有明ガーデンシティー（その６）

[匿名さん]

『湾岸伝説は完結する』


有明住民そして湾岸ファンの皆様お待たせしました！
最強の複合施設誕生へ動き出しました！

まさしく豊洲を凌ぐ有明の誕生です！

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158006/

ネガもポジも荒らしもにっこりも交えて行きましょう。
まったり・ほっくり・怒涛の変化が有明スタイル！

[888: ご近所さん]

（希望）
１：３５年＠４５００万円迄（諸経費２００万円含まず）
２：６０平米以上　２LDKでもOK。
３：南方面（東南、南西でもOK）

（敬遠したいとこ）
１：北東方面
２：方面が同じで「高速、ゆりかもめ線路」目線と
　　同じ高さ

（妥協）
１：低層でもOK

[889: ご近所さん]

外資誘致の特区指定もあったし、半数は外国人向けくらいが面白いよね。もちろんインター併設で。

[890: 匿名さん]

ちょっと前にでてた、間取りのフリープランなどは、海外の人達のほうがウケるでしょうね。
日本の「１室」は狭過ぎです。

ただ、今の超円高では、あぶく銭持ちの中華圏の人しか期待できないかも。

[891: ご近所さん]

北東は多分ディズニーの花火が見れるかもよ

[892: 匿名]

東京湾花火やレインボーブリッジ、都内の夜景も部屋によってはみれるかも

[893: 匿名さん]

都内（北西向き）の眺望は厳しいでしょ。
1丁目のタワマンはまだ増えるし絶壁です(笑
東京ゲートブリッジの夜景はどうかな。
そして、足元のＡＧＣ自体が新しい眺望＆夜景になりますよ。

[894: 匿名さん]

>888さん
十分ありえると思いますよ。

予想コスト：825億円･･･①
・用地コスト：139億円
　BMAやBASの建築面積を考慮し、36,729平米(用地全体の3分の1)が住宅用地になると仮定
・建設コスト：459億円
　住宅、商業、業務、ホールの総延床面積などから判断し、住宅部分を75%と仮定
　土地を除く総事業費612億円×75%=459億円
・経費：90億円
　用地コスト+建設コストの合計の15%
・事業者利益：137億円
　用地コスト+建設コスト+経費の合計の20%

予想総専有面積：129,542平米･･･②
・延床面積（196,276平米）の66%
　ちなみに延床面積と専有面積の関係は、BMAは約62%、BASは約57%、豊洲シンボルは約66%
　スポーツジム等が商業施設に出来るため、ここは豊洲シンボルと同等になると仮定

予想平米単価(①/②)：636,688円
予想坪単価：2,101,072円
2LDK(70平米)の予想価格：44,568,193円

延床面積あたりの建設コストは、233,854円/平米。
施工費はタワーマンションとしては若干安めだと思います。

[895: ご近所さん]

>894さん

素敵なプロ回答ありがとうございます。
大変大変大変参考になります。

こういう話がでてくると、
当たってる当たってないはおいておいて、
楽しくなりますね。


ただ、
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
予想平米単価(①/②)：636,688円
予想坪単価：2,101,072円
2LDK(70平米)の予想価格：44,568,193円
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

これは当たってると踏んで、

そしたら、この条件で
・低層階OK
・東南あるいは西南OKとして

購入します！ｗ


あとは、消費税の問題か・・・・。

[896: 匿名さん]

>895さん
上に書いたのは全くの勝手な予想ですが、楽しんで頂けたということであれば幸いです。
利益を乗せる前の価格が坪175万円となるので、そこからすみふさんがどれ位乗せることが出来るかというところですね。
15%で坪201.5万円
20%で坪210万円
30%で坪227.5万円
どれ位乗せられるかは、売り出しの時の不動産市況次第ですからね。
ちなみにすみふさんの2012年3月期の販売見込みは通期で4,000戸程度ですので、ここだけで2,000戸を売り切るためには広告や価格で工夫が必要でしょうね。

[897: 匿名さん]

日経平均も回復してきて、焦りますね。

[898: 匿名さん]

土地の仕入れがかなり安かったのが効いてるね。
りんかい線4分、ゆりかもめ2分、公園隣接、大規模ショッピングセンター付き、自走式駐車場、海ビュー、緑化率40%以上、選べる間取り。
かなり商品力がありそうですね。

[899: 匿名さん]

りんかい線はもっと評価されてもいいと思います。
臨海（有明、台場）、大崎、渋谷、新宿、池袋の5つの副都心を乗り換えなしで移動できます。
必ず座れますしね。

[900: 匿名さん]

上の予想価格が本当だと、工業地域に住んでる有明住民は泣いちゃうんじゃないか
デベからするとシール床はなさそうだし、物が安くなってると仕様も意外と落ちないかもしれないね

[901: 匿名さん]

既存のタワーマンションというより、ここが苦戦するんじゃ。。。
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=2959
>完成 2015/03/31

[902: 匿名さん]

ここは坪270までなら出してもいいです。

[903: ご近所さん]

出た！ブリリア兄弟そばの新タワー情報！！
モデルルーム行きます。

[904: 匿名さん]

>>903
どこに情報ありますか？

[905: 匿名さん]

出てくる頃には３００万超えるんじゃないかな～と予想しています。
建材価格も上がってきましたし、米国の景気回復の予兆も見え始めてきました。日本もそろそろか？

豊洲の病院や豊洲市場、ダイバーシティもできてきて、有明親水公園や大学も誘致されている頃ですよね。
高くなると思いますよ～～。

[906: ご近所さん]

>>903
工事予定地はトラックとか入っています。
ついにくるということですね
我が家からレインボーブリッジの一部が隠れてしまう日が。

[907: 匿名さん]

建材費が上がっても買えない値段では売らないでしょ。
ここ最近の湾岸を見てて、＠２５０を超えられるのは江東区で豊洲だけ。それでも＠２９０では玉砕。
その他の江東区では＠２５０以上は無理だね。
建材費が上がったら仕様と工事費下げるしかないでしょ。