クロスエアタワーってどうですか？Part4

[匿名さん]

早くもパート４となりました！
引き続き楽しく情報交換しましょう。

Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/93014
Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/150232/
Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/162543/

所在地：東京都目黒区大橋一丁目407-1他（地番）
交通：
東急田園都市線 「池尻大橋」駅 徒歩5分
東急東横線 「中目黒」駅 徒歩15分
東京メトロ日比谷線 「中目黒」駅 徒歩15分
間取：1LDK～3LDK
面積：45.92平米～95.14平米
東京都保留床売主：東京都
特定建築者保留床売主：東急不動産
特定建築者保留床売主：東京急行電鉄
特定建築者保留床売主：三井不動産レジデンシャル
特定建築者保留床売主：有楽土地
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：東急リバブル
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：三井不動産レジデンシャル
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：東急ライフィア
東京都保留床：媒介、特定建築者保留床：販売代理：有楽土地住宅販売


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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
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[261: 匿名]

買わない、買えないのに野次る。暇な人が多いんですねぇ。

[262: 匿名さん]

259さん
本当にその通りだと思います。

[263: 匿名さん]

そう？平均坪単価が３２０万ならお買い得だと思いますけど。

[264: 匿名]

安い土地の仕入れだから経緯を知てる人は今の価格じゃかわない。知らぬが仏ですが購入後知ったらショックだろうに。目黒区新築坪320なら考えますがこの環境、大橋、震災後タワーってだけでも坪300越えるのは如何なものか。でなきゃもっと売れてますし最近皆目が越えてます。人気がないのか値引きを待ってるかは解りかねますが。

[265: 匿名さん]

割高な土地の仕入れをして、
高く売ってる物件の場合なら良いのだろうか？

[266: 匿名さん]

ライバル物件多いし土地の稀少性は重要。
地代考えると確かに割高だし瀬田物件みても東急は最近ま強気できますね。二期で下げて来るか注目。

[267: 匿名]

264さんは全てを知ってるみたいな感じですね(笑)

[268: 匿名]

高い土地仕入れたらそりゃ高く売る。稀少立地に多いパターン。
デベがどう仕入れようが安けりゃいい。マンションも物件価格の半分は土地代だから割高を掴まされるのだけは勘弁。

[269: 匿名]

なかなか入札が入らなかった土地というのは知ってる。それで都絡んだのか。

[270: 匿名さん]

違うよ。元々、都の土地

[271: 匿名さん]

再開発で都道が多く含まれていたから，その分が都の売り出し物件と説明を受けました。

[272: 匿名さん]

＞２６４，２６６

実際坪３２０万で売り出していますし，販売も順調そうに見えるじゃないですか。
なぜ坪３００万が適正価格なのか分かりません。

１期ほぼ完売なのに，価格調整入る理由もない。

ただの願望？片思いは切ないね。

[273: 匿名さん]

1期ほぼ完売て16戸も残ってるのに何言ってんだか
売りだした数も少ないし

[274: 匿名]

272さんは購入者かな。少ない売り出し戸数に表面上16戸の残り、実際は…。ライズの時より出足悪いし人気はないのは事実。坪250まで下がれば賃貸で検討したいけど残り物はクソ間取りだけでしょうね。

[275: 匿名さん]

賃貸ならクソ間取りでもいいんじゃないの？
今の価格では、検討するのは無理だけど。

[276: 匿名]

あれ程安価な立地を何故大手は手を挙げなかったんだろう。三井なら…

[277: 匿名さん]

主要道路がクロスしてて、とても大手ブランド名で出せないと思ったんじゃないですか。

[278: 匿名さん]

元々ここは都の土地で、共同開発です。よって、都にとっては不動産での生業を考えてるわけではないので、実はクロスエアーの価格は驚くほどグッと下げることも出来ます。しかし、それをしてしまうと近接エリアのマンションや土地価格を丸無視にすることになり、独占的な販売方法になってしまうためエリア全体やデベ同士の均整が取れなくなります。だから価格はエリア標準に併せてるし、周りの地価が下がらない限り、劇的に値下げすることもないです。

[279: 匿名さん]

↑つまり、仕入れ値で上代を決めているわけではないということですね？

[280: 匿名]

この場所の環境の悪さ、を考えない場合の話ですね。
278さんの説は。

[281: 匿名さん]

いい環境って何？自然いっぱいのところ？排ガス騒ぐなら都心ののエリアならどこでもアウトじゃないの？都心って言うとまたブーブー言う人がいるから使わないけど、「街生活」希望の人にはすごくいい環境だよね。

[282: 匿名]

このご時世新築マンション買えない人もいるんだからうっぷんばらしには格好の掲示板。虚しい叫びにしか聞こえない。

[283: 匿名さん]

買えない人はマンションスレ見ないでしょ。

[284: 匿名]

まだ空気の良し悪しを？正直、渋谷一駅を都心と言われると嫌がる方の為に都内としましょう。都内居住者が空気の良いとこ選びます？

[285: 匿名さん]

284さん　ですよねー。そういう意味でクロスエアの立地はとても最高にいいと思います。予断ですが、首都圏のサラリーマンの平均通勤時間って１日140分らしいです。

[286: 匿名さん]

×「予断」⇒○「余談」でした

[287: 匿名さん]

それじゃ遠すぎだろ…

[288: 匿名]

結論は環境を相殺できない割高物件というのは否めない。
でも250までは厳しいかな。

[289: 匿名さん]

一期で買った人は不安だろうね。売れないのも売れずに値引きも。

[290: 匿名さん]

結構売れてるほうじゃないですかね。
値引きは完成してからだから、まだ一年半も先の話。
そりゃこれだけ個数が多かったら売れ残りもあると思けど、
間取りが悪いか、プレミア住戸か、くらいでしょ？

坪２５０って奥多摩にでも買えば？
自然も豊かで希望に合うんじゃない、予算的にも。

[291: 匿名]

結構売れてる感があり、残り物は期待できないから焦ってる位。値段も場所&施設的に割安感が。今西麻布で築20年なので越したく検討中。現マンションは日勤管理のみで、クロスより管理費高い。クロスに限らず最近のタワマン羨ましいのです。

[292: 匿名さん]

250はともかく最低三茶タワーと同じ価格にしないと大幅に売れ残るよ

[293: 匿名]

空気が気になる人は地方へどうぞ～

[294: 匿名]

292
ご心配ありがとうございます

[295: 匿名さん]

プリズムも影で値引きしてたからなぁ。
定価で買った人はかわいそう。
東急の価格はどうも信用できない。

[296: 匿名さん]

プリズムを考えると今、買うともったいないに。
ちょっと辛抱です。

[297: 匿名さん]

プリズムだって、値引きしたの竣工直前じゃないの？
竣工した時は１０戸程度しか残ってなかったはず。
最上階は竣工後１年くらい後に売れたけどね。
間取り選ばなくていいなら待てば？どーせ買わないんでしょ？
買わないんじゃなくて、買えない方が大半でしょうけど。

[298: 匿名]

こそこそ値引きしてなかったです。駅近のプリズムでも残り数十戸は200後半でした。やはり200中盤が妥当、それでも残りそう。

[299: 匿名]

竣工前は値引きと言うより価格改訂という形をとります。ここは既に二回してますし。戸数多く人気物件でなければ売れ残りも当然です。ライズ、プリズムと同様高値で7割売れれば後は値引きで十二分潤います。宣伝費、管理費等は既購入者の物件価格に含まれますから結局安く買う人が得をします。

[300: 匿名さん]

288>相場わかってる？？？

[301: 匿名]

坪250を希望する人がそもそも住める物件ではない。相場知らないのか、希望的憶測にすぎない。本気で探してる方なら分かってる事ですが、初めての物件探しなら考えてしまうかもね。やっぱり比べなきゃ。

[302: 匿名]

そうですよね、坪250万は残り2、30戸からでしょ。200後半に下げた時点で8割は売れるよ。ただ10年後は坪250は維持できないかも。全ては今後の地震の動向次第だけど。今の価額だと住商、野村、三井、三茶にながれるのでいつから下げるかは東急の腕の見せ所。

[303: 匿名]

プリズムの時って一瞬バブルの時だったよね。大卒大量募集したかと思えば直前に内定取り消しの。かなりの高値で売り出してたの覚えてます。その後は相場に戻した？下げたと説明うけましたが、それでもクロスより高かったな。タイミング大事。震災前まで湾岸希望者でした。

[304: 匿名]

震災後、でも
タワマン希望は変わらなかったんですね。

[305: 匿名さん]

絶対値引きしませんといっても誓約書書く訳でもないし東急はプリズムの前例で信用ないよ。
三井でも時に大幅値引きもあるしスミフ位しか一期でこわくて買えない。

[306: 匿名]

そうなんです。結局値段を考えると。川向こうも悩みました。でもやはり普段の生活重視し通勤30分以内と。タワマン全ては流石に知りませんが、エレベーター復旧や修復作業早かったなと。あくまで私の同僚達の話しですので。でも地盤沈下は高くつくし怖い。

[307: 匿名]

プリズム坪270ぐらいでした。

[308: 匿名さん]

>306
何処のタワマンが地盤沈下したんですか？

[309: 匿名]

地盤沈下はしてません。誤解させてすみません。豊洲あたりとごっちゃにしました。

[310: 匿名さん]

公式HPによると、NOxフィルターはNOxを半分カットするそうです。つまり部屋にいても排ガスの影響を受ける事になります。売主に誠意があるなら、放射能と同じように現在建築地点のNOx量と他の地点との比較、どの位の量で人体に影響があるか、NOxフィルターを付けた場合の量を公表するべきです。しつこいですが、ここの最大の問題点は環境だと思います。