センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part8】

[輪番理事長]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て総戸数660戸の分譲マンションです。
前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
part6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160786/
part7:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/164944/

[523: マンション住民さん]

まあ理事会は次の総会で修繕積立金の細則を提案して大口定期は追認だね。
管理規約違反は３期の理事長は謝罪と当時の理事で留任している理事は理事会永久追放というところで。

[524: 入居済みさん]

>４行を提案したのは管理会社
多分管理会社は運用細則も提案して総会決議後に大口定期をやることになってた。
理事会は年寄りの暇つぶし集団だからあまり事の重要性を熟知せず定期預金をつくってしまった。
リスクは全くない取引であるけど理事長と会計担当理事は御粗末君だね。

[525: マンション住民さん]

その前に、抜き打ちで決済用普通貯金の通帳チェックをやる必要があるだろう。
ただし監事は信用出来ないから、第三者がやる必要がある。

[526: マンション住民さん]

本当に信頼できてマンションのために私欲を捨ててやってくれる理事長なら４期４年を限度にお願いしたいですね。

[527: マンション住民さん]

>多分管理会社は運用細則も提案して総会決議後に大口定期をやることになってた。

pay offの関係で、直前の総会で議論されて、預金の分散を理事会に一任として承認されている。
理事会は、総会の承認のもとにやっている。

>理事会は年寄りの暇つぶし集団だからあまり事の重要性を熟知せず定期預金をつくってしまった。

これは間違った推測である。

[529: マンション住民さん]

>>528
そんな決議はない。
一般的に、そんな決議をしたら理事会の不正の温床になりやすい。

[531: マンション住民さん]

＞預金の分散を理事会に一任として承認されている。
それは理事会の拡大解釈で非常に危険。
無利息で貸金庫みたいな決済用普通貯金だけじゃなく、預金の分散による運用について提案があって、その方法の検討を理事会に一任されただけで実施まで一任されていない。議事録や理事会報読めばわかる。住民もそんなバカなことするわけがない。
例えば、分散運用として定期預金以外に外貨預金や仕組預金なんてやったらどなる？
一般的には、運用を検討した結果、運用方法を住民に説明しコンセンサスをとった上で、総会（臨時or定期）決議をしてから実施するもの。
事実、決済用普通貯金は総会承認後の2/16から実施した。
管理規約で「修繕積立金の保管及び運用方法」は総会決議が必要。（管理規約第57条第9項）

[532: マンション住民さん]

過去の総会で実施まで一任されたのは2期のCATV導入（JCOM）だけだよ。
だけど一部住民のコンセンサスが得られないため、導入を断念してる。
決して一任されたからと言って強引に導入はしなかった。
2期理事長の判断は正しかった。

[534: 入居済みさん]

まあ、３期は理事会も悪いなら監事も悪い。でもそれを承認した住民も悪い。
３期は定期総会で承認されたから、それよりも、この失敗を糧にこれからのことを考えた方がいい。
で、４期、５期は修繕積立金の運用はどうなってるの？これは３期からの重要引き継ぎ事項だ。
不思議なのは４期に入った途端、修繕積立金の運用に関しては理事会はダンマリ決め込んでることだ。

[535: マンション住民さん]

>それは理事会の拡大解釈で非常に危険。

当該期総会において、あくまでもpay offの関係で、
必要な決済資金以外は定期預金で分散すへきとなり
銀行の選別と、その金額が理事会一任となった。
しかし、定期以外の運用は、議題になっていない。

>一般的には、運用を検討した結果、

すべての総会に出席しているが、定期以外の運用の議論は全くしていない。

[536: マンション住民さん]

この掲示板に書き込みしている諸氏の方は、毎回総会に出席しているのだろうか？
書き込み内容から判断すると、総会には無縁に感じますが。
そうだとしたら、今後出席して建設的な意見をだし、議論をかさねたら
いいと思う。

[537: マンション住民さん]

>>535
それならなぜ修繕積立金運用細則を作るのか？
後追いでは結果を是認するだけで意味はない。
そしてなぜ4期に引き継ぐのか？議事録では結論が出ないからが理由。
なんの結論か？

>>536
出ても出なくても、議事録に書かれたことが唯一証拠になる。
書かれないことは「言った言わない」で証拠にならない。
総会でもいいが、口ではなく文書で正式に申し入れることだと思う。

[538: マンション住民さん]

>それならなぜ修繕積立金運用細則を作るのか？

総会で議論されたことは無い。
推測の範疇になり、誤解のもとになるので
コメントしない。

[539: マンション住民さん]

>>538
管理規約の附属規定の細則の制定は、これも総会決議事項。
本格的な運用を企図していたから細則案を作っていたことになる。
細則は3期はあきらめて4期に引き継いだ。しかし4期は何もしていない。
5期で総会議案にするのでは？

[540: マンション住民さん]

>管理規約の附属規定の細則の制定は、これも総会決議事項。

　　　　確かに。

>しかし4期は何もしていない。

　　　　当然、総会でも議論していない。

[541: 入居済みさん]

＞＞５３１
私も昔、銀行で大口定期組む時に「仕組み預金」を勧められました。
「定期預金よりも利率がいいですよ！」と。おっとその手に乗るか！
結果的に定期は1本にしないで3本に分けました。5年定期で分散です。
このマンション買うときに、頭金にするために1本解約しました。
この定期、今では信じられない年利1.7%なのです。

[542: マンション住民さん]

>>540
４期からは地下にもぐったのか？

[543: マンション住民さん]

>542
現、理事会の審議実態は理事会報でしか把握していない。

[544: マンション住民さん]

月に２回も３時間以上理事会やってるんで理事会報に載せるのも大変なんですよ。

[545: マンション住民さん]

>>544
理事会報は理事は自分で書いてないよ。管理会社が書いてる。
だって管理会社が書いた表現そのままだもん。住民が読んでも直ぐわかる。
理事が自分で書いた理事会報は前任理事長が書いた理事会報だよ。

[546: マンション住民さん]

暇なんで世間話で２時間半、後の３０分でちょいのちょいで審議してます。

[547: マンション住民さん]

ちょいのちょいは管理会社の言うとおりハイのハイです。
すみません無報酬で片手間なもんで暇つぶしてます。

[549: マンション住民さん]

>>541
1.7%のそれ新生銀行ですね。
私も2009年に新生で数本定期組みましたよ。ペイオフの範囲内で。
３期が定期預金検討した当時、管理会社が提案した４行の金利は年利0.3%前後。
そのとき新生は1.7%。あおぞら銀行は複利でそれに近い金利でした。
日本振興銀行も高金利だったけど、これはちょっと・・・・
わざわざメガバンクの定期解約して新生に乗り換えたくらいです。
自分で調べてやれば高金利定期の銀行あったのに。もったいないですね。
5年間寝かせておくお金ですから、ペイオフの範囲内で高金利狙えたはずです。

[550: 入居済みさん]

＞月に２回も３時間以上理事会
理事会で全てを処理するとそうなるでしょう。
理事会外で大半を処理するようにしないと。
理事会は決議中心にして理事会外で理事は仕事をするようにしないと。
役員会でもワーキングでも。

[551: マンション住民さん]

理事会が３時間も４時間もだらだらやってると、
時間拘束されるのいやで理事は欠席するようになるよ。
それでも出るのは村社会を楽しみたい暇人理事だと思う。
４期もやるなんて異常だ。

[552: 住民さんＡ]

＞４期からは地下にもぐったのか？
「地下にもぐった」は揶揄だとしても、公式に表に出せないと言うことか？
でも運用するためには市場に流すことになる。
誰かが言ってた「ロンダリング」は言いえている。

[553: 住民さんＡ]

>>551
３時間も４時間もやると途中で休憩が入るから更にムダ時間が増える。
悪循環だ。でもこのムダがたまらなく好きな暇人はいるよ。

[554: マンション住民さん]

>>549
当時話題になった新生銀行の「実りの円定期→5年もの年率1.7％」だね。
1000万円なら5年後に利息だけで1000×0.017×5×0.8＝68万円。
結構乗り換えた人が多かった。2009年6月末で募集終了した。
これで当時の新生銀行は短期に兆単位の金を集めた。
この新生のなりふり構わずの金集めにメガバンは苦々しく思ってた。

[555: マンション住民さん]

＞理事会報は理事は自分で書いてないよ。管理会社が書いてる。
それでは会報担当理事の職務は？
５期では４期理事長が防災と会報をまずは決めるよう主導したけど。

[556: マンション住民さん]

毎回理事会のたびに理事会飲食物代\1,560支出している。
これはムダだ。働かざる者食うべからず。自分で用意しろ。

[557: マンション住民さん]

タバコ吸う理事は禁煙ガマンできるのは2時間まで。
それ以上禁煙すると禁断症状が出て顔がヤニ色に変わりけいれんを起こす。
健康上良くない。理事会審議は2時間以内にすべきだ。

[558: マンション住民さん]

一度監事は決済用普通貯金の入出金履歴を抜き打ち監査して住民に公表したほうがいい。

[559: マンション住民さん]

そうだね。
修繕積立金の決済用普通口座は、H21.2.16からは入金はあるけど出金はないはず。今回は免震装置精密点検費の出金があるけど。
この通帳の出金記録がわかれば、４期からは何も運用されてないことが証明できる。
そうなると、専門家の意見を聞いて修繕積立金運用の検討を始めた方がいい。もちろん住民説明会も必要。
このマンション、金融系や個人トレードしてる住民が結構いるから検討委員会立ち上げたら委員集まるよ。
そうじゃなくても「金の運用」の話はみんな興味あるから普通の人でも委員に募集すると思う。

[560: マンション住民さん]

「１５０戸の５年目マンションの現状」

管理費は１戸当たり月平均８０００円、
修繕積立金は月平均９０００円＋駐車場代月平均２２００円

安全、安定性を重視した運用をしている。

修繕積立金　　１２０００万（修繕積立金は毎年２０００万）
内訳
決済用預金　　　１５００万（毎年５０〜２００万修繕に支出予定）
定期預金　　　　５０００万（１０００万×５金融機関）
すまいる債　　　　５００万（毎年５００万積立予定）
マンション保険　５０００万（購入時の一時積立金含み、半年後の新規契約より）

定期預金は今後も口数が増加する予定です。

修繕にかかわるものは修繕積立金より支出するため
管理費の決済用預金は各年度末残で３００万と少なめ。

細かい規定はないが、３０年長期修繕計画の中でで大規模修繕
に合わせて預金計画を作成し、各年度の運用は総会で決定している。

[561: 匿名]

運用の話だけど、500円で500株だけ売り抜ける予定。
これで2回目のスウィングトレードだ。
残り1,000株は、今回は1,000円まで粘る予定。

東京電力　1,500 株
平均取得価額 236.00
現在値［円］ 441
時価評価額［円］ 661,500
評価損益［円］ 307,500
評価損益率 +86.86 %

[562: マンション住民さん]

評価損益率が100%になった時点で一旦手仕舞いした方がいいんじゃないか？
今の東電は法案成立いかんで流動的だから。オレは怖くて東電には手が出せない。

[563: 入居済みさん]

＞４行を提案したのは管理会社だよ。理事会報に載ってた
管理会社に金融機関の候補を提案させる意味ってあるのですか？
自分で調べれば定期の利率なんてすぐわかりますよ。
それを基に銀行の与信判断して選定すればいいのじゃないですか？
それほどにまで理事は仕事しないのですか？
それと理事会報にわざわざ「管理会社より提示された」なんて書かないものですよ。
広報にこんなこと書いたら「能無し理事」を自ら住民に公表したことになります。

[565: マンション住民さん]

その通りだと思う。
臨時総会の議長見てても「これで４期もやってる人なの？」と思う。
４期も暇つぶししたてなら分かりますが。

[566: 住民さんＡ]

修繕積立金運用細則の骨子は下記でいいだろう。

１．細則が存在する根拠と目的
２．修繕積立金という性格上、財産の保全（損をしない）を第一にすること。
３．安全な金融機関の選択基準
４．安全な金融商品の選定基準（禁止金融商品の明示を含む）
５．上記３．４の財産が預け入れ中にそれぞれの基準を満たさなくなった場合の対処法
６．細則の範囲内において理事会判断で総会に諮ることなく実行できるか、できないか。
７．できるとした場合の組合員に対する報告のありかた。
８．その他

この骨子で３期で作った修繕積立金運用細則の案が出来てるかどうかだ。
だれが正式に理事会に対して申し出てみないか？
理事会は絶対に案を公開しないと思う。

[567: マンション住民さん]

>理事会報にわざわざ「管理会社より提示された」を認める能無し理事
今までのキャリアで指示待ちの仕事に慣れて何とも感じないんだから仕方ないよ。
もともと時間つぶしに慣れているからこれも何とも感じないんだから仕方ないよ。
悪いことはしないと思うから良いんじゃない。

[568: マンション住民さん]

>>566
資金効率を考えた最適なポートフォリオをどう構成していくか。
そこまでは必要ないかな？

[569: マンション住民さん]

修繕積立金をポートフォリオなんて考える程の資金運用をするのかどうかでしょう。
そこまでやるとある程度のリスクを抱えて運用するわけですから専門家が必要だと思います。
あなならアドバイザーになれるかもしれませんね。
私は無理です。100万前後の小金で小遣い稼ぎの個人投資ですから。

[570: 住民さんＡ]

４期の時に理事長が長期修繕計画の専門委員会を立ち上げると宣言して５期に理事留任していますから、彼に専門委員会を立ち上げさせればいいと思います。
修繕積立金の運用は、その専門委員会の中で分科会として活動すれば、３期で作った運用細則案も生きてくるでしょう。
これを考え実行するのが５期理事長の仕事です。理事会で４期も延々としてる無駄話してる暇はないですよ！

それとマンション修繕積立金信託について信託銀行に行って説明聞くのも勉強になるでしょう。

[571: 住民さんＢ]

＞それとマンション修繕積立金信託について信託銀行に行って説明聞くのも勉強になるでしょう。
資金運用考えてる理事は自ら勉強しないとだめですね。管理会社に定期預金調べさせてるなら理事として失格です。その失格の理事が運用細則など作れるわけがない。これも管理会社に丸投げ。

[572: マンション住民さん]

>>570
りそな銀行の「マンション修繕積立金信託」ですね。
細かく調べてませんが、
信託期間：５年以上
元本保証：あり
金額：１０００万円以上
修繕費用：いつでも引き出しできる
予想配当利率：0.1%
とか。