パークホームズ浦和仲町（旧:仮称 浦和区仲町二丁目計画）について

[匿名さん]

浦和東武ホテル跡地マンションについて語りましょう

所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町2丁目29-2、31-1、47、45、44、43-2＜計6筆＞（地番）
交　 通：ＪＲ京浜東北線・高崎線・宇都宮線「浦和」駅西口徒歩９分

売　主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

【タイトルを公式物件名に変更しました。2011.09.13 管理担当】

[151: 匿名さん]

＞これで値段が3900万～6500万はやはり高いかなあ。

その感覚では浦和駅徒歩圏で財閥系は無理だと思うよ。
でも、駅をずらすか、振興系なら届くだろう。

[152: 匿名さん]

価格は浦和駅西口9分では妥当でしょう。
安い住戸は向きや階でしょうか。
4LDKで80前半ならば狭いなと感じる。
130戸でディスポーザー無しは残念。
タンクレスとスロップシンクは嬉しい。
両側アウトポールは廊下側の個室も隅を使えていいと思う。
東仲町と似た仕様レベルですね。

[153: 匿名さん]

なぜに財閥系は高いんでしょうか？
単に安心感とかブランドイメージ？
それとも目立たない仕様面がしっかりしてるとかあるんでしょうか？

[154: 匿名さん]

別にスレがあるので納得するまで聞いてみたらどうでしょうか

[155: 匿名さん]

ここ徒歩９分って言っても裏口からなんだってね
あの手この手を使って良く見せようとするね

[156: みつ]

ここは割安なんですよとか言ってたけど、Fは@250クラスだしぜんぜん安くない。
彼らが安いといってるのは南に立ったらどうしょもなくなる
低階層、真ん中の田の字だけ。南は建たないと思って6Fぐらい狙いなら割安でいいかも？
（駐車場に何か立つかもとか言う前に地上げしろよといいたくなる。）

これだけ広いのだからマンションじゃないと実現できないディスポーザーつければいいのにな。
あと坂の下だから朝の通勤時はかかる時間増えるかもしれませんね。
一番豪華なFタイプがエレベータから一番遠いのも難･･･東から西まで歩けば地上部では
１F分も段差があるのに歩いて、2機だけの固まったエレベータに載りあって、
結局また東に戻って裏口から出て通勤することになるのはちと残念。

あと、いくらなんでも2年先は厳しいよなあ・・・

[157: いつか買いたいさん]

個人の意見です。
まず、他の住戸にお住まいの方が自分の住戸の前を行き来することに抵抗があるので、エレベーターに一番遠い住戸のほうがむしろよいと思う。生活し始めて、マンション内の多少の移動距離の差くらい、そんなにきになるだろうか。
また、裏門通りの坂はたいしてきつくない。通勤に時間が増えたりしない。
ディスポーザーは確かにほしいけど、維持管理を考えると将来の費用面も心配。

２年後は確かにネックだが。

[158: 匿名さん]

ここは管理人は通いだと思いますが週何日居て何時から何時まで居るのでしょうか？

[159: 匿名]

広くて角部屋なら坪単価が高くて当たり前。
高くても買うから。
また、エレベーター近くは避けたいのは当然。
ディスポーザーは広さではなく戸数。

なんか全く知識がない方が語ってるなw

[160: 匿名さん]

エレベーターは近くても困るし、遠くても不便だし難しいですね。

ただ、角部屋とかで遠いとかなら納得できるんですけどね。

もちろん値段が高くなっていても。

[161: 匿名さん]

中住戸買うならエレベーター近いと共用廊下側の個室のプライバシーが悪化するよ。
もちろん最初からあんまりないけど。

[162: 物件比較中さん]

これだけ戸数多いのに、ディスポーザーつけないのはなぜ？
メンテナンスとか管理費の問題も、１００戸以上もあるマンションなら大して問題にならないはずなのに。
最近、評判落ちてきてるのかなぁ。便利だと思うんだけどなぁ。
ちょっとがっかりです。
でも、仲町でこの価格なら、買いだと思ってます。
一期で即日全戸完売は無理でも、東仲町くらいの勢いはあるんじゃないかな。

[163: 匿名さん]

ディスポーザーなしは残念だね。
後付けできない設備だからな。

[164: 匿名]

生ゴミ処理器をシンク下に組み込むのはできるけどね。
なんちゃってディスポーザー。

[165: 匿名]

それ、熱乾燥して、最後に堆肥みたいなサラサラの土ができるタイプですか？以前の賃貸についてましたが、結構普通に活用できました。

[166: 匿名さん]

ディスポーザーってまだ使ったことないんですが、あると便利ですか？

どうも前検討はしていたのですが、結局導入せず・・・。

あると便利なのかな～位にしか思っていなかったのですが。

[167: 匿名さん]

ディスポーザー、気になります。地方自治体によっては、導入できないところもあるんですか？
それは、環境問題に所以しているのですか？

実はもう一点、気になることがあります。
免震構造や制震構造などの地震対策です。
ここは、タワーではないので、普通に耐震構造でいけるということなのでしょうか？
免震や制震などは、何階ぐらいの建物から考えればよいのでしょうか？

[169: 匿名さん]

>167
ディスポーザーは一度使うとないマンションには住みたくないと思う。

料理しないシングルだといらないけど、

[170: 匿名]

やはりちょっと狭いかなあ…。

[171: 匿名さん]

あんまり人気なさそうですねここ

[172: 購入検討中さん]

モデル行ってきました。
すごい混んでますね。
価格も仕様と土地柄を考えれば妥当だと思いました。

[173: 匿名さん]

素人の質問ですみませんが、頂いたクオリティブックの５ページに
「直径約1.0~1.9ｍの場所打ちコンクリート杭により、強固な地下約58.6ｍの支持基盤に伝えています」
と書いてありますが、58.6メートルってどうなんですか？
軟弱な地盤ということでしょうか？

[174: マンコミュファンさん]

私も杭が長いのが不安です。
浦和は地盤が軟弱で、どこでも地下深くまで杭を打たないとダメなようです。
湾岸エリアでもこれだけ深く杭を打つのはあまりありませんし、地盤が固ければ
杭は10M程度で済んだり直接基礎と言って杭が不要な物件もあります。
58Mと言ったら19階建てが地下に建っている訳で地上の19階分とあわせて38階建
てのマンションとなってしまいます。
また、杭が長ければ長いほど建設費は高くなります。
浦和のマンション価格が高いのは地盤が軟弱のための杭基礎のコストが高いため
とも言えるのではないでしょうか。
不安定な地盤であり、しかもそれゆえ割高のコストになるマンションを選ぶのは
このデメリットと他の部分のメリットをしっかり比較して選びましょう。
利便性や環境も大切ですが長年住む家や土地の地震への対応も重要だと思います。

[175: 購入検討中さん]

浦和が高いのは地価が高いから。
地盤なら川口の方が悪い。
川口の方が浦和より高いか？違うだろう。

長い杭で支持地盤に到達すれば問題ない。
大事なのは支持地盤に到達したかどうかだ。

[176: マンコミュファンさん]

知識がなくてすいませんでした。
浦和って高いからなかなか買えないし、多少やっかみが混ざったのかもしれません。

[177: 匿名さん]

ディスポーザーと後ちょっとの広さがあれば、全然違う検討ができるって層も多そうですね。

そういう意味ではちょっと残念かな。

[178: 匿名さん]

ちょっと

確かに

ちょっと

[179: マンコミュファンさん]

建築基準法ではマンションの基礎は良好な地盤である支持層に達していないと
建てらえないようになっています。
なので杭が長いのはやはり地盤が軟弱という証拠です。
杭と杭を横につなぐ梁がないので、杭が長ければ長いほど横からのゆれに弱く
大地震では杭が損傷する可能性が高くなります。
杭がずれたり、曲がったりして建物が不同沈下（かたむいたり沈んだり）して
大きな影響がでることも考えられます。
越谷レイクタウンの販売中マンションとほぼ同じ長さの杭になってますので、
浦和は川口や越谷に比べても決して地盤は強固とは言えません。
そういうも考え方も知っておいた方がいいと思います。

[180: 物件比較中さん]

確かに駅に向かって上り坂、県庁や１７号方面に向かっても上り坂。
ここは浦和の中でも低地のようですね。
そのあたりを考慮しての価格だとうれしいです。

[181: 匿名]

大宮台地には荒川沖積地と小河川谷地が混ざります。
ただし、地盤に沖積してから年月がたっているので台地から外れてもレイクタウンや湾岸よりはましです。
県や民間のレポートが複数ありますから、もう少し勉強したほうがいいかな。
浦和に対する複雑な感情はわかりますが(苦笑)

[182: 匿名さん]

179の書き込みはまずいだろ、これ
不同沈下なんてするわけないじゃん
こんなこと書いてしまって知らないよ

[183: 物件比較中さん]

182に同意。地盤が弱いのと施工不良は違うでしょ。
足を引っ張りたいのはわかるけど、建築関係者もいっぱい見てるから
あんまりいい加減なネガはやめた方がいいよ。

[184: 匿名]

>>179
知らないよ

[185: 匿名さん]

http://www.jiban.co.jp/tips/kihon/ground/municipality/saitama/urawa/P1...
台地面
比較的海抜高度が高く起伏の少ない平坦面で、関東ローム層と呼ばれる火山灰土で覆われている。関東ローム層は、上部のローム土（赤土）と下部の凝灰質粘土に大別されるが、自然堆積したローム土は、安定しており比較的大きな強度が期待できるため、表土部分に注意すれば住宅地盤として良好な場合が多い。

http://www.h3.dion.ne.jp/~daiya/sai-jiban/top-jiban.html
大宮台地は2層目の大宮層、3層目の東京層で重量構造物の支持杭に適した地盤となります。東京低地、有楽町層、ましてや湾岸埋立地と比べるものではありません。

ただ不安やネガを書き連ねるよりもリンクぐらい貼ってみよう！

[186: 匿名さん]

＞三井の営業マンは「うちが徹底チェックしますから大丈夫です」と言ってた。
これ、さいたま北のパークシティでやってないことがばれちゃったよね。

[187: 匿名さん]

>>186
意味不明です。何故他ではやっていないとなるのか？

[188: 匿名さん]

＞＞187

これのことでしょ！
http://31haseko.blog106.fc2.com/

三井の施工管理がなってないって事がブログになってるみたい。

[189: 匿名さん]

見たけど。
これは、三井というより長谷工だからね。
長谷工の手抜きは有名でしょ。
工事もひどいが態度もひどい。
社訓に謝罪してはならないってあるに違いない。
ここは長谷工施工ではないから
書くなら別のスレにしたら？

[190: 匿名さん]

あれ？

営業は施行会社がどこであれ自社管理するから大丈夫と言ってなかった？
長谷工であれ川口土建であれ変わらないんですよね？

それとも都合が悪いと施行会社のせいなのですか？

[191: 匿名さん]

私も営業から「瑕疵が発見された場合は、施工業者ではなく「三井」が責任もって対応します。」と聞かされた。パークシティさいたま北の話を見ていると、施工業者とあまり変わらない誠意に欠く対応をしているように映る。本当にこのデベ大丈夫かと心配になります。

[192: 匿名さん]

長谷工は特別。
安かろう悪かろう、でしょ。
それでも良いと思って買えば問題なし。

自分は三井でもこの物件関係者でもないけど
ここと長谷工施工物件を一緒にされなくない。

じっくりマンション購入検討してる人なら
長谷工物件情報は知っている。
施工会社は大事なポイント。

[193: 匿名さん]

>190、191の人の質問に答えてないですね･･･。

[194: 匿名さん]

長谷工は確かにほかのデベの物件でさんざん悪評が書かれていますが、じゃあ「川口土建」は大丈夫なんでしょうか。ここもまたこのサイトではよい書かれ方「してませんよ、要は心配がある施工会社の物件を買って、入居後問題があった場合に、このサイトで書かれているように、このデベが誠実に動いてくれないとしたら、そりゃ、最悪ですね。そもそも本当にちゃんと施工管理をやっているのかと疑いたくもなってしまう。

[195: 匿名さん]

さいたま北は長谷工の問題でなく、施工管理してない三井の問題。
チェックしてます、なんてのは口だけなのと、問題が見つかったときの対応の悪さが露呈した。
三井だから大丈夫なんてのは、あてにならない話だということ。

[196: 匿名さん]

自分は三井だから大丈夫なんて言ってないけど。
工事するのはゼネコンだからゼネコンで決めないと
という主張。
ここは川口土建だから川口土建で嫌な人はやめた方が良い。
長谷工物件の苦情は長谷工物件に、というだけ。

デベが決めるのは仕様。品質はゼネコンで決まる。

[197: 匿名さん]

>196
やっぱりスーパーゼネコン施工マンションじゃなきゃ駄目って事ですか。

[198: 匿名さん]

この周辺(大宮〜浦和)でスーパーゼネコン施工、かつ構造が良いマンションはあったかな。
やっぱり売主よりもスーパーゼネコン施工なのかな。

[199: 匿名さん]

196です。自分は川口土建でOK。
嫌な人には勧めないけど
長谷工と一緒にするのはどうかと思う。

[200: 匿名さん]

埼玉でスーパーゼネコンマンションはほとんどなかったんじゃないかな。

ここがスーパーゼネコンマンションだったら資産価値維持できたと思います。
さすがに川口土建では…

[201: 物件比較中さん]

南浦和の三井はスーゼネですよ。
ここは高いから南浦和狙ってます。

[202: 匿名さん]

ここに決めたという方にお聞きしたいのですがどういう理由で購入を決めたのですか？
何かここじゃなきゃいけない理由とかってありますか？
２年も前に契約しなきゃいけないということで迷っています。
２年後のことなんか何がどうなってるかわかりませんし。

[203: 匿名さん]

ここ数年間浦和の物件見てきましたが価格、仕様、立地など総合的に考えてここに勝るところはなかったと個人的には思います。

ここの掲示板を見てもデメリットはディスポーザーがないことや川口土建が心配ということ以外は特に主だったものはなく、それらが問題ない人にはすごく魅力的じゃないかなと思います。

希望する部屋は現時点で3倍の倍率になってしまっていますがなんとしてもてにいれたいので毎日祈ってます

[204: 匿名さん]

スーパーゼネコンが作ろうが、長谷工が作ろうが、中小建設会社が作ろうが、最終的にOKを出すのはデベ（売り主）。
建設途中の施工監理と、出来上がってからのチェックが甘ければ、どんな建設会社が作ったってだめなものになる。だからデベのチェック体制が重要だってこと。

[205: 匿名さん]

三井ブランドも地に落ちたね。

ブランド戦略の三井だったのに。

[206: 匿名さん]

何か勘違いしてますね。
施工管理はゼネコンの仕事。
監理は設計監理の仕事。

売主名と一緒に設計監理、施工管理は公表しています。
隠して売るわけではないのですから
設計監理、施工管理会社名を見て判断されたら良いと思います。

施工管理はデベの仕事ではないですよ。

[207: 匿名さん]

>203
これだけの戸数でディスポーザーがない時点で駄目でしょう。都内財閥マンションで、この戸数でディスポーザーないマンションありますか？

[208: 匿名さん]

三井の物件のパンフ、ホームページには、
三井のクオリティと下記のような記載があります。

以下、抜粋
建築・構造・設備においてTQPMという考えを根底に、
独自の設計基準で、三井不動産レジデンシャルが品質管理を実施。
幾重にも重ねられた厳重なチェックで、
一貫した高いクォリティを保ちます。

施工不良の現実を見ると、とてもチェックしているとは思えませんが、
三井が品質のチェックをしていると宣伝はしています。
笑えますね。

[209: 匿名]

しつこい奴がいるなw
職場や学校にもいるな
こういう奴

[210: 匿名さん]

杭の長さ５８メートルもデメリットかと
浦和のマンションどこも長いとしても５８メートルはトップクラスでしょう
プラウド浦和常盤の６５メートルには引いたけどね
大地震の時本当に大丈夫なのか？

[211: 匿名さん]

杭の長さ→支持層までの距離
に訂正します。すいません。

[212: 匿名さん]

杭も含めて構造体は地震時の計算をしてありますよ。
心配なら構造計算書を見せてもらえば良いと思います。

[213: 匿名さん]

買えないから張り付いて
ネガ連投しています。すいません。

[214: 匿名さん]

買えない→気になるから
に訂正します。すいません。

[215: 匿名さん]

ツマンネ

[216: 匿名さん]

例のブログで「寸足らずのプラスターボードを使うのは三井の仕様」と品質管理担当者が言ってるみたいだから、長谷工が作ったからとか関係ないみたいだね。

[217: 匿名さん]

＞杭も含めて構造体は地震時の計算をしてありますよ。
＞心配なら構造計算書を見せてもらえば良いと思います。

そんなもんで安心できるか？
大地震でどうなるかなんて誰にも分からない
自分の身は自分で守らなきゃいけない
あとで文句言っても誰も助けてくれないよ

[218: 匿名さん]

どんなものなら安心ですか？

[219: 匿名]

実際は電車に乗るまで、15分かかるかなあ？あまり足早くないんで…。浦和駅も改築され、ホームまで遠くなりましたから。

[220: 匿名さん]

スーモで価格出ましたね。
上層階は価格差があまりないですね（最上階は除く）。
あれならより上層をとりたい感じ。
浦和東口、財閥系ならこんなもんでしょう。
4Lの間取りがもう一つ、面積もせまいなぁ、、、
高くていいからもう少し広いプランもあればいいのに。

[221: 物件比較中さん]

モデル行くとメニュープランがわかりますよ。
Fのメニュープランは部屋数減らして広めで良いですね。

[222: 匿名さん]

>>216

「寸足らずのプラスターボードを使うのは三井の仕様」とは？

石膏ボードの標準サイズは3ｘ6版で910ｘ1820ですよ。
天井高さには足らないのが普通です。三井に限らず。

[223: 匿名さん]

広くないでしょw

81で4Lだからどこかに無理が出てしまう。
個室が、共用廊下に面した格子窓の5畳、変形4.5畳ではかわいそう。

価格は高く無いけどね。

[224: 物件比較中さん]

Fタイプのメニューは4Lではないですよ。
パンフ見ましたか?

[225: 匿名さん]

AとFは来週月曜で完売するんじゃないっすか？相当人気あるみたいですし。

[226: 購入検討中さん]

アンチ三井がいくら騒いでも売れる物件だよ。

[227: 匿名さん]

高低差を生かした中庭が素敵。

[228: いつか買いたいさん]

Ｎ値５０のマンションが多いが、ここはＮ値６０まで杭を打ってるから長いらしいよ。コストカットされてなくてよかった、

[229: 購入検討中さん]

長谷工じゃないからね。（笑）
無茶なコストカットはしないでしょ。

[230: 匿名さん]

良さそうな物件だなと思っているのですが、駐車場がタワー式になっているのが気になります。
維持・修繕コストがすごくかかりそうで、この住戸数だと将来的に負担となりませんかね？

[231: 匿名]

そう思います。でも駅近の今時のマンションは、殆ど機械式駐車場併用ですよね。全部埋まると良いですね。

[232: 匿名]

>220
西口ですけどね。

[233: 匿名さん]

南浦和が下げてきたせいかこちらが高く感じますね
庭も素晴らしいですがタワーパーキング含め管理費が高くなりそうですね

[234: 購入検討中さん]

徒歩3分以内にスーパーがあればいいなぁ

[235: 匿名さん]

便利だけど、そんな近くにスーパーがある環境だったら、
住みたくないなぁ…

仕事帰りだと、伊勢丹、コルソ、ヨーカー堂どこにでも寄れるから便利だけど、
お家にいる方だとそう思うかもしれないですね…

[236: 匿名さん]

マンションなどの建造物は強固な地盤である支持層に杭を打つ必要があります。
強固とはＮ値５０以上が５ｍ以上続く地盤と言われており、ここはＮ値６０に
杭を打っているとうたってますが、逆に言えばＮ値５０の地盤は５ｍ以上なかった
ので５Ｍ以上続いたＮ値６０まで杭を打ったのでないのか？

マンション管理者の研修で「２０Ｍ以上の杭の長さは地震時に心配」と教わったと
の声もあったようです。

[237: 匿名さん]

申込み日程の葉書が来ましたが、売り出しのチラシが来ません。
一般販売はしないのですか？
一期でどの程度出すのでしょうか？

[238: 匿名]

公式ＨＰに１期１次の販売住戸出てます。

[239: 購入検討中さん]

ここのスレって見てないのに、さも見てきたかのように言う人多いね。
知識ないのに検討者を不安にさせるデマばかりだし。

そういうのはすぐバレちゃうからやめた方がいいよ。
そんな事しても、ここはすぐ売れちゃうしね。

[240: 物件比較中さん]

西向きの価格、安いですよね？
浦和なのに、西向きだけでこの価格？

[241: 匿名さん]

私は西向き＆坂下通りの車の音が気になります。

[242: 匿名]

広くはないのと前建てなどでは？
こちらは窓が無い田の字間取りでも、エアコンはつけられるのでしょうか。

[243: 匿名さん]

図面では、エアコン設置可能スペースってありますね。

[244: 匿名さん]

あ、西向きは富士山がすごくきれいに見えると思います。
それに、秩父連山。武甲山も見えますね。
夏は朝霞の花火が結構近くに見えます。

[245: 匿名]

南側にタワマンが建つ可能性はありますか？

[246: 匿名さん]

真南ではないですが、ユザワヤ跡地はタワマンになる可能性がありますよねぇ。
すぐ目の前、マンションギャラリーの土地はそれほど高い建物は建たないかなぁ…なんて。

[247: 匿名さん]

今日、一期一次の抽選日でしたが、倍率は高かったですか。
抽選会に参加された方がいらっしゃったら、お知らせ願えませんか？

[248: 匿名さん]

私もさいたま市内在住ですが、秩父連山はいいですね。
今朝は、朝日に映えてこの冬一番の美しさでした。
いつもうっすらしていたのが、今日ははっきりと緑まで見えました。

[249: 匿名]

確かに浦和の財閥系は都内並みの仕様でくることが多いですね。
スロップシンク、タンクレスetc.ときて、あとディスポーザーがあれば揃いましたね。

[250: 物件比較中さん]

南向きの3LDK70m2中部屋って、今価格出てる西向き＋200万くらいですかね?