ジオ市ヶ谷払方町

[匿名さん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/C0916

＜全体物件概要＞
所在地＝東京都新宿区払方町9番11、43(地番)
交通＝都営大江戸線｢牛込神楽坂｣駅徒歩7分､東京メトロ有楽町線・南北線｢市ケ谷｣駅徒歩8分、東京メトロ東西線・有楽町線・南北線「飯田橋」駅徒歩9分(凛の館エントランスまで)
総戸数＝41戸
間取り＝1LDK～3LDK
面積＝40.35平米～100.25平米
入居＝未定

売主：阪急不動産株式会社
販売：三井不動産レジデンシャル
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート


《ジオ市ヶ谷払方町 彩の館のPDFファイルのダウンロードは、以下のURLよりお願い致します。管理担当》
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/424774/

[185: 匿名さん]

凛・・・駐車場は彩まで雨に濡れる私道を歩かなきゃならないし、管理人は居ないし、でもエレベーターは２基もあって・・・管理費はどうなるんでしょう。

[186: 匿名さん]

凜の館、
管理人がいないならせめてエントランス前の私道内に、無関係な車が入れないようにしてほしい。

[187: 匿名さん]

管理組合ほ、凛の館と彩の館の合同になるようです。
エレベーターが一台多いくらいで管理費はそんなに高くならないでしょう。

[188: 匿名さん]

トランクルームの権利も彩の館だけで、なんだかずい分偏りがある気がしますが、合同の管理組合ってうまくいくんでしょうか。管理費に差はもちろんそれなりにあるんだと思いますが。
既に我が家は撤退組なのでネガティブな意見を書くのはどうかと思いましたが、ここは色々驚いたので。

[189: 匿名さん]

本日発表の管理費も問題無しでした。清掃・管理で人員個別配置も満足度が高いので此処を何としても是が非でも購入したいと感じて検討アンケートを提出してきたばかりです。
問題は競争倍率が上がらないようにとの１点に集約されました。取り急ぎ３回訪問して抽選の時に２倍にして
当たり易くしないとです。

[190: 匿名さん]

＞188さん
うちもおなじ感想です。かなり条件がちがう２棟なのに、合同というのは無理があります。
それでもまあいいか？　と話をききながら考えましたが、
構造問題（戸境壁乾式）、凛の館の管理人不在体制、に加え合同の管理組合。
ああ残念、が、重なってしまいました。

[191: 匿名さん]

凛の館は乾式壁ではないと聞いています。しかも全室南向きで間取りも彩の館より使いやすいと感じました。管理組合で差をつける必要性は無いように思いますけどね。むしろ合同で良いです。そんなに2棟で条件違うとも思いませんが。
確かに彩の館に比べて値段的にはややリーズナブルでしたが、払方町で南向きでこのお値段はすごいです。これは売れると思いますよ。

[192: 匿名さん]

前評判より色々な面で高級な物件ではなかったので、それだけこの場所の不便さを受け入れてまで購入する意欲はなくなってしまいました。普段車で移動ならいいのかも。

[193: 匿名さん]

ここに集まって書き込みする方々は相当払方町に思い入れがある人でしょうから。期待も高かったのでしょうね。この掲示板を読む場合はそれを割り引いて考えないといけないかも知れませんね。

[194: 匿名さん]

こういう小規模マンションでＯＫならば、じつはぽつぽつでるんですよね、このあたり。
ならば、構造・管理に難があるところで無理に納得する必要もないかな、と。
と・・・思っているうちに、御近所さんにでますね。
砂土原ですが。

スタイルハウス砂土原
http://www.mecsumai.com/sh-sadohara/lifeinfo/index.html

[195: 匿名さん]

管理組合が合同というのは管理費なども平米数に応じて単純に計算されているということですか？

かつて阪神大震災のとき、管理が同じ３棟のマンションのうち
東西向きの２棟が半壊で、南北向きの１棟は一部損壊で、
その修復費をどうするかで揉めに揉めたのを間近で見聞きしました。

管理が同じだから平等に払うことするか、一部損壊の人は義援金もないので払いたくない、とか。
一軒につき、数百万の支出なので、一部損壊に住む人は出したくないのは当然でしょう。

結果・・・半壊の２棟で割ることになり、仲が悪くなって売って出て行く人が続出しました。

倒壊はないと思いますが、直下型の地震の場合、どんな建物も無傷ということはないので
そのあたりのことも決まりがないと心配ですね。

[196: 匿名さん]

なるほど。複数の棟からなる物件は、そういう問題も起こりうるのですね。参考になりました。

[197: 匿名さん]

>194

なるほど、スタイルハウス砂土原、立地は同等ですが、坪単価が大分違う感じですね。＠４００切らない感じでしょ、あっちは。

[198: 匿名さん]

>195さん
売主は関西大手の阪急不動産ですが、震災対策で何らかのノウハウはないのでしょうか。

[199: 匿名さん]

震災で被災した物件は阪急不動産ではありませんでした。
そこは、名前を出すと迷惑がかかるかもしれないので出しませんが、
特に建築が悪かったのではなく、向きにより、半壊と一部損壊に分かれました。

ちなみに、私も被災し、６億の修理費を３００軒で割ったので（平米数に応じて多少の上下あり）
１軒約２００万を２回に分けて集金され、２年かかって修理しました。
地震保険に入っている人はほとんどいませんでした。


家具も向きにより全く違っていて、食器棚は倒れなかったのに、ピアノは倒れました。
あれから１６年も経ちます。


ジオ市ヶ谷払方町のような物件を購入できるような身分ではありませんが、
偶然見て、向きの違う２棟でだったので思い出しました。

想定外も想定しておかないと・・と言うのは、今回の震災で学びました。


私は買えないのでモデルルームに行きません。
大規模修繕などの費用の分担も決まっているでしょうから、
阪急不動産に尋ねてください。

[200: 匿名さん]

＞195さん
同感です。私も関西にいましたのでよくわかります。結果二重ローンなどに苦しむ知人もいました。

＞198さん
乾式にしてしまうくらいですから……推して知るべしです。
壁なんてどうだっていい、なんて書き込まれる検討者（？）の方もいましたが
地震の力をご存じないのでしょう。乾式壁は壁ではなく石膏でできたパーテーションです。
よくてクロスはゆがみます。

[201: 匿名さん]

今日も盛況でしたね。
余り人気だと困ります。密やかに進みたいです。

[202: 匿名さん]

昨日まで私も乾式壁がっかり派だったのですが。
他のＭＲ(他社で戸境壁に乾式壁を使っていない低層物件)で尋ねてみたところ、低層でも、建物の形や住戸の形などによって、集中的にかかる力を逃すため、部分的に戸境壁を乾式壁にすることがあるそうです。その物件では壁ではありませんが同じような理由でコンクリートの間を鉄骨で結ぶ工法を使用している部分があることなどもあわせて説明してくれ、納得するとともに安心して購入に向け進むことが出来ました。

[203: 匿名さん]

＞202さま
乾式壁の施工は、ＲＣ造の両面の型枠代金程度ですみます。ＲＣ壁の中身の鉄筋とコンクリート材のコストカットになるからです。
それをあえて、軽量化の必要のない低層マンションにつかうのはなぜ？
おわかりいただけますか？

＞低層でも、建物の形や住戸の形などによって、集中的にかかる力を逃すため、
卵型かなにかの建築物であればその理屈をあてはめられるかもしれませんね……。
こちらの物件はきちんとした直方体でしょ？　それとも実は一か所に物理的荷重のかかる
設計なのでしょうか。

どうしてそんな営業マンの説明に安心の論拠をもとめられたのか理解不能ですが、
どうしてもこちらの物件を購入されたかったのでしょうね。
マンションをさがされている時は、なにがなんでも買いたくなる時期がありますよね。
そういうお気持ちは理解できます。

[204: 匿名さん]

やっぱり人気なんですね。
否定意見大歓迎です。
このままひっそりが望ましい・・・

[205: 匿名さん]

ここ、抽選になりそうですか？

[206: 匿名さん]

登録希望者が多数になる前に販売する予定だと三井さんの担当者の方から伺いました。多少金額が上昇しても一向に構わないので少しでも早急にお願いしたいものです。いっその事オークション形式販売でやれば良いと思います。

[207: 匿名さん]

駅においてあるSUUMOの一覧表で、最寄り駅が大江戸線の牛込神楽坂から、有楽町線の市ヶ谷駅に変更になりましたね。
スタイルハウス市谷砂土原に対抗した動きか？あるいは、近隣での需要だけでは足りないので市ヶ谷表示で集客力を上げるためか？
市ヶ谷駅に行くには急坂と見通しの悪い曲がり角が多いから、本当は牛込神楽坂の方が行きやすいと思うのですがね。

[208: 匿名さん]

最上階の１００に焦点を定めています。
１億８０００で買うので他の方は辞退下さい。

[209: 匿名さん]

100平米なら30坪
最上階とはいえ坪600万になりますが、ここは笑うところですか？

[210: 匿名さん]

208さんは2部屋お買いになるつもりかも知れませんよ？

[211: 匿名]

ここは戦略的にもうまい。激戦新聞チラシ日の金曜日を避けて、週半ばにチラシを入れてくる。その分、コスト、回収分岐も下がるから、仕様に見合った価格になる。

[212: 匿名さん]

戦略的にうまいかどうかは知らないけれど...。
チラシの配り方よりも、物件自体や管理体制がどうなのかが重要です。
ここはそのあたりが、いろいろ気になりますよね。

[213: 物件比較中さん]

昨日モデルルームが正式オープンしたのですね。
でも、それって先月の事前案内会とは何が違うのでしょうか？あれは試運転だったのですか？
ご存知の方教えて下さい。

[214: 匿名さん]

事前案内は本格オープン前に開催する見学会ですね。
昨日からオープンしましたね。
予定日より早く販売するみたいです。

[215: 匿名さん]

プラウド九段南は正真正銘の市ヶ谷駅最寄り！
ここは市ヶ谷駅最寄りはちょっと無理があるなあとおもっていたところに
でました・・・。
入居もジオが2012年10月下旬でプラウドが2013年3月下旬・・・。

野村はうまい商売をしますね。

[216: ２０２です]

＞２０３さま

気持ちをご理解いただいたそうで、そりぁどうも(笑)

[217: 匿名さん]

ジオ大塚仲町のＭＲ、完売しないままモデルルームクローズになりましたね。いくつ残ってるんだろうか？

[218: 匿名さん]

そうなると現地モデルルームになってしまうのでしょうか？ここはまだ販売前だから、あまり関係無いように思いますけどね。

[219: 匿名]

大塚の物件とは条件が違いすぎますね。こちらは新宿でも最高クラスの立地でお墓もありません。

[220: 購入検討中さん]

モデルルームのLDスペースの天井は気にいったけど、
立地、デベ、仕様（壁、タイプの違う2棟管理）のマイナス面を考慮すると、
価格が割高設定のように感じます。
でも人気あるんですね。

ここ数年では、資産性は南町の圧勝でしたね。

[221: 匿名さん]

220は買えない人でしょうね。
プラウド神楽坂はガソリンスタンドの跡地に出来るから
安いからそちらあたりへどうぞ。

[222: 購入検討中さん]

221
この板の品位を貶めるので、そのような書き込みは慎んだ方がいいでしょう。
ご本人の人間性が疑われますよ。

[223: 匿名さん]

>220さん
プラウド市ヶ谷南町、キャンセル住戸出ましたね。

[224: 匿名さん]

>220

プラウド市ヶ谷南町の立地は御徒組、こっちは名前付き。当然馬上。格が違うよ（笑）。

[225: 匿名さん]

２２４さんへ
教えないでください。
一日も早く登録終わりますように。

[226: 匿名さん]

払方町： 将軍の財産の中から大名・旗本へ褒美として下賜される物の出納係、払方同心屋敷がありました。

南町 ：かつては御徒組同心屋敷がありました。
御徒組の役目は、将軍外出の際、徒歩で先駆を務め沿道警備などに当たりました。

どちらも同心の屋敷跡。立派なお役目です。
払方町が特に格上とは思いませんけどね。

[227: 匿名さん]

>226

goo 古地図を良く見てみよう。

[228: 匿名さん]

226です。goo古地図見ました。
江戸時代に払方町は武家地ではなくなったのですね。でも埋立地だったわけでは無いし、結局明治維新後は南町も払方町もどちらも武家地では無いのですから。好きな方に住めばいいのですよね。

[229: 匿名さん]

224さんが南町を格下呼ばわりしたからですね。

[230: 匿名さん]

江戸時代なんかどうでもいいよ。
現在の高級感で言ったら、言うまでもないが、
砂土原＞＞＞＞＞払方＞南町
なんじゃないの？

[231: 購入検討中さん]

砂土原はさすがに今も別格扱いですが、近隣住人から見ると、払方町と南町の評価は似たようなものですよ。
入居後「ウチは払方町だから南町とは格が違うわ」なんて態度見せたら、ひんやりした空気が流れる気がします。
子育て世代なら愛日こども園・小学校で一緒になりそうですから、購入予定者はあまり挑戦的な発言をされない方が良いのでは・・・。

[232: 匿名さん]

２３１
関係無いよ。うちは子育て世代だけどここに住めたら南町なんか蔑み目線で付き合うから。

[233: 匿名さん]

２３２さんは、よっぽど名家の出なんですね。
だいたい、貧相な家の出ほど、２３２さんみたいな態度とるのが落ちですけど。

[234: 匿名さん]

>ここに住めたら南町なんか…

232さんは仮定のお話をされているようですね。住めるかどうかはわからないってことでしょうか。

それにしても、払方町がそんなに住み良いとは思わないけど。市谷加賀町や南町の方が住みやすいと感じる人もいるでしょう。