マンション大規模修繕の進め方を教えてください！

[管理組合理事長]

理事長ながら建築不動産については無知デス。ご指導をよろしくお願いします！

[141: 匿名]

>>136

131に書いてあることをスルーってことは、やはり総合評価を全然理解していないって事ですよ。理解したつもりみたいだけど。「総合評価風見積もり合わせ」って言われてもしょうがないな。

[142: 匿名さん]

総合評価方式は採用しなくてもいいでしょう。
しかし、設計・監理会社と修繕箇所、仕様、素材等を同一にするための話し合いは必要でしょう。
そして、同じ条件で元請業者を募集するやり方はどうなんですか？
この方法だと、管理会社だろうが、公募だろうが、知り合いの業者の紹介だろうが、
関係ないですからね。平等な選定となりますから。
これで一番安い業者を選ぶのかそれとも後は馴れ合いで選ぶのかということになります。
選定基準がないのですから。
総合評価方式は反発される方が多いので取り下げます、しかし私どものマンションでは
有効かつ平同な業者選定ができたと思っています。
ちなみに私どもの採点では７社の応募の中から、大手ゼネコンに決まりました。
工事は終了しましたが、工事期間の対応や工事内容共満足いくもので
住民の評判は上々でした。

[143: 匿名さん]

>>同じ条件で元請業者を募集するやり方はどうなんですか

それは方式に限らず、当然必要と思いますよ。
そして見積が出たら金額で比較しますよね。仕様は同じなのですから。
規模、財務状態によるリスクは考慮した上で見積依頼しているでしょうから
純水に価格という明確な基準で選定出来るはずです。

そこへ大手が○年保証とかのアフターサービスをつけている場合は価格との見合いになりますが、
結局は保証をどの程度に評価するかは方式がどうであれ、絶対の基準はないのが現実と思います。
総合管理評価方式とかたいそうな名前をつけなくても誰でも当然考慮すべき事です。

工事がうまくいって住民の満足度も上々というのは理事会としては成功を収められて
大変よかったと思いますが、他の方式ではうまくいかなかったという反証はできないので
総合管理評価方式だから全てがうまくいったのだという結論は少し違うと思います。

[144: 匿名さん]

同じ条件での見積もりが出たら、一番安い見積もりを出した業者に決まりですか？
それも一つの方法ではあります。
しかし、工事担当者の経験、業者の規模・経営内容・業績、過去の同様工事の経験等
ガイドラインにその評価の項目と評価点とかが記されていますが、何か評価・検討する
必要があるでしょう。
それがしっかりしてないと、押しの強い業者や管理会社に決まる可能性があり、見積もり価格は
関係ないことになってしまうのではないですか。
特にデベ系を説得するには、専門委員会のしっかりした選定基準がなければ難しいですよ。
まあ他所のことですからどうでもいいことですが。

[145: 匿名さん]

もうひとつつけ加えれば、やったことも内容も詳しく知らないのに
批判だけするのはおかしいですよ。
こういう方法もありますよとの提案ですから、素直さも必要です。
それを採用するかどうかは、そこのマンションで決めればいいだけのことですからね。
ただ、この方法をやられると困る方がおられるのは事実でしょうがね。

[146: 匿名さん]

すまん、何件かやったけど、あまり役に立たなかった。
結局は元請の現場代理人次第ですから（笑

[147: 匿名さん]

元請の代理人も評価の対象に入っているんだけどね。
実際はやっていないでしょう。

[148: 匿名さん]

>>144
逆にコストで一番安いところを外して
他の業者を選ぶなら、組合員の納得する理由を
提示出来ないといけない。それが出来ないなら
コストの安いところを選ぶのが当たり前。

透明性を保つためにはそうする方がよい。
あと、やったことがあるのが自分だけと思わない方がいい。
批判は謙虚に受け止めなさい。

[149: 匿名さん]

>>147
資格と経歴じゃわからない素質、向き不向きがあるということを理解しましょうね。
現場知らない資格人間なんかいくらでもいるよ、キミがそうだから知らないのも無理ないよね（笑

[150: 匿名さん]

自分で総合評価方式を勧めておいて、その理由も根拠も出せずに悪態や他を批判するやり方は良くないと思う
マンション管理士なんてこんな人ばかりなのかね
経験を積んでるちゃんとした資格者が同じに見られるのは可哀想

[151: 匿名]

>>150

無理言ったら駄目だよ。彼は、本物の総合評価なんかやったこと無いんだから。ちゃんと総合評価「風」って言わないから批判されるんだよ。

[152: 匿名さん]

要するに批判したいだけなんでしょうね。
良し悪しは別として、聞く耳ももたないというスタンスだからね。
こういう状態でいい意見が聞ける筈はないしね。

>148さん
見積もり価格の一番安い業者を外すとしたら、その外す理由が必要ですよね。
その理由や評価の方法がしっかりしてないと、長いものに巻かれろになって
しまうでしょうね。
デベ系や強い推薦者のいる業者に決まる可能性は大ですよね。
だから、その一つの方法として総合評価方式もあるといってたんですよ。
もっと他の方法があればそれを提案すべきだと思います。
代替案もなくてただ批判だけしていたら、何の解決策もないんですけどね。
これはあなたにいっているんではないんですよ。

[153: 匿名]

>>148

被害者が、増えない様にとは思うよ。

総合評価なんてしなくても、競争入札で十分だもの。ただ、予定価格が、貴方の総合評価みたいに見積もりじゃ駄目だけどね。

[154: 匿名さん]

>153
競争入札とは入札方式ということですか？
見積もり価格の一番安い業者を元請に決めるということでしょうね。
後の条件は必要ないんですか？
会社の業績とか過去の同様工事の実績とか担当者の経験度合とかは。

[155: 匿名さん]

>153
予定価格は却って談合を産む結果となるんでは？
それより、同じ条件での見積もり価格をださせて、競争させた方がいいでしょう。

[156: 匿名さん]

>>152
誰がやってもうまくいく方法なんてないのですよ。

総合評価方式そのものが、デベ系や強い推薦者のいる業者に
決めるために利用されることだって珍しくはないのに
総合評価方式だけを持ち上げるあなたにたいして
おかしいよと指摘しているだけです。

そもそも住人が満足していたら成功ってのもどうなんだか。
住人無関心で高い費用で修繕して住民は満足したが、10年後一時金が発生しそうなマンション
だって成功と言い張れちゃうじゃん。

[157: 匿名さん]

>156
一応総合評価方式は、デベ系や強い推薦者の業者を牽制する方法ではあるんですけどね。
総合評価方式は、見積もり価格が安いといい点数が出るようにはなってますから。
ただ入札方法でいけば、見積もり価格が一番安い業者に決まる訳ですから、それでも
いいんですが、果たしてそれだけで大丈夫ですかといえますしね。
住民が大規模修繕工事の結果に満足してるのは事実です。
それと積立金の過不足は関係ありません。
それは修繕箇所と仕様、素材等を決めた時に、実力以上のことをやろうとしたのが問題なんです。
同じ条件で見積もりを取る時に、身の丈に合った工事を計画しないといけません。
積立金が少ないのであれば、修繕箇所を縮小すべきなんですよ。

[158: 匿名さん]

業者選定方法として、総合評価方式も一つの方法です。
これ以外の方法があれば、代案を出すべきで、総合評価方式にしても
何が悪いのか、欠点は何かを指摘すべきなんではないだろうか。

[159: 匿名]

>>153

>予定価格は却って談合を産む結果となるんでは？

談合と言うのは、業者同士が相談して落札者を決めてくる事を言うんだが、何か勘違いしていないか。見積もり合わせでも談合は起きる。予定価格の無いこちらの方が、上限が無い分被害はでかくなるよ。


>それより、同じ条件での見積もり価格をださせて、競争させた方がいいでしょう。

見積もり合わせだと相対的な評価しか出来ない。

A社よりB社の方が安かったとしてもA社の見積価格が必ずしもお得中かなのか分からんのよ。１００円の物をA社９０円B社９５円で応札してきたら９０円の方が安いんだけど、これじゃ本当に安いのか分からん。

同じ条件で応札させるのは、当たり前の事。まるで、やっていないみたいな書き方は止めてね。同じ条件で予定価格以下の業者を選定するんだよ。やるなら、それに最低落札価格を設定して安すぎる業者ははじいた方がいいね。

[160: 匿名]

>>158

総合評価自体の問題と言うより、ここで総合評価を勧める人の総合評価の実施方法が間違っているのが問題なの。

[161: 匿名さん]

スレ主こないね。

[162: 匿名]

>>157

>一応総合評価方式は、デベ系や強い推薦者の業者を牽制する方法ではあるんですけどね。

別に特定の業者をけん制するためにあるわけじゃないのよ。必要な条件を満たす業者を選定して品質を確保するのが目的だからデベ関係業者が入ってくるかどうかは無関係。

>総合評価方式は、見積もり価格が安いといい点数が出るようにはなってますから。

嘘こくでねえ。応札価格に点数なんかつ付かねえよ。

>ただ入札方法でいけば、見積もり価格が一番安い業者に決まる訳ですから、それでも
>いいんですが、果たしてそれだけで大丈夫ですかといえますしね。

「いえますかね」と書こうとして、つい本音が出たのかな「いえますし」とか(苦笑)

見積価格の一番安い業者に単純に決まるとは限らないよ。工事規模に関係なく見積もり合わせしか頭に無いからそんな発想に成っちまうんじゃないのか。工事規模によっては、安すぎる業者ははじく場合もある。

安すぎる業者を弾くのは、総合評価も競争入札も見積もり合わせも同じ。

[163: 匿名さん]

同じ条件での見積もり価格なら安いにこしたことはないのじゃないの？
どうせ価格以外には何も検討されないんでしょう。
見積もり価格と総合評価方式は関連性があるのをご存じない方がいらっしゃる。
そのくせ批判だけはやるからね。

[164: 匿名さん]

>>163

>同じ条件での見積もり価格なら安いにこしたことはないのじゃないの？

へえ、貴方の考えはそうなんですかババをつかまないように気をつけてね。

>どうせ価格以外には何も検討されないんでしょう。

勝手に決めつけないこと。

>見積もり価格と総合評価方式は関連性があるのをご存じない方がいらっしゃる。

そう思っているのは、貴方だけですよ。まともな仕事をやる人、総合評価方式を使うような規模の工事で見積もりだけで決めないから。

大体、予定価格も最低落札価格も知らないような人に総合評価以前に入札方式を語る資格はないよ。

[165: サラリーマンさん]

>163

>見積もり価格と総合評価方式は関連性があるのをご存じない方がいらっしゃる。

いい点がとれるとか書いておいてごまかしを入れてきましたね。
価格と合わせて技術等を評価するんだから入札方式として関連性があるのは当たり前です。

安い価格を入れても価格自体に点数は普通付けませんから価格が安くても良い点を獲得は出来ません。
163のやり方は、例えば1000万円以下なら10点とか配点されているんでしょうか。

[166: 匿名さん]

計算式を知らないからそんなことをいうんですね。
誰か計算式だけでも調べてここで書いてみたら。

[167: 匿名]

計算式は既出なんだからもういいだろ。
理解してないからそこしか反論出来ないんだね。

[168: 匿名さん]

どこに書いてあるの？
違うスレをいったってここに参加している者は関係ないし、そこまで
調べることもないからね。

[169: 匿名]

ズブズブの素人だが、計算式オンリーなのか？全て数字だけで判断できるものなの。

[170: 匿名]

計算だけで結果は出るけど、そこにたどり着くまでが結構面倒。

少なくとも166のやっている総合評価風は危険だから知らない方がいい。

[171: 匿名さん]

>170
総合評価方式をやるということは、当然設計・監理会社の仕様からスタートしますよ。
その計算式をみれば概略が理解できるんですけどね。

[172: 匿名さん]

>>171

だからさ、勿体ぶらずにその素晴らしい式とやらを書いてみせてよ。

[173: 匿名さん]

おしえなーい。

[174: 匿名さん]

得点÷入札金額＝評価値

式ってこれの事？
なんか、もっと凄い便利な何かがあるのかな。

[175: 匿名]

世の中、定量評価と定性評価とがあるが、数値化できるものだけ組み込んだものが力説するものが良いのか。

[176: 匿名]

>>171

>総合評価方式をやるということは、当然設計・監理会社の仕様からスタートしますよ。
その計算式をみれば概略が理解できるんですけどね。

意味が、分からないんだが。と言うか日本語がおかしいぞ。

管理会社の仕様と計算式がどう繋がるんだい。

[177: 匿名さん]

業者を選定する時は、当然同じ仕様、同じ修繕箇所を決めてから見積もりを取ります。
その仕様・修繕箇所は設計・監理会社が担当します。
そして、出てきた見積額で一番安い業者を選ぶのか、それともそれ以外の会社の業績、
過去の工事実績、工事担当者の経験等の評価は加味しないのかということです。
その見積額も含めた評価をするのに総合評価方式もあるということです。
専門委員会のメンバーが項目ごとに点数をつけ、それと見積もり価格もふくめた
計算式の中で点数の高い業者を選ぶのも一法ということです。
勿論それ以外の方法もあるとは思いますが、そうするためには、いろんな手法を
知らなければ話しにならないでしょう。
総合評価を批判する方がおられますが、それではそれに代わる手法はあるんですか？
あればそれを主張して比較検討すればもっといい方法がみつけられるんではないですか。
前向きな話し合いならいくらでも情報は提供しますが、ただ批判するだけの状況ですから
参加したくありません。真面目にやっても意味ないですからね。

[178: 匿名]

>>177

誰も総合評価と言う方式自体を批判してはいないのが分からないようですね。

177の実施のしかたに問題が有ると言っているのですよ。すると、「式を知らないから」と言う回答を177は返すんだが、式自体の問題じゃないんです。あくまで実施のしかたが問題なの。

間違っているものを間違っているといくら指摘しても聞く耳持たないのはあなた自身なんだから。

[179: 匿名さん]

色々と意見が出ていますが、大規模修繕工事経験委員会メンバーとして一言。

最後に４社～５社位に発注先が絞られますが、設計・監理会社が推薦した会社が殆んどと云う場合が少なくないようです。

その各会社から理事長（又は修繕委員会）に提出された見積書を見ますと設計・監理会社が受注させたい会社が一目瞭然で判ります。
談合ですね。ですから最終のプレゼンを聞いてもあほらしなり殆んど質問もしませんでした。
プレゼンの最後に本命の会社が出てきます。（万一談合破りが有っても対応できるように最後に登場）修繕委員会推薦会社は一番手でプレゼンをさせられました。

設計・監理会社はマンションから安く受けても、業者からのバックマージン約7％～10％の多大の収入が入るようです。勿論その分工事費は高くなります。

同条件で工事費を安くするには、修繕委員会でも工事会社を見つけて最終プレゼンに残れる様
全体の見積額を見ながら金額は公表出来ませんが、修繕委員会が考えている予算を低めに伝えて見る事です。

目には目でやる必要が有ります。
私達のマンションでは、本命会社の最終金額よりも20％安、本命会社のプレゼン価格からは35％安で工事を行い、監理会社には手抜き工事の無い様報告をさせ、修繕委員会も分散して出来る限り監理会社の点検に立ち会いました。

修繕委員会は大変ですけど自分達の資金の無駄遣いを防ぐ事にも傾注し無事工事が終了し、５年経ちましたが問題なく安心しています。

皆様が数式で納得しても最後の難関がある事を知らない方にお知らせ致します。

[180: 匿名さん]

>179
見積もり業者の募集については、管理会社、設計・監理会社、管理組合からの推薦もあるでしょう。
それに建設新聞とかを使っての公募も含めるべきです。
そして、設計・監理会社に依頼し、同じ仕様・同じ修繕箇所での見積もりをとります。
同じ条件での見積もりなら安い業者でいいでしょう。
ただ、それだけではどんな工事をしてくれるのか不安になります。
だから、専門委員会で各業者にプレゼンをさせ評価して決めるのではないのですか。
その時の評価・業者選定には設計・監理会社や管理会社は参加させないのが普通でしょう。
当然設計・監理会社は仕様通りの工事がされてるのかをチェックするでしょう、その為に
高いお金を出して雇っているのですから。

[181: 匿名さん]

>178
実施の仕方に問題があるといってますが、何が問題なんですか。
計算式のことをいったのは何にも知らないのかと思っていっただけのことですよ。
問題点をいってみてください。

[182: 匿名さん]

問題点は過去出ている。

[183: 匿名さん]

過去にだしてる？

[184: 匿名さん]

>>177
業績や工事実績で見積が安くても外すなら
最初から見積依頼するなよ。

業績や工事実績を見積業者選定の時点で
やっておけば見積とったなかから最安値を
選ぶだけでよい。

もう少し頭を使いましょうよ。

[185: 匿名]

あてうま

[186: 匿名さん]

>184
分かっていないね。
だから総合評価方式を採用してみたらといっているんだけどね。
その方式自体を理解してないんでしょうがないけどね。

[187: 匿名さん]

１８６は１８４を理解出来ていない
可哀想な人だね

[188: 匿名さん]

>187
あんたも強情だね。
少しは他人の意見を聞いたらどうなの。
ところで総合評価の欠点は何なの？
答えられないだろうが。

[189: 匿名さん]

>>188

総合評価の呪文を唱えているのは同一人物ってのは分かるけど、相手は違うと思うな。

>ところで総合評価の欠点は何なの？

あえて書くなら貴方の様な人に間違った使い方をされる事ですね。

[190: 匿名さん]

>189
指摘できないでしょう。
分かってないんだから指摘のしようがないからね。

[191: 匿名さん]

>>188,190
罵倒して気が済んだら正解を書いてみたら？

このスレで既に出てきたことくらいしか答えられないか
逃げるか、はぐらかすか、どれになっても私たちは君を
罵倒したりしないよ。

[192: 匿名さん]

欠点と言われても理解力が無く分からないから指摘してみろの一点張りなんでしょう。

[193: 匿名]

>>190

この辺りをまず答えてあげなよ。

>>93
>>131

分からないって事は無いでしょ。総合評価だと評価の大事なポイントなんだから。

[194: 匿名さん]

>192
私は総合評価方式の提案はしましたよ。
しかし、あなたは頭からそれはダメの一点張りでしょう。
だからその欠点を指摘しなさいといっているんだけど、
全然それに対して、答えようとはしないしね。
私たちのマンションでは、実際総合評価方式を採用して大規模修繕工事を
実施しましたよ。
官庁の建築士が住民にいたのと、それ以外にも住民に一級建築士がおり、その二人の
提案でやったんですけど、公平で談合とか癒着にとらわれない手法なので
非常に良かったと思っていますよ。
評価者は専門委員会のメンバーだけでやり、外部の者や管理会社はそれには一切
参加させませんでしたからね。
専門委員会に声の大きい者がいても、単なる一人の評価者ですからね。
私は非常にいい方式だと思っています。
勿論これよりもいい方法もあると思いますよ。
だから比較検討して更にいい方法を見つけ出しましょうといっているんだけどね。

[195: 匿名さん]

１９４さん、１９３さんに返信してあげれば？
１９２さんに対しても返信になってないようですね。

結局は建築士建築士って、あなたは自分で何も出来ない虎の威を借るナントカって奴です。

[196: 匿名さん]

>195
だから何を指摘するんですか？
私は総合評価方式について、業者選択のひとつだといっているでしょう。
それをダメというからには、何がダメなのかをいうべきでしょう。
批判ばかりだから先には進まないんですよ。
それに親切で紹介しようとしているのに、批判するばかりの者に
それ以上情報を流すこともないですしね。

[197: 匿名]

まともに会話も出来ないのかこいつは・・・
本当にダメな人なんだ。

[198: 匿名さん]

>197
話しにならない人ですね。
さよーなら。

[199: 匿名]

>196

195は、指摘しろとは言っていない。質問に答えてあげたら問いっている。

[200: 匿名]

総合評価方式以外のネタはないの

[201: 匿名さん]

総合評価方式でもなんでもいいから
業者選択のいい方法を教えてよ。

[202: 匿名]

施工ゼネコンを選定。
責任が明確

[203: 匿名さん]

競争入札でいいんじゃないの。
図面を作って数量を出して予定価格を作って実施すれば。見積りを流用して予定が作っちゃ駄目ね。

[204: 匿名]

うん、特記に細々と書けば問題無さそうだよね。
最低制限価格も設ければダンピングも防げる。

発注者の力量不足を補う為に変な点数方式で業者選定しなきゃならなくなったと言っても過言ではない。

[206: 某マンション理事長]

大規模修繕工事は下記の順序で行うのが適切です。
但し、長期修繕計画及び修繕積立金が適性に徴収預金されていることが条件です。
内容により異なりますが一戸当たり障り約100～150万円の予算措置が必要です。

大規模修繕工事は企画から完了まで5～6年の期間が掛かりますが、通常管理組合理事の任期は1～2年の短期交代が多く継続して担当できる理事がいないため、管理会社任せになりがちです。
これを防ぐために修繕専門委員会を設置し企画でから工事完了まで担当してもらうのが良いと思います。
特定の住民にボランティアで多大な負担を掛けることになりますが、管理会社の暴走をコントロールするためにはこういう体制が必要です。
もし専門委員会のなり手がいない場合は、公的機関などに相談し信頼できるマンション管理士に統括業務を委託する方法がお勧めです。
少なくとも管理会社に一括委託する事は様々なトラブルの原因となるため絶対に避けるべきです

あとは参考書にもよく書いてある順序で進めれば良いわけですが、押さえるべきポイントがいくつか有ります。
1,設計施工は避けること。設計監理と工事が一緒ではなれ合い工事になりやすいので、設計と施工は分離します。
2,施工者選定は一般競争入札を行うべきですが参加業者は実績、信用、技術、専門技術者数などを参考に5～6社に絞り込みまないと、見積比較検討が大変です。
3,住民への広報、説明会、アンケートなどを適時実施して協力体制と共通認識を持つよう努力することが理事会の役目です。
4,公平の原則と合理的手法をとること。特定の人や団体に利益が偏ることは後々トラブルの原因となりますので禁止します。
5,業者の戸別訪問は禁止、窓口は管理事務所に一本化すること。施工業者等の理事宅戸別訪問や直接連絡を取ろうとした場合は即失格とする事を募集用件とします。

主な注意点は以上です、後は専門家の指導に従って粛々と進めれば問題有りません。

[207: 匿名]

修繕の必要があるのは50年ぐらい？でいいのでは

[208: 匿名さん]

神奈川県川崎市のシ○ヨーって業者は最悪。
ずさんな手抜き工事で壁はぼこぼこ、塗りむらだらけ。水は溜まるし。
違う部屋の人はネジが落ちてきたと言ってた。
パッと見のコストの安さにだまされてはいけない。

[209: 元販売屋さん]

雨漏れしたりタイル落ちたりしてもいいなら50年でいいんじゃない？
賃貸マンションでももう少し早くやるけどね

[210: 匿名さん]

>263さん
＊工事費用は、マンションの規模にもよりますが、２００戸～３００戸の１４階以下の
　マンションであれば、１戸当たり１００万あれば、見える部分は全てリニュアールできます。
　外壁、屋上防水、ベランダの塗り替え、窓枠のシーリング、ベランダの補修・シーリング、
　通路のシートの張り替え、天井等見える部分の塗り替え、玄関扉の塗り替え、敷地の整理、
　鉄部塗装等々殆どできます。それも業者は大手ゼネコンで対応できます。
　当然共用玄関の補修や塗り替え等も含みます。それでも、９０万でオーケーですよ。
＊設計・監理は別々が理想ですが、小さいマンションでは、経費的に無理があります。
＊業者見積もりを取る場合は、監理会社に依頼し、同じ修繕個所、同じ仕様で出させる
　べきです。条件が違えば意味がありませんので。

[211: 匿名]

>>210
見積りに関して、うちのマンションでは管理会社を経由して３社から共通仕様で取りました。
理事会でどこの業者にするか選定する段になり理事長が『どこも管理会社の息がかかっていて高い。自分の知り合いの業者ならもっと安く出来る』と言い出し、そこからも見積りを取る事になりました。
しかし理事長は３社の見積りを知り合いの業者に見せ、最安値を設定させるつもりみたいです。
安く出来る事には異存はないですが、実績のない業者であり単に理事長の知り合いだから…というのは危険な感じがするのですが…

[212: 匿名さん]

金額だけが判断項目ではない！
当たり前だよ。

[213: 匿名さん]

理事長かえれば

[214: ビギナーさん]

大規模修繕工事の話が出ています。（10年目・小規模マンション）
マンション購入時の長期修繕計画案では、修繕積立金一億ですが
現状は三千万です。にもかかわらず
現在、建物調査診断や業者アンケートがどんどん進んでいます。

貯金もないのに、気前よく修繕していく方向のような気がします。
何十年かして、積立金を大いに上回る補強工事の請求書がきて、
愕然とする管理組合の話も聞いております。

長期修繕計画案がテキトーなのと10年目という早い段階で
外見上の補修工事をどんどん進めていくことについて

大規模修繕ご経験者とお詳しい方より
アドバイスをいただければありがたいです。

[215: 匿名さん]

>>211
なんで管理会社経由で見積をとるのですか？
管理組合が直にとるべきですよ。
管理会社経由にすると管理会社で価格調整され業者には談合されてしまいます。

[216: 匿名さん]

こんなことってあるんですね。

6月の総会で承認されれば、今秋から実施されるはずだった大規模修繕工事。
ところが総会の数日前に、内定していた業者から内定を辞退されてしまった。
原因は修繕委員会が、契約の特記事項の「損害賠償10％」を100％にできないか？
と打診したこと。
それによって「このような特記事項を付した事例は無い。信頼関係が築けない」と
業者を怒らせてしまったようだ。

総会から3週間が過ぎましたが、その後の動きは組合員に報告されていません。
どうなってしまうのか…。

[217: 匿名さん]

相見積もりをとるのはよいが、神経質にこだわっても意味がない。着工後の顧客側の態度が肝心だ。

工事中に、建設業者様を外科のお医者様と同様にすれば、金額以上の仕事をする。
逆に、土建屋は早ぅ仕事せいといわんばかりの態度または無関心でいると、後に、実数計算だからと仰天価格を提示される。

工事現場の休憩時間に、綺麗な人妻に茶を入れさせるなり工夫を。一桁ゼロの差がでるはずだ。

[218: 匿名さん]

工事前に値段は決まるよ

[219: 匿名]

>217はド素人か？

[220: 匿名さん]

管理会社、それも大規模修繕を請け負う会社を同じグループに持つ場合は
当然その管理会社は同じグループ内の、同系列の会社に
大規模修繕の仕事を請け負わせたいのは誰だってわかりますよね。

その修繕工事会社を系列にもつ管理会社に修繕業者を決める手続き事務を
させることは公平な入札を行う上で避けるのは当然です。
監理は公平な入札、すなわち管理組合に最大限の利益をもたらす会社を
十分検討の上、据えるべきです。＞＞215の意見が常識です。

裁判の原告、被告が裁判官の身内のときその裁判官がその審理にあたるでしょうか？
是が非でも仕事を取りたい管理会社に自ら身を引くことを求めるのではなく、
管理組合が公平・中立な入札を求めれば当然そのことを頭に入れて監理する会社を
選択すべきことと思います。

[221: 匿名さん]

関連会社に、設計・監理をもっていかなかったら、
親会社から睨まれるよ。
管理組合のためではなく、関連会社のために、設計・監理は
よそ者には、取られないようにしないとね。
それが当たり前。

[222: 匿名さん]

>218
工事前に値段（工事金額）が決まるような大規模修繕工事は有り得ませんよ。

工事前の金額は見積金額であり請求金額ではないのです。

見積金額とするのは、特に外壁など、実際に足場を掛けてチェックしないと分らない部分があるので、見積りの段階で全ての壁面などの全部分のチェックができないこと、例えチェックした部分でも、実際に表面を剥離したり工事を行うと、見積りの内容よりも傷んでいたので補修範囲が広くなったり深くなるので金額が高くなることが良くあるからです。
しかし、増えるばかりではありません。
足場を掛けずにチェックできる範囲で見積りを行うので、他のチェックできない範囲については予想で見積りをするしかないので、実際に工事を行った場合、見積もったよりも傷んでいなかったので見積りよりも減額になることもあります。

また、ベランダなどでチェックできない部分がある場合、見積りには含まれていないので工事中に提案として追加見積りを提示されることも良くあります。

実際に大規模修繕工事を経験した人でないとわからないことです。

[223: 匿名さん]

それタイルの増減程度の話ですよね
ほとんどの値段は決まります
ゼロひとつ変わるかどうかで言ったら変わらない

タイルは別途計算した上で支払うのが普通の流れ
そうでないとムダに金を使われる

当たり前の話

[224: 匿名さん]

修繕の仕様決めて業界新聞かなんかに掲載して貰って、業者を募って入札するってのは、一般的じゃないの？

[225: 匿名さん]

だれが仕様書や材料とかを決めるの？

[226: 匿名さん]

誰かが音頭とってやるはしかないでしょうね

[227: 匿名さん]

修繕個所、仕様、材料等の要項書を作成する力が管理組合に
あるのかな？
住民の中に、一級建築士がいて、その彼が無償で作成して
くれればいいんだけど、素人ではできないしね。
又、その要項書を作成するだけで、設計・監理はしないという
のであれば意味ないけど。
おまけに同じ住民が設計・監理をするのはダメだろうしね。

[228: 匿名さん]

ということは、まず一級建築士を選ぶことから始めるということ？
どうやって一級建築士を選べばいいの？

[230: 匿名さん]

各社に仕様を細かく見積もりを出させて
話を聞きながら自分たちの希望の仕様を見つけてもいいと思いますよ

時間があるなら他人に任せるだけではなく自分たちも賢くなる努力が必要です

[231: 匿名さん]

>230
相見積をとるということは、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料で
見積をとらなければ、比較ができないじゃないの。
各社に説明をさせるにしても、材料一つとっても価格が違うのに
その見極めをどうやってやるの？
塗料でいえば、○○メーカーの○○品番とか具体的じゃないとだめだよ。
それをやるのが、設計・監理会社つまり設計コンサルタントということだよ。
そして、実際の工事では、その塗料の缶をいくら使ったとカメラに取って
チェックするんだからね。

[232: 匿名さん]

設計・監理の意味が分かってないんじゃないの？

[233: 匿名さん]

大規模修繕工事には、設計コンサルタントが大切な役割を担っています。

[234: 匿名さん]

設計・監理を使わなければ工事費は安くなると
思われるが、実際はそうでもないみたいだね。
手抜きされたりするのをチェックする者がいないと
困るからね。

[235: 匿名さん]

結構忘れがちなのが工事用車両の駐車場所の確保と現場事務所の設営の手配。
敷地に余裕があればいいが、キツキツの敷地だと近隣の民間駐車場を借りたりして結構な出費になる。
居住者の駐車場が平置きで建物に接している場合は足場を組む際に期間中移動する必要がある事もある。

[236: 匿名さん]

最初から塗料の品番なんて考えたって仕方がない
業者の推奨を聞いて質問をぶつけて行ったほうが理解しやすい
各社の話を聞いて仕様を細かく決めて
統一した仕様で見積りを出させる
そうすれば一緒

塗料のことばかり言っているがメーカーと品番がそんなに重要？
もっと他のわかりやすい例え出した方がいいよ

[237: 匿名さん]

>236
元請会社に相見積を出させ、説明会を開催することになるのだけど、
各社の話しを聞いて、仕様を細かく決めて統一した中で、相見積を出させる
といっているけど、説明会の後に相見積を取るということ？
設計コンサルタントが、その前準備をして各社に相見積を出させるのでしょう。
そして、説明会だよ。
相見積で、修繕個所や仕様、材料が分からなければ、各業者は勝手に見積もりを
提出することになるけど、それで高いとか安いとかが判断できる？
最初に説明会をするといっても、各業者はどんな説明をすればいいか悩むよね。
設計コンサルタントを選ぶ基準は、マンションの大規模修繕工事の経験があることが
絶対条件だよ。

[238: 匿名さん]

>236
何のために、建物診断をするのかが分かっていないね。

[239: 匿名さん]

劣化診断→設計・監理→施工会社
この流れを理解しないとね。

[240: 匿名さん]

それぞれに理由説明させる
そうすりゃ診断もいらないわな
最初は箇所だけ見る
その後に仕様を見る

信頼できる建設コンサルトなんて世の中にはいない
自分たちでいくらかは情報仕入れないと騙される相手が変わるだけ

母体の信用できるところに任せて終われば良い