だってわかりますよね。

その修繕工事会社を系列にもつ管理会社に修繕業者を決める手続き事務を
させることは公平な入札を行う上で避けるのは当然です。
監理は公平な入札、すなわち管理組合に最大限の利益をもたらす会社を
十分検討の上、据えるべきです。＞＞215の意見が常識です。

裁判の原告、被告が裁判官の身内のときその裁判官がその審理にあたるでしょうか？
是が非でも仕事を取りたい管理会社に自ら身を引くことを求めるのではなく、
管理組合が公平・中立な入札を求めれば当然そのことを頭に入れて監理する会社を
選択すべきことと思います。

[221: 匿名さん]

関連会社に、設計・監理をもっていかなかったら、
親会社から睨まれるよ。
管理組合のためではなく、関連会社のために、設計・監理は
よそ者には、取られないようにしないとね。
それが当たり前。

[222: 匿名さん]

>218
工事前に値段（工事金額）が決まるような大規模修繕工事は有り得ませんよ。

工事前の金額は見積金額であり請求金額ではないのです。

見積金額とするのは、特に外壁など、実際に足場を掛けてチェックしないと分らない部分があるので、見積りの段階で全ての壁面などの全部分のチェックができないこと、例えチェックした部分でも、実際に表面を剥離したり工事を行うと、見積りの内容よりも傷んでいたので補修範囲が広くなったり深くなるので金額が高くなることが良くあるからです。
しかし、増えるばかりではありません。
足場を掛けずにチェックできる範囲で見積りを行うので、他のチェックできない範囲については予想で見積りをするしかないので、実際に工事を行った場合、見積もったよりも傷んでいなかったので見積りよりも減額になることもあります。

また、ベランダなどでチェックできない部分がある場合、見積りには含まれていないので工事中に提案として追加見積りを提示されることも良くあります。

実際に大規模修繕工事を経験した人でないとわからないことです。

[223: 匿名さん]

それタイルの増減程度の話ですよね
ほとんどの値段は決まります
ゼロひとつ変わるかどうかで言ったら変わらない

タイルは別途計算した上で支払うのが普通の流れ
そうでないとムダに金を使われる

当たり前の話

[224: 匿名さん]

修繕の仕様決めて業界新聞かなんかに掲載して貰って、業者を募って入札するってのは、一般的じゃないの？

[225: 匿名さん]

だれが仕様書や材料とかを決めるの？

[226: 匿名さん]

誰かが音頭とってやるはしかないでしょうね

[227: 匿名さん]

修繕個所、仕様、材料等の要項書を作成する力が管理組合に
あるのかな？
住民の中に、一級建築士がいて、その彼が無償で作成して
くれればいいんだけど、素人ではできないしね。
又、その要項書を作成するだけで、設計・監理はしないという
のであれば意味ないけど。
おまけに同じ住民が設計・監理をするのはダメだろうしね。

[228: 匿名さん]

ということは、まず一級建築士を選ぶことから始めるということ？
どうやって一級建築士を選べばいいの？

[230: 匿名さん]

各社に仕様を細かく見積もりを出させて
話を聞きながら自分たちの希望の仕様を見つけてもいいと思いますよ

時間があるなら他人に任せるだけではなく自分たちも賢くなる努力が必要です

[231: 匿名さん]

>230
相見積をとるということは、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料で
見積をとらなければ、比較ができないじゃないの。
各社に説明をさせるにしても、材料一つとっても価格が違うのに
その見極めをどうやってやるの？
塗料でいえば、○○メーカーの○○品番とか具体的じゃないとだめだよ。
それをやるのが、設計・監理会社つまり設計コンサルタントということだよ。
そして、実際の工事では、その塗料の缶をいくら使ったとカメラに取って
チェックするんだからね。

[232: 匿名さん]

設計・監理の意味が分かってないんじゃないの？

[233: 匿名さん]

大規模修繕工事には、設計コンサルタントが大切な役割を担っています。

[234: 匿名さん]

設計・監理を使わなければ工事費は安くなると
思われるが、実際はそうでもないみたいだね。
手抜きされたりするのをチェックする者がいないと
困るからね。

[235: 匿名さん]

結構忘れがちなのが工事用車両の駐車場所の確保と現場事務所の設営の手配。
敷地に余裕があればいいが、キツキツの敷地だと近隣の民間駐車場を借りたりして結構な出費になる。
居住者の駐車場が平置きで建物に接している場合は足場を組む際に期間中移動する必要がある事もある。

[236: 匿名さん]

最初から塗料の品番なんて考えたって仕方がない
業者の推奨を聞いて質問をぶつけて行ったほうが理解しやすい
各社の話を聞いて仕様を細かく決めて
統一した仕様で見積りを出させる
そうすれば一緒

塗料のことばかり言っているがメーカーと品番がそんなに重要？
もっと他のわかりやすい例え出した方がいいよ

[237: 匿名さん]

>236
元請会社に相見積を出させ、説明会を開催することになるのだけど、
各社の話しを聞いて、仕様を細かく決めて統一した中で、相見積を出させる
といっているけど、説明会の後に相見積を取るということ？
設計コンサルタントが、その前準備をして各社に相見積を出させるのでしょう。
そして、説明会だよ。
相見積で、修繕個所や仕様、材料が分からなければ、各業者は勝手に見積もりを
提出することになるけど、それで高いとか安いとかが判断できる？
最初に説明会をするといっても、各業者はどんな説明をすればいいか悩むよね。
設計コンサルタントを選ぶ基準は、マンションの大規模修繕工事の経験があることが
絶対条件だよ。

[238: 匿名さん]

>236
何のために、建物診断をするのかが分かっていないね。

[239: 匿名さん]

劣化診断→設計・監理→施工会社
この流れを理解しないとね。

[240: 匿名さん]

それぞれに理由説明させる
そうすりゃ診断もいらないわな
最初は箇所だけ見る
その後に仕様を見る

信頼できる建設コンサルトなんて世の中にはいない
自分たちでいくらかは情報仕入れないと騙される相手が変わるだけ

母体の信用できるところに任せて終われば良い

[241: 匿名さん]

それぞれに理由説明させる
そうすりゃ診断もいらないわ
説明できないような業者なんかに発注したら問題が起こった時に意思疎通もできない
最初は箇所だけ見る
その後に仕様を見る
それで仕様を決定する
それから他も交えて見積もりとりなおせば良い
継続的に発注するわけでもないから関係性も薄いしね

信頼できる建設コンサルトなんて世の中にはいない
そのコンサルが保証してくれるわけでもできるわけでもない
自分たちでいくらかは情報仕入れないと騙される相手が変わるだけ

そんなやり方じゃ管理会社からわけのわからないコンサルに騙される相手が変わるだけだよ

[242: 匿名]

231の言っている事は間違ってない。

発注仕様書には使う材料の仕様や数量が書いてなければ比較できる見積もりなんて上がってこない。

話を聞きながら仕様を決めるなんて言う事自体、コンサルを使った仕事をしていないから設計は無料サービスみたいな感覚でできると思っちゃうんだろうな。


契約金額にしても工事前に決まってないなんてありえんよな。工事契約した事無い奴の寝言かと思ったよ。

[243: 匿名さん]

>242さん
応援ありがとうございます。
私は、一応修繕委員のメンバーの経験があります。
それに、現在は、ボランティアでマンションに関する相談を
受けていますし、建築士との話しもしょっちゅうやっているので、
いろんなことがわかってきました。
勿論、工事だけでなく、マンション管理に関する総合的な相談ですけど。
大規模修繕工事の流れについても、建築士も含め勉強をし、細かい資料を
作成しています。
技術的にわからないことがあれば、建築士や業者がすぐ教えて
くれますので助かっています。

[244: 匿名さん]

>242

あなたの言うことは正しいのですが、少なくとも、その通りが建築には当てはまりません。

何故なら、建物は工場で作る製品とは違うからです。

工場で作る製品なら、そのような比較見積りが最適なのですが、どちらかと言うと建物は人に近いのです。

人が虫歯になったら歯医者に行くが、行った歯医者によって、治療方針が変わったり、歯科医の技術や設備の違いにより、どんな治療ができるのかが変わります。

インプラントが最適だと思っても、全ての歯科医が出来る訳ではないので、インプラントで見積りを取ることは出来ないし、治療する人の状態によって、インプラントであっても、どんなインプラントをどのように使うかなども変わってくるので、内容を指定しても、それは治療とは言えないものです。

マンションでも同じで、施工業者の持ってる技術や経験の違いや工事に使う機械や道具を持っているかどうかの違いにより、見積りを出すためにマンションを診てもらうと、違う施工内容が最適だと提案したり、同じ施工内容でも、新しい材料を用いたほうが良いとか、工事個所の状態や仕上げの違いにより、最新のものよりも昔のものを使ったほうが良いと言う提案が出されることがあるからです。


工場で作る製品なら良いのですが、マンションのチェックをしないで、共通仕様書だけでの見積り依頼は、非常に危険です。

[245: 匿名さん]

話を聞く上で人間を見ていくわけで
仕様決定はまだ先の話 選択肢を仕入れる
それも無しでどこの馬の骨かもわからないコンサルを入れる事を前提とするのがおかしいという事です

仕様が書いてないなら出させればいいでしょ
出してこない→コンサルを入れる
という話は論理的に繋がりませんよ
いい気事をやった気分になってるだけでその実はわかりませんね

[246: 匿名さん]

話を聞く上で人間を見ていくわけで
仕様決定はまだ先の話 選択肢を仕入れる
それも無しでどこの馬の骨かもわからないコンサルを入れる事を前提とするのがおかしいという事です

仕様が書いてないなら出させればいいでしょ
出してこない→コンサルを入れる
という話は論理的に繋がりませんよ
いい気事をやった気分になってるだけでその実はわかりませんね

[247: 匿名さん]

>244
大規模修繕工事の前提条件として、建物診断をやりますよね。
そして診断結果報告を作成します。
　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　保全計画や改修・改良計画等を作成します。
　　＊現在の建物の劣化状況の説明を受ける。（理事・修繕委員へ）
　　＊調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるが、
　　　これについては調査診断をした業者が行う。
　　＊総合所見も含め診断業者が説明をします。
　　＊実施計画案を検討して工事概要を決定します。

設計・監理会社（設計コンサルタント）は、上記をみて
＊応募業者に見積もり要項書と見積明細書を送付して見積もりを依頼する。
　　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式が一般的。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　設計図　　仕様書
　　工事範囲　　数量表
　　概算工事費調査
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精
　　　　算方式で精算します。

＊そして、施工業者の選定となるのです。
　相見積をとり、説明会を開催することになりますが、工事費総額も当然含まれて
　いなければなりません。
　相見積を取る場合、同じ条件でないと比較ができませんよ。

＊説明会で、その業者がマンションの大規模修繕工事の経験があるかとか、現場監督者の
　経験や資格、会社の業績等が問われることになるのです。

[248: 匿名さん]

かなり専門的だな。
まさにその通り。

[249: 匿名]

242です。

>244

まあ、やり方は人それぞれだから244は244の信じた通り発注すればいいんじゃないの。俺はどちらかと言うと247と同じ様なやりかたをやる。

契約後受注者が本気で提案してきても変更で対応する。それだけ。

常にそろばん弾いて金額を把握しながら進めないと、後で足りませんでしたじゃ話に成らないでしょう。

[250: 匿名さん]

完全に工事業者がやりやすいだけの話になってしまってますね

診断したところで足場ある時しかできないものはやるしかない

そうやって頑張って検討させる事が目的になってしまっていて
トラブルが後々10年以上にわたって無いように安価に進める視点がほとんど無い

割高に形式的にやるならいいんだろうけどね