シティタワー上野池之端ってどうですか？

[物件比較中さん]

シティタワー上野池之端についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都台東区池之端2丁目7-2他（地番）
交通：
東京メトロ千代田線 「根津」駅 徒歩5分
東京メトロ千代田線 「湯島」駅 徒歩8分
東京メトロ銀座線 「上野広小路」駅 徒歩12分
間取：2LDK・3LDK
面積：55.88平米～76.74平米
売主：住友不動産

施工会社：鹿島建設株式会社東京建築支店
管理会社：住友不動産建物サービス　

[421: 物件比較中さん]

活発な意見交換を希望しています。

[422: 物件比較中さん]

今週末、新宿の内装展示会に行ってきました。

[423: 物件比較中さん]

表札やらカバー・シール・コーティングやらうっかり忘れそうなものもまとめて決められて良かった。

[424: 物件比較中さん]

マルチのエアコンは家電量販店でも見積もって貰いましたが、シスコンの方が遙かに割安。

[425: 物件比較中さん]

これで後は作り付けの家具等の微調整で新居の準備は整いそうです。

[426: 匿名さん]

マルチは省エネにならないからなあ。

[427: 物件比較中さん]

ここっていつまで売り出し戸数未定なのよ？。

[428: 匿名]

外見はほぼ完成していますが、両隣りのタワーにくらべるとコンパクトですね。

[429: 物件比較中さん]

コンパクトって間取りのことですか？。

[430: 物件比較中さん]

どうなんでしょうか？。

[431: 匿名さん]

両隣タワーにくらべて低いということでは？

[432: 契約済みさん]

ほえー、そういうことですか。

[433: ご近所さん]

活発な意見交換を希望しています。

[434: 物件比較中さん]

＞428
間取りはコンパクトまではいかず標準だと思っていますが…敷地面はたしかにコンパクトかもしれないですね、でもその代わり大公園隣接の立地ですし上野という町を生活圏にできるので総合評価でいったほうが良さを見つけやすいかもしれません。

無駄のない共用は逆にコンパクトならではのメリットなのではないでしょうか。

[435: ビギナーさん]

ってことはこのマンション買う人はコンシェルジェサーヴィスは不要な人が適当ってことですか。

[436: 匿名さん]

共用施設がないわりには管理費が高い。

駐車場収入も管理費口算入だろうから、
平米300円をはるかに越えて、350円
前後じゃないの？
何にそんなに金が要るの？
管理会社とデベへのバックマージン
ですか？

[437: ご近所さん]

綺麗なコンシェルジェ調達するのに金掛かるんだもん。

[438: 匿名さん]

ここはコンパクトマンションで、コンシェルジェなんかいないんじゃないの？
コンパクトマンションでファミリー向け高級物件の価格じゃ売れないですよね。
さらに、なぜか管理費はバカ高い。

[439: 匿名さん]

管理費は普通でしょう。
これが高いと感じるのは、どこあたりと比較しているのか。。。

[440: 匿名さん]

コンパクトで何も特別な共用施設がないのを自慢してますよね。
それなのに、平米350円ってどう考えてもベラボーです。
まさかホテルライクなタワマンと比較せよというんじゃないでしょうね。
ここの共用部仕様はその辺の板状マンション並です。

[441: 匿名さん]

空調の入った内廊下で清掃をしっかりやれば、管理費はそれなりになる。
ここのレベル以下の管理費だとまともにできないと思うよ。

[442: デベにお勤めさん]

関係者多すぎ。笑える。

[443: 匿名さん]

うちも内廊下のタワマンで、平米300円を超える管理経費が
かかってましたが、デベの子会社の管理会社から他社に
リプレースしたら、管理仕様は上げたにも関わらず平米200円強
（管理委託費を3分の2）にまで管理経費を圧縮できた。

内廊下の清掃費なんてたかがしれている。
一番大きなものは、デベと管理会社へのバックマージン。
次がタワーパーキングのメンテ費。

このマンションのどうみても管理費がぼったくりなので、
住民による管理組合結成後、早急に見直した方がいい。

[444: 物件比較中さん]

管理費はある程度考えたいですよね。
でも、見直ししすぎて行き届かないのもちょっと嫌かも。

エントランスやホールが広くていいなっと思ったので、ある程度のレベルは保ってほしいですが、
管理はどうなっているか確認してみようって考えてます。

[445: 匿名さん]

４４４さん
管理費は月々に計算すればそんなに差もないかもしれないけど、長い目で考えれば
結構な金額になってしまいますからね。マンションの価値は共用部分が綺麗な事の
様です。自分の家だけをいくらきれいにしてもエントランスや廊下が汚ければ
台無しですからね。

[446: 匿名さん]

441だが、うちのマンションの管理費はここより高い。低層小規模というのもあるけど、管理には満足している。
おかげで共用部は新築時同然でチリ１つ落ちてない。
住民も満足しているらしく、管理費についての不満は聞いたことがない。

管理会社はあとで変更できるので、どうするかは購入後みんなで決めればいいでしょう。

[447: 不動産購入勉強中さん]

それはたまたま今うまくいっているだけの話でしょ。

[448: 匿名さん]

>446
小規模マンションの管理費が高いのは当たり前。
スケールメリットがないからです。

ここは100戸超で㎡350円/月以上で、ホテルライクサービスも
提供せず、特別な共用施設も無い。ぼったくり確定です。

確かに、後から管理会社変更は可能ですが、かなりの手間と
エネルギーが必要です。なんで高い金払って、労力まで使う
必要があるのでしょうか？

[449: 匿名さん]

446だけど、言いたかったのは各人が自由に判断すればいいってこと。
ここの管理費が高いと思う人はやめればいいだけ。
自分はこの程度の管理費が当たり前（以前住んでた三井のタワマンとほぼ同レベル）だと思ってるので特に抵抗感はない。

ここに書いても管理費は今更変わらないでしょ。

[450: 匿名さん]

コンパクトで特別な共用施設がないことを自慢して
たので、その割には管理費が高いと指摘しただけです。
検討者には参考になる情報だと思うけど。

[451: 匿名さん]

タワマンの場合、むしろ将来の修繕積立金の値上がりのリスクほうが、ずっと大きな問題では。

[452: 匿名さん]

ここの営業の作戦は「人気の豊洲から目をそらす作戦」なのか？

[453: 匿名さん]

>451
管理経費が月平米200円で済めば、住戸当たりの負担を増やさずに、
月平米150円を修繕積立に回せるということです。これを管理組合
設立直後から行えば、将来の修繕積立金の値上げを大幅に抑制できます。

だから、ぼったくり管理費を見直すことは、修繕積立金の
将来の値上げの抑制と同義です。管理費を多めに
管理会社に払っても、管理会社とバックマージンを受け取る
デベが潤うだけで住民には何のメリットもありません。
そんな金があるのなら修繕積立金に回すべきです。

[455: マンコミュファンさん]

なるほどねぇ・・・

[456: 親同居さん]

なぜか書き込みが止まってる・・・

[457: 親同居さん]

ここのマンションから見える山って・・・何があるんだろ？。

[458: 物件比較中さん]

>>457

自分みたいな山好きとしては気になる観点です、どこが見えるでしょうねぇ。
富士山が見えるぐらいならほとんどの近辺の山は見えちゃうんじゃないですか?
中層か上層の階に住むことが前提になると思いますが、上野公園の緑を眼下に置きながら遠くにも緑のある山々という風景があれば最高ですね。

[459: 検討中の奥さま]

筑波山は堅いでしょう。

[460: ビギナーさん]

高尾山も見えますよね？。

[461: ご近所さん]

鋸山はどうですか？。

[462: 不動産業者さん]

那須山見えてる？。

[463: 匿名さん]

山を眺めるためだったら、こんなに割高な物件買う必要はないよ。
管理費もぼったくりだし、ここの売りは「池之端」だけ？

[464: 匿名さん]

４４３さん
タワーパーキングはかなりお金がかかるんですよね。タワーパーキングの寿命はメーカーなどにも
よるかと思いますが、平均して２５年位の様ですね。もちろん日頃のメンテナンス、そして電気代なども
かかりますよね。また地震の時なども壊れてしまって、一週間車が使用できなかったというのも
友人から昨年の地震の時の話で聞いた事があります。できたら平置きがいいけど都内では難しいのかも
しれませんね。

[465: 匿名さん]

タワーパーキングはメンテがエレベータ以上にメーカー独占で馬鹿高いです。
もちろん、デベと管理会社へのバックマージンがたっぷりと含まれてます。

東京なら独立系のメンテ会社が見つけられると思いますが、万一故障でも
しようものならべらぼうな修理代をメーカーから要求されます。
ここのような東京の都心部なら駐車場なんかいらないので、壊れたら使うのを
止めるぐらいの覚悟で、独立系にメンテさせるのが正解だと思います。

[466: 匿名さん]

平面だと雨に晒されるからなあ。。
あと経験してわかったのが思った以上に埃の多い場所もあって、風がよく吹く街だと停めているだけで車の表面が・・。
ここがそうというのではなくてそれよりはタワーＰがいいような気がする、車を愛する者の意見だけど。

タワーＰは割安って他で言われたことあるけど上で言われているメンテナンスの部分で結局出費になるのかな？？
車のサイズ制限もあるみたいだしね。
難しいね判断が。

[467: マンション投資家さん]

車手放すのが一番でしょ。

[468: 都外在住]

>車手放すのが一番

それが賢明でしょうか。。
今の住まいでは何もかもが遠くてみんな車で動くことが普通なのですけど東京は不要だと住んでいる知人に言われました。

必要あればレンタカーが田舎以上に普及していますし困らないようで、よほどの車好きでなければ乗るだけなら借りれば良いという話でした。

物件環境を見たところ、お買い物だけなら電車に乗る必要すらないように見えます。
つきましては、車が「あったほうが良い」といえるポイントがあればどなたかご教示頂けると幸いです。

[469: マンション投資家さん]

みんなの党も躍進したんですからカーシェアリング導入したらどう？。

[470: 匿名さん]

池袋なら車要らないよ

[471: 主婦さん]

電車のほうが便利そうな場所だと思うんですけど車道環境は良好なんでしょうか、娯楽面で人気のあるエリアだと思うしいつも混雑してそうなイメージを持ってます、車のほうがいい場合とそうでない場合を使い分けたいですね。

不忍池の向こう側などは車でも遠回りになるし電車がいいかな。
アメ横に行ったら歩いてたくさん楽しむと思うから帰りは運転もしんどかったりするかもと思いました。

[472: 検討中の奥さま]

住居135に対して駐車場43、入居時に抽選で当たらなければ近隣の月額5万以上する駐車場を借りるしかないですね。

[473: 社宅住まいさん]

ここのマンションでの月額駐車料金は？。

[475: 匿名さん]

27000〜37000円みたい。27000円なら周辺よりけっこう安いね。

[477: 周辺住民さん]

27000園て安いっすか？

[478: 匿名さん]

>471
上野周辺や都心は休日は駐車場の空きがありません。
郊外に遊びに行くのに車を使う予定が無ければ、
車はほとんど使用価値がありません。

近くのマンションに住んでいましたが、
分譲当初は駐車場が埋まりましたが、２、３年で空きだらけに
なって、管理組合の収入不足が問題になりました。

機械式駐車場は空きが増えるとメンテ費や修繕費が嵩むので
管理組合にとって大きなお荷物になります。

[479: 不動産購入勉強中さん]

都心に住んでいる方って車の所有率が驚くほど低いものなのでしょうか？。

[480: 匿名さん]

そういうわけではないけど、コンパクトな間取りに住んでる人は車を持っていない人が多い。
ここは小さい部屋が多いから、車所有者は少ないと思う。

都心では基本的に車は要らないから、持ってる人は趣味に近い。
駐車場代は通常4万〜なので、それなりに余裕がないと持てない。

[481: 匿名さん]

引き渡しは予定より早い3月20日～に決定。
財閥系で最も歴史があるのに革新的な住友不動産らしいすばらしい出来映えの物件ですね。

[482: 匿名さん]

第1期の先着順の住戸も売り切れないうちに引渡しですか。
竣工しているのに、いつまでも超高値掴みしてくれた上得意客を
待たせるわけにもいかないですからね。
引渡しまでに、何戸売れるのでしょうね。2割ぐらいですか？

ここの苦戦状況は湾岸の比じゃない気がします。
スミフだからやらんだろうけど、大幅な価格見直しをしないと
湾岸物件以上の売れ残り物件になると思うけど。

[483: 匿名さん]

隣地の永谷マンションで視界がさえぎられる低層階が売れないようですね。
10階以上はほぼ完売で全体の6割以上が埋まっているとか。
消費増税８％、10％が本決まり、2014年には完売でしょう。

[484: 社宅住まいさん]

となると息の長いスレになりそうですね、ここ。

[485: マンション投資家さん]

緑地が見える豊洲と違って池之端低層階は見晴らし悪くて魅力ない。
ここの売れ残りは安く出てもいらないなぁ。
安物買いの銭失い。

[486: 匿名さん]

第1期って何戸売り出したの？

ついにニュー「シンボル」の誕生ですかね。

[487: 匿名さん]

http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1206_0005/CT_Uenoikenohata.pdf
だそうですよ。竣工の半年前にようやく一期売出して、39/40の登録（注：契約とは書いてない！）で好調？？？

まあ「好調」だの「人気」だの言ってる不動産はだいたいこんなもんでしょうか。
本当の人気物件は「完売」しかニュースにならないから。

[488: 匿名さん]

インフレターゲット2％確定しましたね。
株価と同じく不動産価格も上昇するでしょう。
都心は一年で2～3割もあり得るか。
早い話が今5000万で買える物件が一年後は6500万出さないと買えないってこと。
円の価値はこれからどんどん目減りしていきますな。

[489: 社宅住まいさん]

永谷マンションって永谷園の所有物ですか？。

[490: 匿名さん]

>487
8戸まだ売れてないようですから、このマンションは売却済みは32戸ですね。
売れ行きが2割ぐらいというのはまさにドンピシャのようです。

第2期がいつまでも始められない事実が、いかに人気がない物件かを物語ってますね。

インフレターゲットなんて需要が足りない状況で簡単に実現できるはずがありません。
実現できたとしても、円安で輸入品がわずかに上がるだけで、不動産には影響は出ないでしょう。

[491: 匿名さん]

もう竣工済で引き渡しも迫ってるのに２割しか売れてないっていうのは何でなの？
場所も部屋も特に問題ないように見えますが・・・

[492: 匿名さん]

価格に見合った価値がないと判断されたのでしょう。

[493: マンション投資家さん]

需給バランスからすると今が買いどき。
このあと物件が供給過剰になって粗製濫造されるのが過去の歴史からも明らか。
不動産価格は上昇する、消費税他の税率は上昇する現在、不動産を買えるのに買わないのが最も愚か。
池之端の適正価格は諸説あるだろうが不動産価格が上がればあっという間に割安になるのは間違いない。

[494: マンション投資家さん]

それでも最後まで残るだろう低層階はいらないけどね。

[495: 匿名さん]

粗製乱造するのに、物件価格が上昇？
何をバカ言ってんだか。
住宅ローン控除の拡充も控えているし、
消費税の駆け込み後の需要減もあるので、
増税後に、ゆっくりと見定めて不動産は買うべきでしょう。

そして何よりも消費税増税前の駆け込み需要が
あるにもかかわらず、ここまで売れない事実が
この物件の買ってはいけない度数を表してます。

スミフ営業の口車をもってしても売れない物件が、ここ。

[496: 物件比較中さん]

千代田線って地下でしたっけ？？
上野方面行くのにどうしても千代田線を越えないといけない位置関係ですよね？？
地下でないなら立地のすぐそばで渡れる高架下がないと利便性が全然違うんじゃないかと思ってます。

ちなみにここから上野駅利用のつもりなんですけど、
やっぱり自転車じゃないと無理だと思いますか？汗

[497: 匿名さん]

千代田線は地下です。
上野駅に出るのには上野公園をつっきるのが
はや道ですが、高低差とじゃり道があるので、
自転車には向きません。また、夜間は独りで歩くのは
男性でも怖いです。つっきらないと
徒歩で20分ぐらいはかかると思います。

あと、上野駅の公園口や忍ばず口にまともな
駐輪場がない気がします。

[498: 匿名さん]

実は上野公園は夜間(23:00～5:00)は立ち入り禁止です。
あんまり知られてないかな
別にゲートがあるわけじゃないけど。

もし立ち入って何かあったら
強盗にあおうがレイプされようが、公園の警備や管理責任は問えないですよね
通り抜けないほうがいいですよ

[499: 匿名さん]

強盗にレイプ？アホらし。
恩賜公園内には交番があり治安は大したもの。
ここ数年で事件なんか起こっとらんわ。

暗さが怖いなら公園下の京成上野駅を抜けて不忍口に行けばいい。
2分と違わない。
ボート池にさえ近寄りたくないなら不忍通りを回って不忍口。
このコースでも25分かからない。

[500: 匿名さん]

家出の中年男性が殺害されてから
まだ５年ぐらいしか経ってませんけど。
あと、喧嘩や行き倒れは日常茶飯事です。
上野公園の治安がいいなんてなんで言えるの。
不忍池周辺は公園の中でも最悪。

[501: 物件比較中さん]

少なくとも金額だけみると高いものね。それに見合う価値が建物にあるかは別として、
台東区・上野近辺というそれほどキャラ立ちしてないエリアにしては、いい値段が。

公園が真正面にきれいに抜けてる高層階なら多少は金額が載ってもいいと思うけど、
そういう次元を超えてる気が。

[502: 匿名さん]

所詮は台東区。
@330を越えるなら他でいくらでも選べるよね。
池之端にこだわりがあれば別ですが。

[503: 匿名さん]

>500
何が治安が最悪だ。
恩賜公園の事件を時系列で列挙してみな。
そんなにひどいなら10件くらいは軽く出てくるだろ。

[504: 匿名さん]

池之端も四丁目あたりなら閑静で素敵なんだけどタワーは無理ですね。。。

[505: 匿名さん]

４９８さん
そうなんですね。上野公園が夜間出入り禁止とははじめて知りました。でも禁止ではなくてもちょっと
夜間は怖くて歩く気にはなりませんよね。自転車でも怖そう。
昼間は子連れの人が多くてのんびりとした時間を過ごせますが、夜間はなんか別の顔の様な公園です。
遠くても安全な方をとるべきだなと思います。

[506: 匿名さん]

暗くなったら通っちゃダメでしょ。
っていうか、いいよと言われても怖いよね。

[508: 匿名さん]

竣工済みでもまだ２割しか成約してなくて、
治安の悪い公園に隣接している物件って、ここですか？
この条件でよくこの高値で売れますね。
いくらスミフは割高長期販売が基本でも、ここはやりすぎです。

[509: 匿名さん]

池之端のこのあたりのタワマンの相場はこんなもんでしょ。
中古もそれなりの価格で売買されてる。
あと、このへん選ぶ人はほとんど「千代田線沿線の物件」として認識している。
上野駅を常時使う人はやめたほうがいい。反対側の上野駅近に安マンションがいくらでもある。

[510: 匿名さん]

え、、、まだ２割なんですか！？

[511: ご近所さん]

近所に住んでるけどランニングしてる人も多く治安は悪くないよ。
ここの問題は
・タワーに挟まれている
・奥に一歩はいっていて建物が池の間にある
・宗教施設が隣でタイコのライブが聞こえる
・値段が勘違い
だからでしょ。

[512: 物件比較中さん]

この公園は最近の健康ブームで始発から終電くらいまでの時間は誰かしらジョギングしてるよね。
繁華街が接しているし人の目は多い。
ネットで検索しても公園内での犯罪記事が全然出てこないし治安が良さそう。
マンションの買い方で重要視されるエントランス、外観、眺望、設備はハイレベル。
カタログ見るとコンクリ強度が凄いね。200年持つんじゃ？
とても丁寧に作られた物件だわ。

[514: 匿名さん]

警視庁発表の犯罪情報マップで上野公園近辺が見られるけど平和なもんだ。
治安の良さを示すグリーン表示がシティタワー周辺は特に濃い。
必死に悪評を煽ろうとしても資料のあるものはすぐに嘘とバレる。
愚かなことはやるだけ無駄だよ。

[515: 匿名さん]

反論できるのは治安だけですか？
その治安だって、ホームレスがいっぱいなのは
隠しようがない事実だし、夜な夜な薄暗い公園で
酒盛りされてますよね。
普通のファミリーは近寄りたくないと思いますよ。
遠くまで異臭を放つ方々も多いですしね。

[516: 匿名さん]

治安の話をホームレスのイメージとすり替えるのは卑怯だね。
上野公園レベルの広さでホームレスが住み着いていない公園を挙げてみな。

宗教施設の太鼓の音は全く話題にならない程度もの、かつ気密性の高い二重窓で聞こうとしても困難だろう。
2LDK55㎡って規格が狭い部屋って頭おかしいんじゃないの？
治安以外の話はアホらしくて取り上げるのにも値しない。

[517: 匿名さん]

５年前の殺人事件はホームレスの喧嘩が
原因だと言われてます。
まさか、池に浮いてた死体がなかったなんて
言わないよね。

[518: 購入検討中さん]

近所の賃貸に住んでるけど、実際上野公園は治安は全然悪くないよ。（住んでみればわかる。）
ただ、ホームレスは無条件に駄目って人にはお勧めしないけど…
実際ホームレスなんてどこの駅、公園にもいるけどね。
自分がどこまで許容できる否か、それが問題。
この物件の問題は、値付けがおかしいこと、それだけ。

[519: 匿名さん]

「シ」「テ」「ィ」「タ」・・・・・と紙で作ったものを窓に貼り出して売ってますけど
限りなく安っぽくてダサいです

ホームレスは昭和20年の戦後から上野には必ずいるのでしょうがないと思います
上野はそういう所です

[520: 匿名さん]

東天紅の上野本店が東京建物に売却されました。
結構大きな土地なので、ここも高いタワーマンションが建つんですかね
湯島駅に近いですね