マンション大規模修繕の進め方を教えてください！

[管理組合理事長]

理事長ながら建築不動産については無知デス。ご指導をよろしくお願いします！

[201: 匿名さん]

総合評価方式でもなんでもいいから
業者選択のいい方法を教えてよ。

[202: 匿名]

施工ゼネコンを選定。
責任が明確

[203: 匿名さん]

競争入札でいいんじゃないの。
図面を作って数量を出して予定価格を作って実施すれば。見積りを流用して予定が作っちゃ駄目ね。

[204: 匿名]

うん、特記に細々と書けば問題無さそうだよね。
最低制限価格も設ければダンピングも防げる。

発注者の力量不足を補う為に変な点数方式で業者選定しなきゃならなくなったと言っても過言ではない。

[206: 某マンション理事長]

大規模修繕工事は下記の順序で行うのが適切です。
但し、長期修繕計画及び修繕積立金が適性に徴収預金されていることが条件です。
内容により異なりますが一戸当たり障り約100～150万円の予算措置が必要です。

大規模修繕工事は企画から完了まで5～6年の期間が掛かりますが、通常管理組合理事の任期は1～2年の短期交代が多く継続して担当できる理事がいないため、管理会社任せになりがちです。
これを防ぐために修繕専門委員会を設置し企画でから工事完了まで担当してもらうのが良いと思います。
特定の住民にボランティアで多大な負担を掛けることになりますが、管理会社の暴走をコントロールするためにはこういう体制が必要です。
もし専門委員会のなり手がいない場合は、公的機関などに相談し信頼できるマンション管理士に統括業務を委託する方法がお勧めです。
少なくとも管理会社に一括委託する事は様々なトラブルの原因となるため絶対に避けるべきです

あとは参考書にもよく書いてある順序で進めれば良いわけですが、押さえるべきポイントがいくつか有ります。
1,設計施工は避けること。設計監理と工事が一緒ではなれ合い工事になりやすいので、設計と施工は分離します。
2,施工者選定は一般競争入札を行うべきですが参加業者は実績、信用、技術、専門技術者数などを参考に5～6社に絞り込みまないと、見積比較検討が大変です。
3,住民への広報、説明会、アンケートなどを適時実施して協力体制と共通認識を持つよう努力することが理事会の役目です。
4,公平の原則と合理的手法をとること。特定の人や団体に利益が偏ることは後々トラブルの原因となりますので禁止します。
5,業者の戸別訪問は禁止、窓口は管理事務所に一本化すること。施工業者等の理事宅戸別訪問や直接連絡を取ろうとした場合は即失格とする事を募集用件とします。

主な注意点は以上です、後は専門家の指導に従って粛々と進めれば問題有りません。

[207: 匿名]

修繕の必要があるのは50年ぐらい？でいいのでは

[208: 匿名さん]

神奈川県川崎市のシ○ヨーって業者は最悪。
ずさんな手抜き工事で壁はぼこぼこ、塗りむらだらけ。水は溜まるし。
違う部屋の人はネジが落ちてきたと言ってた。
パッと見のコストの安さにだまされてはいけない。

[209: 元販売屋さん]

雨漏れしたりタイル落ちたりしてもいいなら50年でいいんじゃない？
賃貸マンションでももう少し早くやるけどね

[210: 匿名さん]

>263さん
＊工事費用は、マンションの規模にもよりますが、２００戸～３００戸の１４階以下の
　マンションであれば、１戸当たり１００万あれば、見える部分は全てリニュアールできます。
　外壁、屋上防水、ベランダの塗り替え、窓枠のシーリング、ベランダの補修・シーリング、
　通路のシートの張り替え、天井等見える部分の塗り替え、玄関扉の塗り替え、敷地の整理、
　鉄部塗装等々殆どできます。それも業者は大手ゼネコンで対応できます。
　当然共用玄関の補修や塗り替え等も含みます。それでも、９０万でオーケーですよ。
＊設計・監理は別々が理想ですが、小さいマンションでは、経費的に無理があります。
＊業者見積もりを取る場合は、監理会社に依頼し、同じ修繕個所、同じ仕様で出させる
　べきです。条件が違えば意味がありませんので。

[211: 匿名]

>>210
見積りに関して、うちのマンションでは管理会社を経由して３社から共通仕様で取りました。
理事会でどこの業者にするか選定する段になり理事長が『どこも管理会社の息がかかっていて高い。自分の知り合いの業者ならもっと安く出来る』と言い出し、そこからも見積りを取る事になりました。
しかし理事長は３社の見積りを知り合いの業者に見せ、最安値を設定させるつもりみたいです。
安く出来る事には異存はないですが、実績のない業者であり単に理事長の知り合いだから…というのは危険な感じがするのですが…

[212: 匿名さん]

金額だけが判断項目ではない！
当たり前だよ。

[213: 匿名さん]

理事長かえれば

[214: ビギナーさん]

大規模修繕工事の話が出ています。（10年目・小規模マンション）
マンション購入時の長期修繕計画案では、修繕積立金一億ですが
現状は三千万です。にもかかわらず
現在、建物調査診断や業者アンケートがどんどん進んでいます。

貯金もないのに、気前よく修繕していく方向のような気がします。
何十年かして、積立金を大いに上回る補強工事の請求書がきて、
愕然とする管理組合の話も聞いております。

長期修繕計画案がテキトーなのと10年目という早い段階で
外見上の補修工事をどんどん進めていくことについて

大規模修繕ご経験者とお詳しい方より
アドバイスをいただければありがたいです。

[215: 匿名さん]

>>211
なんで管理会社経由で見積をとるのですか？
管理組合が直にとるべきですよ。
管理会社経由にすると管理会社で価格調整され業者には談合されてしまいます。

[216: 匿名さん]

こんなことってあるんですね。

6月の総会で承認されれば、今秋から実施されるはずだった大規模修繕工事。
ところが総会の数日前に、内定していた業者から内定を辞退されてしまった。
原因は修繕委員会が、契約の特記事項の「損害賠償10％」を100％にできないか？
と打診したこと。
それによって「このような特記事項を付した事例は無い。信頼関係が築けない」と
業者を怒らせてしまったようだ。

総会から3週間が過ぎましたが、その後の動きは組合員に報告されていません。
どうなってしまうのか…。

[217: 匿名さん]

相見積もりをとるのはよいが、神経質にこだわっても意味がない。着工後の顧客側の態度が肝心だ。

工事中に、建設業者様を外科のお医者様と同様にすれば、金額以上の仕事をする。
逆に、土建屋は早ぅ仕事せいといわんばかりの態度または無関心でいると、後に、実数計算だからと仰天価格を提示される。

工事現場の休憩時間に、綺麗な人妻に茶を入れさせるなり工夫を。一桁ゼロの差がでるはずだ。

[218: 匿名さん]

工事前に値段は決まるよ

[219: 匿名]

>217はド素人か？

[220: 匿名さん]

管理会社、それも大規模修繕を請け負う会社を同じグループに持つ場合は
当然その管理会社は同じグループ内の、同系列の会社に
大規模修繕の仕事を請け負わせたいのは誰だってわかりますよね。

その修繕工事会社を系列にもつ管理会社に修繕業者を決める手続き事務を
させることは公平な入札を行う上で避けるのは当然です。
監理は公平な入札、すなわち管理組合に最大限の利益をもたらす会社を
十分検討の上、据えるべきです。＞＞215の意見が常識です。

裁判の原告、被告が裁判官の身内のときその裁判官がその審理にあたるでしょうか？
是が非でも仕事を取りたい管理会社に自ら身を引くことを求めるのではなく、
管理組合が公平・中立な入札を求めれば当然そのことを頭に入れて監理する会社を
選択すべきことと思います。

[221: 匿名さん]

関連会社に、設計・監理をもっていかなかったら、
親会社から睨まれるよ。
管理組合のためではなく、関連会社のために、設計・監理は
よそ者には、取られないようにしないとね。
それが当たり前。