ジオ市ヶ谷払方町

[匿名さん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/C0916

＜全体物件概要＞
所在地＝東京都新宿区払方町9番11、43(地番)
交通＝都営大江戸線｢牛込神楽坂｣駅徒歩7分､東京メトロ有楽町線・南北線｢市ケ谷｣駅徒歩8分、東京メトロ東西線・有楽町線・南北線「飯田橋」駅徒歩9分(凛の館エントランスまで)
総戸数＝41戸
間取り＝1LDK～3LDK
面積＝40.35平米～100.25平米
入居＝未定

売主：阪急不動産株式会社
販売：三井不動産レジデンシャル
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート


《ジオ市ヶ谷払方町 彩の館のPDFファイルのダウンロードは、以下のURLよりお願い致します。管理担当》
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/424774/

[185: 匿名さん]

凛・・・駐車場は彩まで雨に濡れる私道を歩かなきゃならないし、管理人は居ないし、でもエレベーターは２基もあって・・・管理費はどうなるんでしょう。

[186: 匿名さん]

凜の館、
管理人がいないならせめてエントランス前の私道内に、無関係な車が入れないようにしてほしい。

[187: 匿名さん]

管理組合ほ、凛の館と彩の館の合同になるようです。
エレベーターが一台多いくらいで管理費はそんなに高くならないでしょう。

[188: 匿名さん]

トランクルームの権利も彩の館だけで、なんだかずい分偏りがある気がしますが、合同の管理組合ってうまくいくんでしょうか。管理費に差はもちろんそれなりにあるんだと思いますが。
既に我が家は撤退組なのでネガティブな意見を書くのはどうかと思いましたが、ここは色々驚いたので。

[189: 匿名さん]

本日発表の管理費も問題無しでした。清掃・管理で人員個別配置も満足度が高いので此処を何としても是が非でも購入したいと感じて検討アンケートを提出してきたばかりです。
問題は競争倍率が上がらないようにとの１点に集約されました。取り急ぎ３回訪問して抽選の時に２倍にして
当たり易くしないとです。

[190: 匿名さん]

＞188さん
うちもおなじ感想です。かなり条件がちがう２棟なのに、合同というのは無理があります。
それでもまあいいか？　と話をききながら考えましたが、
構造問題（戸境壁乾式）、凛の館の管理人不在体制、に加え合同の管理組合。
ああ残念、が、重なってしまいました。

[191: 匿名さん]

凛の館は乾式壁ではないと聞いています。しかも全室南向きで間取りも彩の館より使いやすいと感じました。管理組合で差をつける必要性は無いように思いますけどね。むしろ合同で良いです。そんなに2棟で条件違うとも思いませんが。
確かに彩の館に比べて値段的にはややリーズナブルでしたが、払方町で南向きでこのお値段はすごいです。これは売れると思いますよ。

[192: 匿名さん]

前評判より色々な面で高級な物件ではなかったので、それだけこの場所の不便さを受け入れてまで購入する意欲はなくなってしまいました。普段車で移動ならいいのかも。

[193: 匿名さん]

ここに集まって書き込みする方々は相当払方町に思い入れがある人でしょうから。期待も高かったのでしょうね。この掲示板を読む場合はそれを割り引いて考えないといけないかも知れませんね。

[194: 匿名さん]

こういう小規模マンションでＯＫならば、じつはぽつぽつでるんですよね、このあたり。
ならば、構造・管理に難があるところで無理に納得する必要もないかな、と。
と・・・思っているうちに、御近所さんにでますね。
砂土原ですが。

スタイルハウス砂土原
http://www.mecsumai.com/sh-sadohara/lifeinfo/index.html

[195: 匿名さん]

管理組合が合同というのは管理費なども平米数に応じて単純に計算されているということですか？

かつて阪神大震災のとき、管理が同じ３棟のマンションのうち
東西向きの２棟が半壊で、南北向きの１棟は一部損壊で、
その修復費をどうするかで揉めに揉めたのを間近で見聞きしました。

管理が同じだから平等に払うことするか、一部損壊の人は義援金もないので払いたくない、とか。
一軒につき、数百万の支出なので、一部損壊に住む人は出したくないのは当然でしょう。

結果・・・半壊の２棟で割ることになり、仲が悪くなって売って出て行く人が続出しました。

倒壊はないと思いますが、直下型の地震の場合、どんな建物も無傷ということはないので
そのあたりのことも決まりがないと心配ですね。

[196: 匿名さん]

なるほど。複数の棟からなる物件は、そういう問題も起こりうるのですね。参考になりました。

[197: 匿名さん]

>194

なるほど、スタイルハウス砂土原、立地は同等ですが、坪単価が大分違う感じですね。＠４００切らない感じでしょ、あっちは。

[198: 匿名さん]

>195さん
売主は関西大手の阪急不動産ですが、震災対策で何らかのノウハウはないのでしょうか。

[199: 匿名さん]

震災で被災した物件は阪急不動産ではありませんでした。
そこは、名前を出すと迷惑がかかるかもしれないので出しませんが、
特に建築が悪かったのではなく、向きにより、半壊と一部損壊に分かれました。

ちなみに、私も被災し、６億の修理費を３００軒で割ったので（平米数に応じて多少の上下あり）
１軒約２００万を２回に分けて集金され、２年かかって修理しました。
地震保険に入っている人はほとんどいませんでした。


家具も向きにより全く違っていて、食器棚は倒れなかったのに、ピアノは倒れました。
あれから１６年も経ちます。


ジオ市ヶ谷払方町のような物件を購入できるような身分ではありませんが、
偶然見て、向きの違う２棟でだったので思い出しました。

想定外も想定しておかないと・・と言うのは、今回の震災で学びました。


私は買えないのでモデルルームに行きません。
大規模修繕などの費用の分担も決まっているでしょうから、
阪急不動産に尋ねてください。

[200: 匿名さん]

＞195さん
同感です。私も関西にいましたのでよくわかります。結果二重ローンなどに苦しむ知人もいました。

＞198さん
乾式にしてしまうくらいですから……推して知るべしです。
壁なんてどうだっていい、なんて書き込まれる検討者（？）の方もいましたが
地震の力をご存じないのでしょう。乾式壁は壁ではなく石膏でできたパーテーションです。
よくてクロスはゆがみます。

[201: 匿名さん]

今日も盛況でしたね。
余り人気だと困ります。密やかに進みたいです。

[202: 匿名さん]

昨日まで私も乾式壁がっかり派だったのですが。
他のＭＲ(他社で戸境壁に乾式壁を使っていない低層物件)で尋ねてみたところ、低層でも、建物の形や住戸の形などによって、集中的にかかる力を逃すため、部分的に戸境壁を乾式壁にすることがあるそうです。その物件では壁ではありませんが同じような理由でコンクリートの間を鉄骨で結ぶ工法を使用している部分があることなどもあわせて説明してくれ、納得するとともに安心して購入に向け進むことが出来ました。

[203: 匿名さん]

＞202さま
乾式壁の施工は、ＲＣ造の両面の型枠代金程度ですみます。ＲＣ壁の中身の鉄筋とコンクリート材のコストカットになるからです。
それをあえて、軽量化の必要のない低層マンションにつかうのはなぜ？
おわかりいただけますか？

＞低層でも、建物の形や住戸の形などによって、集中的にかかる力を逃すため、
卵型かなにかの建築物であればその理屈をあてはめられるかもしれませんね……。
こちらの物件はきちんとした直方体でしょ？　それとも実は一か所に物理的荷重のかかる
設計なのでしょうか。

どうしてそんな営業マンの説明に安心の論拠をもとめられたのか理解不能ですが、
どうしてもこちらの物件を購入されたかったのでしょうね。
マンションをさがされている時は、なにがなんでも買いたくなる時期がありますよね。
そういうお気持ちは理解できます。

[204: 匿名さん]

やっぱり人気なんですね。
否定意見大歓迎です。
このままひっそりが望ましい・・・

[205: 匿名さん]

ここ、抽選になりそうですか？

[206: 匿名さん]

登録希望者が多数になる前に販売する予定だと三井さんの担当者の方から伺いました。多少金額が上昇しても一向に構わないので少しでも早急にお願いしたいものです。いっその事オークション形式販売でやれば良いと思います。

[207: 匿名さん]

駅においてあるSUUMOの一覧表で、最寄り駅が大江戸線の牛込神楽坂から、有楽町線の市ヶ谷駅に変更になりましたね。
スタイルハウス市谷砂土原に対抗した動きか？あるいは、近隣での需要だけでは足りないので市ヶ谷表示で集客力を上げるためか？
市ヶ谷駅に行くには急坂と見通しの悪い曲がり角が多いから、本当は牛込神楽坂の方が行きやすいと思うのですがね。

[208: 匿名さん]

最上階の１００に焦点を定めています。
１億８０００で買うので他の方は辞退下さい。

[209: 匿名さん]

100平米なら30坪
最上階とはいえ坪600万になりますが、ここは笑うところですか？

[210: 匿名さん]

208さんは2部屋お買いになるつもりかも知れませんよ？

[211: 匿名]

ここは戦略的にもうまい。激戦新聞チラシ日の金曜日を避けて、週半ばにチラシを入れてくる。その分、コスト、回収分岐も下がるから、仕様に見合った価格になる。

[212: 匿名さん]

戦略的にうまいかどうかは知らないけれど...。
チラシの配り方よりも、物件自体や管理体制がどうなのかが重要です。
ここはそのあたりが、いろいろ気になりますよね。

[213: 物件比較中さん]

昨日モデルルームが正式オープンしたのですね。
でも、それって先月の事前案内会とは何が違うのでしょうか？あれは試運転だったのですか？
ご存知の方教えて下さい。

[214: 匿名さん]

事前案内は本格オープン前に開催する見学会ですね。
昨日からオープンしましたね。
予定日より早く販売するみたいです。

[215: 匿名さん]

プラウド九段南は正真正銘の市ヶ谷駅最寄り！
ここは市ヶ谷駅最寄りはちょっと無理があるなあとおもっていたところに
でました・・・。
入居もジオが2012年10月下旬でプラウドが2013年3月下旬・・・。

野村はうまい商売をしますね。

[216: ２０２です]

＞２０３さま

気持ちをご理解いただいたそうで、そりぁどうも(笑)

[217: 匿名さん]

ジオ大塚仲町のＭＲ、完売しないままモデルルームクローズになりましたね。いくつ残ってるんだろうか？

[218: 匿名さん]

そうなると現地モデルルームになってしまうのでしょうか？ここはまだ販売前だから、あまり関係無いように思いますけどね。

[219: 匿名]

大塚の物件とは条件が違いすぎますね。こちらは新宿でも最高クラスの立地でお墓もありません。

[220: 購入検討中さん]

モデルルームのLDスペースの天井は気にいったけど、
立地、デベ、仕様（壁、タイプの違う2棟管理）のマイナス面を考慮すると、
価格が割高設定のように感じます。
でも人気あるんですね。

ここ数年では、資産性は南町の圧勝でしたね。

[221: 匿名さん]

220は買えない人でしょうね。
プラウド神楽坂はガソリンスタンドの跡地に出来るから
安いからそちらあたりへどうぞ。

[222: 購入検討中さん]

221
この板の品位を貶めるので、そのような書き込みは慎んだ方がいいでしょう。
ご本人の人間性が疑われますよ。

[223: 匿名さん]

>220さん
プラウド市ヶ谷南町、キャンセル住戸出ましたね。

[224: 匿名さん]

>220

プラウド市ヶ谷南町の立地は御徒組、こっちは名前付き。当然馬上。格が違うよ（笑）。

[225: 匿名さん]

２２４さんへ
教えないでください。
一日も早く登録終わりますように。

[226: 匿名さん]

払方町： 将軍の財産の中から大名・旗本へ褒美として下賜される物の出納係、払方同心屋敷がありました。

南町 ：かつては御徒組同心屋敷がありました。
御徒組の役目は、将軍外出の際、徒歩で先駆を務め沿道警備などに当たりました。

どちらも同心の屋敷跡。立派なお役目です。
払方町が特に格上とは思いませんけどね。

[227: 匿名さん]

>226

goo 古地図を良く見てみよう。

[228: 匿名さん]

226です。goo古地図見ました。
江戸時代に払方町は武家地ではなくなったのですね。でも埋立地だったわけでは無いし、結局明治維新後は南町も払方町もどちらも武家地では無いのですから。好きな方に住めばいいのですよね。

[229: 匿名さん]

224さんが南町を格下呼ばわりしたからですね。

[230: 匿名さん]

江戸時代なんかどうでもいいよ。
現在の高級感で言ったら、言うまでもないが、
砂土原＞＞＞＞＞払方＞南町
なんじゃないの？

[231: 購入検討中さん]

砂土原はさすがに今も別格扱いですが、近隣住人から見ると、払方町と南町の評価は似たようなものですよ。
入居後「ウチは払方町だから南町とは格が違うわ」なんて態度見せたら、ひんやりした空気が流れる気がします。
子育て世代なら愛日こども園・小学校で一緒になりそうですから、購入予定者はあまり挑戦的な発言をされない方が良いのでは・・・。

[232: 匿名さん]

２３１
関係無いよ。うちは子育て世代だけどここに住めたら南町なんか蔑み目線で付き合うから。

[233: 匿名さん]

２３２さんは、よっぽど名家の出なんですね。
だいたい、貧相な家の出ほど、２３２さんみたいな態度とるのが落ちですけど。

[234: 匿名さん]

>ここに住めたら南町なんか…

232さんは仮定のお話をされているようですね。住めるかどうかはわからないってことでしょうか。

それにしても、払方町がそんなに住み良いとは思わないけど。市谷加賀町や南町の方が住みやすいと感じる人もいるでしょう。

[235: 物件比較中さん]

>225
もう登録始まってるんですか？
私には何の電話も連絡もなかった。
客と思われてないのかな？

[236: 匿名さん]

年収１千万を切ると厳しいかもね。

[237: 匿名さん]

このマンションはどういう層の人が買うんですか？

[238: 匿名さん]

扱いにくいんじゃねーの？あんた。

[239: 匿名さん]

どうしてもここに住みたくて、しかもお金が余っている人が買うのでしょう。

[240: 匿名さん]

近所に住んでいる人が買うでしょう。

[241: 周辺住民さん]

たしかにどういう人がかうのだろう？　２棟構成の乾式壁。あまりよい物件ではなかったからなあ…。
ジオブランドに親しみがある関西出身の方か？

近所に住んでるひとはどうでしょう？　このくらいの小規模物件なら、たまにでるのを知っていますしね。

[242: 匿名さん]

今週の土曜日に登録受付ですね。
買う人いますか？

[243: 周辺住民さん]

241です。
今日は、プラウド南町のキャンセルのお部屋、そしてこちらの物件のチラシがはいっていました。
＞242
ぜったい買うから他の人は遠慮してくれ、みたいなすごい書き込みしていた方も
おひとりいましたね・・・。おもしろかったです。
２部屋くらいお買い上げになるんじゃないでしょうか・・・。

[244: 匿名さん]

ここ、わるくはないんだけど、２棟構成の団地型マンションなのが惜しいところ。

管理人さんは１人しかいないのに、ごみ置き場が２個あったりしますし、
修繕積立金も全体積立と個別積立と２つあるらしいのです。
（もちろん合計して２倍高額というわけではない。）

将来的な管理や修理時の積立金の分配で２棟がもめないように、
きちんと規約等に明記されているのでしょうか？

[245: 匿名さん]

（もちろん合計して２倍高額というわけではない。）

なのに何を問題視しているのかさっぱり。。。解しかねるのですが？
もうちょっと勉学に勤しんでからにすれば？くくく。

[246: 匿名さん]

245さん、おかえりなさい！
＞くくく
ファナティックなその反応、ちょっとファンです。

244さんのかきこみはまともだよ。
＞修繕積立金も全体積立と個別積立と２つあるらしいのです
ここを問題視してるんだよ。ひとつの管理組合なのに、二本立ての積立。
こんな厄介には、245さんのような賢い方は巻き込まれちゃだめ！
でも、
＞（もちろん合計して２倍高額というわけではない。）
から安心してお買い上げになるのかな？

[247: 匿名さん]

244です。
245さんも246さんも書き込み面白いです。
将来の修繕積立金の２棟での分配、実際はどうなのでしょう。
片方が壊れた場合など、２棟の間でもめてしまうのが心配なのです。
でもきちんと対応が決めてあれば大丈夫なのかなと思いますが。
ご存じの方いませんか？

[248: 匿名]

ここちょっと興味あったんだけど、立地やデベ、構造等からみたら高いな～と思ってました。
もうかなり売れたんですかね？

[249: 匿名]

高いというのはそれだけ価値があるということでは？

[250: 匿名さん]

よく文章の意味を理解してから、コメントすべきでは？
高いというのは価格設定が不適切だと言ってるのであって、それを価値があるとすり替えるなんて片腹痛いですね。
もうちょっと勉学に勤しんでからにすれば？

[251: 匿名]

とにかく現地に行ってみれば価値が分かるんじゃないかな。

[252: 匿名さん]

行って見たら周りの賃貸物件がすごくて、ただものではない感じでした。

[253: 匿名]

なるほど、周りの環境が高値の主因なのですね。
今後の物件選びの参考にさせていただきます。
ありがとうございました。

[254: 匿名さん]

確かに高級住宅街です。しかし、道が狭くて市ヶ谷駅までの道もクネクネ。マンションもゴチャゴチャ建っていてあまりすみやすそうでは無い感じ。どこがいいのか「庶民」にはよくわからない場所です。
ラトゥール市ヶ谷砂土原の雰囲気に負けない建物が建つといいですね。管理体制もしっかりして欲しい。

[255: 匿名さん]

一軒家、高級賃貸、社宅、小規模マンションがなんというか混在していて中途半端な場所だった。その先の砂土原に入ると、がらりと雰囲気がかわるんですがね。交通量もある牛込中央通りから高級住宅街（砂土原）への緩衝地帯という風情。ただ、払方というネームバリューはある…と信じてMRにいきましたが、うえにたつ建物がバツだった。

[256: 匿名さん]

２４８さん、全体の８割程度売れたようです。
やはり好調ですね。

[257: 匿名さん]

2棟構成は、デメリット(管理人、管理組合、私道による敷地の分割)もあるが、何かメリットがあるからそういう設計になったのでは？。
例えば奥の建物が南向き間取りが増えるとか？他には何かあるでしょうか？ここの全体的な印象は255さんに同感です。

[258: 匿名さん]

追加募集が始まるのですね、やはりここは直ぐに売れてしまいそうな感じですね。

[259: 匿名さん]

>254

道は細ければ細いほど良く、行き止まりなんかが最高です。色んな住宅街を見学してみれば違いに気付くと思います。

[260: 匿名さん]

あまり曲がりくねっていると、夜道を歩くのが怖いです。子供の帰りも心配です。申し訳ありませんが、行き止まりなんてどうでもいいです。

[261: 住まいに詳しい人]

260は世田谷区の方でしょうか？
都心ならびに地方(六麓荘など)含め，高級住宅街は十分な道幅にゆとりのある宅地が一般的と思いますが．それは都心では確保困難かもしれませんが，一般論と思います．道幅狭く行き止まりが最高とは思われませんが．

[262: 匿名さん]

256さん
ここ、もう８割売れたのですか？
疑ったら悪いとは思うけど、プラウドじゃあるまいし、にわかに信じがたいです。

[263: 住まいに詳しい人]

だって、この立地でこの値段だもん。当然だろう。
世田谷や目黒のど田舎でさえ似たような値段だしてんだから。
地位、品格が違いすぎるのにね。

[264: 匿名さん]

チバリーヒルズの道路がどんなに太くたってありがたくないのと同じですね。ここは道路の形が２００年前から変らないんです。

[265: 住まいに詳しい人]

>263
第一期で売りにだした戸数、８割もなかったけど、８割売れちゃったの？　不思議だね。
ここの物件の書き込みはこの手のが多い。なぜ？

[266: 匿名]

１ＬＤＫはもう完売？
駅から徒歩８分は若干遠いかな？値段はこんなもん？少し高いかな？

[267: 匿名さん]

>全体の８割程度売れたようです。

これはやっぱり違うという事でいいのかな？
263さんが自信ありげに肯定してるから、まさかとは思ったけど。

[268: 匿名さん]

４１世帯で３２世帯は販売したって。
今日確認したから間違いない。
ここ凄いですね。

[269: 匿名さん]

「販売」とは、売り出したという事？。それとも契約済みって事ですか？
細かいところをついて申し訳ないのですが、不動産屋さんは微妙な表現使ってはぐらかす時があるから気をつけないと…。経験者は語る。

[270: 匿名さん]

営業に予算（現金とローン枠）のある事を信用させて、欲しい間取りの条件を提示して、残ってるかどうか聞いて、返答はイエスかノーか、客が知ることができるのはそれだけです。竣工済み現地モデルルーム物件だと全部教えてくれたことあったけど、ここはまだそういうレベルじゃないよね。

[271: 匿名]

２４８です。
２５６さん、ありがとうございます。
８割とはすごいですね！１億前後のお部屋もあったのに・・羨ましい限りです。

[272: 匿名]

売れ行きに関してはケンケンガクガクなんですね…
２６３さんの仰る通り、郊外に出てもあまり値段が下がらないのが不思議です。
どこに買うかますます悩ましい。

[273: 匿名さん]

つくづく思うのがここは凄い土地ですよ。
買えなかったですが。

[274: 周辺住民さん]

＜４１戸のうち、彩１６戸＋凛１４戸の３０戸を第一期分として「販売開始」した。＞。
そして・・・＜ひきつづき第一期２次なるものも開催＞ですので、
３０戸「売れた」ではないことは確実。

[275: 匿名さん]

去年、五反田・大崎駅から６分のタワーマンションを検討していましたが、
地震の恐怖で低層マンションに変更して、探しています。

そのタワーマンションの入居者のページを見ると、音の問題がかなり深刻で
今日もアップされていますが、その原因がわからないようです。

乾式壁だからかどうか、隣の音が響くとか、
さらに上下階の音にも悩ませられているとか。斜め上ということもあるのでしょうか。
乾式壁は採用されてから、まだ年数が浅いのでどうなのか心配です。

今住んでいるところは普通にコンクリートで隣の音は全く聞こえません。

暫く、状況を見て、問題がないか確認してからにしようと思います。
入居後に、音のことで悩むと我慢できそうにありません。

[276: 匿名さん]

凛の館は乾式壁ではないですよ

１９日の抽選会で３０戸に希望者がいて、今週末に皆がちゃんと契約すれば売れたということでしょう

ここには本当に買う人はいないんですね

[277: 匿名さん]

なるほど。でも、凛の館には管理人室がありません。戸建て気分なのかもしれませんが、せっかくマンション買うのにセキュリティが心配です。マンション内の私道も誰でも入れるようですし。

[278: 匿名さん]

そうですね
ＡＬＳＯＫがつくみたいですが、外出するときはかけた方がいいかもですね
でも、管理人さんが駐在していても泥棒さんが入ってしまうマンションもあるので、防犯カメラをつけたりするのがいいんでしょうかね

[279: 匿名さん]

管理人がいれば安心というわけではありませんね。24時間管理で無ければ夜間はどこのマンションでも管理人は不在になるのですし。
とりあえず、小さい子供が学校から帰ってきた時に管理人さんがいると安心です。不審者が一緒にオートロック入るのを防げますから。凛の館にはそれがないのが残念なんです。

[280: 匿名さん]

マンションだけど「戸建て気分」というのは言い得て妙です。
その気分を、プラスに受け止められる人にはいい物件なんじゃないかな？　

うちは関西で地震を経験しているので、この巨大地震まちのような状況で
わざわざ乾式壁マンションを買う気はしないんです。どうなるか知っているので。
ということで彩はバツ、で残ったのは凛でしたが、こちらには管理人さん不在で
セキュリティ的には相当微妙。阪急うまく条件ばらけさせましたね・・・。

[281: 匿名さん]

結構な方向から敷地内に通行進入自由っていう状況になってしまいます。

ここの難は、セキュリティですね。

[282: 匿名さん]

今時分では結構な売れ行きですね、目を付けるのが遅れた。。。。

[283: 匿名さん]

282さん、なんで？　まだ余裕で間に合うよ？　
明日にでもMRに収入証明書をもっていったらいいのに～。

ジオは大塚仲町もこんなではじめで結局まだ完売していないからなあ。
わかりません、実際は。

[284: 匿名さん]

ジオは完成前にかなり値引きしてくれるよ。
文京もやってるし、目黒もやってる。
ここも待てば安くなるんじゃない？
選べなくなっちゃうけど。