マンション大規模修繕の進め方を教えてください！

[管理組合理事長]

理事長ながら建築不動産については無知デス。ご指導をよろしくお願いします！

[101: 匿名さん]

デフレが続いているので10年後には物価は半分になります。
恐らく10年後の大規模修繕工事は一戸当たり35万円が相場になるでしょう。

[102: 匿名さん]

>101
自分の部屋の壁紙は破れ、畳は擦り減っているのに、後１０年も辛抱するの？
お金のないあなたのとこは辛抱と我慢を強いられるだろうがね。
その頃は、新しいマンションを購入しているよ。
常にきれいなマンションに住みたいからね。

[103: 匿名さん]

面白いこと言うんだね。

[104: 匿名さん]

10年ごとに住民の半分は入れ替わって低層化するんだよね。築30年だと新築時ひとは8分の1しかいませんよ。

[105: 匿名さん]

うちのマンションは、築１３年（大規模修繕工事済み）たつけど、
３３０戸のうち、最初の住民でないのは僅か２４戸だけだよ。
勿論転勤等で実際はもっと多いけど、売却はしてないよ。

[106: 匿名]

ギリギリが多いということだな

[107: 匿名さん]

>>98
>それに共用通路のやり替え、玄関扉の塗装、格子の塗装、共用玄関の整備等
>どうせやるなら一緒にやってきれいになった方がいいでしょう。
>経費も安くなりますしね。
確かにそうですが、管理会社に依頼する限り経費は安くはならないですね。

[108: 匿名さん]

全てをお任せにしなきゃいいんじゃないの。

[109: 匿名さん]

>107
大規模修繕は管理会社には任せませんよ。
修繕委員会で修繕箇所や予算とかは決めるよ。
それから、修繕箇所、仕様、グレードとかについては、設計・監理会社が
ちゃんとしたのを作成して、業者は同じ条件での見積もりを提出することになるんだよ。
元請業者については、公募・管理会社・住民（専門委員会等）からの紹介で
いいんじゃないかな。
見積もり合わせ方式なら、見積もり価格やその他の条件を検討してきめればいいんだよね。
その時、公平にするんなら、総合評価方式を使えばいいんだよ。
入札方式なら見積もりが一番安い業者ということになるけどね。
特命随意契約方式は最初から1社に絞って工事金額を交渉し、契約する方式だよ。
見積もり合わせ方式がベストだよ。

[110: 匿名]

>>109

十億規模の見積もり合わせや総合評価のやり方を教えてください。

[111: 匿名さん]

総合評価方式なんて役人が公共工事を発注したい業者を
恣意的に選ぶためのまやかしとしてつくったものであって、
盲信するのは危険ですよ。

評価基準のさじ加減でいくらでも結果が
変わってしまうんじゃ実用性は低い。

　特に公共工事と違ってマンションの大規模修繕は
何年かに１回でそのたびに理事会も違うし、工事の
内容も異なるわけで、評価基準は必ずしも一定じゃない。

ランニングコストまで含めて考えることは大切だけど、
耐久性や性能維持期間なんてメーカーの言い分で評価せざるを得ないし、
聞き慣れない新技術と安定した枯れた技術なら委員会や理事の評価は後者に
集まりがちなのに、なぜかポイントは新技術の方が高くなったり微妙なことも起こる。

正直、総合評価方式なんてまだまだ発展途上で現段階では
方式とすら呼べないシロモノなんじゃないのかな。

[112: 匿名さん]

>>109
特命随契なんて出してきて、理解度が低く経験が無い、資料コピーバレバレですね。
各質問に答えられないなら早くごめんなさいすればいいのに。

[113: 匿名さん]

>111
公共工事に関してはその手法を使って業者を選定していることは確かなんですよね。
その評価をする者が専門委員会になる訳だけど、評価基準があいまいだというんであれば
何を基準とすればいいんですか。
総合評価方式はデベ系マンションでは採用されないでしょう。
この方式だとデベ系の業者が選ばれない可能性がありますので、だから反対する者が多いんです。
見積もり価格の他に、その他の条件が必要なら見積もり合わせ方式となります。
これはデベ系は嫌がるでしょう。
入札方式は一番見積もり価格が安い業者が選ばれることになります。
この２つの方法は、設計・監理会社を使い、同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ素材で統一する
必要があります。
特命随意契約方式は、最初から１社に絞る訳ですから、デベ系マンションはこれが多いと思います。

>109
工事額の規模は関係ありません。
要は同じ条件で見積もりを取ることが必要なのです。
大規模マンションなら、官庁の建築の技術者とか一級建築士がおられると思います。
やり方はその方に聞けばいいでしょう。但し、評価するのは専門委員会のメンバー全員です。
額が大きいといっても、修繕には変わりませんから。

[114: 匿名さん]

デベ系のマンションは他の業者が元請になるとうま味が少なくなるからね。
デベ系列の親企業としては、管理会社に受注するように働きかけるだろうから。

[115: 匿名さん]

親会社には逆らえない。

[116: 匿名さん]

なるほど、納得。

[117: 匿名さん]

デベ系の管理会社は親会社のために工事を受注しなければならない。
その為には、有利な条件にもっていく必要がある。
総合管理評価方式なんてとんでもない方式だというのが理解できるでしょう。
公平は悪なんです、管理会社にとっては。

[118: 匿名]

なんだか有意義なスレになってきた。

[119: 匿名さん]

デベ系の管理会社のマンションは、大規模修繕工事の時、
それ以外の業者に元請が決まることがあるのかな？
もしそうなったら、そのフロントは左遷・減給ものだろうね。
同じ条件での相見積なんてとんでもないことだね。

[120: 匿名さん]

総合評価方式は絶対認めたくないだろうね、フロントは。

[121: 匿名さん]

総合評価方式だったら叩き合いにならないんだからデベ系のほうが有利じゃないの？

[122: 匿名さん]

なんで総合とかを批判してたかやっとわかった。

[123: 匿名さん]

ということは、総合評価方式は検討してみる価値はあるかもね。
全くだめということもないだろう、官公庁は実際活用してるんだし。
それに検討してみて、役に立たないと思えば使わなければいいだけのことだからね。
今迄の批判はなんだったんだろう。

[124: 匿名さん]

＞今迄の批判はなんだったんだろう。

いままでのは批判じゃないよ、マンカン士くん。

[125: 匿名さん]

じゃあ何なの？
教えてよ、124。

[126: 匿名さん]

＞教えてよ

おまえが中卒と自白したら教えてやるよ。

[127: 匿名さん]

＞中卒と自白したら教えてやる

確かにぼくちゃんは中卒だけどマンカン士に合格しましたが脳内骨折になって病気です。

ですから教えてください。

[128: 匿名さん]

マン管士の受験資格は中卒はだめなのでは。
高卒も１０％程度しかないんで外されるかもね。
外しても大勢には影響ないだろうが。
１２６や１２７は、マン管士が嫌いなんだろうね、怨み骨髄までということかな。
ご愁傷様。

[129: 匿名さん]

批判だけはするけど、中身は全然わかっていないんだよね。
総合評価方式を説明してごらんよ、どうやってやるかを。
単なる説明じゃなくてね。説明だけなら検索すれば分かるから。

[130: 匿名さん]

デベ系としては、その気持ちは分からないでもないけどな。
仕事をとりたいと思うのは当たり前のことだし。
それを管理組合が拒否しなかっただけだからね。
まともな競争・見積もりが確立されるといいけど。
批判ばかりしてちゃ先細りするだけだよ。

[131: 匿名]

>>129

129は、大好きな総合評価で技術提案とか求めたことはあるのですか。それとも簡易型で簡易な施工計画とか評価したことはあるんでしょうか。

何のことだか分からないと言う事は無いですよね。
分からなくてスルーかな。

「総合評価風見積もり合わせ」じゃやら無いことですけどね。

[132: 匿名]

タイトルに修繕が絡むと、どうして、どこもかしこも総合評価方式一本調子になっているのですか？

[133: 匿名さん]

粘着が１名いるから。

[134: 匿名さん]

合人社だろうが、元請けできる会社は工事なんだったら元請けしたいでしょ
そりゃ建設業なら　下請けになるよりは元請けになるでしょうね
デベ系とか関係なくないですか？
デベが潰れた会社だって元請けすると思います。

総合評価はそれとは別の話なのだろうけど
公務員の意思決定がこれほど叩かれてる社会情勢の中で
何でここだけ公務員の決定方式が良いのでしょうか？
自分たちの中で公平に決めればいいと思います。

公務員のしたいことは　安く　より　良く　したいわけではなくて
より社会から責められないようにしたい
ってことですから
理事会が自分たちを守るために、公務員的にやるんだったらいいでしょうけど
そうじゃないならとことん住民の意見を引き上げていくのが筋だと思いますよ

決め方うんぬんはどうでも良くて
一番大事なのはみんなが納得できることだと思います

[135: 匿名さん]

134さん
あんたのいうとおり。

[136: 匿名さん]

元請会社を決める一番の方法は、まず設計・監理会社を選び、そこと話し合い修繕箇所、
仕様、グレードを決めるのが先決です。
そして業者を募集するのですが、同じ条件での募集で見積額を提出させるのです。
本来は、これで一番安い業者を決めればいいんですが、これだけでは不安な面が
出てきます。
担当者の経験度、会社の業績、工事中の住民への対応の仕方、ベランダの整理に伴う
ゴミ処理の対応、下請け業者の活用、過去の大規模修繕工事の実績等を加味した方が
よりいい業者が選定できるのではないでしょうか。
その基準を自分達で決めて専門委員会で点数をつけてもいいのでしょうが、見積もり価格までを
含めての計算式はつくれないでしょう。
だから、総合評価方式を使ったらどうですかと提案をしてるだけです。
この方法がだめというのであれば、前半の部分で決めればいいのですよ。
ただそれだけのことです。
私どものマンションでは総合評価方式を採用したということです。
詳しい内容は経験して理解したつもりですが、ここでそのやり方は説明したくありません。
善意で紹介してたのに、批判されっぱなしで嫌な思いだけをしましたからね。

[137: 匿名]

批判が多いのは、説得力ないのと、理解力ないのといい勝負しているからでは。

[138: 匿名さん]

ありがた迷惑。
アレを善意というのだから始末に負えないよ。
悪態つくのも善意か？

[139: 匿名さん]

普通に事例紹介すればよかったのに
総合管理評価方式の宣伝みたいな
書込したのが悪かったんだろ。

事例はいくらでも見たいというのは
皆の本音なのに。

[140: 匿名さん]

≫136
嫌な思いしたんだね、悔しいね。
馬 鹿にされっぱなしで可哀想だね。
マン管士なのに理解出来てなくて恥ずかしいね。

[141: 匿名]

>>136

131に書いてあることをスルーってことは、やはり総合評価を全然理解していないって事ですよ。理解したつもりみたいだけど。「総合評価風見積もり合わせ」って言われてもしょうがないな。

[142: 匿名さん]

総合評価方式は採用しなくてもいいでしょう。
しかし、設計・監理会社と修繕箇所、仕様、素材等を同一にするための話し合いは必要でしょう。
そして、同じ条件で元請業者を募集するやり方はどうなんですか？
この方法だと、管理会社だろうが、公募だろうが、知り合いの業者の紹介だろうが、
関係ないですからね。平等な選定となりますから。
これで一番安い業者を選ぶのかそれとも後は馴れ合いで選ぶのかということになります。
選定基準がないのですから。
総合評価方式は反発される方が多いので取り下げます、しかし私どものマンションでは
有効かつ平同な業者選定ができたと思っています。
ちなみに私どもの採点では７社の応募の中から、大手ゼネコンに決まりました。
工事は終了しましたが、工事期間の対応や工事内容共満足いくもので
住民の評判は上々でした。

[143: 匿名さん]

>>同じ条件で元請業者を募集するやり方はどうなんですか

それは方式に限らず、当然必要と思いますよ。
そして見積が出たら金額で比較しますよね。仕様は同じなのですから。
規模、財務状態によるリスクは考慮した上で見積依頼しているでしょうから
純水に価格という明確な基準で選定出来るはずです。

そこへ大手が○年保証とかのアフターサービスをつけている場合は価格との見合いになりますが、
結局は保証をどの程度に評価するかは方式がどうであれ、絶対の基準はないのが現実と思います。
総合管理評価方式とかたいそうな名前をつけなくても誰でも当然考慮すべき事です。

工事がうまくいって住民の満足度も上々というのは理事会としては成功を収められて
大変よかったと思いますが、他の方式ではうまくいかなかったという反証はできないので
総合管理評価方式だから全てがうまくいったのだという結論は少し違うと思います。

[144: 匿名さん]

同じ条件での見積もりが出たら、一番安い見積もりを出した業者に決まりですか？
それも一つの方法ではあります。
しかし、工事担当者の経験、業者の規模・経営内容・業績、過去の同様工事の経験等
ガイドラインにその評価の項目と評価点とかが記されていますが、何か評価・検討する
必要があるでしょう。
それがしっかりしてないと、押しの強い業者や管理会社に決まる可能性があり、見積もり価格は
関係ないことになってしまうのではないですか。
特にデベ系を説得するには、専門委員会のしっかりした選定基準がなければ難しいですよ。
まあ他所のことですからどうでもいいことですが。

[145: 匿名さん]

もうひとつつけ加えれば、やったことも内容も詳しく知らないのに
批判だけするのはおかしいですよ。
こういう方法もありますよとの提案ですから、素直さも必要です。
それを採用するかどうかは、そこのマンションで決めればいいだけのことですからね。
ただ、この方法をやられると困る方がおられるのは事実でしょうがね。

[146: 匿名さん]

すまん、何件かやったけど、あまり役に立たなかった。
結局は元請の現場代理人次第ですから（笑

[147: 匿名さん]

元請の代理人も評価の対象に入っているんだけどね。
実際はやっていないでしょう。

[148: 匿名さん]

>>144
逆にコストで一番安いところを外して
他の業者を選ぶなら、組合員の納得する理由を
提示出来ないといけない。それが出来ないなら
コストの安いところを選ぶのが当たり前。

透明性を保つためにはそうする方がよい。
あと、やったことがあるのが自分だけと思わない方がいい。
批判は謙虚に受け止めなさい。

[149: 匿名さん]

>>147
資格と経歴じゃわからない素質、向き不向きがあるということを理解しましょうね。
現場知らない資格人間なんかいくらでもいるよ、キミがそうだから知らないのも無理ないよね（笑

[150: 匿名さん]

自分で総合評価方式を勧めておいて、その理由も根拠も出せずに悪態や他を批判するやり方は良くないと思う
マンション管理士なんてこんな人ばかりなのかね
経験を積んでるちゃんとした資格者が同じに見られるのは可哀想