パークホームズ浦和仲町（旧:仮称 浦和区仲町二丁目計画）について

[匿名さん]

浦和東武ホテル跡地マンションについて語りましょう

所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町2丁目29-2、31-1、47、45、44、43-2＜計6筆＞（地番）
交　 通：ＪＲ京浜東北線・高崎線・宇都宮線「浦和」駅西口徒歩９分

売　主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

【タイトルを公式物件名に変更しました。2011.09.13 管理担当】

[63: 匿名]

とても魅力のある物件なのですが、完成が２年先というのが、ネックですね。
南向き上層階を除いて、前に何かが建つかもしれない南向きと、西日のキツい西向き、どちらが買いでしょうか？

[64: 匿名さん]

南浦和は前に何か建つというリスクは少なく立地は良いですが本当に高いですね ここも前に建たなければ良い場所だと思います。価格も南浦和よりは手が出そう完成時期は遅いですね

[65: 匿名]

中学校はその年齢になれば自転車通学で大丈夫だとして、小学校も遠いですね。
通学路歩かれた方いらっしゃいますか？危ない所や寂しい所ありませんか？
近辺に、一緒に登下校出来るようなお友達のいる住宅はあるのでしょうか？

[66: 匿名さん]

とりあえず周辺はマンションだらけですから、
一緒に登下校できるお友達はいるんじゃないですか？

[67: 購入検討中さん]

やっぱり南向きがいいですね。
目の前はそんなに広い土地でもないから大きな建物立たなそうだし。

[68: 匿名さん]

悩ましいです。南は絶対立ちますよね。営業さんも素直に可能性は大きいと話してくれましたが、、、
かといって高層階は予算が、、向きは南以外に考えられません。しかも、引渡しまで2年以上という点も、、
愚痴ですいません。。

[69: 匿名]

営業さんは、今モデルルームがある所は元コインパーキングで、売って欲しかったが、コインパーキングは儲かるので貸してはくれたけど売ってくれなかった。またコインパーキングに戻る。と言っていました。
が、数年後には何か建つ可能性は充分にあり、その場合、南側中低層階には日が入らなくなりそうですね。

[70: 匿名さん]

浦和駅徒歩圏で商業地域なんでしょ？
日照を求めるなら高層階にならざるを得ないかと。
それでも商業地域なら何か建って日照遮られても文句言ってはいけない。

[71: 匿名さん]

このままコインパーキングでいてほしいですね
マンションがたちそうな位広い土地なのですか？

[72: 匿名]

マンションは建たないかもしれないが、オフィスビルを建てるには十分な広さなのでは？

[73: 購入検討中さん]

絶対ここに住みたいんですけど・・・競争率高そうですね。。。

[74: 匿名さん]

まぁ、人気の出る物件は競争率が激しいですからね。

こればかりはしょうがないかと。

日照権の問題は難しいですね。

利便性を考慮するなら多少はしょうがないとは思いますが・・・・。

[75: 匿名さん]

ここ価格が高いですよね。

浦和でこの価格ってどうなんでしょうか？

[76: 匿名さん]

私は、立地を考えると結構魅力的な価格帯となっているように思います。これからの景気の先行きが読みにくい中で、コストをできるだけ圧縮して、購入取得済み土地をできるだけ塩漬となる前に早く売り抜けたいというデべの意図があるような気がしています。その点において少し気になっているには、施工業者です。川口土建という会社ですが、規模がかなり小さいこと、当コミュニティーサイトでの評判もかなり悪いことから、少し心配しています。デべが徹底管理するといってもなかなか難しいところもあるでしょうし。

[77: 匿名さん]

>75
浦和でこの金額が高いって意味が理解出来ないです。
この金額で高いって考えているなら浦和のマンションは買えないですよ。

大宮以北のマンションを検討されたら如何でしょうか。

[78: 匿名]

浦和で大手デベの物件なら妥当な価格だと思いますよ

[79: 匿名さん]

小学校、遠いですね。
越境出来たり、学校選択制なのでしょうか？

[80: 匿名さん]

意外と学校の位置って難しいですよね。

近すぎれば騒がしかったりとかで結構大変ですし。

遠かったら子供がやっぱり大変だし、ちょっと心配になりますし。

[81: 匿名さん]

浦和駅西口だけでもエイペックスタワーは新築時坪単価200万ぐらいだったかと思います。
となりのライオンズタワーだって220万ぐらいと聞きました。

それと比較して高くないかと言ってるんです。
景気もそんなに良くなっている訳ではないですし・・・・。
価格が妥当と思えば買えば良い訳ですし、私のように割高だと思えば買わなければ良いだけです。

[82: 匿名さん]

この物件って人気なんですか？人気の理由良かったら教えてください。
ユザワヤ跡地とどっちが良いと思いますか？

[83: 匿名さん]

そこそこの位置で200～220なら即完に近いだろう。
あなたは浦島太郎状態なのかもしれない。

[84: 匿名さん]

1年もたたないと思いますが、同じ坂下通りのパークホームズを検討しましたが、
もっと単価は安かった上に値引きまで提示されたんですが・・・・・。

それでも浦島太郎ですかね？？？？？

[85: 匿名]

ライオンズタワーが220万？あり得ない
中古で売り出しているライオンズは6900万位してます
当事もかなり高そうだった気がしますよ

[86: 匿名さん]

>84
買えないなら諦めなよ。

大宮以北なら買える物件もあるかもしれないよ。

[87: 匿名さん]

＞同じ坂下通りのパークホームズ

ミッドレジデンスのことかな？
それとも岸町サウスレジデンス？

サウスは販売終盤にリーマンショックに突入
ミッドは底冷えの中、販売開始、って感じだったと思うけど。

[91: 匿名さん]

お願いなのでもう少しまともな議論をしましょうよ。変える買えないじゃなくて、この物件の価値について話あいましょう。

[93: 匿名]

浦和で三井で売れ残るなんて、あるんですね。
プラウドは、どこもすぐ完売してる気が…。
ここも売れ残って値下げしてくれると嬉しいですが、人気で即完売だったり、完成まで２年あるから、なかなか値下げされませんかね。

[94: 匿名さん]

＞プラウドは、どこもすぐ完売してる気が…。

ノムコム

[95: 匿名さん]

浦和のあの立地で三井案件で売れ残りで値下げ、なんて無いでしょう。

[96: 周辺住民さん]

浦和のあの立地って８７さんの言っているマンションの事ですか？
それともこのマンションの事ですか？

念のため、ミッドレジデンスは確かリーマンショックの影響で価格変更もしていたし
最後の方は更に値引きもしてました。

[97: 匿名さん]

もちろんこのマンションのことです。

[98: 匿名さん]

ユザワヤ跡地狙いの人も多いだろうし
130戸完売するかな～？

[99: 匿名さん]

ミッドは日照、向き、そしてなにより面積・仕様と、こことは比較にならないと思われる。
浦和では重視される学区はどうかな。あちらは高砂・岸では無かったような気がします。

[100: 匿名]

ユザワヤ跡地は、いつ頃完成ですか？
学区はどこですか？
ここより駅近だから、もっと高いですよね。
ミッドは、ここより条件悪かったのかな？

[101: 匿名さん]

ここって商業地域？だとすると、日照権の制約がないから、南側に容赦なく高いオフィスビルとかが建っちゃう可能性があるということなんでしょうか。ほかに商業地域のデメリットって何があるのでしょうかね。

[102: 物件比較中さん]

三井さんの浦和物件はどこも値引きしているみたいですね。
ちょっとガッカリしました。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26878/

[103: 匿名さん]

↑
あのさー売れなきゃ値引きする、売れれば値引きなし。

商売だからな。これどこの世界でも一緒だから。

値引きに関して文句言うなら、即完売するような人気物件選べよ。

[104: 匿名さん]

＞１０２

購入時期（販売開始時期）みて言ってる？
考えて、調べてから書き込もうよ。

[105: 買い換え検討中]

何だか乱暴な発言が有って感じが悪いですね。

１０２さんは値引きしないでも売る、若しくは売れるような価格でって言いたいんじゃないですか？
１０３さんは自分が定価で買って、後から値引きされても平気ですか？
皆さん少なからず良くは思わないのでは？
しょうがないとは思いますけれど。

[106: 匿名さん]

この物件をまじめに検討していない方は出て行ってもらえませんか？特に１０３。

[107: 申込予定さん]

今のところどのタイプが人気なんでしょうか？
オーナーズ説明会でアンケートの状況聞いた方います？！
やっぱAtypeが人気ですかね？

[108: 匿名さん]

Ｆが人気ってお聴きしましたけど…

モデルルーム見てしまうと、いいなぁって思いますものね。

[109: 土地勘無しさん]

仕事の関係で関西方面からの転居を予定している者です。

23区内だと手狭で価格が高いと思い、その周辺で物件を検討していたところ、この物件が目に留まりまして、特に下記点について、どなたか情報をお持ちの方がおられましたら、アドバイスを頂けますと幸いです。

(1) 教育環境について：文教地区ということもあり、ネットで調べる限りでは、仲町小学校や常盤中学校については雰囲気が良く教育水準も高いと想定しています（上位層については東京都内の私立へ進学するようですが、それでもこのエリアの公立校の雰囲気は良く、教育水準も高いと想定しています）が、ネット上ではいろいろな意見が錯綜しており、実態を掴みきれないでおります。

このあたりにお住いの方で、現在仲町小学校、常盤中学校に通学されている、あるいは数年前まで通学されていたお子様をお持ちの方がおられましたら、現況含め何かしら情報を頂けますと幸いです。

(2) 外国人の居住性について: 家内が外国人(アジア系)であるため、この地域に、お子様をお持ちの外国の方がそれなりに多く(アバウトな表現ですいません)居住されているかどうか及び、外国人に対して閉鎖的な感じではないかどうかについて、何かしら情報を頂けると助かります。

(3) 浦和地区以外からの転入について： 浦和地区は非常に伝統がある地区との印象を受けておりますが、浦和地区外からの転入者に対して閉鎖的な感じではないかどうかにつきましても、何かしら情報を頂けると幸いです。


以上、長文となりましたが、宜しくお願い致します。

[110: 匿名さん]

一昔前は確かに教育水準が高かったと思います。
今現在は普通だと思いますよ。

なにかと浦和を名門にしたい方が多いですが、それは
デベがその方が売りやすいだけなんですよ。
それはみなさんが知っています。
マンコミュは不動産会社の方々の書き込みが異常に多いので
まあ浦和はマンションが次々できますからね。そういうことです。

閉鎖的な感じはないので、住むにはなんの問題もないと思います。

駅から余程離れた学校以外はどこでも一緒ですよ。
あとはお子さんの努力次第です。

[111: 匿名さん]

とアンチが即レスするほどには意識されています

[112: 匿名さん]

Atypeなら4人家族でもいけるかもしれませんね。
浦和は教育水準が高いのは事実です。
偏差値というだけではなく各種習い事も、幼少時から数多くさせている御家庭が多いです。
色々とデータでくさしてくる方が必ずいますが、上位層が都内に抜けた後での数字ですからね。
外国の方は多くはありませんがいますよ。
日本人と全く同じように接してもらえるかどうかはわかりません。
浦和は知名度と人気、社宅数で転入が多いので、閉鎖的ではありません。
でも、近居も多いので昔からの方とは多少は違います。

[113: 匿名さん]

ね、もう関係者が釣れたでしょ。

浦和の学区ネタは特に早いのよ必死だからww

[114: 匿名さん]

ホント。アンチさんが見張っているからね。

浦和ほど意識されているのは埼玉では他にないよね。

[115: 匿名さん]

南浦和の塾が浦和にも少し移動してきてくれないかしら？

[116: 土地勘無しさん]

No.110さん、No.112さん

No.109です。

有益な情報有り難う御座います!
お二方のご意見から、以下のように解釈致しました。

- 一昔程には教育水準は高くないものの、現在でも普通～それなりに高い水準の範囲内にある。
また、偏差値に表れるデータだけではなく、各種習い事（ピアノなど、受験に直接関係しない習い事も含まれると解釈致しました）をさせているご家庭も多く、総じて教育熱心なご家庭が多い。

- 浦和区は転入も多く、閉鎖的な感じではない。

頂いたご意見も踏まえ、本物件の検討を進めていきたいと思います。

[117: 匿名さん]

この物件、タワーパーキングですね、待ち時間が多い、電気代や修繕費が高くつく、と一般的に言われます。普通、50%もある（とパンフでアピールしてる）空地に機械式の多段の駐車場を設けりゃいいように思いますが、何故無意味な庭なんぞを作って、タワーパーキングを作るような設計にしたのでしょうかね、どなたか営業にかくにんされた方いますか？

[118: 匿名さん]

最近知ったんですが、浦和の伊勢丹もパルコも首都圏で1、2を争うくらいの売上らしいですね。
みんな買い物は地元って人が多いんですかね(^-^)

[119: 匿名さん]

伊勢丹は本店の次の巨額売り上げで百貨店業界では有名店舗。
特に浦和店は高額商品が売れ、Iカード10%引きの人も数多い。
パルコは以前は売上不振だったと思います。浦和の客層にしては商品が若過ぎて安かろうだった。

[120: 匿名さん]

普段の買い物とかちょっとしたものだとやはり地元が多いようなきがしますね。
なれた場所だとお店とかまわるのも楽ですし。
ごひいきにしているお店とかできると楽しいですからね。

[121: 匿名]

浦和なら伊勢丹、PARCO(大丸)で案外揃うからね。

[122: 匿名さん]

まぁ、そうなんですね。
管理費も高くなるかもいれないですね。

ただ空地率５０％って結構魅力だったするんですよねぇ。
緑って欲しい環境の一つです。
キッズルームが欲しい人もいるでしょうし。
カフェが欲しいっていう人もいますでしょうし。

選択する際に何を大切にしたいかって、本当にに十人十色なのだと思いました。

貴重なお考えありがとうございます。

[123: 匿名さん]

確かに私も空地率って魅力だと感じていました。確かにいろんな価値観があるんですね。

っていうか、118!、なんで流れをくまず自分の言いたいことを言うのでしょうか、浦和伊勢丹やパルコの売り上げなんてこの物件に関係ないからどうでもいい。暇人のスレじゃないのでご理解ください。

[124: 匿名さん]

118さんじゃないですが、物件と関係あるんじゃないですか？＞伊勢丹＆パルコ話

近隣の商業施設の経営状況って大切ですよ。
物件の価値に関わりますから。

川口そごうみたいな生き残り方もありますが、
微妙な店舗ですよね。いつまで踏ん張れるか。

本店に続いて２番目の売上、ということで、
浦和伊勢丹が撤退する可能性は低い、という点は
我が家としては浦和に対する安心感のひとつ材料です。

[125: 匿名さん]

>>123

浦和にとって伊勢丹は重要だと思うけど。
大宮でも川口でもなく浦和を選び大成功したおばけ店舗（売上がおばけ）です。

[126: 匿名さん]

ちなみに浦和PARCOも関東エリアでは2位の売上らしいです。Wikipedia によると。

[127: 匿名さん]

へー
開業当初は宇都宮まで商圏にするとかいって思うように伸びず店内改変続きだったが
ユザワヤと電器屋でさらに上向くかもね

[128: 偉大なる預言者]

だから、施工会社がなあ。

[129: 匿名さん]

施工会社ってどこもいまいちって評判ばっかりなんですが評価が高い会社って具体的にどこなんでしょうか？？

[130: 匿名さん]

>129
やっぱスーパーゼネコンでしょう。

[131: 匿名]

シティテラス成増

[132: 匿名さん]

まー川口土建はコストが安いんでしょ。三井の営業マンは「うちが徹底チェックしますから大丈夫です」と言ってた。ところで、ここの坪単価ってA,Fタイプだと10階で240万円を超えている。これって埼玉価格をぶち抜けてますよね。

[133: 匿名さん]

スーパーゼネコン施工マンションは浦和にありますか？

[134: 匿名さん]

スーパーゼネコンなら当然、窓無し部屋に先行配管ありますよね？

[135: 匿名さん]

>134
大宮GMTの事をさしているのかな？
確か窓なし部屋に先行配管はないですね。
でもここと違ってタワーで間取り色々あるから各々にあう部屋選べばいいような気がします。

川口土建では中古マンションして売る時マイナス要素になりそうですね。

[136: 匿名さん]

スーパーゼネコン鹿島。
さすが施工、設計はよさそうだからね。

[137: 匿名さん]

中古マンションして？

あなた、色んなスレに宣伝したりネガしたり、混乱していますね。

大宮のタワーマンションが素晴らしいのはよくわかりましたから（苦笑）少し休んだらどうですか？

[138: ビギナーさん]

ここって仕様良いんですか？
どのあたりがポイントか教えてください。

[139: 匿名さん]

大宮GMTがどうしたこうしたって、関係ない、スーパーゼネコンだの、配管がどうしたこうしたのうるさい。買う気がない人は退場願います。

[140: 購入検討中さん]

７５平米で５階あたりだと、物件価格はいくら位なのでしょうか？

[141: 匿名さん]

75だと確か5千万くらいだったかと思います

[142: 購入検討中さん]

なるほど。No１４１さんありがとうございますm(__)m

実は４，５００万くらいで購入したいのですが、７０平米・７５平米では
それぞれ何階くらいが購入可能でしょうか？

マンション見学に行けば分かるとは思うのですが、営業マンの説明等は
別に不要で、価格だけ知りたいと思っております。

[143: 匿名さん]

何この高飛車なクレクレ君はwww

[144: 匿名さん]

自分の足を使って行きなさい！
横着するな！

[145: 匿名さん]

真剣に検討しています。自分なりに採点してみました。

立地：西口だし、うらもん通りの雰囲気がいい。ヨーカドーや本屋などが近くていい　8点
駅距離：微妙に遠い。けどギリギリ許容範囲内。　6点
価格：妥当～安い。ただAとFに関しては割高だと思う。　8点（AFは5点）
仕様：普通。オプションだらけでディスポーザはない。　6点
震災対応：しょぼい。エレベーターが30分だけ動いても意味がないと思う。　4点

その他加減点
空地率50%：広々していい。　＋2点
ライブラリー：不要だと思う。　±0
間取り：何の工夫もない田の字ばっかり。羊羹切りの時点でしょうがないけど。　－2点
ガーデン：いいけど、いつまで綺麗に保てるのか不安。特定の人の溜り場にならないかも不安。　+1
タワー式駐車場：いいのか悪いのかよくわかりません

合計33点/50点

感想：中住戸で良ければ買いじゃないでしょうか。
Fの特に高層階を買えるならユザワヤ跡地を待った方がいいかと思いました。
いくら東南角部屋で最も広いとは言え浦和で徒歩9分で6000万以上出すのは高い気がします。
でもユザワヤ跡地は280～300くらいで来そうですけどね・・・。

好き勝手書かせていただき申し訳ありませんでした。

[146: 匿名]

これ採点とか意味ないから自分のブログにでも書いてほしいな。

[147: 物件比較中さん]

ディスポーザーないって本当ですか？この規模なのになぜなんでしょう。

[148: 物件比較中さん]

(中和室に)先行配管、タンクレストイレ、スロップシンク、各戸ポーチなどはありますか？

[149: 匿名さん]

やっぱりディスポーザーがないのはマイナスポイントですよねえ。。

＞(中和室に)先行配管、タンクレストイレ、スロップシンク、各戸ポーチ
タンクレストイレ以外はなかったと思います。
それ以外も全体的にやっぱり仕様はそんなによくない印象です。
価値観は人それぞれかと思いますが、これで値段が3900万～6500万はやはり高いかなあ。

[150: 匿名]

↑間取り図の見かた、わかってます？
すぐ訂正した方がいいですよ

[151: 匿名さん]

＞これで値段が3900万～6500万はやはり高いかなあ。

その感覚では浦和駅徒歩圏で財閥系は無理だと思うよ。
でも、駅をずらすか、振興系なら届くだろう。

[152: 匿名さん]

価格は浦和駅西口9分では妥当でしょう。
安い住戸は向きや階でしょうか。
4LDKで80前半ならば狭いなと感じる。
130戸でディスポーザー無しは残念。
タンクレスとスロップシンクは嬉しい。
両側アウトポールは廊下側の個室も隅を使えていいと思う。
東仲町と似た仕様レベルですね。

[153: 匿名さん]

なぜに財閥系は高いんでしょうか？
単に安心感とかブランドイメージ？
それとも目立たない仕様面がしっかりしてるとかあるんでしょうか？

[154: 匿名さん]

別にスレがあるので納得するまで聞いてみたらどうでしょうか

[155: 匿名さん]

ここ徒歩９分って言っても裏口からなんだってね
あの手この手を使って良く見せようとするね

[156: みつ]

ここは割安なんですよとか言ってたけど、Fは@250クラスだしぜんぜん安くない。
彼らが安いといってるのは南に立ったらどうしょもなくなる
低階層、真ん中の田の字だけ。南は建たないと思って6Fぐらい狙いなら割安でいいかも？
（駐車場に何か立つかもとか言う前に地上げしろよといいたくなる。）

これだけ広いのだからマンションじゃないと実現できないディスポーザーつければいいのにな。
あと坂の下だから朝の通勤時はかかる時間増えるかもしれませんね。
一番豪華なFタイプがエレベータから一番遠いのも難･･･東から西まで歩けば地上部では
１F分も段差があるのに歩いて、2機だけの固まったエレベータに載りあって、
結局また東に戻って裏口から出て通勤することになるのはちと残念。

あと、いくらなんでも2年先は厳しいよなあ・・・

[157: いつか買いたいさん]

個人の意見です。
まず、他の住戸にお住まいの方が自分の住戸の前を行き来することに抵抗があるので、エレベーターに一番遠い住戸のほうがむしろよいと思う。生活し始めて、マンション内の多少の移動距離の差くらい、そんなにきになるだろうか。
また、裏門通りの坂はたいしてきつくない。通勤に時間が増えたりしない。
ディスポーザーは確かにほしいけど、維持管理を考えると将来の費用面も心配。

２年後は確かにネックだが。

[158: 匿名さん]

ここは管理人は通いだと思いますが週何日居て何時から何時まで居るのでしょうか？

[159: 匿名]

広くて角部屋なら坪単価が高くて当たり前。
高くても買うから。
また、エレベーター近くは避けたいのは当然。
ディスポーザーは広さではなく戸数。

なんか全く知識がない方が語ってるなw

[160: 匿名さん]

エレベーターは近くても困るし、遠くても不便だし難しいですね。

ただ、角部屋とかで遠いとかなら納得できるんですけどね。

もちろん値段が高くなっていても。

[161: 匿名さん]

中住戸買うならエレベーター近いと共用廊下側の個室のプライバシーが悪化するよ。
もちろん最初からあんまりないけど。

[162: 物件比較中さん]

これだけ戸数多いのに、ディスポーザーつけないのはなぜ？
メンテナンスとか管理費の問題も、１００戸以上もあるマンションなら大して問題にならないはずなのに。
最近、評判落ちてきてるのかなぁ。便利だと思うんだけどなぁ。
ちょっとがっかりです。
でも、仲町でこの価格なら、買いだと思ってます。
一期で即日全戸完売は無理でも、東仲町くらいの勢いはあるんじゃないかな。