マンション大規模修繕の進め方を教えてください！

[管理組合理事長]

理事長ながら建築不動産については無知デス。ご指導をよろしくお願いします！

[141: 匿名]

>>136

131に書いてあることをスルーってことは、やはり総合評価を全然理解していないって事ですよ。理解したつもりみたいだけど。「総合評価風見積もり合わせ」って言われてもしょうがないな。

[142: 匿名さん]

総合評価方式は採用しなくてもいいでしょう。
しかし、設計・監理会社と修繕箇所、仕様、素材等を同一にするための話し合いは必要でしょう。
そして、同じ条件で元請業者を募集するやり方はどうなんですか？
この方法だと、管理会社だろうが、公募だろうが、知り合いの業者の紹介だろうが、
関係ないですからね。平等な選定となりますから。
これで一番安い業者を選ぶのかそれとも後は馴れ合いで選ぶのかということになります。
選定基準がないのですから。
総合評価方式は反発される方が多いので取り下げます、しかし私どものマンションでは
有効かつ平同な業者選定ができたと思っています。
ちなみに私どもの採点では７社の応募の中から、大手ゼネコンに決まりました。
工事は終了しましたが、工事期間の対応や工事内容共満足いくもので
住民の評判は上々でした。

[143: 匿名さん]

>>同じ条件で元請業者を募集するやり方はどうなんですか

それは方式に限らず、当然必要と思いますよ。
そして見積が出たら金額で比較しますよね。仕様は同じなのですから。
規模、財務状態によるリスクは考慮した上で見積依頼しているでしょうから
純水に価格という明確な基準で選定出来るはずです。

そこへ大手が○年保証とかのアフターサービスをつけている場合は価格との見合いになりますが、
結局は保証をどの程度に評価するかは方式がどうであれ、絶対の基準はないのが現実と思います。
総合管理評価方式とかたいそうな名前をつけなくても誰でも当然考慮すべき事です。

工事がうまくいって住民の満足度も上々というのは理事会としては成功を収められて
大変よかったと思いますが、他の方式ではうまくいかなかったという反証はできないので
総合管理評価方式だから全てがうまくいったのだという結論は少し違うと思います。

[144: 匿名さん]

同じ条件での見積もりが出たら、一番安い見積もりを出した業者に決まりですか？
それも一つの方法ではあります。
しかし、工事担当者の経験、業者の規模・経営内容・業績、過去の同様工事の経験等
ガイドラインにその評価の項目と評価点とかが記されていますが、何か評価・検討する
必要があるでしょう。
それがしっかりしてないと、押しの強い業者や管理会社に決まる可能性があり、見積もり価格は
関係ないことになってしまうのではないですか。
特にデベ系を説得するには、専門委員会のしっかりした選定基準がなければ難しいですよ。
まあ他所のことですからどうでもいいことですが。

[145: 匿名さん]

もうひとつつけ加えれば、やったことも内容も詳しく知らないのに
批判だけするのはおかしいですよ。
こういう方法もありますよとの提案ですから、素直さも必要です。
それを採用するかどうかは、そこのマンションで決めればいいだけのことですからね。
ただ、この方法をやられると困る方がおられるのは事実でしょうがね。

[146: 匿名さん]

すまん、何件かやったけど、あまり役に立たなかった。
結局は元請の現場代理人次第ですから（笑

[147: 匿名さん]

元請の代理人も評価の対象に入っているんだけどね。
実際はやっていないでしょう。

[148: 匿名さん]

>>144
逆にコストで一番安いところを外して
他の業者を選ぶなら、組合員の納得する理由を
提示出来ないといけない。それが出来ないなら
コストの安いところを選ぶのが当たり前。

透明性を保つためにはそうする方がよい。
あと、やったことがあるのが自分だけと思わない方がいい。
批判は謙虚に受け止めなさい。

[149: 匿名さん]

>>147
資格と経歴じゃわからない素質、向き不向きがあるということを理解しましょうね。
現場知らない資格人間なんかいくらでもいるよ、キミがそうだから知らないのも無理ないよね（笑

[150: 匿名さん]

自分で総合評価方式を勧めておいて、その理由も根拠も出せずに悪態や他を批判するやり方は良くないと思う
マンション管理士なんてこんな人ばかりなのかね
経験を積んでるちゃんとした資格者が同じに見られるのは可哀想

[151: 匿名]

>>150

無理言ったら駄目だよ。彼は、本物の総合評価なんかやったこと無いんだから。ちゃんと総合評価「風」って言わないから批判されるんだよ。

[152: 匿名さん]

要するに批判したいだけなんでしょうね。
良し悪しは別として、聞く耳ももたないというスタンスだからね。
こういう状態でいい意見が聞ける筈はないしね。

>148さん
見積もり価格の一番安い業者を外すとしたら、その外す理由が必要ですよね。
その理由や評価の方法がしっかりしてないと、長いものに巻かれろになって
しまうでしょうね。
デベ系や強い推薦者のいる業者に決まる可能性は大ですよね。
だから、その一つの方法として総合評価方式もあるといってたんですよ。
もっと他の方法があればそれを提案すべきだと思います。
代替案もなくてただ批判だけしていたら、何の解決策もないんですけどね。
これはあなたにいっているんではないんですよ。

[153: 匿名]

>>148

被害者が、増えない様にとは思うよ。

総合評価なんてしなくても、競争入札で十分だもの。ただ、予定価格が、貴方の総合評価みたいに見積もりじゃ駄目だけどね。

[154: 匿名さん]

>153
競争入札とは入札方式ということですか？
見積もり価格の一番安い業者を元請に決めるということでしょうね。
後の条件は必要ないんですか？
会社の業績とか過去の同様工事の実績とか担当者の経験度合とかは。

[155: 匿名さん]

>153
予定価格は却って談合を産む結果となるんでは？
それより、同じ条件での見積もり価格をださせて、競争させた方がいいでしょう。

[156: 匿名さん]

>>152
誰がやってもうまくいく方法なんてないのですよ。

総合評価方式そのものが、デベ系や強い推薦者のいる業者に
決めるために利用されることだって珍しくはないのに
総合評価方式だけを持ち上げるあなたにたいして
おかしいよと指摘しているだけです。

そもそも住人が満足していたら成功ってのもどうなんだか。
住人無関心で高い費用で修繕して住民は満足したが、10年後一時金が発生しそうなマンション
だって成功と言い張れちゃうじゃん。

[157: 匿名さん]

>156
一応総合評価方式は、デベ系や強い推薦者の業者を牽制する方法ではあるんですけどね。
総合評価方式は、見積もり価格が安いといい点数が出るようにはなってますから。
ただ入札方法でいけば、見積もり価格が一番安い業者に決まる訳ですから、それでも
いいんですが、果たしてそれだけで大丈夫ですかといえますしね。
住民が大規模修繕工事の結果に満足してるのは事実です。
それと積立金の過不足は関係ありません。
それは修繕箇所と仕様、素材等を決めた時に、実力以上のことをやろうとしたのが問題なんです。
同じ条件で見積もりを取る時に、身の丈に合った工事を計画しないといけません。
積立金が少ないのであれば、修繕箇所を縮小すべきなんですよ。

[158: 匿名さん]

業者選定方法として、総合評価方式も一つの方法です。
これ以外の方法があれば、代案を出すべきで、総合評価方式にしても
何が悪いのか、欠点は何かを指摘すべきなんではないだろうか。

[159: 匿名]

>>153

>予定価格は却って談合を産む結果となるんでは？

談合と言うのは、業者同士が相談して落札者を決めてくる事を言うんだが、何か勘違いしていないか。見積もり合わせでも談合は起きる。予定価格の無いこちらの方が、上限が無い分被害はでかくなるよ。


>それより、同じ条件での見積もり価格をださせて、競争させた方がいいでしょう。

見積もり合わせだと相対的な評価しか出来ない。

A社よりB社の方が安かったとしてもA社の見積価格が必ずしもお得中かなのか分からんのよ。１００円の物をA社９０円B社９５円で応札してきたら９０円の方が安いんだけど、これじゃ本当に安いのか分からん。

同じ条件で応札させるのは、当たり前の事。まるで、やっていないみたいな書き方は止めてね。同じ条件で予定価格以下の業者を選定するんだよ。やるなら、それに最低落札価格を設定して安すぎる業者ははじいた方がいいね。

[160: 匿名]

>>158

総合評価自体の問題と言うより、ここで総合評価を勧める人の総合評価の実施方法が間違っているのが問題なの。