センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part8】

[輪番理事長]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て総戸数660戸の分譲マンションです。
前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
part6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160786/
part7:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/164944/

[462: マンション住民さん]

＞管理組合でマネーロンダリングつてどんなことするの？
一般に考えられるのは、修繕積立金の運用で起こり得ると思う。
総会決議で決められた運用方法以外の運用を一部の役員が行う。
住民には一切知らせず、理事会でも黙認し、監査でも触れずにいたら分からない。
ただ、こういったのって大穴あけた時にバレてしまう。
総会で決議された運用方法以外の闇運用をしているってことでロンダリングと言うのだろう。
それをチェックするのが監事の仕事だ。
ここのマンションの修繕積立金がいくらあるか住民は知っておいたほうがいい。
これは総会議案書の決算書みれば分かる。そしてそれがどのように運用されてるか。

[463: マンション住民さん]

>総会で決議された運用方法以外の闇運用をしているってことでロンダリングと言うのだろう
でたらめ言わないでください。
麻薬犯罪とかで不正な資金を金融機関を通じてきれいな資金に見せかけることを言う。
違法なお金を管理組合が受け入れる取引は発生しないでしょう。
だから管理組合でマネーロンダリングは発生しないよ。

[464: マンション住民さん]

>修繕積立金の運用
元本の安全性が確保される運用が一番。
国債（満期保有）・金融機関預金が一般的
投資信託・株式運用・外貨取引は元本割れがありハイリスク・ハイリターン
企業貸付・理事貸付・不動産投資・住民互助貸付・無尽講は禁止

[465: 住民さんＡ]

>>463
462は管理組合に当てはめた一般論じゃないか？
総会決議で決定した運用以外の運用をすることを言ってるのだと思う。
ロンダリングに関しては、過去スレの投稿に出てきてた。非常に奇異な感じがした。
そしたら、その記事は掲示板管理者が即削除した。part5のNO.716の記事。

[466: 住民さんＡ]

一般的に素人集団であるマンションの管理組合のお金を、
ネコババ・横領・着服する管理会社と一部の管理組合役員が後を絶たない。
その着服したお金を金融機関で第三者の口座に入金して分からないようにする。
これは立派なマネーロンダリングだね。

[467: マンション住民さん]

>>462
マネーロンダリングの意味をよく知らないお年寄りの独りよがりの解釈です。

[468: マンション住民さん]

>総会決議で決定した運用以外の運用
規定外運用で損失を生じた場合は理事会が賠償責任を負うだろう。

[469: マンション住民さん]

ところで、うちのマンションの修繕積立金の運用はどうなってるのですか？億単位ですよね。

[470: 住民さんＡ]

ロンダリングでもファンドでも株でもなんでもいいけど、金の話するなら前提がある。
管理組合の修繕積立金の保管方法と運用方法の決定は理事会で勝手に決められないってこと。
総会決議が必要だってこと。この情報共有を前提にして話をしないと空中分解する。

[472: 住民さんＡ]

>>471
その総会決議で決まった運用方法は？

[476: 住民さんＢ]

>>474
利息ゼロのな。運用じゃなくて保管だろう。

[477: マンション住民さん]

>>475
現実的でない。そんなことしたら通帳25冊以上いるだろう。わけわからめになる。

[478: 匿名]

>>476
貸金庫代わりだ。
デフレ時代の安全第一運用だから仕方ない。
ブラジル国債でも買ってみるかい。

[479: 匿名]

>現実的でない。そんなことしたら通帳25冊以上いるだろう。わけわからめになる
年寄りは相変わらず頭が固いね。
銀行の信用度に応じて分散だろう。
５～６冊でしょうね。

[480: マンション住民さん]

>>479
この話題の真意を理解しないと。
口座数と銀行は決算書みれば分かる話。
修繕積立金の保管・運用と理事長→監事→監事との絡みを理解しないと。
だからまずは総会決議された保管・運用方法は何かだ？

[481: 元理事]

一時、すまいる債の話出たけど立ち消えになった。

[482: 匿名]

>総会決議された保管・運用方法は何かだ
これも決算書みれば分かる話。

[483: 住民さんＡ]

今、結構大きい地震だ。

[484: 住民さんＡ]

>>482
そうなると総会決議された以外の保管・運用があるわけだ。なんでだろう？

[485: 元理事]

修繕積立金の保管・運用について一番検討したのが３期。
総会決議では2期で決議した保管方法しかないはず。
3期で修繕積立金運用細則の案も作って4期に引き継いだが、
4期で立ち消えになってる。

[486: 匿名]

>すまいる債の話出たけど立ち消えになった
積立ができる管理組合の要件を満たしていないのですまいる債での運用はできない。

[487: マンション住民さん]

＞3期で修繕積立金運用細則の案も作って4期に引き継いだが、
＞4期で立ち消えになってる。
引継ぎで留任してるくせにかに何もしないのですから、引継ぎ留任は理由にならないでしょう。
別の理由で留任してるのですね。

[488: 匿名]

>総会決議された以外の保管・運用があるわけだ
証券会社・銀行に相談したら喜んで飛んでくるよ。
リスクをとりたくないから銀行に預けておくんだろう。
債券は価格変動リスクがあるんで金利上昇すると含み損になるんで責任追及されるだろう。

[489: 住民さんＡ]

＞4期で立ち消えになってる。
なぜですか？３期の理事長や理事が４期に留任してるのに・・・・

[491: 住民さんＣ]

>>488
個人運用の話だけど、不謹慎かもしれないが原発事故後に大幅に値下がった東電株、
現物で数十万の資金でスウィングトレードしただけでかなり利益抜けるよ。
500円で売り抜けるやり方で2回やってる。だけどものすごく怖い。
ハイリスク･ハイリターンだから覚悟がいる。

[492: 入居済みさん]

>>491
怖いと思うよ。「配管から漏水」だけでも株価下がるから。
売り抜け時が一番難しいと思う。

[493: 元理事]

まず、修繕積立金の保管方法と運用方法については、管理規約第57条第9項により総会決議が必要。
そうなると理事会で議案を作成し総会に上程して住民決議を経ないと保管も運用も出来ない。
第2期管理組合では、当初複数金融機関口座での大口定期預金を検討し、総会議案でに上程しようとしたが、ペイオフを考えると多数の銀行に分散させねばならず現実的でないので、ノーリスク・ノーリターンな方法で総会に上程した。
それが「決済用普通貯金」で第2期定期総会で承認決議された。
これは1,000万円超えていても全額保護され要求払い・決済サービスが出来るが、無利息である。
これが唯一の「修繕積立金の保管方法と運用方法」である。

次は第３期管理組合の方にバトンタッチする。続けてくれ。

[494: マンション住民さん]

>ペイオフを考えると多数の銀行に分散させねばならず
あほな理事連中だね。
短期国債購入を考えつかなかったのかな？
すべての銀行がペイオフにはならないよ。
銀行の決算状況見れば安全な銀行はあるはず、それとも全くそんな知識がないのかな。
国債６割、大口定期２割、普通預金１割とか。
住民に理事会の無策により失われた利息を請求したいですね。

[495: マンション住民さん]

>国債６割、大口定期２割、普通預金１割
合計が合わないので適当に分散って言うことで。

[496: 住民さんＣ]

理事会の下部組織にエムポタ住人じゃないけど修繕積立金運用特別委員会をつくったらいいね。

[497: マンション住民さん]

そうなると決算書にある４行の定期預金ってなに？
総会決議してないんじゃないの？

[498: 入居済みさん]

>決算書にある４行の定期預金
少しは運用しようとしたんじゃないかな。
実害はないから大目に見てやれよ。
理事会虐めはもう辟易してるよ。
爺さん仲良し理事会だから悪いことしなければ暇つぶしを楽しませてやれ。

[499: マンション住民さん]

>>497
第３期管理組合理事会の管理規約違反ですね。呆れた！

[500: 匿名さん]

意識が高い人。

早く理事を代わってやれよ。
いっその事運用細則でも作って運用してみればいいんじゃないの。

そうだよ、運用細則作って理事会にぶつけてくれ。

[501: マンション住民さん]

修繕積立金運用細則は3期理事会内ワーキングで案を作ってる。
それを4期管理組合に引き継いで当時の役員を4期の理事長と監事に送り込んでるにも関わらず、何もしていない。その理由がなんなのかだ。ナゼ引継ぎ事項なのにやらないのか？

[502: 入居済みさん]

どこの管理組合も金に関しては叩けば埃はでるよ。
それ叩くのが監事だけどね。

[503: マンション住民さん]

>>499
それホントですか？

[504: 住民さんＡ]

修繕積立金の運用に関しては、住民にも色々案があるでしょうから、理事会内で検討するのではなく、マンション全体としてワーキングを作って検討した法がいいでしょう。これは長期修繕計画の原資になるわけですから、これから理事会が設置する長期修繕専門委員会の分科会としてやることになります。
ただ、運用はどうしてもリスクを伴いますので、慎重を期す必要があります。そのあたりの経験と知識のある住民を公募すればいいでしょう。
まずは理事会は隠してないで「修繕積立金運用細則（案）」を情報開示する必要があります。

[505: マンション住民さん]

３期で修繕積立金の運用に関して定期預金の開設、運用細則作りして４期に引き継いでるのに、３期の理事長が４期の監事、３期の理事が４期の理事長になった４期でパタッと検討をやめたのことに因果関係がありそうだ。

[506: マンション住民さん]

>>499
監事はなに監査してたのですか？

[507: マンション住民さん]

＞運用細則でも作って運用してみればいいんじゃないの
運用細則とは、多分何らかの制限をかける内容になると思います。
修繕積立金の保管運用方法は、多くのマンション管理組合では総会決議になります。
しかしタイムリーで柔軟な運用等を行うために理事会決議に変更しようとの動きがあります。
ただ修繕積立金は保全に重点を置くべきもので、安易に規約改訂で理事会決議にすることは危険です。

[508: 住民さんＢ]

ところで大橋理事長ってほぼ毎回立候補して最長不倒の4期連続理事だったとは・・・・
どんな成果と実績あげたのだろう？懇談会や臨時総会見たかぎりでは・・・・

[509: 入居済みさん]

>定期預金の開設
総会にかけずに定期預金を開設した。
すごい理事会だね。
銀行名と金額を明示して事後承認かな。

[510: マンション住民さん]

>銀行名と金額を明示して事後承認かな。

毎期総会に出席しているが、定期預金の件は総会で
満場一致で承認済みである。

[511: マンション住民さん]

>>510
それは2期の総会ですか？3期の総会ですか？
2期の総会では決済用普通貯金しかなかったと記憶してます。

[512: マンション住民さん]

>>511 　　　総会の議事録読めばわかるよ。

[513: マンション住民さん]

>>512
3期の総会は出席しませんでしたし関係書類も捨ててありません。
3義の総会で決まったのですね。

[514: 匿名]

＞事後承認
それは一般にあり得ない。
管理組合管理規約に総会決議事項と理事会決議事項が明確に規定されているから。
修繕積立金の運用は、507で述べられている通り理事会決議に変更しようと言う動きが多い。
その場合は管理規約の変更が必要。管理規約の変更は総会決議。

[515: 住民さんＡ]

当然業務監査に引っかかると思う。でも監事も仲間だからか？

[516: 住民さんＢ]

だから監事が翌期監事で留任するとか、理事長が翌期に監事に就任するとか、
本来はあってはならないこと。馴れ合い監査の原因になる。

[517: 住民さんＢ]

>>512
議事録に書いてあるとのことでしたので調べてみましたら、第3期第5回理事会報に、
「修繕積立金会計の資金運用のため、理事会決議に基づき４行の大口定期貯金口座が開設され、その通帳の預かり証提出されました。」
と書かれていました。
やはり修繕積立金の運用方法は管理規約で総会決議が必要なのに違反して理事会決議にしたのですね。
完全にアウトです。監事は業務監査してませんね。

[518: 匿名]

ﾌﾟｯ!　公式記録に残すなよー、ったくー!

[519: マンション住民さん]

3期理事会は確信犯だな。悪質極まりない。
2期理事会が総会決議で決済用普通貯金やったこと知っててやってるから。
それと決済用普通貯金に全額入れてるから何もあせって定期預金組む必要もない。
十分時間をかけて専門家交えて検討すればいいこと。
それを理事会決議で1000万4本の定期預金を勝手にやったのは何か理由があるはず。
その後の動きを見ても運用細則案まで作ってながら次期に引継ぎということで動きがとまった。
そうかといって4期では一切触れず5期に入ってる。
同時に3期の理事長や理事がその後留任留任で5期まで残留。
いったい4本の定期預金は難だったのか？何かある。

[520: 匿名]

手続きについてはお粗末だが、悪質言うほどの事ではないだろう。何か実害でも有ったのかな。

それより、その理事会決議を黙って通した監事と管理会社のお粗末さは何なのって感じだね。
管理会社ダメダメじゃん。実は、管理会社が提案していたりしてね。

[521: マンション住民さん]

＞手続きについてはお粗末だが、悪質言うほどの事ではないだろう。何か実害でも有ったのかな。
そうではないと思う。
理事会が管理規約違反しているのだから住民の管理規約違反は問えないということだとと思う。

[522: 住民さんＡ]

＞管理会社が提案していたりしてね。
４行を提案したのは管理会社だよ。理事会報に載ってた。

[523: マンション住民さん]

まあ理事会は次の総会で修繕積立金の細則を提案して大口定期は追認だね。
管理規約違反は３期の理事長は謝罪と当時の理事で留任している理事は理事会永久追放というところで。

[524: 入居済みさん]

>４行を提案したのは管理会社
多分管理会社は運用細則も提案して総会決議後に大口定期をやることになってた。
理事会は年寄りの暇つぶし集団だからあまり事の重要性を熟知せず定期預金をつくってしまった。
リスクは全くない取引であるけど理事長と会計担当理事は御粗末君だね。

[525: マンション住民さん]

その前に、抜き打ちで決済用普通貯金の通帳チェックをやる必要があるだろう。
ただし監事は信用出来ないから、第三者がやる必要がある。

[526: マンション住民さん]

本当に信頼できてマンションのために私欲を捨ててやってくれる理事長なら４期４年を限度にお願いしたいですね。

[527: マンション住民さん]

>多分管理会社は運用細則も提案して総会決議後に大口定期をやることになってた。

pay offの関係で、直前の総会で議論されて、預金の分散を理事会に一任として承認されている。
理事会は、総会の承認のもとにやっている。

>理事会は年寄りの暇つぶし集団だからあまり事の重要性を熟知せず定期預金をつくってしまった。

これは間違った推測である。

[529: マンション住民さん]

>>528
そんな決議はない。
一般的に、そんな決議をしたら理事会の不正の温床になりやすい。

[531: マンション住民さん]

＞預金の分散を理事会に一任として承認されている。
それは理事会の拡大解釈で非常に危険。
無利息で貸金庫みたいな決済用普通貯金だけじゃなく、預金の分散による運用について提案があって、その方法の検討を理事会に一任されただけで実施まで一任されていない。議事録や理事会報読めばわかる。住民もそんなバカなことするわけがない。
例えば、分散運用として定期預金以外に外貨預金や仕組預金なんてやったらどなる？
一般的には、運用を検討した結果、運用方法を住民に説明しコンセンサスをとった上で、総会（臨時or定期）決議をしてから実施するもの。
事実、決済用普通貯金は総会承認後の2/16から実施した。
管理規約で「修繕積立金の保管及び運用方法」は総会決議が必要。（管理規約第57条第9項）

[532: マンション住民さん]

過去の総会で実施まで一任されたのは2期のCATV導入（JCOM）だけだよ。
だけど一部住民のコンセンサスが得られないため、導入を断念してる。
決して一任されたからと言って強引に導入はしなかった。
2期理事長の判断は正しかった。

[534: 入居済みさん]

まあ、３期は理事会も悪いなら監事も悪い。でもそれを承認した住民も悪い。
３期は定期総会で承認されたから、それよりも、この失敗を糧にこれからのことを考えた方がいい。
で、４期、５期は修繕積立金の運用はどうなってるの？これは３期からの重要引き継ぎ事項だ。
不思議なのは４期に入った途端、修繕積立金の運用に関しては理事会はダンマリ決め込んでることだ。

[535: マンション住民さん]

>それは理事会の拡大解釈で非常に危険。

当該期総会において、あくまでもpay offの関係で、
必要な決済資金以外は定期預金で分散すへきとなり
銀行の選別と、その金額が理事会一任となった。
しかし、定期以外の運用は、議題になっていない。

>一般的には、運用を検討した結果、

すべての総会に出席しているが、定期以外の運用の議論は全くしていない。

[536: マンション住民さん]

この掲示板に書き込みしている諸氏の方は、毎回総会に出席しているのだろうか？
書き込み内容から判断すると、総会には無縁に感じますが。
そうだとしたら、今後出席して建設的な意見をだし、議論をかさねたら
いいと思う。

[537: マンション住民さん]

>>535
それならなぜ修繕積立金運用細則を作るのか？
後追いでは結果を是認するだけで意味はない。
そしてなぜ4期に引き継ぐのか？議事録では結論が出ないからが理由。
なんの結論か？

>>536
出ても出なくても、議事録に書かれたことが唯一証拠になる。
書かれないことは「言った言わない」で証拠にならない。
総会でもいいが、口ではなく文書で正式に申し入れることだと思う。

[538: マンション住民さん]

>それならなぜ修繕積立金運用細則を作るのか？

総会で議論されたことは無い。
推測の範疇になり、誤解のもとになるので
コメントしない。

[539: マンション住民さん]

>>538
管理規約の附属規定の細則の制定は、これも総会決議事項。
本格的な運用を企図していたから細則案を作っていたことになる。
細則は3期はあきらめて4期に引き継いだ。しかし4期は何もしていない。
5期で総会議案にするのでは？

[540: マンション住民さん]

>管理規約の附属規定の細則の制定は、これも総会決議事項。

　　　　確かに。

>しかし4期は何もしていない。

　　　　当然、総会でも議論していない。

[541: 入居済みさん]

＞＞５３１
私も昔、銀行で大口定期組む時に「仕組み預金」を勧められました。
「定期預金よりも利率がいいですよ！」と。おっとその手に乗るか！
結果的に定期は1本にしないで3本に分けました。5年定期で分散です。
このマンション買うときに、頭金にするために1本解約しました。
この定期、今では信じられない年利1.7%なのです。

[542: マンション住民さん]

>>540
４期からは地下にもぐったのか？

[543: マンション住民さん]

>542
現、理事会の審議実態は理事会報でしか把握していない。

[544: マンション住民さん]

月に２回も３時間以上理事会やってるんで理事会報に載せるのも大変なんですよ。

[545: マンション住民さん]

>>544
理事会報は理事は自分で書いてないよ。管理会社が書いてる。
だって管理会社が書いた表現そのままだもん。住民が読んでも直ぐわかる。
理事が自分で書いた理事会報は前任理事長が書いた理事会報だよ。

[546: マンション住民さん]

暇なんで世間話で２時間半、後の３０分でちょいのちょいで審議してます。

[547: マンション住民さん]

ちょいのちょいは管理会社の言うとおりハイのハイです。
すみません無報酬で片手間なもんで暇つぶしてます。

[549: マンション住民さん]

>>541
1.7%のそれ新生銀行ですね。
私も2009年に新生で数本定期組みましたよ。ペイオフの範囲内で。
３期が定期預金検討した当時、管理会社が提案した４行の金利は年利0.3%前後。
そのとき新生は1.7%。あおぞら銀行は複利でそれに近い金利でした。
日本振興銀行も高金利だったけど、これはちょっと・・・・
わざわざメガバンクの定期解約して新生に乗り換えたくらいです。
自分で調べてやれば高金利定期の銀行あったのに。もったいないですね。
5年間寝かせておくお金ですから、ペイオフの範囲内で高金利狙えたはずです。

[550: 入居済みさん]

＞月に２回も３時間以上理事会
理事会で全てを処理するとそうなるでしょう。
理事会外で大半を処理するようにしないと。
理事会は決議中心にして理事会外で理事は仕事をするようにしないと。
役員会でもワーキングでも。

[551: マンション住民さん]

理事会が３時間も４時間もだらだらやってると、
時間拘束されるのいやで理事は欠席するようになるよ。
それでも出るのは村社会を楽しみたい暇人理事だと思う。
４期もやるなんて異常だ。

[552: 住民さんＡ]

＞４期からは地下にもぐったのか？
「地下にもぐった」は揶揄だとしても、公式に表に出せないと言うことか？
でも運用するためには市場に流すことになる。
誰かが言ってた「ロンダリング」は言いえている。

[553: 住民さんＡ]

>>551
３時間も４時間もやると途中で休憩が入るから更にムダ時間が増える。
悪循環だ。でもこのムダがたまらなく好きな暇人はいるよ。

[554: マンション住民さん]

>>549
当時話題になった新生銀行の「実りの円定期→5年もの年率1.7％」だね。
1000万円なら5年後に利息だけで1000×0.017×5×0.8＝68万円。
結構乗り換えた人が多かった。2009年6月末で募集終了した。
これで当時の新生銀行は短期に兆単位の金を集めた。
この新生のなりふり構わずの金集めにメガバンは苦々しく思ってた。

[555: マンション住民さん]

＞理事会報は理事は自分で書いてないよ。管理会社が書いてる。
それでは会報担当理事の職務は？
５期では４期理事長が防災と会報をまずは決めるよう主導したけど。

[556: マンション住民さん]

毎回理事会のたびに理事会飲食物代\1,560支出している。
これはムダだ。働かざる者食うべからず。自分で用意しろ。

[557: マンション住民さん]

タバコ吸う理事は禁煙ガマンできるのは2時間まで。
それ以上禁煙すると禁断症状が出て顔がヤニ色に変わりけいれんを起こす。
健康上良くない。理事会審議は2時間以内にすべきだ。

[558: マンション住民さん]

一度監事は決済用普通貯金の入出金履歴を抜き打ち監査して住民に公表したほうがいい。

[559: マンション住民さん]

そうだね。
修繕積立金の決済用普通口座は、H21.2.16からは入金はあるけど出金はないはず。今回は免震装置精密点検費の出金があるけど。
この通帳の出金記録がわかれば、４期からは何も運用されてないことが証明できる。
そうなると、専門家の意見を聞いて修繕積立金運用の検討を始めた方がいい。もちろん住民説明会も必要。
このマンション、金融系や個人トレードしてる住民が結構いるから検討委員会立ち上げたら委員集まるよ。
そうじゃなくても「金の運用」の話はみんな興味あるから普通の人でも委員に募集すると思う。

[560: マンション住民さん]

「１５０戸の５年目マンションの現状」

管理費は１戸当たり月平均８０００円、
修繕積立金は月平均９０００円＋駐車場代月平均２２００円

安全、安定性を重視した運用をしている。

修繕積立金　　１２０００万（修繕積立金は毎年２０００万）
内訳
決済用預金　　　１５００万（毎年５０〜２００万修繕に支出予定）
定期預金　　　　５０００万（１０００万×５金融機関）
すまいる債　　　　５００万（毎年５００万積立予定）
マンション保険　５０００万（購入時の一時積立金含み、半年後の新規契約より）

定期預金は今後も口数が増加する予定です。

修繕にかかわるものは修繕積立金より支出するため
管理費の決済用預金は各年度末残で３００万と少なめ。

細かい規定はないが、３０年長期修繕計画の中でで大規模修繕
に合わせて預金計画を作成し、各年度の運用は総会で決定している。

[561: 匿名]

運用の話だけど、500円で500株だけ売り抜ける予定。
これで2回目のスウィングトレードだ。
残り1,000株は、今回は1,000円まで粘る予定。

東京電力　1,500 株
平均取得価額 236.00
現在値［円］ 441
時価評価額［円］ 661,500
評価損益［円］ 307,500
評価損益率 +86.86 %