液状化現象 「豊洲」（東京都江東区）など東京臨海部の地価への影響 パート2

[匿名さん]

早くも前スレが1000件に達したため新しくパート2をたてました。

地価下落地点大幅増、特に液状化で臨海部

　国土交通省が２７日発表した全国主要都市の４月１日時点の地価動向報告によると、

[325: 匿名さん]

>>323
危険の考え方による。

湾岸埋立地は液状化、津波、高潮などの危険が大きい。
いわゆる下町の木造住宅密集地は火災の危険が大きい。
河川の近くでは集中豪雨による氾濫の危険が大きい。

購入者としては、危険性を承知の上でその物件を購入できるかどうか、
また、購入したい物件価格にきちんと危険が反映されているかどうか
冷静に判断しないと、あとで「騙された！」ということになる。

そして、リセールの際に罪のない人を騙さなくてはならないことになる。

[326: 匿名さん]

>>322
>>湾岸タワマンが安全だという結論には変わりないので問題ないかと。

↑世間一般で、液状化した江東区湾岸のタワマンが安全だと思ってるひとはいないと思うけど。


>>絶対に安全なエリアって日本にある？23区にある？

↑誰もそんな話はしてないよ。地震大国日本に絶対に安全なエリアがないことくらい誰でも知ってる。もちろん23区にも。

それでもできるだけ安全な場所に住みたいから震度５程度の揺れで液状化するような江東区湾岸埋立地は真っ先に居住対象外になる。おまけに江東区湾岸埋立地は揺れやすい地盤で長周期地震動などの影響を諸に受ける可能性もあるからそこに建つタワマンは問題外。

[327: 匿名さん]

まあ、こんなところで何言っても無駄。
どちらが正しいかは、市場が判断してくれるよ。

[328: 匿名さん]

そうそう、市場が判断してくれる。

江東区の平均坪単価が下がったのは液状化の影響での湾岸埋立地の売れ行き不調が原因だと言われているからね。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&pc=...

[330: 匿名さん]

残酷な現実・・・

[331: 匿名さん]

あれ、江東区、激安だな～
買い時か⁈

[332: 匿名さん]

江東区はまだまだ割高。

液状化地域だから坪150でも高い。

でも門前仲町や清澄白河の近辺は230以上の価値はあると思う。

[333: 購入検討中さん]

マジレスすると豊洲のマンションは値下がりしません。askーbidが離れている時には、賃貸に回せるからです。nttデータ、ihi、ユニシス、ibm、三菱証券、第一生命、マルハニチロ等そこそこの企業が隣接しているから賃貸需要は底堅いのです。そして、本当に売却したければ、賃貸でタイミングを時間を稼ぎながら売れば良い。bidが下がって売買成立困難になっても関係ないのです。

[334: 匿名さん]

賃貸でも大幅に下げないと難しいと思うよ。確かに有楽町まで４駅は好立地ではあるけど、震度５で液状化する地盤は悪立地とも言える。豊洲のタワマン敷地はＳＡＶＥ工法で基礎杭が打たれていると思うけど、それ以外の敷地までは本格的な土地改良されてないし、基礎杭が打たれていれば万全とは言えないからね。

[335: 匿名]

割高なんて言ってるのは買えない人だけだよ

残念ダケドね

[336: 匿名さん]

マジレスすると豊洲のマンションは値下がりしません。賃貸に回せるからです。
ただ買う人はいないので、売買希望者の住戸はほとんどが賃貸になると思います。
湾岸を脱出する唯一の手段が賃貸提供することです。
ただ、震度７レベルが来て液状化が今回以上になると賃貸者も出て行くから賃貸にして新たな物件を買うリスクは大きいかもしれない。

[337: 匿名]

まぁまぁ

実際に値下がりしてないからね。

詐欺師は値下がりした事にしたいんでしょ(笑)

[339: 匿名さん]

豊洲では＠55万円/㎡ぐらいしか動かなくなっちゃったね。

[341: 匿名]

江東区、安いですね、、

[342: 匿名さん]

震災後も結構取引は成立してるよ。

1 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩3分 江東区有明 52万円 2LDK
2003年から
2004年 2011年6月 準工業
2 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩5分 江東区有明 67万円 3LDK
2007年から
2008年 2011年6月 準工業
3 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩5分 江東区有明 72万円 2LDK
2007年から
2008年 2011年5月 -
4 ゆりかもめ 有明テニスの森 徒歩3分 江東区有明 54万円 2LDK
2003年から
2004年 2011年4月 準工業

1 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩6分 江東区豊洲 76万円 3LDK
2007年から
2008年 2011年6月 工業
2 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩5分 江東区豊洲 66万円 3LDK
2004年から
2005年 2011年6月 準工業
3 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩8分 江東区豊洲 101万円 2LDK
2007年から
2008年 2011年6月 工業
4 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩8分 江東区豊洲 81万円 3LDK
2006年から
2007年 2011年6月 工業
5 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩11分 江東区豊洲 64万円 3LDK
1999年から
2000年 2011年6月 準工業
6 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩3分 江東区豊洲 55万円 3LDK
1998年から
1999年 2011年5月 商業
7 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩6分 江東区豊洲 81万円 2LDK
2007年から
2008年 2011年5月 工業
8 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩8分 江東区豊洲 83万円 2LDK
2007年から
2008年 2011年5月 工業
9 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩9分 江東区豊洲 40万円 4LDK
1979年から
1980年 2011年5月 準工業
10 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩8分 江東区豊洲 81万円 2LDK
2007年から
2008年 2011年5月 工業
11 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩6分 江東区豊洲 88万円 3LDK
2007年から
2008年 2011年4月 工業
12 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩7分 江東区豊洲 108万円 3LDK
2008年から
2009年 2011年4月 工業
13 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩8分 江東区豊洲 81万円 2LDK
2007年から
2008年 2011年4月 工業
14 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩8分 江東区豊洲 79万円 3LDK
2007年から
2008年 2011年4月 工業
15 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩11分 江東区豊洲 58万円 1LDK
1999年から
2000年 2011年4月 準工業
16 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩4分 江東区豊洲 71万円 2LDK
2004年から
2005年 2011年4月 -
17 東京地下鉄有楽町線 豊洲 徒歩8分 江東区豊洲 91万円 3LDK
2006年から
2007年 2011年4月 -

[343: 匿名さん]

うわー。工場地域かあ。

[344: 匿名さん]

こんな感じの街だよ。

[345: 匿名さん]

緑も結構多い

[346: 匿名]

こりゃ津波で一撃ですな・・・

[347: 匿名さん]

大丈夫。AP+8メートルなエリアだよ。

津波は最大でも2メートル。
想定の2倍でも4メートル。
ぜんぜん大丈夫。

[348: 匿名さん]

歴史上からは、東京都湾岸は豊洲辺りは、1.5mで安全性あります、
品川は2m、横浜は4mですので微妙です。相模湾は6mから10m。
大阪は6mで、この前大阪市の発表では大阪の内陸部10kmまで浸水と予測をだしました。

[350: 匿名さん]

>実害ないし

避難場所のない高層難民

[351: 匿名さん]

349は湾岸マンションを販売しているデベ関係者のようです。
そうでなければこんな無責任な発言はできませんよ。リアル世界ではみんな液状化はものすごく気にしてるし、津波の恐怖も全然忘れてません。
そういうネガティブ要素が客の頭に刷り込まれているのを必死でもみ消そうとしてるようですが、ウソはいけませんね。
いくら不動産業界がモラルのかけらもない、売れればいいという風潮が強いといってもです。

[352: 匿名さん]

345の写真を見て緑が多くてステキ、なんて思う人は一人もいないと思うが。
よっぽど工場に囲まれた最悪な住環境で育った人でなければ。

[353: 匿名さん]

↑買えないとこうなるよ

[354: 匿名]

>>345

えっ？！

[355: 匿名さん]

普通の検討者は液状化地域も土壌汚染地域も除外しますからねぇ。

[356: 匿名さん]

豊洲には、元東京ガス工場跡地である中央卸売市場移転予定地もあるが、ベンゼン、シアン、ヒ素、重金属（水銀、６価クロム、鉛）等の有毒物質に汚染されていることが震災前から問題になっている。

水銀・６価クロム、鉛などの重金属やヒ素のように、年月をかけて体内に蓄積されていき慢性的中毒で死に至るケースもあるため、水俣病や土呂久ヒ素公害などの公害病のように、後々になってから大問題になる恐れもある。

国が定めた土壌汚染対策法では、26種類の物質について調査が義務付けられている。それにもかかわらず、東京都では、調査対象物質を7種類に絞っている。第三者によるデータの再検証、現場への立ち入りすらも拒否している。

http://www.jcp.or.jp/akahata/aik11/2011-06-29/2011062915_02_1.html

[357: 匿名さん]

東京都江東区の埋立地、豊洲にある中央卸売市場の移転予定地でも、液状化に伴う噴砂が地震直後に確認された。この敷地は東京ガス跡地で、表層地盤で有害物質による土壌汚染が確認され、震災前から話題になっていた。

ブルーシートで覆う拡散防止策が講じられたため、汚染土の流出や飛散による被害は発生しなかったが、地震時の液状化による噴砂で汚染した土が地表に出た場合、有害物質が拡散して健康被害に発展するリスクがあることを露呈した重要な事例となった。

汚染しやすい表層地盤は、液状化もしやすい砂地盤であることが多いという現実がある。

現在の土壌汚染対策の基本的な考え方では、直接的な摂取をする可能性のある砂場のような地表に露出した汚染土は掘削除去などによって根絶するが、地下にある直接的な摂取をする可能性が低い汚染土については掘削除去や浄化などの処理は義務付けられていない。

たとえ液状化による噴砂が確認されても、その有害性はその土地の所有者または関係者以外の者は知るすべが無い。

http://www.asahi-net.or.jp/~jv6m-nkmr/toyosu.html

[358: 匿名さん]

液状化には二つの側面があるのをしっかりと理解した方がいいよ。

瞬間的な大きな揺れをおさえる側面と揺れをユックリ長引かせる側面だね。

一般に液状化地域で戸建ての家が瞬間的に倒壊するようなことはない。だから死者も少ない。

東京大学生産技術研究所で地質・地盤・地形・地震など、地圏に関連する専門分野からの科学的アプローチにより、社会基盤に甚大な影響を及ぼす自然災害の軽減・防止を目的とした研究に取り組んでいる清田研究室の

http://shake.iis.u-tokyo.ac.jp/GDM/kamisu_itako.pdf

にあるよう液状化が顕著だった地域では瓦屋根の被害など時振動に起因する被害は、「液状化免震効果」でみられなかったりする。

だから、阪神淡路大震災のときは、液状化のおこりやすい湾岸部分の被害は少なかった。

実際に起きてみるまでは、どうなるかわからない。

でも生きるか死ぬかと言う点では、やっぱり火災を先に心配すべきだろう。

[360: 匿名さん]

>>358
http://shake.iis.u-tokyo.ac.jp/GDM/kamisu_itako.pdf

>>にあるよう液状化が顕著だった地域では瓦屋根の被害など時振動に起因する被害は、「液状化免震効果」でみられなかったりする。

>>だから、阪神淡路大震災のときは、液状化のおこりやすい湾岸部分の被害は少なかった。

↑1995 年兵庫県南部地震では側方流動による基礎杭の被害は、高速道路の橋脚基礎や建物基礎およびライフライン拠点施設の基礎にも数多く発生してるよ。知ったかぶりはやめた方がいいよ。しかもあんたの貼ったリンクは液状化で傾いた家屋の写真が掲示されてるよWW
http://www.jacic.or.jp/kenkyu/6/6-2-6.pdf


>>359
>>人命に影響がなく実害も一切無い液状化のリスクと

>>大火災や急傾斜地の地すべりリスク、

>>どちらが重大事項か、サルでも分かるだろう。

↑震度５程度で死者が出なかったから自慢になると思っている精神性は理解できないなあ。それに23区の内陸高台で今回の震度５の揺れで大火災や地すべりを起こした地域はないぞ。それに東北では今回の震災でハザードマップがあだになって犠牲者が増えた地域もあったよね？全くあてにならないとは言わないけどさあ。

>>市場は正直だ。

>>安全安心な湾岸地域のマンションの資産価値がグングン上がっている。

↑確かに市場は正直だ。だから江東区の平均坪単価が下がってる。平均坪単価を下げた要因は液状化の影響で湾岸埋立地が売れなくなってるからだと言われいてる。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&pc=...

[361: 匿名]

神戸の地震は断層地震、これは局部的な震災です。
東京では立川断層、2m以上ズレると想定されてますが
局地的なので豊洲は震度5くらいなので心配ありませんよ。

[362: 購入検討中さん]

そもそも、地震を心配したら家などどこにも買えない。

[363: 匿名さん]

ここの湾岸の人たちって、震災前に原発は大丈夫って言ってた東電と経産省の人たちみたいだね。

[364: 匿名さん]

>>366
>>局地的なので豊洲は震度5くらいなので心配ありませんよ。

↑あんた大丈夫？立川断層が起きたとして、局地的だから豊洲は震度５の揺れで済むって根拠がどこにあるんだ？根拠もなくあんたがそう信じたいだけだろ？

仮に次に来る地震が震度５だったとして、今回と同じ程度の液状化被害だけで済むって根拠はある？保証はある？

立川断層地震が局地的で豊洲は震度５の揺れで済むという根拠と、次に来る震度５の地震でも今回と同程度の液状化被害だけで済むという根拠を具体的に示してくれ。

[365: 匿名さん]

>>364の訂正版

366×⇒361○

>>361
>>局地的なので豊洲は震度5くらいなので心配ありませんよ。

↑あんた大丈夫？立川断層が起きたとして、局地的だから豊洲は震度５の揺れで済むって根拠がどこにあるんだ？根拠もなくあんたがそう信じたいだけだろ？

仮に次に来る地震が震度５だったとして、今回と同じ程度の液状化被害だけで済むって根拠はある？保証はある？

立川断層地震が局地的で豊洲は震度５の揺れで済むという根拠と、次に来る震度５の地震でも今回と同程度の液状化被害だけで済むという根拠を具体的に示してくれ。

[366: 匿名さん]

震度５程度で死者が出なかったから自慢になると思っているとはあきれましたね。

もちろん自分や家族の命が最優先であることに異論は無いが、余程の資産家でも無い限り、
住居を損傷してしまうことは人生で回復不可能なダメージを背負うことになってします。
そういう意味で住宅というものは、命の次に守るべき存在と言えるだろう。

わずか震度５程度で、実際に、あれほど揺れて、あんなに液状化してしまった豊洲
これが震度６や震度７の強い地震に襲われたときに、どれほどの液状化が起こり
他の地域ではほとんどありえないような５０～７０メートルクラスの豆腐のような
軟弱地盤ゆえにどれだけ恐ろしい揺れに襲われることだろう
その結果、地中の支持杭が次々に破断したり、構造壁、構造柱が損壊を受けて
修復不可能もしくは非常に高額な修繕金がかかる事態になる可能性も考えられる。

火災警戒地域などは論外でも液状化など無縁で軟弱でも無い住宅の選択肢がいくら
でもあるなかで、何が悲しくて軟弱液状化の＊＊のような江東区埋立地を選択
する必要があるだろう

賢明な検討者ならば、真っ先に江東区埋立地を選択から外すはずであるから
これからも江東区埋立地の評価と取引価格は下がり続けるだろう。

[367: 匿名]

なんかお疲れ様でした。

[368: 匿名どす]

また豆腐万歳さんか・・・

[369: 匿名さん]

なるほど、下落がとまらないわけですね。

[371: 匿名さん]

焼プリンばんざい
焼プリン大好き

[372: 匿名さん]

>>370
ＮＨＫ担当者に焼きプリンあげたら放送を止めてもらえるかな

[373: 匿名さん]

５０～７０メートルクラスの豆腐よりは、焼きプリンのほうがいいかもな。

[374: 匿名さん]

ゲンダイの次は、ＮＨＫ叩き、まだですか？