マンション大規模修繕の進め方を教えてください！

[管理組合理事長]

理事長ながら建築不動産については無知デス。ご指導をよろしくお願いします！

[222: 匿名さん]

>218
工事前に値段（工事金額）が決まるような大規模修繕工事は有り得ませんよ。

工事前の金額は見積金額であり請求金額ではないのです。

見積金額とするのは、特に外壁など、実際に足場を掛けてチェックしないと分らない部分があるので、見積りの段階で全ての壁面などの全部分のチェックができないこと、例えチェックした部分でも、実際に表面を剥離したり工事を行うと、見積りの内容よりも傷んでいたので補修範囲が広くなったり深くなるので金額が高くなることが良くあるからです。
しかし、増えるばかりではありません。
足場を掛けずにチェックできる範囲で見積りを行うので、他のチェックできない範囲については予想で見積りをするしかないので、実際に工事を行った場合、見積もったよりも傷んでいなかったので見積りよりも減額になることもあります。

また、ベランダなどでチェックできない部分がある場合、見積りには含まれていないので工事中に提案として追加見積りを提示されることも良くあります。

実際に大規模修繕工事を経験した人でないとわからないことです。

[223: 匿名さん]

それタイルの増減程度の話ですよね
ほとんどの値段は決まります
ゼロひとつ変わるかどうかで言ったら変わらない

タイルは別途計算した上で支払うのが普通の流れ
そうでないとムダに金を使われる

当たり前の話

[224: 匿名さん]

修繕の仕様決めて業界新聞かなんかに掲載して貰って、業者を募って入札するってのは、一般的じゃないの？

[225: 匿名さん]

だれが仕様書や材料とかを決めるの？

[226: 匿名さん]

誰かが音頭とってやるはしかないでしょうね

[227: 匿名さん]

修繕個所、仕様、材料等の要項書を作成する力が管理組合に
あるのかな？
住民の中に、一級建築士がいて、その彼が無償で作成して
くれればいいんだけど、素人ではできないしね。
又、その要項書を作成するだけで、設計・監理はしないという
のであれば意味ないけど。
おまけに同じ住民が設計・監理をするのはダメだろうしね。

[228: 匿名さん]

ということは、まず一級建築士を選ぶことから始めるということ？
どうやって一級建築士を選べばいいの？

[230: 匿名さん]

各社に仕様を細かく見積もりを出させて
話を聞きながら自分たちの希望の仕様を見つけてもいいと思いますよ

時間があるなら他人に任せるだけではなく自分たちも賢くなる努力が必要です

[231: 匿名さん]

>230
相見積をとるということは、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料で
見積をとらなければ、比較ができないじゃないの。
各社に説明をさせるにしても、材料一つとっても価格が違うのに
その見極めをどうやってやるの？
塗料でいえば、○○メーカーの○○品番とか具体的じゃないとだめだよ。
それをやるのが、設計・監理会社つまり設計コンサルタントということだよ。
そして、実際の工事では、その塗料の缶をいくら使ったとカメラに取って
チェックするんだからね。

[232: 匿名さん]

設計・監理の意味が分かってないんじゃないの？

[233: 匿名さん]

大規模修繕工事には、設計コンサルタントが大切な役割を担っています。

[234: 匿名さん]

設計・監理を使わなければ工事費は安くなると
思われるが、実際はそうでもないみたいだね。
手抜きされたりするのをチェックする者がいないと
困るからね。

[235: 匿名さん]

結構忘れがちなのが工事用車両の駐車場所の確保と現場事務所の設営の手配。
敷地に余裕があればいいが、キツキツの敷地だと近隣の民間駐車場を借りたりして結構な出費になる。
居住者の駐車場が平置きで建物に接している場合は足場を組む際に期間中移動する必要がある事もある。

[236: 匿名さん]

最初から塗料の品番なんて考えたって仕方がない
業者の推奨を聞いて質問をぶつけて行ったほうが理解しやすい
各社の話を聞いて仕様を細かく決めて
統一した仕様で見積りを出させる
そうすれば一緒

塗料のことばかり言っているがメーカーと品番がそんなに重要？
もっと他のわかりやすい例え出した方がいいよ

[237: 匿名さん]

>236
元請会社に相見積を出させ、説明会を開催することになるのだけど、
各社の話しを聞いて、仕様を細かく決めて統一した中で、相見積を出させる
といっているけど、説明会の後に相見積を取るということ？
設計コンサルタントが、その前準備をして各社に相見積を出させるのでしょう。
そして、説明会だよ。
相見積で、修繕個所や仕様、材料が分からなければ、各業者は勝手に見積もりを
提出することになるけど、それで高いとか安いとかが判断できる？
最初に説明会をするといっても、各業者はどんな説明をすればいいか悩むよね。
設計コンサルタントを選ぶ基準は、マンションの大規模修繕工事の経験があることが
絶対条件だよ。

[238: 匿名さん]

>236
何のために、建物診断をするのかが分かっていないね。

[239: 匿名さん]

劣化診断→設計・監理→施工会社
この流れを理解しないとね。

[240: 匿名さん]

それぞれに理由説明させる
そうすりゃ診断もいらないわな
最初は箇所だけ見る
その後に仕様を見る

信頼できる建設コンサルトなんて世の中にはいない
自分たちでいくらかは情報仕入れないと騙される相手が変わるだけ

母体の信用できるところに任せて終われば良い

[241: 匿名さん]

それぞれに理由説明させる
そうすりゃ診断もいらないわ
説明できないような業者なんかに発注したら問題が起こった時に意思疎通もできない
最初は箇所だけ見る
その後に仕様を見る
それで仕様を決定する
それから他も交えて見積もりとりなおせば良い
継続的に発注するわけでもないから関係性も薄いしね

信頼できる建設コンサルトなんて世の中にはいない
そのコンサルが保証してくれるわけでもできるわけでもない
自分たちでいくらかは情報仕入れないと騙される相手が変わるだけ

そんなやり方じゃ管理会社からわけのわからないコンサルに騙される相手が変わるだけだよ

[242: 匿名]

231の言っている事は間違ってない。

発注仕様書には使う材料の仕様や数量が書いてなければ比較できる見積もりなんて上がってこない。

話を聞きながら仕様を決めるなんて言う事自体、コンサルを使った仕事をしていないから設計は無料サービスみたいな感覚でできると思っちゃうんだろうな。


契約金額にしても工事前に決まってないなんてありえんよな。工事契約した事無い奴の寝言かと思ったよ。