マンション大規模修繕の進め方を教えてください！

[管理組合理事長]

理事長ながら建築不動産については無知デス。ご指導をよろしくお願いします！

[329: 匿名さん]

バブル時代に確立された、マンションの大規模修繕工事は１世帯当たり１００万円と言う３０年も前のフレーズを、未だに言う人がいるとは、驚きますね。
都内の３ＬＤＫが６０００万円以上でも即完売していた時代のことですからね。

[330: 匿名さん]

>328
一般的に躯体がお粗末
って意味がだれにもわからないですよ

見た目が安そうに見えることを安っぽいと言います
造りは構造を表しますね

今まで自分の言葉だけで話してさんざん失敗しているのだから発言は慎重にした方がいいですよ
今回のもあなただけの一般的な話です

[331: 匿名さん]

>329
バブルっていつだと思ってますか？
結構な間違いかと思いますが実際いつ頃のことですか？

[332: 入居済み理事さん]

すみません、質問です。

大規模修繕のコンサルタント売り込みで、これまでの仕事で貰った感謝状の量をウリにしてくる所があるのだけど、事例紹介ならよくわかるしありがたいのですが、感謝状を信頼と実績の印として営業に使ってくるというのが感覚的に合わないです。

この感謝状を売りにする感覚、建築業界では一般的なんでしょうか？

なんかとても昭和以前な感じを受けるのと、感謝状なんて自分でどれだけでも印刷できるしなーと、ここ大丈夫？と疑問に思ってます。結構年はいってる人なので、業界的にそういうものというなら、まあそうかとは思うのですが。

[333: 匿名さん]

感謝状を営業に使うなんて風潮無いです

[334: 匿名さん]

>332
設計コンサルタントは公募して数社から相見積をとり、説明会を開催
してきめるべきです。

[335: 匿名さん]

>330
失礼しました。
躯体に関しては、建築関係者にしかわからない例でしたね。

では、見た目は素晴らしいのに、コンコンとノックしてみると、ぼこぼこしている「張りぼて」だと安っぽい、と表現すればわかってもらえるでしょうか？

見た目は素晴らしい無垢素材のように見えたのに、触ってみると微妙に撓んでしまい、薄っぺらいので安っぽいと思ったと言うことならわかってもらえるでしょうか？

[337: 匿名さん]

屋上防水工事のことで知りたいこと
アスファルト防水工事は約１０年間隔で行い、
トップコートは約５年間隔で行うことに修繕計画書ではなっています。

問題は、品確法で防水の瑕疵担保責任が１０年間なので、
補償期間内である最初の５年目のトップコートのやり直しを管理組合がやるのはおかしいのではないかということ。
また、アスファルト防水は１０年以上もつので、約１０年間隔でやるのは無駄であるだろうということ。

しかし、最初の５年目のトップコートのやり直しを管理組合がやらないとした場合、売主や施工会社がやるはずはないから、
１０年の補償期間が過ぎて、はじめてトップコートをやり直すというのは、アスファルト防水の劣化が進み問題が生じるのでしょうか。

それとも、トップコートはアスファルト防水を紫外線から保護して劣化を防いでいるので、補償期間内ではあるが最初の５年目のトップコートのやり直しを管理組合が行い、アルファルト防水を長持ちさせたほうが、結果的には経費が安く済むのでしょうか。

[338: 匿名さん]

>331
バブル時代と言えば、１９８０年代でしょう。

[339: 匿名さん]

屋上防水は、トップコートも含め、１２年～１３年でやれば
十分ですよ。

[340: 匿名さん]

>337

アスファルト防水の寿命は、今のところ確認されていないようです。

５年を目処にトップコートを塗布するのは露出防水ですが、最新のトップコートであっても、太陽光の紫外線から防水層を保護する能力は５年となっています。（ただ、実際には６～７年でも大丈夫だと思います。）
だから、保証期間中にでも行うことになるのですが、そちらのマンションの保証内容に明記されているかどうかわかりませんが、トップコートの保証（寿命）は５年だと書いてあることがあります。

しかし、質問のように、施工業者が無償でトップコートの塗布を行うとも、マンション側が行うとも明記されていないマンションがほとんどだと思います。

昔からの慣習で、トップコートはマンション側が行うのが当たり前のようになっていますので、これからのマンションでは、そのこともちゃんと明記したほうが良いと思います。

ちなみに、アスファルト防水ですが、一般の築６０年くらいのビルの露出防水でもトップコートさえ施工していれば、雨漏れが起きて、防水が原因であると判明したとしても、部分補修工事しかしていないビルがほとんどです。

防水工事は、利益率が高い工事ですので、業者はやりたがるのです。

また、新築時から問題のないアスファルト防水を、大規模修繕工事でやり直したら雨漏れが発生したが、アスファルト防水からではなく、別のところだと言われて補償されなかったと言うことが良くありました。

これは、新築時からのアスファルト防水と建物とが接する端部や排水口部から防水層の下に雨水が侵入するなどが原因の雨漏れが非常に多いのですが、アスファルト防水自体の施工ミスでもなく、手抜きでもないので、保証対象となるアスファルト防水からの雨漏れと言えないからです。

アスファルト防水の寿命や安定性を業者は一番良く知っているので、よほどのことが無い限り、雨漏れを起こしてしまうようなことにはならないので、利益率が高く楽な防水をしたがるのです。

お金が余っているのなら、やっても良いと思いますが、よほど端部や排水口周りなど注意して施工させないと、これまで以上に雨漏れが起こり易くなるリスクが高くなります。


一戸建ての瓦の下には、マンションのアスファルト防水に用いる防水層よりも、はるかに薄いアスファルトルーフィングと言うものを使っています。
瓦は完全に雨水を防ぐことは出来ませんので、少しは瓦の下に雨水が侵入します。
それをアスファルトルーフィングと言う薄いシートが防いでいるのです。

一戸建ての瓦の葺き替えは１０年毎に行うわけないのは分りますよね？
だとすると、瓦の下のマンションで用いるアスファルト防水より薄く耐久性の低いアスファルトルーフィングを張替ないのかは、言うまでもありませんよね。
また、瓦から雨漏れがした場合、瓦の補修と共に、瓦の下にある防水層であるアスファルトルーフィングを部分的に補修するだけです。

何十年経っても、雨漏れがしない場合、瓦は勿論、アスファルトルーフィングの交換なんて行うことはしません。

なのに、どうしてアスファルトルーフィングよりも耐久性の高いマンションのアスファルト防水を１０年毎にやり直す必要があるのでしょうか？
　

[342: 匿名さん]

>340
保証と寿命は全然違う物事です

家電製品の保証が1年だとしても寿命ではありません
間違った認識を撒き散らすのは公害です

常識的に考えて、自分の家のテレビが壊れたから買い換えるようなこととマンションの共用部分を同列に考える事も違うでしょう

端部が漏れて保証されなかったなど適当な業者に騙されただけにすぎません ないしは工事金額が安いと思って工事箇所決めた愚かさでしょうか
明らかなる保証対象部分です きちんと保証契約を確認するようにすれば防げたと思われます

長々と話をして相手に自分の意図を伝えられない事を漢字2文字で何と表現をするのか
せ一度調べて頂いた方が良いと思いますね

[344: 匿名さん]

管理侍のスレに、大規模修繕についてのことが書き込まれているよ。

[345: 匿名さん]

アスファルト防水は１０年保証になっている場合は、通常は１５～１８年ぐらいは問題ありません。防水層が原因で漏水事故が発生するのはまれで、その大半は施工ミスが原因です。１５年目ぐらいで漏水がなければ、トップコートの塗り直しと、アスファルトルーフィングの劣化部とドレン部やパレペットの立ち上がり部、脱気筒回りなどを中心に補修すれば十分でしょう。

[346: 匿名さん]

１回目の大規模修繕工事に専門家による「劣化診断」は不可欠でしょうか。特に①コンクリートの中性化試験②塗膜付着強度試験ーーはやる必要性はないと考えます。「ほんの一部を調べて」いるだけですから。当方のマンションでは外部の専門家による劣化診断はやりませんでした。複数の修繕委員が①パルハンマー②クラックスケールーーなどを持って「自主点検」をしました。１回目の大規模修繕工事はしょせん「化粧直し」がメーンですから。素人でも十分です。

大規模修繕工事を進める最大のポイントは「自分の資産価値は自らの手で守り、向上させる」の精神で「マンション住民（修繕委員等）が、徹底的に基礎勉強をする」ことに尽きます。どのような方式を採用しても管理会社やコンサル、施工業者任せでは、肝心のノウハウが溜まりません。

そして、次の同様の工事が１５年以上先にできるように、材料や工法を学、選択することが大切です。たとえば、外壁塗装メーンのシリコン系塗料でも「キチンと施工すれば」１５年～２０年ぐらいは十分に機能、美観を維持します。それまではクラック部などの補修をキチンとすれば問題ありません。仮に１２年サイクルを１８年サイクルにするとトータル工事費の節約にもなります。

できれば、近隣の工事経験組合との交流などができれば、いいですよ。

[347: 匿名さん]

>346
大規模修繕工事の周期を先延ばしすれば、確かに経費の節約にはなるでしょう。
しかし、建物の維持・保全・改修は、悪くなるまでできるだけ先延ばしするのが
いいとはいえないでしょう。
工事は、外装の見栄えを良くするためにもやります。
悪いところばかりではなく、悪くなりかけたところもやるのです。
そして、劣化診断や工事をしてみて、悪いところが気づくこともあります。
やはり、専門家に任せ、１２年～１３年周期で工事をやる方がいいと思います。
修繕積立金の少ないところは、やりくりは大変でしょうが。
コンクリートの建物は、見える部分を全てやりかえれば、新築のようにきれいに
なりますからね。
部屋の中も同じことです。

[348: 匿名さん]

＞347

貴方の主張は基本的には間違っているとは思いませんが、「やはり専門家に任せ、１２～１３年周期で工事をやるほうがいいと思います」には、少し違和感があります。まず、「専門家に任せ」の部分ですが、本当にマンション住民の立場に立った専門家を見つけることがポイントになります。ややもすれば「不要不急で過剰な工事」になりかねません。自分の資産を他人の判断に任せるのは、いかがかと感じます。

また、「１２～１３年周期」ですが、一般的な周期だとは思いますが、絶対的な周期でしょうか。きちんとした工事をすれば１５年ぐらいは十分に持つと考えます。

劣化診断を否定しているものではありません。分譲１０～１２年ぐらいで中性化試験などする必要があるかどうかを指摘したものです。

[349: 匿名さん]

>348さん
周期については、そのマンションの積立金の余裕度で考えればいいことだと思います。
快適なマンションライフを送るという意味では、早くやれればいいでしょうから。
専門家に任せるというのは、１２年でやろうが１５年でやろうが同じことです。
ただ、大規模修繕工事の２年前ぐらいから、専門委員会を設置して取り組んでいく
ことが必要でしょう。
建物診断、設計・監理、施工業者について、公募や管理会社の推薦、専門委員会からの
推薦等、マンションの大規模修繕工事の経験のある業者をまず選定し、その中から
慎重に選定していくべきでしょう。
そして、説明会に臨む業者を３～４社に絞っていくべきです。

劣化診断は建物の調査だけするのではありませんよ。
調査をして、診断結果報告書を提出しますが、それには、診断報告書、修繕仕様書、
工事概算積算書があります。
総合所見も含めて診断業者が説明をすることになります。
できれば、長期修繕計画の作成もすることもあります。
ちゃんとした工事をやるには、建物診断は必要ですよ。

[350: 匿名さん]

＞349さま

348です。ご指摘ありがとうございます。繰り返しますが、私はすべての劣化診断を否定しているものではありません。築10年過ぎぐらいのマンションでの中性化試験と塗膜付着強度試験は必要性が低いと考えるものです。専門業者の劣化診断につきもののこの２つが絶対的に必要な理由をおしえてください。また、全体の何割ぐらいする必要がありますか。「鉄筋のかぶり厚調査」などは、どの程度必要でしょうか。

工事仕様書や概算積算書を作成するうえで、各種の劣化状況を確認することを否定していません。クラックやエフロ、チーキング、防水層の膨れ、破れ、シーリングの切れ、だれなどの調査は必要不可欠だと考えています。どの部位でどのぐらいの劣化しているかを把握しないのでは、工事対象部位の選定はできないからです。しかし、これらの作業は専門家に依頼しないとできないものばかりではありません。大半は修繕委員が学習すればできるものが多いのではないでしょうか。

工事を通じて「建築についての基礎知識とノウハウをためる」ことが重要ではないかと考えています。

[351: 匿名さん]

>350さん
私は建築関係のプロではありませんので、詳細は分かりませんが、築１０年程度での劣化診断としては、
ちょっとオーバーな気はします。
ただ、劣化診断と設計・監理が同じ場合もあります。そのときは、詳しくやるとは思いますが。
自主点検は、自分たちでやるとしたら、下記程度ではないでしょうか。

　＊自主点検のポイント（アンケートと並行して行えば効果的です）
屋上
　　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の
　　　出が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　　配電盤は、１５年～２０年で交換。
塗装
　　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキング
　　　といって塗装の表面の劣化です。