ジオ市ヶ谷払方町

[匿名さん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/C0916

＜全体物件概要＞
所在地＝東京都新宿区払方町9番11、43(地番)
交通＝都営大江戸線｢牛込神楽坂｣駅徒歩7分､東京メトロ有楽町線・南北線｢市ケ谷｣駅徒歩8分、東京メトロ東西線・有楽町線・南北線「飯田橋」駅徒歩9分(凛の館エントランスまで)
総戸数＝41戸
間取り＝1LDK～3LDK
面積＝40.35平米～100.25平米
入居＝未定

売主：阪急不動産株式会社
販売：三井不動産レジデンシャル
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート


《ジオ市ヶ谷払方町 彩の館のPDFファイルのダウンロードは、以下のURLよりお願い致します。管理担当》
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/424774/

[21: 購入検討中さん]

VC のおバカがかなりやってきそうですね。
おもしろそうだな。
よろしくお願いしますよ。

[22: 匿名]

＞21
ようやく、たのしみな展開になってきましたね〜。
関西ジオの本領発揮でいきましょう。

[23: 匿名さん]

学区は愛日ですが、この辺りは確か3校位から選べるプチ選択性だったのでは？

立地については、この辺は迷いどころですね
最近市ヶ谷駅寄りでも目ぼしいいスーパーがないし（砂土原でもデリドまで10分～）、
かといって大江戸線の駅に近くても、と思ってしまう
やっぱりリセールを考えたら「（メトロ）市ヶ谷から10分以内」は大きいですが、
市ヶ谷駅と大きいスーパーが微妙に遠いですね
許容範囲ではありますが・・・
個人的には立地はVCより好きかな～
地盤もこちらの方がいいし

>20
ほんとだ
ジオ大塚だけでも約500件のレスあるのに、更に大量のジオスレが！

[24: 匿名さん]

ヴィークコートの自演賛美劇場は見ていて滑稽だが、こっちまで出張してくんなよ

[25: 匿名さん]

ヴィークコート市谷加賀町と迷いますね。あちらは市谷小学校で、1学年2クラス以上になります。
しかも、どちらかというと、愛日小学校よりも市谷小学校の方が評価が高いですよね。

[26: 匿名さん]

なんだかこの版、雰囲気が怖い…。
もっと穏やかに話しましょうよ。

[27: 匿名さん]

実際のところ、愛日と市谷どちらがいいのかね。

[28: 匿名さん]

＞21さん
本当に購入検討中？ 三井の営業の方ですか？
24さんも、ここの価値を自らさげるような書き込みは慎重にしてもらいたい。

[29: 購入検討中さん]

出ましたね。
詳細が分からないと何とも言えませんが
かなり期待しています。
私はシンプルで質の良いマンションが希望です。
華美に飾り付けた共有スペースは望みません。
落ち着いた立地なので、多少の不便は望むところです。
（気構え持っております。）
出来れば適正な値段でお願いしたい。

[30: 匿名]

でましたね〜。
おなじく共有は不要！
二棟構成が、ネックになりそうだけど
どんなふうに管理組合運営するのか
このタイプのマンションに住んだことある人いる？
たぶんディスポーザーとかあるから
将来的にどうか知りたい。
整形ならどんと建てられたわけだけど
わかれちゃうのは仕方ないか。
横に食い込んで建っているのは
何だろ？マンション？寮？
しょぼいのは勘弁。

[31: 匿名]

値段は南町のプラウドと同じ位かな？

[32: 匿名さん]

ヴィークコートの契約者が出張ってきて荒れることになると予想

[33: 匿名さん]

>27さん
愛日と市ヶ谷は大分タイプが違うみたいですよ。
愛日は1学年１クラスで、愛日こども園（前は幼稚園でしたね）から小学校へと持ちあがり、9年間親密な付き合いをする人が多いので、独特の雰囲気です。
愛日幼稚園だった頃は父母が参加する機会も多く、父親同士のネットワークも密という、公立では珍しいタイプの幼稚園でした。
それがそのまま持ちあがってるので、ある意味「家族ぐるみの付き合い」的な雰囲気の学校です。
また少人数なので先生の目が行き届き、アットホームです。
ただし合わない生徒がいた時、クラス替えがないのはきついかもしれません。
市ヶ谷の方は社宅エリアなので、生徒の数も多いですし、そこまでアットホームではないと聞きます。

新宿区では愛日、市ヶ谷、津久戸がトップ３で、成績は市ヶ谷がやや上ですが、どこも大差ないです。
３校共ほぼ全員が中学受験する、というのも同じです。
いじめはどの学校でも多少はあり、稀にそれが原因での転校もあるようです。
（市ヶ谷→愛日、愛日→市ヶ谷等）

愛日と市ヶ谷は、どちらがいいというより好みの問題だと思います。
「1学年1クラスがイヤ」と言う人は市ヶ谷に、「社宅の人ばかりなのが独特の雰囲気でイヤ」という人は愛日に、こだわらない人は近い方に通う感じでしょうか。
（社宅がイヤ＝社内の関係が子供同士の関係に影響することがイヤ、だそうです）

[34: 匿名]

南町のプラウドは、ものは悪かったが、場所がよかった。プラウドは上がりきった台地にあるが、ここはなんだか入り組んで坂道にかこまれた場所。鰻坂とかね。実質的な立地は南町に軍配だけど、ここはなにしろ｢払方｣！アドレスが放つブランド力で一発勝負！

ということで、プラウドよりは値段のせてくるだろうね。
払方、です。

[35: 匿名さん]

払方町ってブランドか？
普通はみんな知らなくて、それどこ？って感じだと思うぞ

[36: 匿名さん]

>33さん
市谷小学校と、愛日小学校。どちらもいい学校のようで安心ですね。ここは、住環境も良さそうだから楽しみですね。
駅近では無いと言っても、そんなに遠いわけでは無い。むしろ閑静で良いのでは？

[37: 匿名さん]

近隣住民ですが、今日の新聞広告に入ってました
近くのヴィークコートの広告も同様に
こちらはまだ1期が完売してないようですが、やはりこの御時世即日完売という訳にはいかなそう

[38: 匿名さん]

近隣ですが、払方は別にブランドではない気がします。
この辺りでちょっと特別視されるのは砂土原の、奥まった所（坂を上った辺り）位では？

価格は南町よりは少しだけ高い気がしています。
立地というより、時期的に土地の仕入れ値が南町の時より高かったはずなので。
もし同等以下の価格なら、本当に躯体に手を抜いているかもしれませんね。
文京区のジオスレや反応を見て、ここは躯体も力を入れてくれるといいのですが。。。

[39: 匿名さん]

新宿区で高級住宅街といえるのは若松町だけ。
ここは坪５００を超える物件があり，反対側の番町とまではいかないが，
売りに出る中古は億ション多し。

[40: 匿名]

＞39
加賀町、南町ときて、こんどは若松町のマンションの方のご出張？
ご苦労様！

払方はたしかにここみたいに規模が半端なマンションばかりだけど低層マンション地帯だし、ブランド力はあるでしょう。
新宿区のブランドエリアが若松町だけなんてはなしきいたことない。

[41: 匿名さん]

＞＞36
駅から離れている上に騒々しいとちょっと考えてしまいますが、この物件は離れたなりのメリットが感じられるのがいいですね。
まぁ離れていると言っても徒歩で10分前後なので環境と利便性のバランスはなかなか良いんじゃないかなと思っています。

[42: 匿名さん]

若松町なんていいとこ何も無い

[43: 匿名さん]

若宮町、大学があるだけの坂だらけの町でしょ。
そんな場所が唯一の新宿区宅地だなんて意味不明です。
パークハウス市谷若宮町かどこかの住人でしょう・・・。

まあそれだけここは注目されているということで
よしとしますが。

[44: 匿名さん]

管理組合は、２棟やっぱりそれぞれにわかれるのかな？

[45: 匿名さん]

払方町、市谷船河原町、市谷砂土原町3丁目は高級住宅街ですよ

[46: 匿名さん]

若松町、若宮町どっち？まぁどっちも大したことない場所ですけど

[47: 匿名さん]

ジオ文京も相当良かったですがここは文京を踏襲した雰囲気になりますかね。
あの柔らかな雰囲気が好みです。

[48: 匿名さん]

＞４５
ですよね。
払方はブランド立地です。ほんとに若松町か、若宮町レベルで出張らないでほしい。

[49: 匿名さん]

ジオ文京は場所がNGで見に行かなかったんですね、内装は良いって言う方多いですね
確認しようと思ったらモデルルームの写真がなくて残念

[50: 匿名さん]

＞47さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94127/
よみました。外観はいいには賛成です。
けど、大塚のジオは、いろいろ結構きびしい物件だったみたいです。

大塚さんの反省をいかした物件になったらと、おもいますが
いかがでしょう？

[51: 匿名さん]

＞50さん
47さんではないですけど同感です

ブランド立地の定義って難しいですね
私は他区の方にも町名を言えば「ああ、あの・・・」と言われるのがブランド立地かな～というイメージなので、市ヶ谷でブランドと言えるのは、強いて言えば砂土原位かなと思ってました
（番町、麹町、代々木上原、麻布みたいなの）

払方町、船河原町っていい所ですけど、市ヶ谷近辺の人以外は知らないんじゃないでしょうか
なので、ブランドというより知る人ぞ知る高級住宅地？と思ったりしました
でももちろんいい所ですよね
ギリギリ市ヶ谷から徒歩10分以内で閑静な場所というのがツボです

[52: 匿名さん]

だよね、ジオ大塚は完全にこけているとわたしもおもいました。

[53: 匿名はん]

ここは売れるのではないですか？

[54: 匿名さん]

５０です。

心配しているのは、やっぱり総戸数がすくないことから発生する管理組合の問題。

あまり積極的には、管理組合の活動にかかわれないのですが、
少戸数だと必要ポストも少ないとか
選出される人数も加減してもらえるのかな？

たとえば、凛の館だったら１７戸だけど
もし管理組合を館別にわけるとなると
１７世帯で理事とかなんやとまわすのって
かなりきつそうです。
４１世帯でもかわらないんじゃ、って言われそうですが…。
とにかく少戸数が加味されたルールになっているとうれしい。

ごぞんじのかたいますか？
それがいちばんのネックなんで。

[55: 匿名さん]

近隣の17世帯前後のマンションの管理の話を聞いたことがありますが、
管理組合の活動は皆さん非常に熱心で、しょっちゅう役員が回ってくるそうです
役員の人数までは聞かなかったので分かりませんが、特別少数でもなさそうでしたよ

[56: 匿名さん]

55
なら大規模買え

[57: 匿名さん]

＞５５さん

お返事ありがとうございます。
そうですか、しょっちゅうは・・・かなりきびしいです。
やはり規模って影響しますね。

管理費の負担も将来的にきになっているので、
自分でもしらべてみようかとおもいます。
ＭＲまださきだし。

Ｘ人以下は~の役はなしでよい、とかあって
役員選出の人数がすくないことをいのりつつ！

[58: 匿名さん]

＞57さん
55です
私も今月その方にお会いする予定なので、
事情があり管理組合の活動が難しい方はどうなのか、とか
もう少し具体的な話を聞いてみますね

管理費の将来的な負担が心配とのことですが、修繕積立費でしょうか？
それだと将来の負担はそこそこありそうですね
多分機械式駐車場とディスポーザーはつきそうですし・・・

[59: 匿名さん]

国土交通省の団地型マンションの管理規約の雛形では、
マンション全体で一つの管理組合とするようです
でも大きい団地型マンションの場合は「棟別」と「マンション全体」と、
管理組合が２つある所も多いようです

ここ位の規模なら、マンション全体で1つの管理組合を運営して、
もし棟別管理組合を置くとしても基本的に名義のみ、
という気がしますがいかがでしょう

[60: 匿名さん]

なるほど、41戸で実質１管理組合、名義のみ棟別の可能性ありですか。
管理組合の構成人数は大枠できめられているからかえられませんよね。
最低でも、理事３か４名と１名の監事が必要、でしょう。　
だとすると、41戸で５名の選出？　
17戸で５名の選出よりはだいぶいいような……。

小規模マンションの欠点は、マンションの戸建てに対する最大のアドバンテージであるはずのスケールメリットが生かせないことですよね……。
管理費はともかく、修繕積立金の一戸あたりの負担が高くつきがち。
でも、コミュニティをつくりやすいという前向きな要素もありますよね。
できたら、100戸くらいの中規模マンションが払方あたりにできてくれればベストだけど、用地がないから、結局この規模になるのかなぁ。

[61: 匿名さん]

駐車場と駐輪場のバランスはどこぞの物件よりいいと思う

[62: 匿名さん]

あと、立地は断然いいですよね。

[63: 匿名さん]

そうですね、駐車場と駐輪場はバランスが良いと思います。
駐輪場が足りないと、共用スペースを乱す人が出てきちゃったりしますよね。

この辺りは低層のみだから100戸は厳しいかな～。
出るとしたら神楽坂方面とか、田町に高層とかでしょうか？
個人的にはタワーか、逆に50戸以下の小規模が好きですが、
よく考えたらどちらも維持費の負担が高めですね。

[64: 匿名さん]

＞63さん
たしかに。
払方はいいブランド（多少の？）土地だけど、
結局、一戸建てに、いい土地なんだよね。マンションにむかない立地なんだろうね。
ホームページをみると、マンションというか、団地型っていう風情もある。
神楽坂や田町は利便性はいいけど喧騒のなか、っていうかんじですよね。
番町などのマンションはいいけど、金額的に無理！
なかなか難儀です。

[65: 匿名さん]

>64さん
番町いいですよね。
良い中古もあるし、新築でも頑張れば何とか・・・とも思うけど、
やっぱり今のご時世、頑張って買うのは怖いかなと思って。

おっしゃる通り、多分この辺は戸建て向きなんでしょうね。
基本マンション志向ではあるものの、この辺なら戸建てもアリと思いますが、
実際戸建てとか土地は一般に売りに出ないですよね。

>ホームページをみると、マンションというか、団地型っていう風情もある。

団地型・・・チープな印象ですか？

[66: 匿名]

この辺りの土地も、たまには売りに出てるよ
ただし、大々的に広告を打つ前に、購入希望登録者に話がいき、すぐに売れてしまう
坪350-400万くらいしますから、30坪でも1億overになりますが

[67: 匿名さん]

駐車場は2台借りたいけど…。
無理かな。

[68: 匿名さん]

満杯になる駐車場ってなかなか無いから平気でしょう。

[69: 匿名]

＞65さん
たしかに59さんがおっしゃるとおり、定義としては、二棟構成の団地型マンションということになりますね。。。

整形な土地ではないから致し方ないです。フランクなかんじがして個人的にはいいとおもってます。
・・・チープかどうかは建ってみないと。このくらいの戸数だとアパート感がででしまっているケースもたまに見ますよね。ここは、多分そう見えないように工夫してくれるとおもいます。

[70: 検討中さん]

ここも奴等の餌食になったか。