有明ガーデンシティー（その６）

[匿名さん]

『湾岸伝説は完結する』


有明住民そして湾岸ファンの皆様お待たせしました！
最強の複合施設誕生へ動き出しました！

まさしく豊洲を凌ぐ有明の誕生です！

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158006/

ネガもポジも荒らしもにっこりも交えて行きましょう。
まったり・ほっくり・怒涛の変化が有明スタイル！

[821: 匿名さん]

高いと思うよー。
何にせよ住友不動産ですからねぇ。

豪華な庭園期待してますよ。

[822: ご近所さん]

・中堅層でも買える　中下層（3～15F）で仕様はブリリアスカイと同じぐらい。
年収600万円前後　頭金0円OK　ライン

・高級層を狙った上層階（16～32F）で仕様はブリリアマーレ
年収1000万円前後ライン

・プレミア層を狙った限定20部屋（33F　4LDK）WCT以上か同等ぐらいの1億アッパー。
年収3000万円以上前後ライン


これで決まり！

発表いつですか？今週かな。

[823: ご近所さん]

住友の建物なんてどーせどす黒い色した無駄なガラス張りでしょ。
住友がショッピングセンターを作る時点で失敗だな

[824: 周辺住民さん]

住友不動産のショッピングセンターなんてこんなもん

http://www.minano.jp/hours.html


でも今回だけは空気を読んで
ダイソーとかサイゼリアとかマジやめて欲しい。

オシャレなショッピングセンターなんてとーてー無理なんだろうけど、
どーせなら思い切って高級ショップばかりにならないかな。外国人が集まるような。

銀座よりも綺麗で六本木よりもオシャレに仕上げて欲しい。
そして23区から新区を作って欲しいな、石原さん。

[825: 匿名]

無理でしょう。港区も江東区も手放したくないよ。
人口も大きく増加してるし、年収もそれなりに高い人多くて税収入も多い。さらに東京都も勝手に投資し続けてくれる広大な土地もあるおいしい場所ですから。

[826: 匿名さん]

>>824
周辺住民だけど、ショッピングセンターは三井に任せて欲しかった。
ダイバーシティの惨状はともかくとして、
六本木ヒルズにヴィーナスフォート、ららぽーと豊洲などバラエティに富んでいて
ここがベストだった。

住友さん、頑張ってください。
せめて晴海トリトンくらいには、、、

しかし、なかなか中身が発表されませんね。

[827: 匿名さん]

発表は3年後。
ゆっくりまったり
お待ちください。

個人的には、ひろびろとした豪華ガーデンを期待します。

[828: 匿名]

住友のリーシング力の限界が晴海

↑そう言えばこの人三井だオペラハウスだって騒いでたよね(笑)

[829: 匿名さん]

826
でも実際晴海トリトンレベルだったらがっかりですよ。

[831: 匿名さん]

ららぽーとみたいになったら嬉しいなぁ。

[832: 周辺住民さん]

>>826
< ダイバーシティの惨状
詳しく

[833: 匿名さん]

ガンダムが来た。

[834: 匿名]

最近台場の飲食店飽きたのでダイバーシティに期待。

[835: 匿名さん]

高速脇で眺めも平凡

夢を見る時代じゃないでしょ

[836: 匿名さん]

ダイバー前に公園出来たね。広々してて、結構好き。


ガンダムが来てた。

[837: 匿名]

眺めはどうでもいいかな。遊べて食べれれば
前の広々した道は4月には国際展示場駅まで繋がる予定だね。

[838: 匿名さん]

ガンダムは歩いて来たのかな？

[840: 匿名さん]

東京建物とのタワーを売り切らないと、発表は難しいのかな？

[841: 匿名さん]

８３４さん
ダイバーシティーオープン4月19日まで近くなってきましたね。
７００席数のフードコートはエリア最大級の様です。たいめいけんや
六厘舎などが入る様です。こういった有名店が入るのもいいですが、
ここにしかないお店なんかができれば話題になるのでしょうね。

最近私のお台場のお気に入りはbillsです。今度、原宿にもできるみたいで
また話題になってきましたね。

[842: 匿名]

4月までのシンボルブロムナードの工事終わったら自転車で行きやすいな。
大学も開校ですね。

[846: 江東区教授]

まぁこれからも江東区の発展に期待

ですな

[847: ご近所さん]

はやく開示してくれ。買うから。
ただし、３５年ローン　4500万円までね。

[848: 周辺住民さん]

中層階60平米だな

[849: ご近所さん]

中層階６０平米買った！２LDK。
景色（北東方面）重視でなく南西でいい。南東でもいいよ。

[850: 周辺住民さん]

南西はブリリア兄弟があるので、
夏のひどい西日は隠れて、
冬はちょうど西日が差してちょうどいいかも

[851: ご近所さん]

教えてください。

「有明GC」が真南向き方向に立つとして、
《例えば》２LDK　で６０平米　１０Fという条件で間取りは全く同じ

①あまり景色がいいというほどでもない南東方面
②若干対岸のネオン景色がよい南西方面
③対岸のネオン景色がいいであろう北西

だと、やはり、景色がよいほうが値段が高いのですかね？
有明GC等の立地だと「①」が一番安い部類？

ブリリア有明もそうだったような気がしましたが勘違いの気もします。

[852: 匿名さん]

どういう構造（向きや形や仕様まで）になるのかわからんのに、人気予想しても意味ないと思うが・・・
値段は、その人気に応じて値付けされるはず。
眺望も人気の１要素であるが、それだけで価格が決まるものではない。

[853: 匿名さん]

というか
何も分かってないのに、その６って・・・

[854: 852]

おっと失礼。
＞《例えば》２LDK　で６０平米　１０Fという条件で間取りは全く同じ
駅寄りに建った場合、がん研病院は12Ｆまであるし、
10Fだと東西南北のうち、東（東雲方面）しか眺望抜けないんじゃないかな。

[857: 匿名さん]

とりあえずペットボトルを置くマンションにならなければいい

[858: ご近所さん]

>852殿

ありがとうございます。参考になりました。

[859: 匿名さん]

どんな素晴らしいプランが出てくるのか
本当に楽しみだね

[860: ご近所さん]

代官山みたいな感じの「蔦屋書店」さんぜひお願いしたいなー。
http://tsite.jp/daikanyama/store-service/tsutaya.html

[861: 匿名さん]

イイねー。
成城石井か、あおき欲しいな。

[862: 匿名さん]

＞銀座よりも綺麗で六本木よりもオシャレに仕上げて欲しい。
妄想が激しいですね。こんな郊外の埋立地にそんなもん作って採算が合うわけがないでしょう。客なんか来ませんよ。
ここはコストコやＩＫＥＡが似合うところですよ。

[863: ご近所さん]

逆に言えば、
おしゃれにしないとなかなかお客さんが来ないかも。
有明のイメージだと一般的にはビッグサイトなので、
スミフには頑張ってほしいな。

しかしシティタワーズ豊洲 ザ・シンボルの販売は
まだまだ時間がかかりそうなので
まだまだ、まだまだ先かなー

[864: ご近所さん]

＞＞８６２
何言ってるんだ。埋立地に妄想をする場所だろうが。

埋立地最高。

[865: ご近所さん]

逆にコストコ、IKEAかもん。っていうか、IKEAは規定路線。
有明GC：MSの先かあとか不明だが、有明にIKEAくるよ。まじで。

んでもって、
大塚家具＠有明、
ニトリ＠青海（東京テレポート）
のトライアングルを形成するんです。

[866: 匿名さん]

来ないでしょうね（笑）

スーパーはアオキがいいな。

[867: 匿名さん]

三井にダイバーシティで先行されたから、企画は苦悩してるでしょうね。
同じようなもの作っても難しいしね。

[868: ご近所さん]

サイクルショップもこだわったのが入って欲しいね。

SEOさんは、晴海と近すぎるかな？
http://www.seocycle.co.jp/tenpo_detail.php?p=7&c=100

[869: 申込予定さん]

IKEAの件大当たり。
ｺｽﾄｺは、湾岸エリアに建設予定だけど謎ですね。

[870: 匿名さん]

ガーデンシティーはマンションとでっかいＩＫＥＡとヨーカードーの食品館あたりを作って終わりじゃないの？
こんな場所にそんなにいろいろ作っても集客できなくてあっという間に潰れるよ。

[871: 匿名さん]

間取りを自由に選べるようですね。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1201_0004/custom_order.pdf

[872: 匿名さん]

イベントホールもできるんですよね。
「ベルサール有明」かな。

[873: ご近所さん]

郊外型大型店はいらないんだけどな。。。
でも、高速と３５７沿いだから来ちゃいそうで怖い。
ちなみに３５７、東京湾の下つなげる工事してるね。

[874: 匿名さん]

有明は郊外なんだから、千葉の国道沿いにあるような店ができますよ。

[875: 匿名さん]

もし郊外店なんかになったら資産価値が落ちるな。

[876: 匿名さん]

何ができても資産価値は上がるでしょうね。
イベントホールは、ベルサールでしょうかね。

サイクルショップいいね～。近くにないとメンテ苦労するんですよね。
スーパーはイトーヨーカドーではなくて、アオキがいいです。

[877: ご近所さん]

個人的には
郊外型大型店のほうがいいなぁ。
そうでもしないと、お台場/豊洲と競合する範囲が増えそう。

[878: 匿名さん]

広大な公園。おしゃれなショッピングセンター。
海沿いには親水公園。

素敵なエリアになりそうですね。

[879: ご近所さん]

>871
ナイス情報！ありがとうございます。

[880: 匿名さん]

871さんご紹介の資料拝見しましたが、
どこにもＡＧＣに関わる記述はありませんでしたし、
資料内の物件は、ほとんど中層マンションですよ。

[881: 申込予定さん]

[今後新規販売する23 区内の物件及び首都圏の大規模物件に原則採用する方針です]

という文章の「眼光紙背」←がんこうしはい　ね。

[882: 880]

ご指摘ありがとうございました。
なるほど、その１文によりＡＧＣもカスタムオーダー物件になりそうってことですね。
選択できる資材にもよるのでしょうが、比較的お高い価格帯（総費用で）になりそうですね。
一度契約（施行発注）したらキャンセルも難しそう。

やり方としては◎だと思います。
今までの、画一的な青田買いよりも、はるかに前進だと思います。

◆眼光紙背：
　紙の裏まで見通すという意味から、書を読むとき、字句を解釈するばかりでなく、行間にひそむ深い意味までよく理解することのたとえ。

[883: 匿名さん]

＞広大な公園。おしゃれなショッピングセンター。
＞海沿いには親水公園。

私も含めてこういうのを想像していた人が多数派では？

＞郊外型大型店のほうがいいなぁ。

こうなるとキツいなぁ・・
お洒落なＭＳ群が水の泡。でも何も出来ないよりいいと思うかな。

[884: ご近所さん]

・三井系？のラゾーナ川崎（イベント型開放）
・初台のオペラシティ（劇場放）

これらに近いのでしょうかね？
発表を想定するに、有明GCはどちらかといえば「劇場型」？

うーん。

[885: 匿名さん]

緑のガーデンですからね。楽しみです。

[886: 匿名さん]

晴海トリトンみたいな感じじゃないの。
劇場の天井の高さも低かったので、オペラシティやオペラハウスは有り得んでしょ。

[887: 匿名さん]

オペラハウスいいじゃないですか。
ワクテカして待ちましょう。

[888: ご近所さん]

（希望）
１：３５年＠４５００万円迄（諸経費２００万円含まず）
２：６０平米以上　２LDKでもOK。
３：南方面（東南、南西でもOK）

（敬遠したいとこ）
１：北東方面
２：方面が同じで「高速、ゆりかもめ線路」目線と
　　同じ高さ

（妥協）
１：低層でもOK

[889: ご近所さん]

外資誘致の特区指定もあったし、半数は外国人向けくらいが面白いよね。もちろんインター併設で。

[890: 匿名さん]

ちょっと前にでてた、間取りのフリープランなどは、海外の人達のほうがウケるでしょうね。
日本の「１室」は狭過ぎです。

ただ、今の超円高では、あぶく銭持ちの中華圏の人しか期待できないかも。

[891: ご近所さん]

北東は多分ディズニーの花火が見れるかもよ

[892: 匿名]

東京湾花火やレインボーブリッジ、都内の夜景も部屋によってはみれるかも

[893: 匿名さん]

都内（北西向き）の眺望は厳しいでしょ。
1丁目のタワマンはまだ増えるし絶壁です(笑
東京ゲートブリッジの夜景はどうかな。
そして、足元のＡＧＣ自体が新しい眺望＆夜景になりますよ。

[894: 匿名さん]

>888さん
十分ありえると思いますよ。

予想コスト：825億円･･･①
・用地コスト：139億円
　BMAやBASの建築面積を考慮し、36,729平米(用地全体の3分の1)が住宅用地になると仮定
・建設コスト：459億円
　住宅、商業、業務、ホールの総延床面積などから判断し、住宅部分を75%と仮定
　土地を除く総事業費612億円×75%=459億円
・経費：90億円
　用地コスト+建設コストの合計の15%
・事業者利益：137億円
　用地コスト+建設コスト+経費の合計の20%

予想総専有面積：129,542平米･･･②
・延床面積（196,276平米）の66%
　ちなみに延床面積と専有面積の関係は、BMAは約62%、BASは約57%、豊洲シンボルは約66%
　スポーツジム等が商業施設に出来るため、ここは豊洲シンボルと同等になると仮定

予想平米単価(①/②)：636,688円
予想坪単価：2,101,072円
2LDK(70平米)の予想価格：44,568,193円

延床面積あたりの建設コストは、233,854円/平米。
施工費はタワーマンションとしては若干安めだと思います。

[895: ご近所さん]

>894さん

素敵なプロ回答ありがとうございます。
大変大変大変参考になります。

こういう話がでてくると、
当たってる当たってないはおいておいて、
楽しくなりますね。


ただ、
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
予想平米単価(①/②)：636,688円
予想坪単価：2,101,072円
2LDK(70平米)の予想価格：44,568,193円
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

これは当たってると踏んで、

そしたら、この条件で
・低層階OK
・東南あるいは西南OKとして

購入します！ｗ


あとは、消費税の問題か・・・・。

[896: 匿名さん]

>895さん
上に書いたのは全くの勝手な予想ですが、楽しんで頂けたということであれば幸いです。
利益を乗せる前の価格が坪175万円となるので、そこからすみふさんがどれ位乗せることが出来るかというところですね。
15%で坪201.5万円
20%で坪210万円
30%で坪227.5万円
どれ位乗せられるかは、売り出しの時の不動産市況次第ですからね。
ちなみにすみふさんの2012年3月期の販売見込みは通期で4,000戸程度ですので、ここだけで2,000戸を売り切るためには広告や価格で工夫が必要でしょうね。

[897: 匿名さん]

日経平均も回復してきて、焦りますね。

[898: 匿名さん]

土地の仕入れがかなり安かったのが効いてるね。
りんかい線4分、ゆりかもめ2分、公園隣接、大規模ショッピングセンター付き、自走式駐車場、海ビュー、緑化率40%以上、選べる間取り。
かなり商品力がありそうですね。

[899: 匿名さん]

りんかい線はもっと評価されてもいいと思います。
臨海（有明、台場）、大崎、渋谷、新宿、池袋の5つの副都心を乗り換えなしで移動できます。
必ず座れますしね。

[900: 匿名さん]

上の予想価格が本当だと、工業地域に住んでる有明住民は泣いちゃうんじゃないか
デベからするとシール床はなさそうだし、物が安くなってると仕様も意外と落ちないかもしれないね

[901: 匿名さん]

既存のタワーマンションというより、ここが苦戦するんじゃ。。。
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=2959
>完成 2015/03/31

[902: 匿名さん]

ここは坪270までなら出してもいいです。

[903: ご近所さん]

出た！ブリリア兄弟そばの新タワー情報！！
モデルルーム行きます。

[904: 匿名さん]

>>903
どこに情報ありますか？

[905: 匿名さん]

出てくる頃には３００万超えるんじゃないかな～と予想しています。
建材価格も上がってきましたし、米国の景気回復の予兆も見え始めてきました。日本もそろそろか？

豊洲の病院や豊洲市場、ダイバーシティもできてきて、有明親水公園や大学も誘致されている頃ですよね。
高くなると思いますよ～～。

[906: ご近所さん]

>>903
工事予定地はトラックとか入っています。
ついにくるということですね
我が家からレインボーブリッジの一部が隠れてしまう日が。

[907: 匿名さん]

建材費が上がっても買えない値段では売らないでしょ。
ここ最近の湾岸を見てて、＠２５０を超えられるのは江東区で豊洲だけ。それでも＠２９０では玉砕。
その他の江東区では＠２５０以上は無理だね。
建材費が上がったら仕様と工事費下げるしかないでしょ。

[908: 匿名]

そうかな？職場によっては有楽町線よりも、りんかい線が便利で豊洲よりいい人も多いかと。都内で通勤時座れる数少ない路線だし。
あと数年で周りが大きく変わるのもあるけど、ショッピングセンターも作って、あの広大な土地を一体開発となると。
豊洲も10年前は何もなくて安かったよ。

[909: 匿名さん]

その豊洲も＠300でも苦しいわけで

[910: 匿名さん]

開発前提で既に価格設定されているからな。

[912: ご近所さん]

エノテカさんとかにもぜひ声かけて欲しいなー。
http://disseny.jp/kimama/shop2/043enoteca.html
まあ、エノテカさんに限らず良いワインショップさんが入ると盛り上がりもひとしおですよね。
新市場との連動で、ハウスパーティーがいやがおうでも盛り上がるというものです。

[913: 匿名さん]

こんなイメージですかねぇ（あくまでもイメージですけど）

[914: ご近所さん]

そうそう。ＨＲギーガな感じで開発して欲しい。

[915: 匿名さん]

いまだにトゥーリアとかの話してそう
薀蓄ワイン飲みながら

そんな人たちが＠300とか夢見てそう

[916: 匿名さん]

まぁ、今のまま行ったら300万超えるかもね

[917: 匿名さん]

MZA有明

[918: ご近所さん]

他情報にて既出ですが、一応。

(仮称)有明北2-2-A街区計画
東京都江東区の有明１丁目に、「臨海副都心有明北地区地区計画」の
ひとつである大規模なマンションの建築計画が、
東京建物（株）（企業コード：985494373）・
住友不動産（株）（企業コード：985347378）から提出された。

同計画区域内には既に「ブリリア有明スカイタワー」などの
超高層マンションが竣工、付近には業務・
商業施設のほか教育施設や医療機関の開設も予定されており、
良好な住環境の形成が期待される。

　届出によると、物件の概要は最高高さ119.4ｍ
（地上33階・地下１階）・建築面積は3000㎡、
着工予定は2012年４月１日、完工予定は2015年３月31日。


http://www.tdbbs.co.jp/?cat=5

[919: 匿名さん]

＞まぁ、今のまま行ったら300万超えるかもね
物件の坪単価などはあくまで平均なので、自分の希望の間取りや階層による「物件価格」しか私は興味ないわけですが・・・
前述の「内装フリープラン」となるなら、それこそ契約者の好みで部屋ごとの坪単価も差がでるのでは？？

300万を越えるか越えないかとか何か意味があるのでしょうか？
物件価格＋内装＋オプション＋家具・電化製品など、まとめて自分の予算に合致するかどうかだと思うんだけど。

[920: ご近所さん]

えーっと、念押しですが、IKEAは有明には必要ありません。あっち系はたぶん新木場あたりにできるんじゃないですかね。
このへんの人たちは大塚家具で用を済ませますし、その他の家具ならららぽーとに揃っています。
住友って感じのセンスのない赤や黒の建物や時代遅れのグリーンっぽいガラスだらけの建物、
ただ上にでかいだけの建物よりラゾーナやせめて幕張アウトレットくらいなハイカラな建物希望です。
週末は遠方からの観光客がきても平日は親子と犬連ればかりですから。

あと、この辺ではなにげに住友に住むと羨ましいがられるより嫌われる方が多いです。
住んでいる人には罪はありませんが、それだけやり方がなんともねっという感じなので
ここらで周辺住民に友好的な建物を希望します。

場合によっては周辺の住民を敵にまわしかねないですね。